DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la Résidence du Plateau d'[…] et […] représenté par son syndic la SAS SEGINE ayant son siège social

[…]

[…]

représenté par Maître Frédérica WOLINSKI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #B0038

DÉFENDERESSES

Cabinet Z & DAIGREMONT PARIS-EST, S.A.S.

[…]

[…]

Compagnie ALLIANZ, S.A.

[…]

[…]

représentés par Maître Arnaud GRAIGNIC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #U0004

COMPOSITION DU TRIBUNAL

N O-P, Vice-présidente

C D, Juge

Séverine BESSE, Vice-Présidente

assistées de Christine KERMORVANT, Greffier stagiaire en pré-affectation sur poste

DÉBATS

A l’audience du 15 décembre 2016 tenue en audience publique devant N O-P et C D, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu seules l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

* * *

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble […] […] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis régi par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 et est géré par son syndic actuel, la Société SEGINE.

La copropriété est un ensemble immobilier composé de plusieurs bâtiments (E, C, B, D1, D2, D3, 4 bâtiments A, 3 silos de parkings, des cours et des espaces verts et des locaux des 4 concierges).

La Société Z & DAIGREMONT a géré, en qualité de syndic, cette copropriété de mars 2004 jusqu’à l’assemblée générale du 26 juin 2012, lors de laquelle, aux termes de la résolution n° 5, les copropriétaires ont refusé de renouveler le mandat du Cabinet Z & DAIGREMONT et ont désigné pour lui succéder le Cabinet SEGINE.

Puis, lors de l’assemblée du 28 février 2013, les copropriétaires ont refusé de donner quitus au Cabinet Z & DAIGREMONT pour sa gestion au 30 septembre 2011 (résolution n°7) et pour sa gestion au 26 juin 2012 (résolution n°7-1), et ont refusé d’approuver les comptes émettant des réserves sur ces comptes (résolutions n°4, 4-1, 4-2, 4-4, 4-5, 4-6, 4-7, 4-8, 4-9, 4-10); ils ont également, au vu du rapport du conseil syndical, décidé d’engager une procédure judiciaire à l’encontre du Cabinet Z & DAIGREMONT et sa compagnie d’assurance RCP, la Société ALLIANZ (résolution n°8).

Par exploit d’huissier en date des 18 et 19 juin 2014, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] […], représenté par son syndic la Société SEGINE, a assigné la Société Z & DAIGREMONT et la Société ALLIANZ devant ce Tribunal.

Aux termes de ses dernières conclusions, le demandeur sollicite de voir :

- débouter la Société Z & DAIGREMONT de l’intégralité de ses demandes,

- dire que la Société Z & DAIGREMONT a commis des négligences et des fautes de gestion graves et répétées, qui engagent sa responsabilité à l’égard du Syndicat des copropriétaires,

- condamner in solidum la Société Z & DAIGREMONT et sa compagnie d’assurance RCP, la Société ALLIANZ, au paiement de la somme de 293.165,06 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ses fautes de gestion,

- constater que « l’ appauvrissement » dont se prévaut la Société Z & DAIGREMONT n’a pas d’autre cause que les condamnations prononcées par la décision à intervenir du tribunal,

- juger en conséquence que les demandes reconventionnelles formées par ce dernier sur le fondement de l’enrichissement sans cause sont dépourvues de fondement,

- en conséquence, débouter la Société Z & DAIGREMONT de sa demande en paiement de la somme de 159.450,58 euros au titre de l’enrichissement sans cause,

- condamner in solidum la Société Z & DAIGREMONT et la Société ALLIANZ à lui payer :

* une somme de 50.000 euros en application de l’article 1153 du Code civil,

* une somme de 10.000 euros TTC sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

- condamner in solidum la Société Z & DAIGREMONT et la Société ALLIANZ en tous les dépens.

Il fait valoir que, sur le fondement de l’article 1992 du Code civil régissant le mandat, le syndic est responsable vis-à-vis du Syndicat des copropriétaires de toutes les fautes qu’il commet dans sa gestion; en l’espèce, le Cabinet Z & DAIGREMONT a commis de nombreuses fautes de gestion dont les conséquences financières sont considérables pour les copropriétaires; ces fautes sont les suivantes :

— le dépassement du budget voté : le Cabinet Z & DAIGREMONT a engagé des dépenses et des travaux sans vote préalable de l’assemblé générale, sans mise en concurrence et sans ratification ultérieure par l’assemblée générale; ces dépenses de fournitures et ces travaux non votés ont entraîné un important dépassement du budget voté pour l’exercice 2010/2011; en effet, alors que le budget voté s’élevait à 2.939.030,31 euros, les dépenses se sont élevées à 3.116.443,52 euros, soit un dépassement de 177.413,21 euros (PV d’assemblée du 29 mars 2012, résolution n°5); la comparaison de la gestion du Cabinet Z & DAIGREMONT et de celle du Cabinet SEGINE démontre que pour les exercices clos au 30 septembre 2013 et au 30 septembre 2014, le budget a connu deux baisses significatives, étant précisé que le budget était aussi préparé avec le conseil syndical, alors qu’au 30 septembre 2012, le budget préparé par le Cabinet Z & DAIGREMONT était de 2.939.030,31 euros et les dépenses se sont finalement élevées à 3.116.443,52 euros; c’est donc grâce à la gestion rigoureuse du Cabinet SEGINE que les dépenses de la copropriété ont diminué en trois ans de près de 600.000 euros; de plus, non seulement les dépenses n’étaient pas validées par le conseil syndical mais étaient directement engagées par le gardien de l’immeuble, Monsieur X, licencié depuis, qui signait seul les ordres de service aux entreprises et les achats de fournitures, sans aucun contrôle du Cabinet Z & DAIGREMONT; seul le syndic a qualité pour passer des commandes aux fournisseurs et il ne peut se faire substituer; par ailleurs, il résulte de la situation de trésorerie de l’immeuble que le montant des impayés dus par les copropriétaires débiteurs s’élevait : à 739.908,75 euros au 30/09/2012 du temps de la gestion du Cabinet Z & DAIGREMONT, à 606.655 euros au 30/09/2014 et à 536.582 euros au 30/09/2015; dès lors, contrairement aux allégations du Cabinet Z & DAIGREMONT, seule sa gestion irrégulière et défaillante de la copropriété est à l’origine du dépassement des dépenses par rapport au budget voté;

— la carence dans le recouvrement des créances du Syndicat des copropriétaires : le total des sommes correspondant aux copropriétaires vendeurs pour lesquels le Cabinet Z & DAIGREMONT n’a pas formé opposition entre les mains du notaire s’élève à 97.401,41 euros; le syndic qui ne forme pas opposition entre les mains du notaire alors que le vendeur du lot était débiteur de charges communes impayées est tenu à des dommages et intérêts; le Syndicat des copropriétaires est donc bien fondé à solliciter la condamnation du Cabinet Z & DAIGREMONT au paiement de cette somme de 97.401,41 euros à titre de dommages et intérêts; si les créances étaient vraiment irrécouvrables du fait d’une faute de gestion du précédent syndic, il appartenait au Cabinet Z & DAIGREMONT de proposer à l’assemblée générale une résolution tendant à engager une action en responsabilité contre le précédent syndic, le Cabinet CGB IMMOBILIER, et de son assureur RCP, responsables de cette situation; au lieu de cela, le Cabinet Z & DAIGREMONTs’est contenté de tenter de convaincre le conseil syndical de voter lors des assemblées générales une répartition entre les copropriétaires de cette somme de 143.000 euros correspondante aux comptes des débiteurs vendeurs; c’est à juste titre que les copropriétaires ont refusé cette solution de facilité lors de l’assemblée du 29 mars 2012;

— les fautes dans l’exercice des fonctions administratives et financières :

* concernant le poste fournitures (100.433,83 euros pour la période du 1^er octobre 2010 au 30 septembre 2011 et 50.092,36 euros pour la période du 1^er octobre 2011 au 26 juin 2012) : la quasi-totalité de ces factures provient de commandes effectuées à la seule initiative du gardien de l’immeuble, aujourd’hui licencié, Monsieur X; seul le syndic a qualité pour passer des commandes auprès des fournisseurs; l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 stipule que le syndic est seul responsable de sa gestion, et qu’il ne peut se faire substituer; de plus, l’accord préalable du conseil syndical n’a pas été sollicité alors qu’aux termes de la résolution n° 16 de l’assemblée générale du 18 mars 2010, l’accord dudit conseil syndical devait être sollicité pour toute dépense supérieure à 4000 euros; en 2010, ces dépenses de fournitures s’élevaient à 4730,33 euros; lors des votes des budgets des exercices 2011 et 2012, ces dépenses avaient été provisionnées à la somme de 16.000 euros pour chaque année; elles se sont finalement élevées à 100.433,83 euros,soit un dépassement de 84.433,83 euros; cette augmentation de 84% présente un caractère parfaitement anormal; aux termes de la résolution n° 4 de l’assemblée générale du 28 février 2013, les copropriétaires ont refusé d’entériner ce poste de dépenses de 100.433,83 euros et ont décidé de retirer des dépenses « charges communes générales » le poste fournitures pour un montant de 100.433,83 euros TTC; aux termes de la résolution 5 de cette même assemblée, ils ont également refusé d’entériner ce poste de dépenses de 50.092,36 euros TTC et ont décidé de retirer des dépenses « charges communes générales » le poste fournitures pour un montant de 50.092,36 euros TTC; en dépassant le budget voté par les copropriétaires et en laissant l’initiative de commander des fournitures pour 100.433,83 euros au gardien de l’immeuble, préposé du Syndicat des copropriétaires et dont le syndic est l’employeur, et qui a été laissé sans aucune surveillance, le Cabinet Z & DAIGREMONT a commis une faute de gestion; il est reproché au Cabinet Z & DAIGREMONT un défaut de surveillance du préposé du Syndicat des copropriétaires, à savoir le gardien Monsieur X, ayant entraîné une accumulation d’achats inutiles et injustifiés dépassant très largement le budget voté, et de l’avoir laissé commander ces fournitures alors que seul le syndic avait qualité pour engager des dépenses inférieures à 4000 euros sans l’avis du conseil syndical; par comparaison, du 1^er octobre 2012 au 30 septembre 2013, durant la gestion du Cabinet SEGINE, les dépenses se sont élevées à 20.707,37 euros soit une diminution de 80 %;

* concernant le poste « conservation des archives » : pour les périodes du 1^er octobre 2010 au 30 septembre 2011 et du 1^er octobre 2011 au 26 juin 2012, le Cabinet Z & DAIGREMONT a facturé au Syndicat des copropriétaires les sommes respectives de 1963,40 euros TTC et de 2027,15 euros TTC au titre de ce poste, après avoir signé un contrat de conservation des archives avec la Société PRO. ARCHIVES (factures du 1^er janvier 2011 et du 1^er janvier 2012); aux termes des résolutions n° 4-1 et 5-1 de l’assemblée générale du 28 février 2013, les copropriétaires ont refusé d’accepter la prise en charge de ces dépenses; le 21 mars 2010, a été publié l’arrêté du 19 mars 2010 fixant la liste minimale des prestations incluses dans le forfait annuel; l’arrêté comporte une liste en 52 points définissant les prestations courantes réparties en cinq thèmes; il s’agit d’une liste minimale des tâches qui doivent être comprises dans le forfait annuel, sans donner lieu à une facturation supplémentaire; aux termes de cette liste, la conservation des archives est une mission de gestion courante et n’a pas été préalablement soumise au vote de l’assemblée; c’est donc à tort que le Cabinet Z & DAIGREMONT a facturé ces sommes de 1963,40 euros TTC et de 2027,15 euros TTC, soit au total 3390,55 euros, lesquelles, de plus, n’ont pas été validées par le conseil syndical;

* concernant le poste « prestation vote électronique » : le Cabinet Z & DAIGREMONT a facturé au Syndicat des copropriétaires une somme de 5279,14 euros TTC à ce titre; or, aux termes du courrier du 30 mars 2012, le Cabinet Z & DAIGREMONT écrivait à Monsieur Y, membre du conseil syndical, que : « concernant le déroulement de l’assemblée, nous avons indiqué que le vote électronique, option prévue dans notre tarification, était offerte par Z & DAIGREMONT »; aux termes de la résolution n°5-2 de l’assemblée générale du 28 février 2013, les copropriétaires ont refusé d’accepter la prise en charge de cette dépense intégrée dans le poste charges communes générales au 30 septembre 2012; cette somme de 5279,14 euros a été facturée à tort;

* concernant le poste « frais de bureau » : le Cabinet Z & DAIGREMONT a facturé au Syndicat des copropriétaires une somme de 3142,61 euros TTC à ce titre, uniquement pour transmettre à Madame A, Présidente du conseil syndical, la feuille de présence de la copropriété; il est établi que la délivrance des copies doit être gratuite; Madame A n’a pas demandé la bible mais seulement une feuille de présence avec les tantièmes, soit un document de gestion courante de 125 pages, qui en tout état de cause n’aurait pas dû être facturé plus de 18,75 euros (0,15 € /page); aux termes de la résolution n°5-3 de l’assemblée générale du 28 février 2013, les copropriétaires ont refusé d’accepter la prise en charge de cette dépense intégrées dans les dépenses charges communes générales au 30 septembre 2012;

* sur les fautes en matière de travaux : la commande de travaux de remplacement des canalisations a été passée sans vote préalable de l’assemblée générale, sans mise en concurrence et sans l’accord du conseil syndical; le syndic est responsable lorsqu’il fait procéder à des travaux importants et coûteux dépassant ceux autorisés par l’assemblée générale; lors de la vérification des comptes, le conseil syndical a constaté que des travaux de remplacement des canalisations avaient été exécutés sans autorisation préalable de l’assemblée générale en violation de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, et avaient été imputés dans les dépenses des copropriétés sur les comptes 615032 aux adresses suivantes :

— Charges Bâtiment Al (2/20 PASSEREAUX) : dépenses de 22.382,62€

— Charges Bâtiment A2 (22/40 PASSEREAUX) : dépenses de 14.288,67 €

— Charges Bâtiment A3 (6:20 CHATEAU D’EAU) : dépenses de 14.543,95 €

— […]) : dépenses de 57.064,69 €

— Charges Bâtiment C (59 GRIGNY) : dépenses de 14.857,63 €

— Charges Bâtiment Dl (9 CHATEAU D’EAU) : dépenses de 22.495,63€

— […]) dépenses de 13.517.39€

Soit un total de factures de travaux imputés dans le compte « dépenses » de 159.450,58 euros; ces travaux de réparation des canalisations dans les différents bâtiments de la copropriété ont été engagés par le Cabinet Z & DAIGREMONT en violation de toutes ses obligations contractuelles; ces dépenses de réparation des canalisations ne faisaient pas partie du budget provisionnel de l’exercice concerné du 1^er octobre 2010 au 30 septembre 2011 dont le montant a été adopté par l’assemblée générale du 18 mars 2010; ces travaux n’ont pas été décidés préalablement par l’assemblée générale; ces travaux n’ont pas été commandés par le syndic mais à l’initiative du gardien, Monsieur X (ordres de services adressés à la SARL ASP et FLUID RENOV); ces travaux n’ont donc pas fait l’objet d’une étude préalable sur leur opportunité et d’une mise en concurrence des entreprises; le syndic ne peut engager de sa propre initiative, et encore moins à l’initiative de son préposé, employé de l’immeuble, des travaux importants ne relevant pas de l’entretien courant de l’immeuble alors que ces travaux ne sont ni urgents, ni nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble; le fait qu’il ait agi avec l’accord du conseil syndical n’est d’ailleurs pas exonératoire de sa responsabilité, car ledit conseil ne peut se substituer à l’assemblée générale lorsque celle-ci est seule compétente pour exécuter les travaux; de même, si le syndic est habilité à entreprendre de son propre chef les travaux urgents et nécessaires à la conservation de l’immeuble, c’est à charge de réunir ensuite l’assemblée générale pour ratification de son initiative; le syndic qui négligerait de convoquer l’assemblée engagerait sa responsabilité; en l’espèce, la responsabilité du Cabinet Z & DAIGREMONT est incontestablement engagée et le préjudice s’élève à la somme de 159.450,58 euros; aux termes des résolutions 4-6, 4-7, 4-8, 4-9 de l’assemblée générale du 28 février 2013, les copropriétaires ont refusé d’entériner cette « dépense » de 159.450,58 euros; il ne s’agissait pas de travaux urgents, même pour le bâtiment B; le Cabinet Z & DAIGREMONT n’apporte pas la moindre preuve du caractère urgent de ces travaux à entreprendre pour plus de 50.000 euros de travaux dans ce bâtiment B, en dehors de tout mandat de l’assemblée générale; au surplus, cette thèse non étayée est contredite notamment par l’absence de respect par le syndic des prescriptions obligatoires en matière de travaux urgents (article 37 du décret du 17 mars 1967); en l’espèce, les copropriétaires n’ont pas été informés, et l’assemblée générale extraordinaire n’a pas été convoquée pour ratifier ces travaux « urgents »; ces derniers n’ont pas même fait l’objet d’une demande de ratification lors des assemblées générales de mars 2012 et de juin 2012; enfin, il n’apparaît pas qu’un accord du conseil syndical ait été obtenu préalablement à l’engagement de ces dépenses de travaux; en tout état de cause, l’accord du conseil syndical n’exonère pas le syndic de son obligation de respecter les exigences de l’article 37; par ailleurs, contrairement à ce que le Cabinet Z & DAIGREMONT prétend, le Cabinet SEGINE n’engage aucune dépense importante sans autorisation de l’assemblée générale;

* concernant le dépassement du budget voté pour les travaux de remplacement du contrôle d’accès du bâtiment A4 : ces travaux avaient fait l’objet d’une résolution n° 26 votée par les copropriétaires le 18 mars 2010 pour un montant de 34.693 euros; or, le Cabinet Z & DAIGREMONT a fait figurer dans l’état des dépenses présenté à l’assemblée générale du 29 mars 2012 trois factures concernant des travaux supplémentaires sur le remplacement des contrôles d’accès; aux termes de la résolution 4-5 de l’assemblée générale du 28 février 2013, les copropriétaires ont refusé d’entériner cette dépense de 7560,32 euros TTC; le Cabinet Z & DAIGREMONT prétend que ces travaux supplémentaires, qui consistaient en l’acquisition et l’installation d’une centrale de gestion supplémentaire pour le fonctionnement du système d’interphonie, étaient indispensables au bon fonctionnement de l’ensemble et que le remboursement de cette somme de 7560,32 euros s’apparenterait à de l’enrichissement sans cause au profit du Syndicat des copropriétaires; cependant, le devis de 34.693 euros était manifestement incomplet car il manquait le chiffrage du bandeau ventouse; or, pour installer un contrôle d’accès avec badge électrique dans un bâtiment, il faut impérativement trois interventions de l’entreprise : l’alimentation électrique, la centrale et un bandeau ventouse sur la porte d’accès; le devis de 34.693 euros TTC n’incluait pas de bandeau ventouse, qui a été facturé au titre des travaux « supplémentaires » pour la somme de 7560,32 euros; ces travaux auraient dû être inclus dans le devis initial qui a été artificiellement réduit pour convaincre les copropriétaires d’engager ces travaux; le devis avait donc été très sous-estimé, ce qui a entraîné ce dépassement de 7560,32 euros; ce surcoût est la conséquence d’une préparation bâclée en trois semaines de l’assemblée générale du 18 mars 2010; il appartenait au Cabinet Z & DAIGREMONT de prévoir ces travaux dans son budget initial;

— sur l’enrichissement sans cause soulevé reconventionnellement par le Cabinet Z & DAIGREMONT : l’enrichissement sans cause suppose déjà un enrichissement du défendeur et un appauvrissement corrélatif du demandeur; la Cour de Cassation a en effet jugé que l’enrichissement sans cause ne peut être retenu lorsque l’enrichissement et l’appauvrissement ne sont pas corrélatifs; ce n’est pas le cas, lorsque l’enrichissement résulte d’une décision de justice, et notamment d’une décision condamnant le demandeur à réparer le préjudice du défendeur; en l’espèce, le Cabinet Z & DAIGREMONT ne justifie d’aucun appauvrissement autre que les condamnations à réparer le préjudice du Syndicat des copropriétaires qui seront prononcées contre lui; en d’autres termes, le Cabinet Z a imaginé de former un appel en garantie à l’encontre de la victime qu’il doit indemniser sur le fondement de l’enrichissement sans cause; une telle voie est impossible sauf à priver toute victime d’indemnisation; l'«appauvrissement» a une cause, les condamnations prononcées par la décision à intervenir du tribunal;

— sur les dommages-intérêts (article 1153 dernier alinéa du Code civil) : les manquements répétés du Cabinet Z & DAIGREMONT à ses obligations essentielles entraînent un préjudice distinct des intérêts de retard.

Aux termes de leurs dernières conclusions, les défenderesses sollicitent de voir :

- juger que le Syndicat des copropriétaires n’apporte pas la preuve d’une faute imputable à l’ancien syndic, la Société Z & DAIGREMONT PARIS EST, dans la gestion de l’immeuble,

- juger que le Syndicat des copropriétaires n’apporte pas la preuve que les comptes du Syndicat des copropriétaires seraient inexacts,

- débouter le Syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes,

- à titre subsidiaire, si le Tribunal entrait en voie de condamnation à l’encontre de la Société Z & DAIGREMONT PARIS EST au titre des travaux de réfection des canalisations des différents bâtiments du Syndicat des copropriétaires, condamner celui-ci à lui verser au titre de l’enrichissement sans cause la somme de 159.450,58 euros,

- ordonner la compensation entre la créance du Syndicat des copropriétaires, motif pris que les travaux d’entretien des canalisations des différents du Syndicat des copropriétaires n’auraient pas été votés avec la condamnation du Syndicat des copropriétaires envers la Société Z & DAIGREMONT PARIS EST, motif pris de l’enrichissement sans cause résultant de réfections de canalisations qui avaient plus de 50 ans et se trouvaient totalement dégradées,

- si le Tribunal entrait en voie de condamnation à l’encontre de la Société Z & DAIGREMONT PARIS EST au titre des travaux de remplacement des contrôles d’accès du Bâtiment A du Syndicat des copropriétaires, condamner celui-ci à lui verser au titre de l’enrichissement sans cause la somme de 7560,32 euros,

- ordonner la compensation entre la créance du Syndicat des copropriétaires, motif pris que les travaux de remplacement des contrôles d’accès du Bâtiment A du Syndicat des copropriétaires n’auraient pas été votés avec la condamnation du Syndicat des copropriétaires envers la Société Z & DAIGREMONT PARIS EST, motif pris de l’enrichissement sans cause,

- si le Tribunal entrait en voie de condamnation à l’encontre de la Société Z & DAIGREMONT PARIS EST au titre du Poste « FOURNITURES », condamner celui-ci à lui verser au titre de l’enrichissement sans cause la somme de 100.433,83 euros,

- ordonner la compensation entre la créance du Syndicat des copropriétaires, motif pris que les achats de fournitures n’auraient été nécessaires au Syndicat des copropriétaires envers la Société Z & DAIGREMONT PARIS EST, motif pris de l’enrichissement sans cause,

- débouter le Syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre de la prestation de vote électronique pour l’assemblée générale du 26 juin 2012 et des frais de copie de la feuille de présence pour 3142,61 euros,

- donner acte à la Société Z & DAIGREMONT PARIS EST de ce qu’elle accepte tout à fait de restituer au Syndicat des copropriétaires la somme de 3390,55 euros au titre des frais de conservation des archives dormantes du Syndicat des copropriétaires,

- débouter le Syndicat des copropriétaires de ses demandes de dommages et intérêts et d’article 700 du Code de procédure civile, et de ses demandes dirigées à l’encontre de la Société ALLIANZ,

- condamner le Syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

- condamner le Syndicat des copropriétaires à verser à la Société ALLIANZ la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

- condamner le Syndicat des copropriétaires aux entiers dépens dont le montant pourra être recouvré directement par Maître Arnaud GRAIGNIC, Avocat au Barreau, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Elles font valoir que :

— chaque assemblée générale annuelle, préparée en concertation avec le conseil syndical, minorait systématiquement les budgets prévisionnels, de telle sorte que les dépenses étaient supérieures et ce principalement au regard des travaux d’entretien courant de ce très important ensemble immobilier devenu vétuste; l’entretien courant (nettoyage, remplacement du petit matériel électrique…) était assuré par les salariés du Syndicat des copropriétaires à qui il fallait fournir les lampes, les interrupteurs, les minuteries, les produits de nettoyage, peinture et outils, matériel et outils de serrurerie, maçonnerie, machine à graver les étiquettes pour les boîtes aux lettres…; le montant des fournitures diverses pour 100.433,82 euros correspond à des achats de matériel et autres et ont un lien direct avec l’importance de la copropriété; en outre, certains produits étaient achetés en gros pour faire baisser les coûts;

— les recouvrements des créances des comptes orphelins :

* ce problème est particulièrement ancien puisqu’il remonte à la gestion des précédents syndics, notamment le Cabinet G H IMMOBILIER (CGB IMMOBILIER), syndic jusqu’en mars 2004, dont la comptabilité a fait l’objet d’une analyse par un expert-comptable à la demande du Syndicat des copropriétaires; cet expert-comptable fait déjà état, après examen des comptes arrêtés au 30 septembre 2003, avant la gestion du Cabinet Z & DAIGREMONT, de créances antérieures à l’année 2000 pour 143.000 euros impayées, et relevé quatre créances pour un montant de 26.483 euros déjà irrécouvrables en 2003; le Cabinet Z & DAIGREMONT a d’abord passé plusieurs années à obtenir l’accord du conseil syndical pour mettre à l’ordre du jour d’une assemblée la répartition de ces créances en charges générales afin de rétablir la situation de trésorerie de l’immeuble, ces créances étant totalement irrécouvrables; il ne suffit pas que les comptes du Syndicat des copropriétaires fassent apparaître des copropriétaires individuels débiteurs pour que la responsabilité du syndic soit engagée; le plus souvent, les comptes des copropriétaires présentent un solde débiteur après mesures d’exécution au motif que les frais de recouvrement et honoraires de syndic n’ont pas été tous pris en compte par le Tribunal dans son jugement, de telle sorte qu’après apurement des causes d’un jugement ou d’une vente sur saisie immobilière, le compte du copropriétaire présente un solde débiteur qui doit être réparti en charges générales; l’expert comptable n’a, à aucun moment, indiqué que lesdites créances étaient irrécouvrables du fait d’une faute de gestion de l’ancien syndic; par ailleurs, aucune pièce n’établit que le Cabinet Z & DAIGREMONT n’aurait pas régularisé d’opposition (article 20); si le Cabinet Z & DAIGREMONT avait engagé des frais de procédure à l’encontre de personnes insolvables, ledit Syndicat lui aurait reproché une faute de gestion pour dépenses inutiles; en tout état de cause, le rapport de l’expert comptable ne fait état d’aucune faute du Cabinet G H; c’est pourquoi, il ne peut être reproché au Cabinet Z & DAIGREMONT de ne pas avoir conseillé d’engager une procédure en responsabilité à l’encontre de son prédécesseur; le conseil syndical actuel pouvait tout à fait, dans le cadre de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, notifier au syndic un ordre du jour complémentaire; s’agissant des comptes débiteurs, le Cabinet Z & DAIGREMONT communique la liste de cinq noms de copropriétaires débiteurs ayant fait l’objet de ventes judiciaires, dont quatre avaient déjà un compte débiteur au 30 septembre 2003, c’est-à-dire à l’époque de la gestion du Cabinet G H; pour chacun de ces comptes, le Cabinet Z & DAIGREMONT a fait le nécessaire pour obtenir le recouvrement (dossier BISSON, dossier DUPOY, dossier E F LOUIS, dossier ROMAIRE, dossier FAUBERT PICARDO);

* sans apporter la preuve d’une quelconque faute du syndic, le Syndicat des copropriétaires réclame, au titre du solde débiteur des copropriétaires ayant déjà vendu, la somme de 97.401,41 euros, qui correspondait à une balance entre les copropriétaires partis créditeurs ou débiteurs, principalement composée de : solde débiteur ayant fait l’objet d’une vente judiciaire : 48.766,79 euros + solde débiteur irrécouvrable d’anciens copropriétaires : 109.264,53 euros + solde créditeur d’anciens copropriétaires ayant disparu : – 60.975,60 euros; la somme de 48.766,79 euros ne résulte pas de fautes de gestion du Cabinet Z & DAIGREMONT mais des aléas procéduraux et du coût des procédures menées à leur terme; en ce qui concerne les copropriétaires qui ont disparu et qui ont vendu et dont les soldes sont irrécouvrables, le Cabinet Z & DAIGREMONT en a fait la liste pour un montant de 109.264,53 euros; ces soldes débiteurs existaient déjà dans la balance établie au 30 septembre 2003, avant la gestion du Cabinet Z & DAIGREMONT, dont la gestion a pu au contraire réduire ce solde de 119.781,04 à 109.264,53 euros; le Cabinet Z & DAIGREMONT n’a pu commettre de faute dans la mesure où, lorsqu’il a pris ses fonctions en mars 2004, ces copropriétaires avaient déjà vendu leur bien et il était impossible d’effectuer une opposition (article 20) alors que le délai de 15 jours après la vente était largement expiré; en outre, plusieurs dossiers n’ont pas été retrouvés dans les documents du Cabinet G H; le Cabinet Z & DAIGREMONT apporte la preuve que le compte des copropriétaires débiteurs ayant fait l’objet d’une vente judiciaire à concurrence de 48.766,79 euros, et le compte débiteur des anciens copropriétaires à concurrence de 109.264,53 euros existaient en très large partie à l’époque de la gestion du Cabinet G H; au surplus, les créances apparaissent totalement irrécouvrables au regard de l’absence de documents dans le dossier de l’ancien syndic, de fautes de gestion d’anciens syndics ou tout simplement de l’imputation sur le compte du copropriétaire débiteur de frais de recouvrement qui n’ont pas été mis à sa charge dans le cadre des procédures (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965); en outre, les copropriétaires étaient informés de cette situation par l’expertise comptable faite en 2004 sur les comptes du Cabinet G H.

* le Syndicat des copropriétaires a déduit du compte des copropriétaires créditeurs/débiteurs anciens dont il réclame le paiement, les 60.975,60 euros de crédit des mêmes comptes «orphelins» mais créditeurs; en opérant cette compensation entre débits et crédits des comptes « orphelins », il valide la gestion du compte; ce décompte a été fait par le Cabinet Z & DAIGREMONT afin d’exclure de la balance des copropriétaires créditeurs/débiteurs au 30 septembre 2003 établie par le Cabinet G H, les copropriétaires anciens, créditeurs ou débiteurs, alors que l’ancien syndic les mélangeait totalement; cette extraction des copropriétaires anciens débiteurs et créditeurs au titre des comptes dits « orphelins » a été faite immédiatement par le Cabinet Z & DAIGREMONT puisqu’elle apparaît dans la répartition de charges au 30 septembre 2004 à partir du compte 80031; donc, dès 2004, les copropriétaires étaient informés par le syndic de l’importance du solde débiteur global des anciens copropriétaires, outre des conclusions de l’expert-comptable; l’ancien syndic est seul responsable de son travail et de ses obligations de conseil envers le Syndicat des copropriétaires; ce compte est totalement similaire à celui de la balance établie au 30 septembre 2011; le Cabinet Z & DAIGREMONT a en outre entièrement rempli son devoir de conseil puisqu’après avoir mis plusieurs années à convaincre le conseil syndical de répartir le solde des anciens copropriétaires créditeurs/débiteurs divers en millièmes généraux, il a pu faire inscrire à l’assemblée générale du 18 mars 2010 l’apurement du compte « anciens copropriétaires » (résolution n°18), refusé par les copropriétaires; par le passé, la Commission des Finances du Conseil Syndical, après la vérification des comptes de l’exercice 2008/2009, et dans son rapport d’information, a fini par accepter « d’apurer les anciens comptes non soldés transmis il y a plusieurs années par le précédent syndic, qui n’ont jamais été régularisés… Les deux tiers restant, débiteurs, sont irrécouvrables… Un apurement progressif vous est donc proposé, sur une durée de deux ans »; la même problématique s’est posée lors de l’examen des comptes de l’exercice 2010/2011 où le conseil syndical a rappelé la problématique des anciens comptes irrécouvrables qui pèsent toujours sur la trésorerie et a attiré l’attention des copropriétaires sur les « 64 dossiers faisant l’objet d’un suivi juridique. 28 d’entre eux (32 en 2010 et 21 en 2009) trouveront sans doute leur résolution par la voie d’une vente judiciaire, mais ces 64 dossiers en lourd contentieux représentent un solde débiteur de 465.425 € sur un budget de 3,1 millions d’euros »; il est donc établi que le Cabinet Z & DAIGREMONT a bien géré les impayés, et que, bien évidemment, il ne pouvait engager inutilement des procédures à l’encontre de copropriétaires qui avaient vendu leur bien avant qu’il n’entre en fonction en mars 2004 alors que l’ancien syndic n’aurait pas accompli les diligences nécessaires; la question de l’apurement du compte « anciens copropriétaires », c’est-à-dire la répartition en millièmes généraux du solde créditeur divers pour 97.000 euros environ a été encore par la suite refusée par les copropriétaires;

* au surplus, les impayés ont sérieusement augmenté dans la nouvelle gestion du Syndicat des copropriétaires et s’élèvent en 2014 à 802.042 euros, soit 31 % du budget, de telle sorte que le taux de 25 % d’impayés est dépassé, ce qui doit déclencher la désignation d’un administrateur judiciaire dans les conditions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965;

— les travaux et autres dépenses :

* les canalisations sous les immeubles : l’immeuble est particulièrement ancien et date des années 60; les reprises de canalisations ont été réalisées à la suite d’incidents affectant les très nombreuses cages d’escalier des différents bâtiments; il s’agit de travaux de réparations ponctuelles dans le cadre de l’entretien et la conservation courante des parties communes; concernant plus particulièrement le Bâtiment B, il est apparu, à la suite de pluies importantes en mai, que les canalisations d’eaux vannes et eaux usées situées sous ce bâtiment étaient cassées et que les immondices se répandaient dans les sous-sols; il a donc été décidé, avec l’accord du conseil syndical, d’assurer des travaux de réfection pour 24.900,11 euros dans le cadre de l’entretien courant des bâtiments, sans convoquer une assemblée générale dont le coût est de plus de 50.000 euros (facture visée par le conseil syndical le 23 juin 2011); ces travaux ont été réalisés au regard de l’urgence qu’il y avait à assurer les conditions de vie décentes des copropriétaires du Bâtiment B; outre ces travaux, l’Entreprise FLUIDE RENOV a été amenée à réaliser différents travaux ponctuels (facture n°01/072011 pour 27.816,65 euros, contrôlée et vérifiée par un membre du conseil syndical le 7 juillet 2011); le Syndicat des copropriétaires a fait réaliser quelques petites interventions ponctuelles (facture de la Société FLUIDE RENOV’ n°09/082011 pour 2030,98 euros, facture ASP2C n° FA 201228 pour 899,02 euros, facture ASP2C n° FA 201227 pour 1418,03 euros), dans le cadre de l’entretien courant, donc sans honoraires de gestion pour le syndic, alors que, si ces mêmes travaux avaient été préalablement votés en assemblée générale, le syndic aurait perçu des honoraires de 5 %; la convocation d’une assemblée générale coûte environ 57.000 euros, au regard du nombre très important de copropriétaires (environ 1000); concernant les Bâtiments A1, A2, A3, C, D1, D3, l’ancien syndic n’a pas trace de documents correspondants de telle sorte qu’il ne peut pas, à ce jour, exprimer un avis circonstancié mais il s’agit, à l’évidence, des travaux d’entretien courant; il a remis la totalité des documents à son successeur; en tout état de cause, il ressort des pièces versées par le demandeur que ces travaux étaient totalement justifiés puisqu’ils avaient pour seul objet d’assurer la viabilité sanitaire des logements privatifs, et ont tous été validés par le conseil syndical, justifiant ainsi le bien fondé des dépenses; il n’est pas incohérent pour un Syndicat des copropriétaires dont l’assemblée générale coûte près de 50.000 euros de ne pas réunir préalablement une telle assemblée pour décider de voter des travaux s’élevant à 50.000 euros, alors que le conseil syndical est favorable à ces travaux « urgentissimes » et entend proposer aux copropriétaires, lors de l’assemblée générale ultérieure, l’approbation « a posteriori » desdits travaux; le Syndicat des copropriétaires a refusé la ratification des dépenses pour des raisons purement opportunistes, et n’a à aucun moment soutenu que les travaux étaient inutiles; enfin, la gestion actuelle incohérente et contraire aux dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 du nouveau syndic et du nouveau conseil syndical démontre a contrario l’absence de faute de gestion de l’ancien syndic et l’absence de préjudice pour les copropriétaires; à titre subsidiaire, le Syndicat des copropriétaires ne contestant pas que lesdits travaux étaient nécessaires, le Cabinet Z & DAIGREMONT est bien fondé à solliciter la condamnation du Syndicat des copropriétaires au titre de l’enrichissement sans cause à lui verser la somme de 57.064,69 euros et que soit ordonnée la compensation;

* le dépassement du budget d’un montant de 7560,32 euros : le Syndicat des copropriétaires ne conteste pas la nécessité de ces travaux supplémentaires (acquisition et installation d’une centrale de gestion supplémentaire pour le fonctionnement du système d’interphonie); décharger le Syndicat des copropriétaires de l’obligation de payer ces travaux reviendrait à provoquer un enrichissement sans cause dudit Syndicat à concurrence desdits travaux; le Cabinet Z & DAIGREMONT est bien fondé à solliciter la condamnation du Syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 7560,32 euros au titre de l’enrichissement sans cause et la compensation entre cette somme et le coût des travaux; il est apparu nécessaire d’installer une centrale de gestion supplémentaire pour assurer le fonctionnement normal du système d’interphonie installé et objet du devis; le Cabinet Z & DAIGREMONT n’est pas professionnel de la serrurerie et des systèmes de sécurité, et on ne peut lui reprocher de ne pas avoir prévu la nécessité d’installer une centrale de gestion supplémentaire; si le Syndicat des copropriétaires n’avait pas opéré cette dépense supplémentaire de 5760,32 euros, les mêmes copropriétaires se seraient plaints que le système d’interphonie installé pour 34.693 euros TTC n’aurait pas bien fonctionné; en tout état de cause, l’enrichissement sans cause justifie la demande de condamnation et de compensation;

* les fournitures : le Syndicat des copropriétaires a différents salariés dont deux assurent à temps plein les fonctions d’entretien de l’immeuble (nettoyage, grande partie des travaux de serrurerie, maçonnerie, peinture, relamping…); à ce titre, le Syndicat des copropriétaires achète différentes fournitures pour que les salariés; les travaux de petit entretien sont importants; la résidence s’étend sur 20.000 m² au sol et comporte plus de 1200 logements; le Syndicat des copropriétaires doit fournir à son personnel le matériel nécessaire à l’entretien; Monsieur X ne procédait pas aux achats de sa propre initiative dans la mesure où tous les achats de produits ou de matériel étaient décidés lors d’une réunion hebdomadaire du syndic et des membres du conseil syndical en présence de Monsieur X; les décisions étaient prises par le syndic après avis favorable du conseil syndical, Monsieur X procédant, uniquement après accord, aux achats considérés; en aucun cas, le Syndicat des copropriétaires n’apporte une quelconque preuve de ce que les dépenses d’entretien se seraient révélées inutiles; il sera précisé qu’un budget de 100.433,83 euros de fournitures pour 1200 appartements représente une dépense de 83,69 euros par an et par appartement pour assurer l’entretien courant de la totalité du Syndicat des copropriétaires (remplacement des ampoules, réparation des portes, réparations des dégradations des parties maçonnées et des voiries, remplacement des étiquettes des boîtes aux lettres… ); pour « faire des économies », la nouvelle équipe, qui ne recule devant rien, a eu l’idée de licencier les personnels d’entretien, Messieurs X et I J, pour faute grave; le Conseil des Prud’hommes a condamné le Syndicat des copropriétaires pour licenciement sans cause réelle et sérieuse de ces deux employés d’entretien; de même, le Syndicat des copropriétaires a décidé de précipiter le départ en retraite incapacité de travail d’une gardienne, Madame B; en procédant au licenciement du personnel, il fait des économies à court terme; la loi du 10 juillet 1965 n’est pas parfaitement adaptée à des copropriétés aussi importantes; les copropriétaires ne soutiennent pas que les achats étaient inutiles et se contentent de dire que le budget a simplement été très largement dépassé; il n’apporte pas la preuve que les fournitures livrées au personnel d’entretien pour assurer l’entretien de l’immeuble auraient été détournées avec la complicité de l’ancien gardien prétendument non surveillé; au contraire, le licenciement pour faute grave était injustifié; la motivation du Conseil des Prud’hommes est particulièrement révélatrice des méthodes employées par la nouvelle équipe qui anime le Syndicat des copropriétaires (jugement du 26 septembre 2014); à titre subsidiaire, le Cabinet Z & DAIGREMONT est fondé à faire constater que le Syndicat des copropriétaires aura bénéficié par ce biais d’un entretien gratuit de ses parties communes, et de demander sa condamnation au titre de l’enrichissement et la compensation;

* la facture d’archivage : la facture d’archivage de l’exercice 2010/2011 pour 1963,40 euros a été validée par le conseil syndical; il ne s’agit pas d’une facturation émise par le Cabinet Z & DAIGREMONT, mais d’une facture émise par la Société PRO.ARCHIVES rédigée au nom du Syndicat des copropriétaires; cette prestation figure dans les comptes depuis l’origine; chaque année, les comptes ont été approuvés en incluant cette dépense, et elle figure dans les budgets soumis chaque année à approbation des assemblées générales successives dans une ligne budgétaire spécifique; dans les comptes clos au 30 septembre 2014, il existe toujours dans lesdits comptes une facture PROARCHIVE;

* le vote électronique : lors de l’assemblée générale du 29 mars 2012, le Cabinet Z & DAIGREMONT a indiqué, dans l’espoir d’en finir avec les conflits, qu’il prendrait à sa charge la tarification prévue au contrat pour le vote électronique utilisé lors de ladite assemblée; le Syndicat des copropriétaires veut faire croire que ce cadeau commercial serait valable pour toutes les assemblées à venir; il y a confusion entre ce geste commercial et le souhait du conseil syndical pour l’assemblée générale du 26 juin 2012 de choisir son propre prestataire de service pour le décompte électronique; à aucun moment, le Cabinet Z & DAIGREMONT n’a indiqué, lors de l’assemblée générale du 26 juin 2012, qu’il accepterait de prendre en charge le coût du vote électronique, dans la mesure où il n’était pas présent à cette assemblée, ayant déjà démissionné, et que le conseil syndical a choisi lui-même un prestataire; le Syndicat des copropriétaires et son conseil syndical, qui ont choisi ce prestataire de service et organisé la tenue de cette assemblée générale, devront bien évidemment supporter les 5279,14 euros correspondants à la prestation de vote électronique facturée par ce prestataire;

* les frais de bureau : le Cabinet Z & DAIGREMONT, sur demande du conseil syndical, a fourni la feuille de présence mais également l’édition des différentes clés comptables de répartition, des conditions de gestion et d’administration de l’immeuble appelées plus communément « Bible Immeuble », et a, de manière cohérente, facturé la fourniture desdits documents publiée par l’ordinateur; Madame A a souhaité, avant le départ du Cabinet Z & DAIGREMONT, obtenir la copie de tous les documents comptables du Syndicat des copropriétaires, à savoir le document occupé « La Bible » par tous les professionnels; la facturation de ces documents informatiques se fait à la ligne, conformément aux dispositions des tarifs au point 4;

* les demandes de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1153 du Code civil sont sans fondement dans la mesure où le Cabinet Z & DAIGREMONT n’a jamais manqué à ses obligations contractuelles puisqu’il a fait, tout au contraire, diligence pour permettre au Syndicat des copropriétaires de trouver un nouveau syndic lorsqu’il a estimé que les conditions de gestion imposées par les copropriétaires étaient incompatibles avec une gestion normale de l’immeuble syndical;

* la Compagnie ALLIANZ s’en remet aux explications de son assuré en ce qui concerne toutes les conditions de gestion de l’immeuble; à l’évidence, il apparaît que le Cabinet Z & DAIGREMONT a géré l’immeuble dans le seul souci du bien être des copropriétaires et avec le soutien de l’ancien conseil syndical; la Compagnie ALLIANZ et son assuré ne peuvent être responsables des oppositions de personnes existant à l’intérieur de la copropriété et qui ont amené une nouvelle équipe à « éjecter » l’ancien conseil syndical; il n’appartient pas à la Compagnie ALLIANZ d’émettre un avis sur ces méthodes mais il est certain que les copropriétaires ne vont pas tarder à subir les conséquences financières de la très mauvaise gestion actuelle du Syndicat des copropriétaires.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 juillet 2016; l’affaire a été examinée à l’audience du 15 décembre 2016; la décision a été mise en délibéré au 9 février 2017 prorogé au 23 mars 2017.

MOTIFS DE LA DECISION

— sur les dommages-intérêts :

L’article 1991 du Code civil dispose que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

L’article 1992 du même code ajoute que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, notamment, de :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

L’article 18 dispose par ailleurs que le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé :

— d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l’assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat;

— de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l’assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d’entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d’équipement commun, susceptibles d’être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l’assemblée générale.

Enfin, aux termes de l’article L 124-3 du Code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

En l’espèce, il sera rappelé que le Cabinet Z & DAIGREMONT a été le syndic du présent Syndicat des copropriétaires du mois de mars 2004 jusqu’au 26 juin 2012 (résolution n°5 de l’assemblée générale du 26 juin 2012), et était assuré auprès de la Société ALLIANZ au cours de son mandat.

L’assemblée générale du 28 février 2013 a refusé de donner quitus au Cabinet Z & DAIGREMONT pour sa gestion de l’exercice du 1^er octobre 2010 au 30 septembre 2011 (résolution n°7) et de l’exercice du 1^er octobre 2011 au 26 juin 2012 (résolution n°7-1).

— sur le poste “fournitures” :

L’assemblée générale du 28 février 2013 a décidé de retirer des dépenses “charges communes générales” le poste fournitures pour un montant de 100.433,83 euros TTC (comptes du 1^er octobre 2010 au 30 septembre 2011) (résolution n°4) et pour un montant de 50.092,33 euros TTC (comptes de l’exercice du 1^er octobre 2011 au 30 septembre 2012) (résolution n°5), ces dépenses étant mises sur un compte d’attente dans l’attente du résultat de l’action en responsabilité engagée à l’encontre de l’ancien syndic, Z & DAIGREMONT.

Il ressort du compte de gestion générale de l’exercice du 1^er octobre 2010 au 30 septembre 2011 qu’au poste n° 606041 “fournitures – divers” :

— la somme de 47.310,33 euros pour l’exercice 2009/2010 a été approuvée,

— la somme de 16.000 euros pour le budget prévisionnel de l’exercice 2010/2011 a été votée,

— la somme de 100.433,83 euros a été soumise au vote pour l’exercice clos 2010/2011,

— la somme de 16.000 euros pour le budget prévisionnel de l’exercice 2011/2012 a été votée.

Il n’est pas contesté que la somme de 50.092,33 euros a été soumise au vote pour l’exercice 2011/ 2012.

S’agissant de cette somme de 50.092,33 euros, il apparaît qu’elle correspond globalement à celle de 47.310,33 euros précédemment approuvée pour l’exercice 2009/2010, étant rappelé que la copropriété est un ensemble immobilier composé de plusieurs bâtiments (E, C, B, D1, D2, D3, quatre bâtiments A, trois silos de parkings, des cours et des espaces verts et des locaux des quatre concierges). Aucune faute de gestion du syndic n’est caractérisée, le montant des dépenses de fournitures correspondant à celui précédemment fixé et non contesté. Il convient de rejeter ce chef de demande.

S’agissant de l’exercice 2010/2011, la somme de 100.433,83 euros apparaît avoir largement dépassé le budget prévisionnel voté, et dans une moindre mesure, mais à hauteur toutefois d’une augmentation de 50 %, le précédent budget approuvé pour l’exercice 2009/2010 (47.310,33 euros).

Il apparaît en effet que Monsieur X, employé de la résidence, a effectué certains bons de commandes, transmis directement à différentes sociétés, telles ASDP, UMHS ou DEMADIS, lesquelles facturaient ensuite au Cabinet Z & DAIGREMONT la livraison des fournitures commandées, pour des montants variables, de 300 euros jusqu’à 4000 euros TTC. Il ressort des stipulations de son contrat de travail en date du 14 novembre 2002 que les tâches à effectuer pour Monsieur X consistaient en “tous travaux jugés utiles par son employeur pour l’entretien de la résidence” (travaux de peinture, serrurerie, électricité, maçonnerie et plomberie), avec “réception des matériaux nécessaires à l’entretien de la résidence”. La commande directe desdits matériaux n’était donc pas spécifiée dans les tâches susvisées, et devait se faire par le syndic, à la demande de Monsieur X, mieux à même d’estimer les besoins, mais incompétent pour engager les dépenses effectives.

Indépendamment de la décision du Conseil des Prud’hommes d’Evry du 26 septembre 2014, qui a rappelé que Monsieur K X a été embauché en qualité d’employé d’immeuble en CDD du 7 mai 2002, puis en CDI du 14 novembre 2002, et a été licencié le 5 octobre 2012, et a jugé que ledit licenciement de Monsieur X ne reposait pas sur une cause réelle et sérieuse, en condamnant le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Plateau d’Orangis, représenté par son syndic, la Société SEGINE, à lui payer la somme de 23.778 euros au titre de l’indemnité de licenciement sans cause réelle et sérieuse et la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, il appartenait toutefois au Cabinet Z & DAIGREMONT, lequel était par ailleurs l’employeur de Monsieur X, en qualité de représentant du Syndicat des copropriétaires, de passer lui-même les commandes de fournitures, et à tout le moins d’être vigilant, au regard des budgets clos et prévisionnels précédemment votés par l’assemblée générale au titre des fournitures d’entretien de l’ensemble immobilier, sur les éventuelles dépenses supplémentaires que pouvaient engendrer les multiples bons de commandes de matériels et fournitures diverses effectués par l’employé d’immeuble, et sur les raisons d’une augmentation soudaine desdites dépenses, apparue lors de l’exercice 2010/2011, et au besoin d’en aviser le conseil syndical aux fins de mettre à l’ordre du jour la constitution de provisions spéciales.

La carence du syndic, et à tout le moins son défaut de vigilance, ayant engendré des dépenses supplémentaires substantielles pour la copropriété, et bien que la résolution n°16 de l’assemblée générale du 18 mars 2010, aux termes de laquelle il a été décidé de fixer le montant des marchés et contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire, à la somme de 4000 euros, ne s’applique pas s’agissant de dépenses, certes répétées mais ponctuelles, inférieures à 4000 euros, sont constitutifs d’une faute manifeste imputable au Cabinet Z & DAIGREMONT, causant un préjudice à ladite copropriété, qu’il convient d’indemniser à hauteur de 48.700 euros (arrondis), sur la base de la moyenne des exercices 2009/2010 et 2011/2012 (47.310,33 + 50.092,33 = 97.402,66 / 2).

Si la copropriété a bénéficié au final des prestations effectuées par les employés d’immeubles, il n’en demeure pas moins qu’il n’est pas justifié que cette subite augmentation des dépenses d’entretien courant intervenue au cours de l’exercice 2010/2011 était nécessaire et résultait de circonstances particulières l’ayant motivée. La demande fondée sur l’enrichissement sans cause sera dès lors rejetée.

Il sera fait droit à cette demande de dommages-intérêts à hauteur de 48.700 euros.

— sur le poste “archives” :

L’assemblée générale du 28 février 2013 a décidé de retirer des dépenses “charges communes générales” le poste conservation des archives pour un montant de 1963,40 euros TTC (comptes du 1^er octobre 2010 au 30 septembre 2011) (facture n°176125 de l’entreprise PRO.ARCHIVES du 1^er janvier 2011) (résolution n°4-1) et pour un montant de 2027,15 euros TTC (comptes de l’exercice du 1^er octobre 2011 au 30 septembre 2012) (facture n°216402 de l’entreprise PRO.ARCHIVES du 1^er janvier 2012) (résolution n°5-1), soit une somme totale de 3990,55 euros TTC, ces dépenses étant mises sur un compte d’attente dans l’attente du résultat de l’action en responsabilité engagée à l’encontre de l’ancien syndic, Z & DAIGREMONT.

Aux termes de l’arrêté du 19 mars 2010, entré en vigueur le 1^er juillet 2010, les dispositions relatives aux syndics de copropriété figurant à l’annexe 2 de l’arrêté du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels, sont complétées comme suit : “les opérations effectuées par les administrateurs d’immeubles ou syndics de copropriété qui figurent dans le tableau annexe relèvent de la gestion courante. Cette annexe énumère la liste minimale des prestations incluses dans le forfait annuel. Toute prestation particulière doit figurer explicitement dans le contrat de syndic. Le contenu des prestations particulières doit être défini avec précision dans les rubriques correspondantes figurant dans le contrat de syndic” (article 1^er).

En tout état de cause, et indépendamment de l’application de l’arrêté du 19 mars 2010, le Cabinet Z & DAIGREMONT a sollicité, dans le dispositif de ses conclusions, qu’il lui soit donné acte de ce qu’il accepte de restituer au Syndicat des copropriétaires la somme de 3390,55 euros, étant relevé qu’il s’agit d’une erreur matérielle, s’agissant en réalité de la somme de 3990,55 euros (1963,40 + 2027,15).

Il convient donc de faire droit à cette demande.

— sur le poste “vote électronique” :

L’assemblée générale du 28 février 2013 a décidé de retirer des dépenses “charges communes générales” le poste “prestation vote électronique” pour un montant de 5279,14 euros TTC (comptes du 1^er octobre 2011 au 30 septembre 2012) (résolution n°5-2), ces dépenses étant mises sur un compte d’attente dans l’attente du résultat de l’action en responsabilité engagée à l’encontre de l’ancien syndic, Z & DAIGREMONT.

Après la tenue de l’assemblée générale du 29 mars 2012, le Cabinet Z & DAIGREMONT a, par courrier recommandé en date du 30 mars 2012, adressé à Monsieur F-R Y, élu lors de cette assemblée membre du conseil syndical, confirmé que concernant le déroulement de ladite assemblée du 29 mars 2012, il avait indiqué en séance que le vote électronique, option prévue dans la tarification du syndic, “était offerte par Z & Daigremont”, et que toutefois, “une nouvelle assemblée étant convoquée en cours de l’exercice” [assemblée générale du 26 juin 2012], l’ “engagement commercial (non écrit mais toujours respecté) ne s’applique donc pas”. Le Cabinet Z & DAIGREMONT demandait par ailleurs si le conseil syndical entendait avoir recours au vote électronique, dont le budget est approximativement de 5500 euros, ou s’il souhaitait, par mesure d’économie, que les votes soient réalisés à main levée.

Il ressort donc de ce courrier que le Cabinet Z & DAIGREMONT a effectivement accepté de prendre à sa charge les frais de vote électronique (prestataire de service) pour l’assemblée générale du 29 mars 2012, mais non pour celle du 26 juin 2012. La somme de 5279,14 euros a été facturée régulièrement et est donc due au titre des charges communes générales.

Il convient de rejeter ce chef de demande.

— sur le poste “frais de bureau” :

L’assemblée générale du 28 février 2013 a décidé de retirer des dépenses “charges communes générales” le poste “frais de bureau” pour un montant de 3142,61euros TTC (comptes du 1^er octobre 2011 au 30 septembre 2012) (résolution n°5-3), ces dépenses étant mises sur un compte d’attente dans l’attente du résultat de l’action en responsabilité engagée à l’encontre de l’ancien syndic, Z & DAIGREMONT.

Par courriel du 16 mai 2012, Madame Nathalie A, Présidente du conseil syndical, a demandé au syndic Z & DAIGREMONT de lui adresser “une feuille de présence au 16 mai 2012 concernant le groupe des charges générales pour mercredi 23 mai 2012".

Le Cabinet Z & DAIGREMONT reconnaît lui-même avoir fourni à Madame A la feuille de présence demandée, mais également la “Bible Immeuble”, comprenant l’édition des différentes clés comptables de répartition, et des conditions de gestion et d’administration de l’immeuble, et plus généralement tous les documents comptables du Syndicat des copropriétaires, lui facturant ainsi l’ensemble de ces documents pour la somme susvisée, sans cependant aucunement justifier de la demande de Madame A, excédant ainsi la demande de cette dernière. Ces frais de copie resteront dès lors à la charge du Cabinet Z & DAIGREMONT.

Il sera fait droit à cette demande.

— sur les travaux des canalisations :

L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les décisions de l’assemblée générales sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi; sont notamment approuvés dans ces conditions de majorité: a) les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de l’article 1er de la loi n°67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat.

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 18 de la même loi, le syndic a le pouvoir en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

L’article 37 du décret du 17 mars 1967 prévoit par ailleurs que lorsqu’en cas d’urgence, le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale. Cette assemblée se prononcera à la majorité de l’article 24. C’est à elle seule qu’il appartient de statuer. La ratification des travaux ne peut résulter implicitement de l’approbation des comptes par l’assemblée générale. Le syndic qui négligerait de convoquer l’assemblée engagerait sa responsabilité vis-à-vis du Syndicat des copropriétaires, dans la mesure du préjudice causé.

Il est constant qu’il y a urgence lorsqu’en lui-même le défaut de réaction rapide entraînerait un préjudice et que ce préjudice à éviter est imminent, ce qui empêche d’envisager une convocation préalable de l’assemblée générale. Il en est ainsi notamment pour des travaux confortatifs dans un but de sécurité, ou pour la réparation et la consolidation de solives et de voûtes d’un bâtiment, ou des travaux d’étaiement consécutifs à l’effondrement d’un plafond, ou pour la réfection de souches de cheminée menaçant ruine, pour la réparation de fuites d’eau, ou encore des travaux destinés à permettre la continuité du fonctionnement des équipements collectifs, tel le cas d’une remise en état d’une canalisation brusquement crevée …

En cas de contestation, les juges du fond doivent rechercher si les travaux sont à la fois urgents et nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

Si le syndic engage de son propre chef des travaux qui ne sont ni urgents ni nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, et peu importe l’accord du conseil syndical, lequel n’est pas un organe délibérant et souverain, il engage sa responsabilité et s’expose à des dommages-intérêts si le Syndicat des copropriétaires subit un préjudice. Ce préjudice est inexistant si les travaux ont été correctement réalisés et à un prix satisfaisant.

En l’espèce, l’assemblée générale du 28 février 2013 a décidé de retirer :

— des dépenses du Bâtiment A1 le poste réparations canalisations pour un montant de 22.382,62 euros TTC (comptes du 1^er octobre 2010 au 30 septembre 2011) (résolution n°4-2),

— des dépenses du Bâtiment A2 le poste réparations canalisations pour un montant de 14.288,67 euros TTC (comptes du 1^er octobre 2010 au 30 septembre 2011) (résolution n°4-3),

— des dépenses du Bâtiment A3 le poste réparations canalisations pour un montant de 14.843,95 euros TTC (comptes du 1^er octobre 2010 au 30 septembre 2011) (résolution n°4-4),

— des dépenses du Bâtiment B le poste réparations canalisations pour un montant de 57.064,69 euros TTC (comptes du 1^er octobre 2010 au 30 septembre 2011) (résolution n°4-6),

— des dépenses du Bâtiment C le poste réparations canalisations pour un montant de 14.857,63 euros TTC (comptes du 1^er octobre 2010 au 30 septembre 2011) (résolution n°4-7),

— des dépenses du Bâtiment D1 le poste réparations canalisations pour un montant de 22.495,63 euros TTC (comptes du 1^er octobre 2010 au 30 septembre 2011) (résolution n°4-8),

— des dépenses du Bâtiment D3 le poste réparations canalisations pour un montant de 13.517,39 euros TTC (comptes du 1^er octobre 2010 au 30 septembre 2011) (résolution n°4-9);

ces dépenses étant mises sur un compte d’attente dans l’attente du résultat de l’action en responsabilité engagée à l’encontre de l’ancien syndic, Z & DAIGREMONT.

Il n’est pas contesté ni contestable que ces travaux n’ont pas été votés par l’assemblée générale conformément aux dispositions de l’article 24 susvisé, s’agissant toutefois non pas de travaux “d’entretien courant” de part leur ampleur, mais de travaux de réparations des canalisations des bâtiments A1, A2, A3, B, C, D1 et D3; ces travaux résultent, tel que cela ressort des factures produites, de “commandes” effectuées par Monsieur X, puis réglées par le Cabinet Z & DAIGREMONT.

Il n’est pas non plus contesté que le Cabinet Z & DAIGREMONT n’a pas fait convoquer une assemblée générale pour ratifier les “travaux urgents” effectués de sa propre initiative. Le caractère urgent de ces travaux n’est par ailleurs pas démontré.

Pour autant, il apparaît, au regard de l’ensemble des factures détaillées, que les canalisations des différents bâtiments concernés nécessitaient des réparations importantes. Le caractère nécessaire desdits travaux, finalement réalisés, est établi.

La responsabilité du Cabinet Z & DAIGREMONT est engagée. Toutefois, le Syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir d’aucun préjudice, dans la mesure où les travaux réalisés étaient nécessaires et qu’il en a bénéficié.

Il convient de rejeter ce chef de demande.

— sur le “dépassement de budget” :

L’assemblée générale du 18 mars 2010 a décidé, au vu des devis des sociétés TOPELEC et A TOUT ELEC joints à la convocation, de faire procéder aux travaux de remplacement du contrôle d’accès du bâtiment A4 et voté un budget de 34.693 euros TTC (résolution n°26).

La facture n°11F2408A du 24 août 2011 établie par la Société TOPELEC s’élève à la somme de 41.631,06 euros HT (TVA 5,5%), comprenant des travaux supplémentaires d’acquisition et d’installation d’une centrale de gestion supplémentaire pour le fonctionnement du système d’interphonie. Il n’est pas contesté que le montant total de ces travaux supplémentaires, non compris dans le devis initial susvisé, s’élève à la somme de 7560,32 euros TTC.

L’assemblée générale du 28 février 2013 a décidé de retirer des dépenses du Bâtiment A4 le poste réparations canalisations le compte travaux “remplacement contrôle d’accès bâtiment A4" pour un montant de 7560,32 euros TTC (comptes du 1^er octobre 2010 au 30 septembre 2011) (résolution n°4-5), ces dépenses étant mises sur un compte d’attente dans l’attente du résultat de l’action en responsabilité engagée à l’encontre de l’ancien syndic, Z & DAIGREMONT.

Le Cabinet Z & DAIGREMONT affirme que ces travaux supplémentaires étaient indispensables au fonctionnement normal du système d’interphonie prévu au devis, sans cependant apporter la moindre preuve du caractère nécessaire desdits travaux, comme l’article 9 du Code de procédure civile, qui dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, lui en fait obligation.

Il sera fait droit à cette demande.

— sur le recouvrement des créances :

Le recouvrement des charges communes est un des aspects de l’administration de l’immeuble. Le syndic est chargé de ce recouvrement. Il engage sa responsabilité envers le Syndicat des copropriétaires s’il ne fait pas diligence pour obtenir le paiement des charges par les copropriétaires débiteurs. Il engage sa responsabilité pour le préjudice causé par sa carence, ses atermoiements ou ses erreurs. Encore faut-il, pour que le Syndicat des copropriétaires soit indemnisé, que la négligence du syndic ait causé un préjudice, ce qui n’est pas le cas lorsque les charges sont irrécouvrables, dans le cas notamment de copropriétaires manifestement insolvables.

En l’espèce, il ressort du rapport d’audit sur les comptes SDC PLATEAU D’ORANGIS arrêtés au 30 septembre 2003, établi le 7 février 2005 par Monsieur L M, expert-comptable et commissaire aux comptes, étant rappelé que le Cabinet CGB IMMOBILIER était le syndic de l’immeuble jusqu’au mois de mars 2004, que s’agissant des “comptes des copropriétaires, sur les contrôles effectués, il a été constaté des créances antérieures à l’année 2000 pour 143 K€ (143.000 euros) (ce qui peut aboutir à une charge si le copropriétaire est insolvable) et des comptes créditeurs (somme à rembourser ou produit à constater) antérieurs à l’année 2000 pour 30 K€. 4 créances représentant un montant de 26.483 € sont irrécouvrables. Préconisation : il conviendrait de présenter, en annexe, un état des créances et des dettes selon leur antériorité et leur avancement au niveau de la procédure de recouvrement”.

Il ressort en outre du rapport de vérification des comptes de l’exercice 2003/2004 établi le 6 janvier 2005 par la Commission Finances du conseil syndical que s’agissant de la situation des copropriétaires débiteurs, le syndic CGB IMMOBILIER n’a pas fait dans le temps imparti par la loi SRU les opérations ou démarches nécessaires afin de préserver l’intérêt du Syndicat des copropriétaires. La Commission Finances, appuyée par tous les membres du conseil syndical, a demandé aux copropriétaires d’approuver les comptes de l’exercice et de ne pas donner quitus à Z & DAIGREMONT de sa gestion, ceci afin de préserver l’intérêt général de la copropriété dans le cadre d’éventuels recours à l’encontre du précédent syndic, notamment pour rechercher sa responsabilité dans le cadre des sommes conséquentes qu’il a fait perdre à la copropriété au titre des fautes de gestion commises lors des mutations (ventes) de ces dernières années.

Il apparaît que les créances antérieures à l’année 2000 étaient irrécouvrables et relèvent de la responsabilité de l’ancien syndic CGB IMMOBILIER.

L’assemblée générale du 18 mars 2010 a refusé d’apurer le compte débiteur “anciens copropriétaires”, créance irrécouvrable de 48.634,62 euros (résolution n°8), bien que le conseil syndical dans son rapport d’activités de l’exercice 2008/2009 avait souligné qu’il était nécessaire “d’apurer les anciens comptes non soldés transmis il y a plusieurs années par le précédent syndic, qui n’ont jamais été régularisés. Pour un tiers, ces comptes sont créditeurs. Leurs montants resteront dus aux bénéficiaires sur simple demande. Les deux tiers restant, débiteurs, sont irrécouvrables”, et qu’il devait en être pris acte, en indiquant qu’ “il est impossible de conserver plus longtemps l’ensemble de ces comptes dans la trésorerie, ce qui est une anomalie” et en proposant ainsi “un apurement progressif sur une durée de deux ans (huit trimestres)”.

Le conseil syndical a de nouveau reconnu, dans son rapport d’activités 2010/2011 pour l’assemblée générale du 29 mars 2012 qu’il n’avait pas été possible d’apurer d’anciens comptes irrécouvrables qui pèsent toujours sur la trésorerie de la copropriété, les mesures prise s’avérant insuffisantes.

Les charges étant irrécouvrables, et dont la responsabilité éventuelle est imputable à l’ancien syndic CGB IMMOBILIER, aucune faute n’est dès lors caractérisée à l’encontre du Cabinet Z & DAIGREMONT.

Il convient de rejeter ce chef de demande.

— sur les autres dommages-intérêts :

Aux termes de l’article 1153 alinéa 4 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, ni la mauvaise foi du Cabinet Z & DAIGREMONT, ni aucun préjudice distinct ne sont justifiés.

Cette demande sera rejetée.

— sur les frais irrépétibles et les dépens :

Les défenderesses succombent partiellement à la procédure, et seront donc condamnées in solidum à payer au demandeur la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux dépens.

— sur l’exécution provisoire :

Afin d’assurer la sécurité juridique au sein de la copropriété, il est nécessaire de prononcer l’exécution provisoire, laquelle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal , statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Condamne in solidum la Société Z & DAIGREMONT et la Société ALLIANZ à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] […], représenté par son syndic la Société SEGINE, la somme de 55.833 euros TTC (48.700 + 3142,61+ 3990,55) à titre de dommages-intérêts,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes respectives,

Condamne in solidum la Société Z & DAIGREMONT et la Société ALLIANZ à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] […], représenté par son syndic la Société SEGINE, la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement,

Condamne in solidum la Société Z & DAIGREMONT et la Société ALLIANZ aux dépens.

Fait et jugé à Paris le 23 Mars 2017

Le Greffier Le Président

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