DEMANDERESSE

Madame H L Z-Y

[…]

[…]

représentée par Maître David SABATIER de la SELEURL SABATIER & CO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0489

DÉFENDERESSE

SA B C, représentée par son Président et Directeur Général M. D E

[…]

[…]

[…]

représentée par M^e J BRIAND, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0301

PARTIE INTERVENANTE

Monsieur F Z

[…]

[…]

représenté par Maître David SABATIER de la SELEURL SABATIER & CO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0489

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles L.311-10 du Code de l’Organisation Judiciaire et 801 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

J K, 1^re Vice-Présidente Adjointe, statuant en juge unique,

assistée de Henriette I, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 17 Janvier 2018 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 08 Mars 2018.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

[…]

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 15 février 2007, M. X, aux droits duquel sont venus M^me Y et M. Z, a donné à bail en renouvellement à la société GESTRIM CAMPUS I, aux droits de laquelle sont venues successivement la société LAMY RESIDENCES puis la société B C, un studio en copropriété avec parties communes, correspondant au lot n°30 d’une résidence dépendant d’un immeuble situé au 13/[…] et […] à Paris 12^e, connu désormais sous le nom de résidence C Daumesnil. Le bail d’origine, à effet au 1^er avril 1998 prévoyait un loyer annuel en principal de 20.729,65 francs, soit 3.160,23 euros et comprenait la clause de destination suivante : « la destination exclusive est l’exercice par le preneur dans les locaux constituant la Résidence, dont celui objet des présentes, d’une activité d’exploitation de Résidence Etudiants, consistant en la sous-location meublée des logements situés dans ladite Résidence pour un usage d’habitation ».

Par acte du 8 décembre 2008, « l’indivision Y-Z » et la SA LAMY RESIDENCES ont conclu un avenant au bail du 1^er avril 1998 prévoyant la révision de plein droit du loyer le 1^er avril de chaque année en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE.

Par acte du 29 juillet 2016, la société B C a sous-loué à l’association METABOLE trois lots de la résidence C Daumesnil, dont le lot n°30.

Par acte du 11 octobre 2016, M^me H Z Y a fait assigner la société B C devant le présent tribunal aux fins pour l’essentiel d’obtenir le prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour violation de la clause de destination.

M. G Z est intervenu volontairement à l’instance par conclusions du 20 octobre 2017.

Dans leurs dernières conclusions reçues au greffe par voie électronique le 14 décembre 2017, M^me Z Y et M. Z demandent au tribunal de :

— les juger recevables et bien fondés à agir, au nom de l’indivision Z-Y, en résiliation judiciaire du bail commercial aux torts exclusifs de la société B C,

— constater la violation de la clause de destination du bail commercial par cette dernière et son manquement à son obligation d’entretien des locaux loués,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial,

— ordonner l’expulsion sous astreinte de la société B C et de tous occupants de son chef et ordonner le séquestre des biens mobiliers,

— condamner la société B C au paiement de la somme de 4.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile à l’indivision Z-Y,

— la condamner aux entiers dépens,

— ordonner l’exécution provisoire.

Ils font valoir :

— que M. Z avait donné son consentement exprès à la représentation, par M^me Y, des intérêts de l’indivision Z-Y pour solliciter la résiliation judiciaire du bail et qu’il est en tout état de cause intervenu volontairement pour régulariser la procédure en l’état des exceptions de procédure et fins de non-recevoir soulevées en défense ;

— qu’ils ont constaté que leur studio était occupé à titre gratuit par des jeunes gens pris en charge par l’association METABOLE 93, association qui propose des services d’aide psychosociale à des adolescents ;

— que la société locataire a ainsi violé la clause de destination du bail, la jurisprudence ayant déjà prononcé la résiliation de baux conclus par la société B C en raison de l’affectation des locaux loués à une activité d’hôtel et de résidence hôtelière alors que les baux conclus avec les copropriétaires de la résidence prévoyaient son obligation d’exercer une activité de Résidence Etudiants, et retenant de façon constante qu’un changement unilatéral de la destination contractuelle constitue un manquement aux clauses du bail ;

— que leur accord aurait été nécessaire et que la société B C ne leur a jamais demandé l’autorisation de conclure un bail avec l’association ;

— que le seuil des 70% évoqués en défense, qui correspond à la condition requise pour que les copropriétaires puissent obtenir des avantages fiscaux afférents à leur bien, ne peut jouer que si la résidence est exploitée à au moins 70%, que l’exploitant remplit la résidence à 70% avec des étudiants et qu’il respecte la destination du bail ;

— que le bail prévoit que des étudiants doivent occuper le local, et non des touristes ou des personnes nécessitant une aide psychosociale et dont l’hébergement est financé par une association, et qu’il est établi en l’espèce que le studio n’est pas occupé par un étudiant ;

— que l’exploitation en résidence de tourisme ou au bénéfice d’une association d’intérêt général génère un loyer bien plus élevé que celui payé par un étudiant, et que le loyer du bail a été fixé à un montant relativement faible en raison de la destination de la résidence, et en proportion aussi d’un usage moins excessif que par des touristes ;

— qu’ils ont aussi constaté que les parties communes de la résidence étaient fortement dégradées compte tenu d’un défaut d’entretien par l’exploitant, selon le procès-verbal de constat en date du 19 mai 2017 de M^e A, en contrariété avec les clauses du bail ;

— que le défaut d’entretien démontre que l’exploitant n’accorde pas les mêmes standards de qualités de service pour des enfants en difficultés que pour des étudiants et que les dégradations des parties communes de la Résidence induites par l’exploitation de cette dernière à des fins sociales révèlent un manquement grave à ses obligations contractuelles, avec dévalorisation du bien de l’indivision et plus généralement de l’ensemble de la Résidence ayant pour effet d’impacter défavorablement sa valeur vénale et sa rentabilité financière.

Dans ses dernières écritures reçues au greffe par voie électronique le 11 janvier 2018, la société B C demande au tribunal de :

— dire et juger qu’elle n’a pas violé la clause de destination contractuelle du bail commercial, ni manqué à son obligation d’entretien des lieux loués.

En conséquence :

— dire et juger les demandeurs mal fondés à solliciter la résiliation judiciaire du bail en cours et les débouter de l’ensemble de leurs demandes,

— les condamner à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, avec distraction au profit de M^e BRIAND.

Elle fait valoir :

— que la sous-location à l’association MÉTABOLE n’est pas à titre gratuit, le paiement d’une redevance mensuelle étant prévue, et que cette occupation ne contrevient pas à la clause de destination stipulée au bail ;

— que la résidence dans laquelle se situe le studio appartenant à M^me Y et à M. Z est bien une résidence étudiante définie par la loi, permettant aux bailleurs de bénéficier des avantages fiscaux associés à cette catégorie d’établissements, comme un ensemble immobilier collectif destiné à accueillir une population étudiante à hauteur de 70 % minimum et offrant des services para-hôteliers ;

— que le contrat de bail n’impose ainsi pas au preneur de sous-louer exclusivement à des étudiants, mais de respecter la qualification de Résidence étudiante, c’est-à-dire de louer à des étudiants à hauteur de 70 % minimum et de proposer des prestations de services, ce qui est le cas en l’espèce ;

— que la sous-location consentie à l’association MÉTABOLE a bien pour objet un usage d’habitation, conformément aux stipulations du bail, et que la résidence héberge effectivement plus de 70 % d’étudiants ;

— que les demandeurs ne justifient d’aucun préjudice afférent à l’occupation du studio, percevant le loyer stipulé au bail et bénéficiant de l’avantage fiscal escompté ;

— que l’état des lieux allégué n’est pas d’une nature telle qu’il pourrait justifier une résiliation judiciaire du bail, les bailleurs n’ayant jamais demandé de procéder aux travaux d’entretien nécessaires, les constats ne portant que sur les parties communes de l’immeuble et non sur le studio loué et le bail ne mettant à la charge du preneur que les simples travaux de réparations locatives et non l’usure des lieux due à la vétusté, alors que la résidence est exploitée depuis près de 20 ans.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 12 janvier 2018.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intervention volontaire

Attendu que, selon les articles 325 et suivants du code de procédure civile, peut former une intervention volontaire principale celui qui a le droit d’agir relativement à une prétention présentant un lien suffisant avec l’instance en cours ;

Qu’en l’espèce, M. Z, qui justifie, selon l’attestation notariée produite datée du 16 octobre 2007, avoir des droits de propriété sur le bien loué à la société B C, a intérêt à intervenir volontairement pour régulariser la procédure en résiliation de bail ;

Que M. Z sera déclaré recevable en son intervention volontaire.

Sur la demande de résiliation pour violation de la clause de destination

Attendu qu’il résulte des articles 1728 du code civil et L 145-47 du code de commerce que le preneur est tenu d’user de la chose louée selon la destination contractuelle, laquelle inclut non seulement les activités qui sont expressément mentionnées au contrat mais aussi celles qui se situent dans le prolongement direct de l’activité prévue au bail et n’en constituent qu’une modalité particulière d’exploitation ;

Qu’en l’espèce, le bail liant les parties prévoit en son article 4 que la destination exclusive du bail est l’exercice par le preneur dans les locaux constituant la résidence, dont celui objet du bail, d’une activité d’exploitation de résidence étudiants consistant en la sous-location meublée des logements situés dans ladite résidence pour un usage d’habitation ; qu’elle précise que le preneur est, en conséquence, de plein droit autorisé à consentir toutes sous-locations, sous la réserve du respect de la destination du bail et que le preneur s’engage en outre, dans le cadre de la destination de résidence étudiante, à meubler les logements et assumer vis-à-vis des étudiants un certain nombre de services et prestations para-hôtelières de telle façon que la location soit passible de la TVA ; que ce bail porte sur un studio qui a été acquis en l’état de futur achèvement par l’auteur des demandeurs pour réaliser un investissement permettant de bénéficier d’avantages fiscaux, les lois de finances successives prévoyant, au code général des impôts, des mécanismes incitatifs de réduction d’impôt et de récupération de la TVA, et que la commune intention des parties était de permettre aux propriétaires du lot donné à bail de bénéficier des avantages fiscaux résultant de l’exploitation d’une résidence étudiante ;

Qu’il résulte de la lettre de la clause de destination et de la commune intention des parties que le bail ne limite pas l’objet des contrats de sous-location portant sur le lot loué à la sous-location à un étudiant mais oblige le preneur à sous-louer les locaux pour un usage d’habitation et à exploiter la résidence dans des conditions permettant de recevoir la qualification de résidence étudiante au regard du droit fiscal ;

Qu’il n’est pas utilement contesté par M^me Z Y et M. Z que les propriétaires d’un studio dans une résidence occupée par des étudiants à hauteur de 70% et proposant un minimum de prestations et services para-hôteliers bénéficient des avantages fiscaux des résidences étudiantes et que la résidence dans lequel est situé le lot loué est considéré comme une résidence étudiante par l’administration fiscale ;

Que le contrat de sous-location conclu par la société B C à compter du 1^er juillet 2016 avec l’association Métabole porte sur trois studios situés au sein de la résidence et réserve l’usage des lieux à une habitation en bon père de famille ;

Que cette sous-location à une personne morale pour un usage exclusif d’habitation et dans le respect de seuil minimum de 70% d’occupation étudiante de la résidence est, eu égard à la clause de destination du bail, autorisée par celui-ci ;

Que la demande de résiliation de ce chef, et la demande subséquente en expulsion, sera rejetée.

Sur la demande de résiliation pour défaut d’entretien des locaux loués

Attendu que, selon les articles 1720 et 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user raisonnablement de la chose louée et de faire les réparations qui lui incombent, un manquement à cette obligation pouvant justifier, en vertu de l’ancien article 1184 du même code, le prononcé de la résiliation du contrat si ce manquement est suffisamment grave pour rendre impossible la poursuite des relations contractuelles ;

Que, selon l’article 1719 du même code, le bailleur est tenu de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail, un transfert, du bailleur au preneur, des obligations d’entretien et de conservation de la chose louée devant résulter d’une clause claire et précise du contrat ;

Qu’en l’espèce, le bail liant les parties stipule en son article 5, intitulé charges et conditions, que le preneur doit supporter les réparations locatives visées au décret n°87-712 du 26 août 1987, toutes autres réparations incombant au bailleur ; que le bail met ainsi à la charge du preneur les travaux d’entretien usuels et à la charge du bailleur les travaux relatifs à la structure de l’immeuble et notamment ceux relatifs aux canalisations, à l’étanchéité et à la vétusté du bien loué ;

Que les bailleurs produisent aux débats un procès-verbal non contradictoire établi le 19 mai 2017 par M^e A, huissier de justice, qui a constaté dans les couloirs de la résidence des fissures murales, des plinthes décollées, des traces d’humidité et de moisissure sur les murs et plafonds et l’absence de fonctionnement de certaines appliques murales ;

Que ce constat est insuffisant à établir la preuve d’un manquement grave du preneur à son obligation d’entretien dès lors que, d’une part, il ne porte que sur les parties communes et non sur le studio loué par le preneur, que, d’autre part, il fait état de désordres limités et qu’enfin, il n’établit pas que ces désordres sont exclusivement liés à un défaut d’entretien du preneur et non à un manquement des bailleurs à leur obligation d’assurer l’étanchéité des biens loués et à remédier à la vétusté ;

Que la demande de résiliation du bail de ce chef, et la demande subséquente en expulsion, sera rejetée.

Sur les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et l’exécution provisoire

Attendu que M^me Z Y et M. Z, qui succombent, supporteront les dépens ;

Que l’équité commande de rejeter les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Que le prononcé de l’exécution provisoire n’apparaît pas nécessaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Reçoit M. Z en son intervention volontaire,

Rejette la demande de M^me Z Y et M. Z en résiliation judiciaire du bail les liant à la société B C,

Les condamne aux dépens, qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire,

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

Fait et jugé à Paris le 08 Mars 2018

Le Greffier Le Président

Henriette I J K

1:

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