TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE

DE POINTE A PITRE N° R.G: 16/00449

CHAMBRE CIVILE

DU 09 Mars 2017

JUGEMENT DU 09 Mars 2017

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS AFFAIRE :

Extrait des Minutes du Greffe C X, du Tribunal de Grande Instance de P-A-P D F-G DEMANDEURS :

Y,

B Z, Madame C X S.A.R.L. […]

[…]

C/ 97118 SAINT-D
Monsieur D F-G Y Synd. de copropriétaires […]

ANSE DES ROCHERS 97118 SAINT D
Monsieur B Z

[…]

AVOCATS: Anse des Rochers

97118 SAINT-D (GUADELOUPE) S.A.R.L. JOLIREV M^e Valérie FRESSE […] M^e Gérard PLUMASSEAU Rep/assistant : M^e Valérie FRESSE, avocat au barreau de […]

D’UNE PART

DÉFENDEURS :

Synd. de copropriétaires ANSE DES ROCHERS domiciliée chez Son Syndic IMMO 971: […]

La Marina

[…] Rep/assistant M^e Gérard PLUMASSEAU, avocat au barreau de :

[…]

D’AUTRE PART

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors du délibéré :

Président Madame Nadège TACITE Greffier Madame Elisabeth BOUILLON

Dépôts à l’audience du 12 Janvier 2017, délibéré et rendu le 09 Mars

2017 par mise à disposition au greffe

2. Dle 21/03/2017 à M^e FRESSE

EXPOSE DU LITIGE
M^me X C, Mr Y D, Mr Z B,et la SARL JOLIREV sont chacun propriétaires d’un ou plusieurs lots dans le bâtiment C appelée MAISON CREOLE de la copropriété ANSE DES ROCHERS sise à Saint D.

La résidence ANSE DES ROCHERS se compose de 4 bâtiments dont le bâtiment C comporte plusieurs logements, maisons, bungalows, une piscine, un restaurant se situant en dehors des bâtiments et des cours de tennis.

La copropriété compte 326 copropriétaires répartis sur les 4 bâtiments et 32 petitesvillas représentant plus de 370 logements bâtis sur un terrain de 75 588m2.

L’état descriptif de division et de règlement de copropriété initial est en date du 27 décembre 1990 et a été dressé par M^e WARNY notaire à RUEL MALMAISON.

A l’origine, la copropriété était un hôtel ACHORAGE.

Le règlement de copropriété a été modifié à plusieurs reprises.

Le bâtiment C MAISON CREOLE a été à l’origine composé de 12 lots: 501 à 512.

Selon acte modificatif à l’état descriptif de division en date du 20 octobre 2009 dressé par M^e MOUIAL, notaire, ces 12 lots ont été réunis en un seul nouveau lot numéroté 513.

Puis par un acte modificatif du 26 octobre 2011 dressé par M^e MOUIAL le lot 513 a été supprimé et remplacé par 75 nouveaux lots 514 à 588 constitué d’appartements et de caves.

M^me X C, Mr Y D, Mr Z B,et la SARL JOLIREV sont propriétaires de certains de ces lots.

Par exploit d’huissier en date du 10 mars 2016, M^me X C, Mr Y D, Mr Z B,et la SARL JOLIREV ont fait assigner le syndicat des copropriétaires anse des rochers.

Il est sollicité du tribunal aux termes des dernières conclusions de M^me X C, Mr

Y D, Mr Z B,et la SARL JOLIREV notifiées par RPVA le 20 octobre 2016 de

annuler la résolution 8 de l’AG de la copropriété ANSE DES ROCHERS du 11 décembre 2015 décidant la modification d’un local qui n’ a pas d’existence et de tous les actes qui auraient été entrepris pour son exécution

a titre subsidiaire, vu la nature de partie commune spéciale du bâtiment C le passage couvert objet de la résolution 8 de l’AG de la copropriété ANSE DES ROCHERS du 11 décembre 2015, juger que la majorité de l’article 24 n’est pas applicable, juger que seuls les copropriétaires du bâtiment C pouvaient voter selon les règles de l’article 26 et en conséquence, annuler la résolution 8 de l’AG de la copropriété ANSE DES ROCHERS du 11 décembre 2015 et de tous les actes qui auraient été entrepris pour son exécution juger que si le local à poubelles avait juridiquement existé et n’était pas une partie commune

-

spéciale, ce ne serait pas l’article 24 mais à la majorité de l’article 25 que la résolution aurait dû être votée et en conséquence, annuler la résolution 8 de l’AG de la copropriété ANSE DES ROCHERS du 11 décembre 2015 et de tous les actes qui auraient été entrepris pour son exécution en tout état de cause juger que l’AG ne peut imposer une atteinte aux modalités de jouissance de leurs parties privatives, juger qu’imposer la présence de toutes les poubelles d’une copropriété dans les voies de circulation situés sous appartements constituent une atteinte aux modalités de jouissance des lots, en conséquence annuler la résolution et tous les actes qui auraient été

entrepris pour son exécution au visa de l’article 1382 du code civil, condamner le syndicat des copropriétaires ANSE DES ROCHERS en précisant que les 4 requérants ne supporteront pas cette condamnation à payer à chaque requérant une somme de 11000 euros de dommages et intérêts à titre du préjudice de jouissance pour l’année 2015, condamner le syndicat des copropriétaires ANSEDES ROCHERS en précisant que les 4 requérants ne supporteront pas cette condamnation à payer à chaque requérant une somme de 12000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance entre la délivrance de l’assignation et le déplacement effectif des poubelles qui a été effectif en juillet 2016priétéordonner l’exécution provisoire condamner le syndicat des copropriétaires ANSE DES ROCHERS requérants exceptés à payer une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de M^e FRESSE par application de l’article 699 du CPC

En réponse, par conclusions en date du 5 septembre 2016, le syndicat des copropriétaires ANSE DES ROCHERS sollicite du Tribunal de: déclarer l’action initiale mal fondée la rejeter condamner les consorts X, Y, Z et la SARL JOLIREV solidairement

à payer à la société IMMO 971 syndic la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, le tribunal renvoie à leurs écritures, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 novembre 2016.

MOTIFS DE LA DECISION

^L'^articl 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevé d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations

En l’espèce, les requérants sont propriétaires des lots suivants: M^me X C : 515 et 586 Mr Y D :516

Mr Z B :522 et 577 la SARL JOLIREV: 527 et 561

Ils soutiennent à l’appui de leurs prétentions que ce sont des lots qui constituent des appartements de standing (avec pour tous les copropriétaires de MAISON CREOLE une cave) et que ces appartements sont soit directement occupés par eux mêmes soit loués.

Ils expliquent que les copropriétaires ne vivant pas dans le bâtiment C ont décidé d’entasser leurs ordures dans une des parties communes de la villa créole: partie qui est un passage couvert ouvert à chaque extrémité.

A l’inverse, le défendeur soutient qu’en 2009, le lot 502 était un lot privatif qui comportait un local poubelle.

Il résulte des pièces versées au débat que le notaire MOUIAL, rédacteur des modificatifs au règlement de copropriété rapporte que le promoteur n’a pas prévu de local poubelles pour la copropriété. Il a également écrit au syndic le 11 avril 2015 que suite aux autorisations régulièrement obtenues, la destination du bâtiment a été modifiée (usage d’habitation).

Les requérants exposent que par acte du 20 octobre 2009, les lots 501 à 512 ont été supprimés et réunis en un seul lot 513 (maison créole). Mais puisqu’il n’y a plus de restaurant (usage d’habitation modifié), il n’y a donc plus de local poubelles Le sous sol qui était à usage commercial comportait un local poubelles à usage du restaurant. pour ce dernier.

Les requérants ont fait constater par huissier le 11 janvier 2016 les nuisances que génèrent les poubelles. Les requérants ont également E la mairie, l’ARS et le Préfet.

Le maire a ordonné le déplacement des poubelles par courrier en date du 10 octobre 2014.

Il est versé au débat un courrier du syndic en date du 17 avril 2015 qui précise que devant les contestations légitimes des propriétaires de MAISON CREOLE s’agissant du local poubelles situé dans leur bâtiment et bien qu’une résolution ait été portée à l’ordre du jour…. M^e MOUIAL, notaire rédacteur des différents modificatifs du règlement de copropriété sur le bâtiment dénommé MAISON CREOLE a confirmé par mail que par acte modificatif du 20 octobre 2009, les lots 201 à 512 composant le bâtiment C ont été réunis en un seul et nouveau lot portant le 513 à destination d’habitation. Consécutivement à ce premier modificatif il est clairement stipulé page 11 et 12 qu’il n’existe plus désormais de parties communes spéciales du bâtiment C dit MAISON CREOLE. En conséquence, le local poubelles n’a plus d’existence depuis ce premier modificatif. En outre, par acte modificatif du 26 octobre 2011, le lot 513 MAISON CREOLE a été subdivisé en 75 lots: 15 lots en appartement et 60 lots caves. Ainsi le déplacement du local poubelles devient une obligation et non pas un choix possible des copropriétaires: la résolution n°12 devient sans objet et la résolution 13 un vote à l’article 24 au lieu de 25.

En outre, est versé au débat le PV d’AG du 17 avril 2015 qui précise: Résolution 13: décision à prendre concernant la création d’un local poubelles à l’entrée du domaine. Modalités des appels de fonds à définir. La résolution proposée au vote de l’article 25 n’a pas obtenu le quorum. Mais il a été noté dans le PV que l’AG est d’accord sur le principe du déplacement du local poubelles. Il sera convoqué une AGE qui délibérera sur l’emplacement, le budget et le choix de l’entreprise.

Il ressort de la procédure qu’une AGE a été convoquée le 11 décembre 2015 et qu’il a été décidé l’amélioration du local poubelles et le vote a eu lieu à la majorité de l’article 24 (majorité simple).

Les requérants ont reçu notification du PV de l’AG du 11 décembre 2015 le 2 février 2016 pour la SARL JOLIREV, le 29 janvier 2015 pour Mr A et M^me X et le 5 février 2016 pour Mr Z.

Les requérants ont sollicité l’annulation de la résolution 8 de l’AG du 11 décembre 2015.

Par voie de référé, les requérants ont sollicité le déplacement des poubelles. Selon ordonnance en date du 3 juin 2016, le juge des référés a ordonné sous astreinte le déplacement des poubelles et de tout encombrant se situant dans le passage couvert la maison créole vers un autre endroit répondant aux critères de l’article R.111-3 du code de la construction et de l’habitation.

Le juge des référés a motivé sa décision en exposant qu’il ressort du constat d’huissier versé au débat par les demandeurs que de nombreux containers poubelles sont stockés dans un passage desservant les caves de l’immeuble et cela sans existence légale puis qu’il résulte de l’attestation du notaire rédacteur de l’acte modificatif du règlement de copropriété qu’il n’existe plus de local poubelles depuis le changement de destination du bâtiment et que les parties communes spéciales actuelles soit le passage couvert

desservant les caves ne sont pas faites pour accueillir un tel local poubelles ce dont convenait d’ailleurs le syndic lequel précisait préalablement à l’AG des copropriétaires du 17 avril 2015 que le déplacement du local poubelles était une obligation et non un choix possible. Le juge retient également que le maire de saint D E de cette situation a enjoint au syndicat de déplacer le local poubelles qui contrevient aux dispositions de l’article R111-3 du code de la construction et de l’habitation qui impose pour les immeubles collectifs un local clos et ventilé pour le dépôt des ordures avant leur enlèvement.

Cette ordonnance a été signifiée.

Le syndicat des copropriétaires n’ a pas interjeté appel.

Les requérants soutiennent que les poubelles ont été déplacées en plein air, à un endroit qui ne gêne personne mais qui ne remplit pas selon les requérants les conditions de l’article susvisé.

Enfin, le défendeur soutient à l’appui de ses prétentions que le juge du fond ne pourrait pas annuler la résolution 8 car l’assemblée des copropriétaires serait souveraine.

SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION EN ANNULATION DE LA RESOLUTION 8

Il résulte des éléments versés au débat que les requérants ont voté contre la résolution et ont dans le délai de 2 mois de notification du PV d’AG intenter une action en contestation de la résolution 8.

Elle est donc recevable conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Le PV du 11 décembre 2015 porte la date d’envoi du 26 janvier 2016, l’assignation a été délivrée le 10 mars 2016.

SUR LE BIEN FONDE DE LA DEMANDE

Il résulte des éléments de la procédure que le lot 502 a été supprimé et que le notaire MOUIAL a confirmé cet élément. Il apparaît que l’assemblée des copropriétaires ne peut pas voter l’amélioration d’un local poubelles sous la maison créole alors que ce local n’existe pas. La résolution sera annulée car elle décide d’une modification d’un local qui n’a pas d’existence. Certes, le défendeur prétend que les locaux poubelles qui existent à l’intérieur du rez de chaussée constitue aussi d’une certaine manière des locaux techniques. Or, en page 25 du modificatif du règlement de copropriété du 26 octobre 2011, on peut lire que les couloirs de distribution des lots 529 à 588 soit les caves de la maison créole sont des parties spéciales. Les poubelles sont stockées dans un espace de circulation passage couvert ouvert à chaque extrémité. Elle ne constitue pas un local technique eu égard aux éléments versés au débat.

Il sera également souligné que la modification de destination d’une partie commune ne peut pas être votée selon la majorité de l’article 24 car l’article 25 prévoit que sont cotés à la majorité des voix de tous les copropriétaires l’ensemble des travaux portant transformation, addition ou amélioration.

En effet, lors de l’AG du 17 avril 2015, les copropriétaires ont été invités à voter à la majorité de l’article 25 (majorité absolue) sur la décision de création d’un local poubelles à l’entrée du domaine. Le quorum n’a pas été atteint. Or, lors de l’AG du 11 décembre 2015, la modification du local poubelles est proposée selon la majorité de l’article 24.

En outre, si un règlement de copropriété prévoit pour chaque bâtiment d’un groupe d’immeubles des parties communes spéciales affectées de tantièmes particuliers il crée ainsi une propriété indivise entre les copropriétaires de chaque bâtiment excluant tout droit de propriété indivise des autres copropriétaires sur les parties communes concernées même en l’absence de syndicats secondaires.

Les actes de disposition concernant ces parties communes spéciales relèvent de la compétence d’une assemblée spéciale ne réunissant que les copropriétaires ayant des droits dans ces parties communes. Ils doivent se prononcer à la majorité de l’article 26. Seuls les copropriétaires du bâtiment C pouvaient voter et selon les règles de l’unanimité car cette aliénation porte atteinte aux droits des copropriétaires.

Par ailleurs, l’AG ne peut pas imposer aux copropriétaires une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance. L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que l’AG ne peut à quelque majorité que ce soit imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété. Dans le cadre de ses pouvoirs d’administration de l’immeuble, le syndicat peut décider d’apporter des modifications soit dans la consistance matérielle des parties communes soit dans les conditions de leur utilisation; encore faut il que ses décisions, d’une part, ne contreviennent pas à la destination de l’immeuble, d’autre part, n’aient pas pour conséquence d’amoindrir les droits fondamentaux de chacun. Si le syndicat a vocation à réglementer les conditions d’utilisation des services collectifs et éléments d’équipement commun, encore faut il que ses décisions ne portent pas une atteinte manifeste aux droits des copropriétaires sur leurs parties privatives.

Imposer aux propriétaires des logements situés au dessus du passage couvert la présence des poubelles de toute la résidence avec les odeurs, le bruit généré par le passage du camion poubelles, la privation de l’utilisation de leur terrasse constitue une atteinte manifeste à leur droit de jouissance

En conséquence, les requérants sont fondés à solliciter l’annulation de l’exécution de la résolution 8 de l’AG du 12 décembre 2015 et de tous les actes qui auraient été entrepris pour son exécution.

SUR LE PREJUDICE

En l’espèce, il résulte des pièces versées au débat que les requérants subissent un préjudice eu égard aux odeurs de poubelle, du bruit des camions poubelle, de la privation de l’utilisation de leurs terrasses. Ils ont diligenté une procédure de référé pour obtenir le déplacement des poubelles. Ils justifient également avoir effectué plusieurs démarches afin d’obtenir le déplacement des poubelles.

L’action en responsabilité civile en vue d’obtenir la réparation du préjudice occasionné par l’atteinte aux parties communes peut être intentée contre tout copropriétaire qui aurait violé le règlement de copropriété, contre un tiers à ce règlement ou encore contre les syndicat des copropriétaires. En effet, en cas de carence du syndicat à défendre les intérêts collectifs, le copropriétaire ne peut en principe, se substituer à lui pour agir, il n’a que la ressource de mettre en cause la responsabilité de celui-ci. Le syndicat commet une faute lorsqu’il néglige d’agir ou refuse d’agir contre ceux qui enfreignent les prescriptions du règlement de copropriété relatives aux modalités de jouissance des parties communes.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires Anse Des Rochers hors requérants sera condamné sur le fondement de l’article 138 du code civil à payer à chaque requérant une somme de 11000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance au titre de l’année 2015. En outre, le syndicat des copropriétaires ANSE DES ROCHERS hors requérants sera condamné à payer à chaque requérant une somme de 12000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance entre la délivrance de l’assignation et le déplacement effectif des poubelles.

Eu égard à la nature et à l’ancienneté du litige, il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

Succombant à l’instance, le syndicat des copropriétaires ANSE DES ROCHERS requérants exceptés sera condamné à payer une somme que l’équité commande de fixer à 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de M^e FRESSE par application de l’article 699 du CPC.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort et par jugement contradictoire,

annule la résolution 8 de l’AG de la copropriété ANSE DES ROCHERS du 11 décembre 2015 décidant la modification du local poubelles et de tous les actes qui auraient été entrepris pour son exécution déboute le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions juge que si le local à poubelles avait juridiquement existé et n’était pas une partie commune spéciale, ce ne serait pas l’article 24 mais à la majorité de l’article 25 que la résolution aurait dû être votée juge que l’AG ne peut imposer une atteinte aux modalités de jouissance de leurs parties privatives juge qu’imposer la présence de toutes les poubelles d’une copropriété dans les voies de circulation situés sous appartements constitue une atteinte aux modalités de jouissance des lots condamne le syndicat des copropriétaires ANSE DES ROCHERS en précisant que les 4 requérants ne supporteront pas cette condamnation à payer à chaque requérant une somme de 11000 euros de dommages et intérêts à titre du préjudice de jouissance pour l’année 2015 condamne le syndicat des copropriétaires ANSEDES ROCHERS en précisant que les 4 requérants ne supporteront pas cette condamnation à payer à chaque requérant une somme de 12000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance entre la délivrance de l’assignation et le déplacement effectif des poubelles qui a été effectif en juillet 2016 ordonne l’exécution provisoire condamne le syndicat des copropriétaires ANSE DES ROCHERS requérants exceptés à payer une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de M^e FRESSE par application de l’article 699 du CPC

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE PRÉSIDENT LE GREFFIER fe

Pow. collati….. à Pointe-à-Pi Le Greffier.

ur expédition coⁿf^orme: K

collationnée, scéllée et délivrée Pointe-à-Pitre, le 2 ng Le Greffier en Chef S BY DE PORN

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