République Française TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE

DE SAVERNE Au Nom du Peuple Français

[…]

du 16 novembre 2018 Chambre Civile

RG n° 17/00252 – N° Portalis

DB2D-W-B7B-BUJH

Minute A/00253

QB/ME

dans l’affaire :

DEMANDERESSES

L’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE CS, domiciliée : chez Monsieur B C, dont le siège social est sis […] représentée par M^e Hélène DREYER, avocat au barreau de SAVERNE, avocat postulant assistée de M^e Paul YON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant,

Syndicat des copropriétaires du volume E ^du ^CHATEAU ^DE SCHARRACHBERGHEIM, représenté par son syndic, Monsieur D E, dont le siège social est sis […] représentée par M^e Hélène DREYER, avocat au barreau de SAVERNE, avocat postulant assistée de M^e Paul YON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant,

DEFENDERESSE
M^me Y X, demeurant […] représentée par M^e Anne-Sophie HORNECKER, avocat au barreau de SAVERNE, avocat postulant assistée de Maître Audrey PALLUCCI de la SELAS LLC & ASSOCIES BUREAU DE STRASBOURG, avocats au barreau de STRASBOURG, avocats plaidant,

OBJET DE LA DEMANDE: Demande en paiement des charges ou des contributions

code: 72A

COMPOSITION DU TRIBUNAL

JUGE UNIQUE : Madame F G,

GREFFIER : M^me H I,

DEBATS à l’audience publique du 14 Septembre 2018

JUGEMENT

prononcé le 16 Novembre 2018 par mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort signé par Madame F G, et par M^me H I,

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Selon acte authentique en date du 31 juillet 2008, Madame Y X a acquis un studio en état futur d’achèvement situé au sein du volume E de la copropriété du Château de

SCHARRACHBERGHEIM.

Le 20 février 2016, Madame X a été mise en demeure par l’Association Syndicale Libre

< CS » et le Syndicat des copropriétaires du volume E de régler les sommes dues à la copropriété.

Par acte d’huissier signifié à personne le 10 février 2017, le Syndicat des copropriétaires du Volume E du château de SCHARRACHBERGHEIM, représenté par son syndic, et l’Association Syndicale Libre « CS » ont assigné Y X devant le tribunal de grande instance de SAVERNE pour obtenir sa condamnation à régler des impayés de charges ainsi qu’une somme de

5 000 euros pour résistance abusive.

***

Dans leurs dernières conclusions remises au greffe le 19 avril 2018, les demanderesses sollicitent le rejet des demandes présentées par Y X ainsi que sa condamnation à payer au

Syndicat des copropriétaires du volume E les sommes de :

- 11 944,94 euros au titre des impayés de charges, avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2012, date de la première relance adressée à Madame X,

- 5 000 euros pour résistance abusive,

- 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens, dont distraction au profit de Maître Hélène DREYER.

Pour voir rejeter la demande d’irrecevabilité soulevée par Madame X, le Syndicat des copropriétaires du Volume E du château de SCHARRACHBERGHEIM et l’Association Syndicale Libre < CS '> soutiennent que le syndic a été désigné en assemblée générale et que Madame

X n’a pas contesté cette décision.

Au soutien de leur demande de paiement, les demanderesses indiquent que les montants réclamés à Y X ont été votés lors d’assemblées générales. Les procès-verbaux de ces assemblées ont été notifiés à Madame X qui n’était pas présente, de même que les appels de charges.

Pour voir condamner Madame X pour résistance abusive, les demanderesses font valoir la mauvaise foi de l’intéressée qui fait ainsi porter le poids des charges de son lot aux autres copropriétaires, leur causant un préjudice.

***

Dans ses dernières conclusions remises au greffe le 21 décembre 2017, Y X soulève, à titre principal, l’irrecevabilité de la demande. A titre subsidiaire, elle sollicite le rejet des prétentions des demanderesses. Plus subsidiairement, elle se prévaut de l’octroi de délais de paiement, non assortis d’une clause cassatoire. A titre reconventionnel, elle demande la condamnation solidaire des demanderesses à lui régler une somme de 3 000 euros au titre de

l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Au soutien de sa demande d’irrecevabilité, Madame Y X fait valoir que le syndic a seul capacité à agir pour procéder au recouvrement des charges et provisions. Elle considère que le syndic bénévole a été nommé en violation des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application. Il a en effet été simplement « renouvelé », ce qui n’est pas prévu par le texte.

Elle ajoute que le mandat du syndic est nul de plein droit dans la mesure où aucun compte séparé

n’a été ouvert au nom du syndic.

S’agissant de la demande de paiement, la défenderesse souligne que les procès-verbaux d’assemblées générales de la copropriété et les appels de charge ne lui ont pas été notifiés, elle n’a donc jamais pu contester les sommes demandées. En outre, la validation des comptes n’était pas à l’ordre du jour. Elle considère aussi que les demanderesses n’apportent aucune preuve concernant les sommes dues, n’ayant reçu aucun des éléments comptables.

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Madame X se prévaut aussi de l’exception d’inexécution. Elle a acquis son bien en état futur d’achèvement pour le mettre en location. Les travaux n’ont pas été menés à leur terme de sorte qu’elle s’oppose à toute demande en paiement des charges de copropriété.

S’agissant de la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive, Madame X explique avoir sollicité des explications sur les montants qui lui étaient réclamés. Elle n’a reçu pour seule réponse la présente assignation en justice.

La défenderesse sollicite des délais de paiement compte-tenu de sa situation financière précaire.

***

L’ordonnance de clôture est intervenue le 29 juin 2018. L’affaire a été retenue à l’audience du 14 septembre 2018 et mise en délibéré.

MOTIFS DE LA DECISION :

- Sur la fin de non-recevoir

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Les articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoient que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Ce syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ;

L’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 précise que les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical.

Aux termes de l’article A de la loi du 10 juillet 1965, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est notamment chargé de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi ; Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat.

(…) La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation.

L’article 42 de cette loi dispose que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Enfin, l’article 1353 du code civil stipule que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit

l’extinction de son obligation.

Il est par ailleurs constant que le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a seul qualité pour agir en recouvrement des charges de copropriété.

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En l’espèce, s’agissant de la désignation effective d’un syndic lors de l’assemblée générale du 6 mai 2016, il résulte des pièces produites par les demanderesses que le procès-verbal de l’assemblée générale du 6 mai 2016 de la copropriété du bâtiment E du château de

SCHARRACHBERGHEIM a été adressé par le syndic à l’adresse personnelle de Madame Y

X. L’avis de réception a été signé le 25 juillet 2016.

Madame X indique que la signature figurant sur l’avis de réception n’est pas la sienne. La personne qui a réceptionné le courrier a coché la case « mandataire ». Cependant, Madame X n’apporte aucun élément probant pouvant laisser penser que ce courrier ne lui est pas

parvenu.

Dès lors, il faut considérer que Madame Y X a eu connaissance des décisions prises par l’assemblée générale le 6 mai 2016. Elle disposait d’un délai de deux mois à compter du 25 juillet 2016 pour contester cette décision, et le courrier du syndic faisait d’ailleurs mention de

l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Madame X n’a pas fait usage de ce droit, elle est donc prescrite et ne saurait se prévaloir de l’éventuelle nullité d’une décision prise à ces assemblées générales, en l’espèce le renouvellement de Monsieur Z en qualité de syndic.

En outre, si Madame X se prévaut de l’utilisation du terme de « renouvellement des fonctions du Syndic Monsieur Z », faisant valoir que seule une « désignation » était pour elle recevable, il convient de constater que la notion de renouvellement désigne la réitération d’une situation. Le renouvellement était donc en l’espèce entendu comme la réitération de la désignation du syndic. Il ne saurait donc être considéré comme une violation des dispositions légales.

Les dispositions invoquées par la défenderesse relatives à la mise en concurrence des parties ne sauraient s’appliquer à l’espèce, et seront dès lors écartées.

Madame X considère que la nomination du syndic était à durée illimitée, le mandat n’ayant pas de point de départ spécifique ni de date précise de fin. Il doit être constaté que la nomination a pour point de départ l’assemblée générale, et pour fin « l’assemblée qui statuera sur les comptes de l’exercice en cours ». Cela n’est certes pas une date définie, mais constitue tout de même la prévision d’une fin pour le mandat ; ce moyen sera donc écarté.

Les considérations préalablement évoquées sont également applicables aux contestations élevées relativement à l’assemblée générale du 26 mai 2017 ;

S’agissant enfin de l’absence de compte séparé de la copropriété, laquelle entraînerait la nullité de plein droit du mandat du syndic, il résulte des pièces produites par les demanderesses que l’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat a été décidée lors de l’assemblée générale du 11 mai 2012 à laquelle Madame X a assisté, et qu’un compte bancaire est

ouvert au nom de l’ « ASL CS '>.

En conséquence, la fin de non-recevoir présentée par Madame Y X sera rejetée, et les demandes seront déclarées recevables.

- Sur la demande en paiement des charges de copropriété

- Sur la contestation formulée par Madame Y X

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 portant statut des immeubles bâtis en copropriété dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et

éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

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Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Aux termes de l’article A de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est notamment chargé :

d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de

-

l’assemblée générale,

- d’assurer l’information des occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par l’assemblée générale, selon des modalités définies par décret.

- d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l’assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard

du syndicat.

En l’espèce, lorsque Madame Y X a acquis le 31 juillet 2008 la propriété du studio, elle est devenue membre de droit de l’Association Syndicale Libre « CS », regroupant

l’ensemble des copropriétaires et représentée par le syndic de la copropriété.

Il résulte de l’acte de vente, produit par Madame X, qu’elle a reconnu avoir une parfaite connaissance du règlement de copropriété établi le 24 juin 2008 et s’est obligée à le respecter. Elle

s’est engagée à acquitter les contributions et charges de toute nature afférentes aux lots vendus.

Le règlement de copropriété spécifie que pour l’exécution du budget prévisionnel, le syndic adresse à chaque copropriétaire, par lettre simple et préalablement à la date d’exigibilité déterminée par la loi, un avis indiquant le montant de la provision exigible. Le règlement fixe aussi la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il résulte des pièces produites par les demanderesses que Madame Y X était présente à l’assemblée générale de la copropriété du Bâtiment E du Château de

SCHARRACHBERGHEIM du 3 juillet 2012. Les procès-verbaux des assemblées générales des 30 avril 2014, 15 mai 2015, 6 mai 2016 et 26 mai 2017 lui ont été adressés par lettres recommandées avec avis de réception. L’ensemble des documents comptables relatifs aux budgets écoulés et prévisionnels ont été tenus à disposition des copropriétaires avant la tenue des assemblées. Les courriers d’appels de charges ont été régulièrement adressés à Madame Y X les 15 septembre et 14 novembre 2012, 21 mai 2013, 11 juin 2014, 30 juillet 2015, 31 août 2016 et 7 septembre 2017. Le décompte détaillé des charges relatives à son lot était annexé à ces

courriers.

Suite à mise en demeure, Madame X a indiqué par courrier officiel le 8 mars 2016 qu’elle refusait de procéder au règlement, n’ayant pas été destinataire des procès-verbaux d’assemblée générale, qu’elle se réservait le droit de contester. Cette dernière a préalablement été déboutée du moyen selon lequel elle n’a pas reçu les lettres qui lui étaient envoyés par le syndic et le syndicat, et donc de ses contestations des décisions prises aux assemblées générales.

Compte-tenu de l’ensemble de ces éléments, Madame Y X ne peut soutenir qu’elle n’a pas eu connaissance des sommes dont elle était redevable en sa qualité de copropriétaire, ni qu’elle n’était pas tenue de les payer.

Sur l’exception d’inexécution

L’article 1217 du code civil prévoit que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation.

En l’espèce, l’exception d’inexécution suppose l’existence d’obligations contractuelles inexécutées, interdépendantes, réciproques et à exécution simultanée. Il résulte des pièces

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produites par Madame Y X que son appartement ne lui a jamais été livré et qu’elle pourrait avoir été victime d’agissements frauduleux, elle ne peut se prévaloir de l’inexécution de ses obligations par le vendeur de l’immeuble pour refuser de verser au Syndicat des copropriétaires du bâtiment E, tiers à cette opération, le montant des charges de copropriété. La défenderesse ne produit aucune preuve d’un quelconque comportement fautif des demandeurs.

En conséquence, Madame Y X sera condamnée à payer la somme de 11 944,94 euros au titre des impayés de ses charges de copropriété. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 20 février 2016, date de sa mise en demeure.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, les documents produits Madame X par pour justifier de sa situation financière sont datés de l’année 2015. Elle ne fournit donc aucun élément actualisé concernant ses revenus ou sa situation patrimoniale.

De plus, les sommes réclamées à la défenderesse sont pour la plupart déjà anciennes puisque le premier impayé de charges a eu lieu en 2012. Les impayés se sont succédés sans que la défenderesse n’ait manifesté la volonté de s’acquitter de ses obligations, ne serait-ce qu’en partie. Elle ne saurait dès lors se prévaloir d’une bonne foi ou d’une intention d’exécution motivant l’octroi de délais de paiement.

En conséquence, sa demande d’octroi de délais de paiement sera rejetée. La question d’une clause cassatoire assortissant des délais de paiement ne sera donc pas considérée.

Sur la demande de dommages-intérêts fondée sur la résistance abusive de Madame

X

Aux termes de l’article 1382 du code civil dans ses dispositions antérieures à l’ordonnance du 10 février 2016, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

En l’espèce, il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance. Elle exige l’établissement d’une mauvaise foi de la part du défendeur.

Madame X démontre avoir adressé deux courriers officiels les 24 février 2015 et 8 mars

2016 au Syndicat des copropriétaires, indiquant qu’elle refusait de régler les sommes demandées

à défaut de justificatif et de notification des procès-verbaux d’assemblée générale.

La défenderesse s’est engagée à régler les charges de copropriété lorsqu’elle a signé l’acte authentique de vente le 31 juillet 2008. Elle a été destinataire des appels de charges successifs depuis l’année 2012 et les décisions prises par les assemblées générales annuelles lui ont été notifiées. Madame X a été mise en demeure de régler ses charges à deux reprises. Elle

s’est volontairement refusée à le faire.

L’ensemble de ces éléments permet de caractériser la faute de la défenderesse, constitutive d’un abus. Il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale du syndicat des copropriétaires que plusieurs appels de fonds exceptionnels ont dû être décidés en raison de la carence de certains copropriétaires. Ainsi, par sa résistance abusive, Madame X a créé un préjudice au syndicat des copropriétaires.

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Par conséquent, elle sera condamnée à régler la somme de 1 000 euros aux parties demanderesses, à titre de dommages-intérêts.

- Sur les autres demandes :

Sur les dépens : 1

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 699 du code de procédure civile dispose que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait

l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

Madame Y X, partie-perdante, sera condamnée aux dépens, avec distraction au profit de Maître Hélène DREYER.

- Sur l’article 700 du code de procédure civile:

Conformément aux dispositions de l’article 700 1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Condamnée aux dépens, Madame Y X sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires du bâtiment E du château de SCHARRACHBERGHEIM la somme de

1.000 euros.

- Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit par interdite par la loi.

L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par Madame Y X

CONDAMNE Madame Y X au paiement de la somme de 11 944,94 euros (ONZE MILLE NEUF CENT QUARANTE-QUATRE EUROS ET QUATRE-VINGT QUATORZE CENTIMES) au Syndicat des copropriétaires du volume E du château de SCHARRACHBERGHEIM, représenté par son syndic,

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DIT que cette somme de portera intérêts au taux légal à compter du 20 février 2016,

CONDAMNE Madame Y X au paiement de la somme de 1 000 euros (MILLE

EUROS) au Syndicat des copropriétaires du volume E du château de SCHARRACHBERGHEIM, représenté par son syndic, en indemnisation de sa résistance abusive

DEBOUTE Madame Y X de sa demande de délais de paiement,

DEBOUTE Madame Y X de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame Y X au paiement au Syndicat des copropriétaires du volume E du château de SCHARRACHBERGHEIM, représenté par son syndic, de la somme 1.000 euros (MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Madame Y X aux dépens de la présente instance, dont distraction au profit de Maître Hélène DREYER.

ORDONNE l’exécution provisoire.

Le Greffier Le Président

나 POUR COPIE-EXPÉDITION CONFORME

GRANDEL LE GREFFIER

4.

a un an de ene ( YER) RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

La aux fins d’exécution forcée. En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Huissiers sur ce requis. de mettre la présente décision à exécution. aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux de Grande Instance d’y tenir la main. à tous

Commandants et Officiers de la force publique de prêter main forte. lorsqu’ils en seront légalement requis

GRANDE Saverne le 1 . M. A

Le Greffier en chef E

D

SAVERNE de