Extrait des minutes du Greffe du Tribunal Tribunal Judiciaire de Nanterre de proximité de Courbevoie Tribunal de proximité de COURBEVOIE
[…], rue du Président Krüger 92400 COURBEVOIE
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Minute n° 6[…]/2015
RG n° 11-24-000607
X Y
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AA AB
JUGEMENT DU 26 SEPTEMBRE 20[…] délibéré du 18 décembre 2024 prorogé au 26 septembre 20[…]
DEMANDEURS :
Madame X Y née AC, […], représentée par M^e BOUSCATEL AE, avocat au barreau de PARIS
Monsieur X AD, […], représenté par M^e BOUSCATEL AE, avocat au barreau de PARIS
DEFENDEUR:
Monsieur AA AB, […], non comparant ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Juge des contentieux de la protection : MAILLARD Isabelle Greffière VIDAL Emma
DEBATS:
Audience publique du :26 septembre 2024
JUGEMENT :
réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 26 Septembre 20[…] par MAILLARD Isabelle, Juge des contentieux de la protection, assistée de VIDAL Emma, Greffière.
Copie exécutoire délivrée le : 26/09/20[…] à M^e BOUSCATEL AE
^Copie ^certifiée ^conforme ^délivrée ^le : ²26/05/2005 à Monsieur AA AB

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AF DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 18 mai 1993, à effet au 19 mai 1993, Monsieur AD X et Madame Y X née AC ont donné à bail à Monsieur AB AA, pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un local à usage d’habitation et ses accessoires situés […] studio au 3* […] constituant le lot
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n° 1087 de la copropriété, cave constituant le lot n° 1058 de la copropriété et emplacement de stationnement constituant le lot n° 919 de la copropriété – moyennant un loyer mensuel révisable
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initialement fixé à 3 500,00 francs, outre une provision sur charges mensuelle initialement fixée à 450.00 francs et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 7 000,00 francs.
Suivant acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2024, Monsieur AD X et Madame Y X née AC ont fait délivrer à Monsieur AB AA un commandement de leur payer la somme principale de 4 696,40 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 9 janvier 2024 (terme du mois de janvier 2024 inclus), ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail du 18 mai 1993.
Par notification électronique du 16 janvier 2024, Monsieur AD X et Madame Y X née AC ont saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des
Expulsions Locatives (CCAPEX).
Par acte de commissaire de justice délivré le 19 juin 2024, Monsieur AD X et Madame
Y X née AC ont fait assigner leur locataire, Monsieur AB AA, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie aux fins de voir : constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 18 mai 1993,
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dire que la clause résolutoire étant acquise, le bail liant les parties est résilié à compter du 18 mars 2024 et que Monsieur AB AA occupe sans droit ni titre, depuis cette date, les locaux situés […], ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur AB AA ainsi que de tous les occupants
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de son chef des locaux situés […] objet du bail du 18 mai 1993, en la forme ordinaire ou au besoin avec l’assistance du commissaire de police et d’un serrurier,
- autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel garde-meuble qu’il plaira aux bailleurs aux frais, risques et périls de Monsieur AB AA, condamner de Monsieur AB AA au paiement des sommes suivantes : 7511,24 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 3 avril 2024, terme du mois d’avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 janvier 2024, une indemnité d’occupation mensuelle de 938,28 euros, augmentée des indexations légales et de toute régularisation de charges, à compter du mois d’avril 2024 et jusqu’à la libération effective des locaux matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion du locataire,
751,12 euros, sauf à parfaire au jour de la libération effective des locaux, au titre de la о
clause pénale stipulée au bail, 2 500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
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les entiers dépens.
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L’assignation a été dénoncée le 3 juillet 2024 à la préfecture des Hauts-de-Seine.
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L’affaire a été appelée à l’audience du 26 septembre 2024, Monsieur AD X et Madame
Y X née AC, représentés par leur conseil, ont maintenu l’ensemble de leurs demandes introductives d’instance formées à l’encontre de AG AB AA, en actualisant le montant de leur demande principale en paiement à la somme de 12 264,48 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au […] septembre 2024. terme du mois de septembre 2024 inclus.
Ils ont fait valoir que le paiement du loyer courant n’avait pas été repris, aucun règlement n’ayant été effectué par le locataire depuis le mois de septembre 2023.
Monsieur AB AA, régulièrement cité à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.
L’enquête sociale n’est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 décembre 2024 par mise à disposition au greffe, prorogé au 26 septembre 20[…].
MOTIVATION DE LA DÉCISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En l’espèce, Monsieur AB AA, bien que régulièrement cité à étude, ne comparaît pas et
n’est pas représenté à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.
Sur la demande aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire
Sur la recevabilité de la demande
Il résulte de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi
n° 2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au litige, que la notification de l’assignation au service de la préfecture doit être faite au moins six semaines avant l’audience.
En l’espèce, l’assignation délivrée le 19 juin 2024 à Monsieur AB AA a été dénoncée au préfet des Hauts-de-Seine par voie électronique le 3 juillet 2024, soit six semaines au moins avant la première audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.
La demande aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire formée par les bailleurs en raison de l’existence d’une dette locative est donc recevable.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail
L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n° 2023-668 du
27 juillet 2023. disposait que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non- versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
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Ce texte dispose désormais, depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail
d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Toutefois, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du Code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.
Dès lors, le nouvel article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3°, 13 juin 2024, n° 24-70.002).
Aussi, lorsque le bail a été conclu antérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi nouvelle ou n’a pas été renouvelé postérieurement à celle-ci, et qu’il fixe contractuellement un délai accordé au locataire pour apurer sa dette de deux mois à compter du commandement de payer, ce délai de deux mois reste applicable.
A l’inverse, si le bail a été conclu ou renouvelé postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi nouvelle, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est applicable en ses nouvelles dispositions, le délai étant réduit à six semaines.
En l’espèce, le bail signé par les parties le 18 mai 1993 prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.
Suivant acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2024, Monsieur AD X et Madame Y X née AC ont fait délivrer à Monsieur AB AA un commandement de leur payer la somme principale de 4 696,40 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 9 janvier 2024 (terme du mois de janvier 2024 inclus), ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail du 18 mai 1993 et comportant les mentions prescrites à peine de nullité par les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ce commandement donne au locataire un délai de deux mois pour s’acquitter de la somme visée à l’acte. À la date de délivrance du commandement de payer, le dernier renouvellement du bail était intervenu le 18 mai 2023, soit avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 fixée au 29 juillet 2023. Le délai de deux mois est donc applicable.
Il ressort de l’analyse du dernier décompte locatif régulièrement produit par les bailleurs que Monsieur AB AA ne s’est pas acquitté de cette somme dans le délai de deux mois qui lui était imparti.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail du 18 mai 1993 liant Monsieur AD X et Madame Y X née AC d’une part et Monsieur AB AA d’autre part sont réunies à la date du 16 mars 2024 à 24h00, soit le 17 mars 2024 à 0h00, date à laquelle le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit en application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
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Sur les effets de l’acquisition de la clause résolutoire
Il résulte de l’article 1229 du Code civil que la résolution met fin au contrat.
Sur l’expulsion
Monsieur AB AA se trouvant occupant sans droit ni titre depuis le 17 mars 2024 du fait de la résiliation du bail, il convient dès lors d’ordonner, à défaut de départ volontaire de l’intéressé, l’expulsion de Monsieur AB AA ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités précisées au dispositif ci-après. Passé le délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux prévu par les dispositions de l’article
L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.
Sur la demande de suppression du délai de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution
Il résulte de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.
Ce texte dispose d’une part que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces. de voies de fait ou de contrainte.
En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression du délai de deux mois comme le demandent Monsieur AD X et Madame Y X née AC.
Il convient par conséquent de rejeter la demande.
Sur le sort des meubles
S’agissant de la demande de séquestration des meubles, les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution portant sur l’entrepôt des meubles et objets mobiliers à la date de l’expulsion relèvent des formalités susceptibles d’être mises en œuvre sous le contrôle du juge de l’exécution dans le cadre des opérations d’expulsion, et ne sauraient a priori servir de base légale à une décision du juge des contentieux de la protection statuant sur la résiliation du bail. La demande formée à ce titre sera par conséquent rejetée.
Il sera rappelé que le cas échéant, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.
Sur l’indemnité d’occupation
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Selon l’article 1730 du Code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clés.
Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire. constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 17 mars 2024, Monsieur AB AA est occupant sans droit ni titre depuis cette date.
Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre des locaux après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant mensuel du loyer révisé augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, ladite indemnité étant payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et due au prorata de l’occupation.
Il y a lieu de condamner Monsieur AB AA au paiement de cette indemnité à compter de la date de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés aux bailleurs ou l’expulsion.
Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges impayés
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé par les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
En application de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats, notamment du bail signé le 18 mai 1993, du commandement de payer délivré le 16 janvier 2024 et du décompte de la créance actualisé au […] septembre 2024, que Monsieur AD X et Madame Y X née AC rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés, de sorte que Monsieur AB AA demeure redevable de la somme de 12 264.48 euros à la date du […] septembre 2024.
La créance étant justifiée tant dans son principe que dans son montant, il convient, en conséquence, de condamner Monsieur AB AA au paiement : de la somme de 12 264,48 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au […] septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 janvier 2024 sur la somme de 4 696,40 euros, de l’assignation du 19 juin 2024 sur la somme de 2814,84 euros et à compter du présent jugement sur le surplus, de l’indemnité d’occupation mensuelle telle que fixée ci-dessus (montant du loyer mensuel révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi) à compter du mois
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d’octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés aux bailleurs ou l’expulsion.
Sur la demande en paiement au titre de la clause pénale
Aux termes de l’article 4 i) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à
l’immeuble.
En l’espèce, le bail conclu le 18 mai 1993 contient à l’article « CLAUSES PENALES » une clause qui prévoit qu'«< en cas de non-paiement de toute somme due à son échéance, et dès le premier acte d’huissier, le preneur devra en sus, outre les frais de recouvrement y compris la totalité du droit proportionnel dû à l’huissier de justice, dix pour cent du montant de la somme due pour couvrir le bailleur du dommage résultant du retard dans le paiement, cette indemnité étant recouvrée sans préjudice de l’application de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ».
La clause prévoyant une majoration, exprimée en pourcentage, en cas de non-paiement des loyers et des charges à leurs échéances s’analyse en une clause pénale.
Ainsi cette clause, contraire aux dispositions d’ordre public précitées, est réputée non écrite. Dès lors, il convient de rejeter la demande formulée en application de cette clause contractuelle.
Sur les demandes accessoires
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile. Monsieur AB
AA, qui succombe au litige, sera condamné aux dépens de l’instance.
Il apparaît conforme à l’équité de ne pas laisser à la charge de Monsieur AD X et Madame
Y X née AC l’intégralité des frais irrépétibles qu’ils ont exposés dans la présente procédure. Monsieur AB AA sera donc condamné à leur payer la somme de 800,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Il sera rappelé que conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE recevable la demande de Monsieur AD X et Madame Y X née
AC aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu le 18 mai 1993 entre Monsieur AD X et Madame Y X née AC d’une part et
Monsieur AB AA d’autre part, concernant les locaux situés […] studio au 3° […] constituant le lot n° 1087 de la copropriété, cave constituant le lot
n° 1058 de la copropriété et emplacement de stationnement constituant le lot n° 919 de la copropriété ;
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CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 18 mai 1993 entre Monsieur AD X et Madame Y X née AC d’une part et Monsieur AB AA d’autre part, concernant les locaux situés 6 villa de la musique
92400 Courbevoie – studio au 3° […] constituant le lot n° 1087 de la copropriété, cave constituant le lot n° 1058 de la copropriété et emplacement de stationnement constituant le lot n° 919 de la copropriété , sont réunies à la date du 17 mars 2024;
DIT en conséquence que Monsieur AB AA occupe sans droit ni titre les locaux situés […] studio au 3 […] constituant le lot n° 1087 de la
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copropriété, cave constituant le lot n° 1058 de la copropriété et emplacement de stationnement constituant le lot n° 919 de la copropriété – depuis le 17 mars 2024 ;
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur AB AA ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux situés […] – studio au 3° […] constituant le lot n° 1087 de la copropriété, cave constituant le lot n° 1058 de la copropriété et emplacement de stationnement constituant le lot n° 919 de la copropriété -,^dans ^un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec
l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans les conditions visées aux articles
L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;
REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution;
REJETTE la demande de séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux précités ;
RAPPELLE que le cas échéant, le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux précités sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution;
FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur AB AA à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;
CONDAMNE Monsieur AB AA à payer à Monsieur AD X et Madame Y
X née AC la somme de 12 264,48 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au […] septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 janvier 2024 sur la somme de 4 696,40 euros, de l’assignation du 19 juin 2024 sur la somme de 2814,84 euros et à compter du présent jugement sur le surplus:
CONDAMNE Monsieur AB AA à verser à Monsieur AD X et Madame Y
X née AC l’indemnité d’occupation mensuelle telle que fixée ci-dessus à compter du mois d’octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés aux bailleurs ou l’expulsion;
DIT que cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que
l’étaient le loyer et les charges;
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REJETTE la demande au titre de la clause pénale;
CONDAMNE Monsieur AB AA aux dépens de l’instance ;
CONDAMNE Monsieur AB AA à payer à Monsieur AD X et Madame Y
X née AC la somme de 800,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE Monsieur AD X et Madame Y X née AC de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au dispositif de la présente décision;
RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.
Fait au tribunal de proximité de Courbevoie, le 26 septembre 20[…].
La minute de la présente décision a été signée par Isabelle MAILLARD, juge des contentieux de la protection, et par Emma VIDAL, greffière.
LA GREFFIÈRE LE JUGE DES
CONTENTIEUX DE LA
PROTECTION
Pour copie certifiée conforme
Courbevoie, le le greffierPROXIMITE DE
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IBUNAL
TR
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