TRIBUNAL D’INSTANCE

SERVICE CIVIL

PLACE MARCEL

CACHIN

[…]

T: 01.45.15.22.88

RG N° 11-18-002756

Minute : 19/699

JUGEMENT

Du : 26/02/2019

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS co minules du graffe to Tribunal d’istopre divy sur Seine JUGEMENT

Le 26 Février 2019

Sous la Présidence de Pascale GABRELLE, Juge d’Instance, assisté(e) de

RAMDANE Noëlle, Greffier;

Après débats à l’audience publique du 21 décembre 2018, le jugement suivant a été rendu;

ENTRE:

DEMANDEUR :

La Société Anonyme Immobilière d’Economie Mixte de la Région Parisienne Secteur

[…], 94400 VITRY-SUR-SEINE, représenté(e) par

M^e BOURG Roxane, avocat du barreau de Paris

ET:

DEFENDEUR :

Madame X Y […] 5122, 94400 VITRY-SUR

SEINE, représenté(e) par M^e LANGERON Marie-Sophie, avocat du barreau de Paris

FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé en date du 14 mai 2002 ayant pris effet au 1 avril 2002, la

Société Anonyme d’Economie Mixte de la Région Parisienne (S.E.M. I.S.E.) a consenti à Madame Y X un bail sur un appartement de cinq pièces principales dépendant d’un ensemble immobilier situé à Vitry sur Seine, […], […], […].

A la suite de désordres survenus dans le logement la S.E.M. I.S.E. a promis à Madame Y X, par courrier en date du 22 février 2012, l’effacement de l’arriéré locatif à cette date et l’absence de quittancement jusqu’à son relogement définitif.

Des travaux ayant été effectués dans le logement d’août 2012 au 07 février 2013, la

S.E.M. I.S.E. a confirmé à Madame X, par courrier du 31 juillet 2013, l’effacement de l’arriéré locatif arrêté au 07 février 2013 d’un montant de 11.556,33 euros..

Par jugement en date du 25 octobre 2013, le tribunal d’instance de Villejuif a conféré force exécutoire à la recommandation de la commission de surendettement des particuliers du Val de Marne aux fins de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de Madame Y

X ce qui a provoqué l’effacement de la somme de 2.968,07 euros, montant de la dette locative à cette même date.

Madame X A de l’existence de nouveaux désordres et n’ayant pas repris le paiement de ses loyers, la S.E.M. I.S.E. a par exploit délivré le 25 juillet 2014, saisi ce Tribunal aux fins de voir désigner un expert chargé :

→ de dresser un constat général actuel de ce logement,

→de dire si le logement subit actuellement les conséquences de désordres anciens ou actuels et dans l’affirmative les décrire et en déterminer les causes, de dire si l’ensemble des travaux effectués entr’août 2012 et février 2013 ont supprimé toutes les causes de désordres antérieures survenues dans le logement et remis celui ci ainsi que ses divers équipements dans un état normal de fonctionnement,

→ de dire si en conséquence, l’obligation du locataire au paiement du loyer prévu au contrat a repris à compter du terme de ces travaux.

Par jugement en date du 17 octobre 2014, ce tribunal a:

► ordonné une mesure d’expertise et commis pour y procéder M. B C avec mission :

●de constater les désordres invoqués par Madame X, les décrire, en préciser l’origine, donner son avis sur leurs causes et leur importance,

• de décrire toutes les réparations nécessaires à la réfection des lieux ainsi que celles nécessaires pour voir le logement en cause répondre aux exigences légales ; chiffrer le montant des travaux et déterminer leur durée,

d’évaluer les troubles d’occupation et de jouissance subis par la locataire,

#

chiffrer l’ensemble des préjudices matériels et immatériels subis par la

•

locataire, fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre, le cas

*

échéant de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer, s’il y a lieu, tous les

préjudices subis.

▸ condamné la S.E.M. I.S.E aux entiers dépens.

L’expert a adressé son rapport au tribunal et aux parties le 18 janvier 2016.

Par exploit délivré le 03 juillet 2018, la S.E.M. I.S.E a assigné Madame Y

X devant ce tribunal pour :

→ voir constater la résiliation du contrat de bail qui lui a été consenti et subsidiairement en voir prononcer la résolution judiciaire pour défaut de paiement des loyers,

→voir ordonner, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir, son expulsion ainsi que la séquestration de ses meubles et objets mobiliers garnissant les lieux,

→ la voir condamner à lui payer :

• une somme de 51.112,26 euros à titre de loyers et charges impayés à mai

2018 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

• une indemnité mensuelle d’occupation des lieux égale d’un montant égal à celui du loyer actuel mensuel à compter du mois suivant la signification du jugement à intervenir et jusqu’à parfaite libération des locaux,

• une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

• les dépens, et le tout avec le bénéfice de l’exécution provisoire.

A l’audience du 21 décembre 2018, la S.E.M. I.S.E., suivant conclusions régulièrement communiquées par son conseil, conclut à l’entier débouté des demandes formées par Madame X, réitère l’ensemble de ses demandes et porte celle au titre des loyers et charges impayés à la somme de 55.800,32 euros, décompte arrêté au 13 décembre 2018 (terme de novembre 2018 inclus).

Elle rappelle que l’appartement donné à bail a été affecté de nombreux désordres suite à

d’importants dégâts des eaux intervenus entre 2007 et 2012 qui ont fait l’objet d’un rapport du service hygiène et santé de la commune de Vitry sur Seine le 6 août 2012 et nécessité

d’importants travaux de remise en état du logement effectué entr’août 2012 et février 2013.

Elle indique que dans son rapport l’expert judiciaire a noté que : les travaux effectués en 2012, non terminés lors de l’ouverture des opérations

d’expertise le 18 février 2015, ont permis de ne plus rendre l’appartement insalubre,

- hormis le problème de ventilation, les autres locaux peuvent être occupés même si des désordres mineurs ne sont pas résolus (sol humide dans l’angle de la chambre 1, revêtements muraux dégradés dans la chambre 1 et 2 et mur de gauche de la salle de bain à terminer de réparer).

Elle ajoute que certains des désordres relevés et notamment l’humidité dans l’angle de la chambre et sous la baignoire de la salle de bain relèvent de la seule responsabilité de Madame

En outre, l’expert a relevé que le mauvais brassage de l’air relevait d’une responsabilité conjointe de bailleur pour ce qui concerne la VMC et du locataire pour ce qui concerne le détalonnage des portes.

Elle indique en outre avoir réalisé, en cours d’expertise, les travaux préconisés par l’expert et notamment :

Dans la salle de bain : pose du joint silicone en pourtour de la salle de bain, pose d’un pare douche pour la baignoire, rénovation du mur de gauche (plinthe et peinture), remise en place de l’alimentation d’eau froide du lave-linge, mise en peinture des parois verticales.

Dans la salle d’eau : réparation de l’évacuation fuyarde du lavabo, installation d’une porte pour la douche, pose du joint silicone du lavabo.

Ces travaux ont permis la remise en service de cette salle d’eau jusqu’alors inutilisable.

Les devis de réfection des sols et peintures des chambres ainsi que le changement des bouches

d’extraction de la VMC, jugées insuffisante ont été validés par l’expert et les travaux ont été réalisés en avril 2016..

Madame X prétend pourtant qu’en dépit de ces travaux, les désordres se seraient aggravés ainsi qu’il résulterait d’un constat établi par huissier le 12 octobre 2018.

Elle indique cependant que les photographies annexées à ce constat ne montrent pas d’aggravation des désordres par rapport à celles figurant dans le rapport de l’expert ; que le seul nouveau désordre concerne un dégât des eaux dans la cuisine non signalé par la locataire et découvert par la S.E.M. I.DS.E. dans le cadre des travaux actuellement en cours chez Madame X.

Elle ajoute qu’à la suite des opérations d’expertise, elle doit engager des travaux qui ont nécessité le déménagement de la famille X et la signature d’une convention d’occupation précaire le 13 décembre 2018 sur un logement de quatre pièces principales situé à Vitry sur Seine, […], rez-de-chaussée.

Elle rappelle qu’alors que son logement est parfaitement salubre depuis le 7 février 2013, Madame X ne s’est acquittée d’aucun loyer entre février 2013 et octobre 2018 en dépit d’un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail, délivré le 18 avril 2018 pour obtenir paiement de la somme de 49.262,36 euros. La clause résolutoire est donc acquise.

Elle conteste enfin les sommes réclamées en réparation d’un préjudice de jouissance, indique que l’expert ne s’est pas prononcé sur ce point, Madame X n’ayant formulé au moment des opérations d’expertise aucune demande en ce sens et rappelle que son préjudice a déjà été réparé par l’effacement de sa dette au 7 février 2013 à hauteur de 11.556,33 euros.

Civiles d’Exécution, à l’entier débouté de la S.E.M. I.S.E, et,

Subsidiairement :

à l’irrecevabilité de son action en paiement des loyers et charges échus antérieurement au 17 avril 2015 pour cause de prescription en application des dispositions de

l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989,

→ de voir dire que da dette s’élève à la somme de 37.327,27 euros à octobre 2018 inclus,

→ de lui accorder un délai de deux ans pour quitter les lieux.

Elle sollicite enfin, à titre reconventionnel, condamnation de la S.E.M. I.S.E. à lui payer les sommes suivantes : 38.016,83 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

•5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

→ de voir ordonner la compensation des créances que détiendraient les parties l’une à

l’égard de l’autre,

→ de lui accorder un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette,

→ de voir condamner la S.E.M. I.S.E. à lui payer une somme de 3.500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ainsi que les frais du constat du 12 octobre 2018.

Elle fait valoir qu’à la fin de l’année 2007, un premier dégât des eaux trouvant sa cause dans une fuite des canalisations du logement situé au-dessus du sien a affecté la salle de bain et la douche de son appartement.

A la fin de l’année 2009, de nouveaux dégâts des eaux ayant la même origine ont affecté la salle de bain et la douche qui n’ont fait l’objet d’aucune remise en état par la S.E.M. I.S.E.

Dans le courant de l’année 2011, des fuites d’eau provenant des parties communes de l’immeuble ont causé de graves dégradations au niveau du plafond, des murs et du sol de la salle de bain, de la douche et des chambre 1 et 2.

Face à l’inertie de son bailleur après plus de trois années, elle a alerté le service habitat de la commune de Vitry sur Seine qui l’a rappelé à ses obligations. C’est dans ces conditions que la

S.E.M. I.S.E. s’est engagée, en février 2012, à ne plus la quittancer au titre des lieux loués jusqu’à son relogement.

Le 31 juillet 2012, des eaux usées provenant des colonnes d’évacuation des parties communes de l’immeuble sont remontées par la baignoire et le lavabo de la salle de bain inondant son appartement.

A la suite, la S.E.M. I.S.E. a entrepris des travaux de remise en état de son logement sans reprise toutefois le sol de la salle de bain et des murs des chambres affectées par le sinistre.

Après ré-apparition des désordres en 2013, le service hygiène de la commune a de nouveau été sollicité et, dans un rapport en date du 22 novembre 2013, fait état : Dans la salle de bain :

-d’une VMC non-fonctionnelle (pas d’aspiration constatée)

- d’un mur de gauche saturé d’eau en partie basse avec écaillement de la peinture,

- d’un taux d’humidité très important dans le mur de face au-dessus de la baignoire.

- d’un mur de droite ponctuellement saturé en eau (en partie haute). Dans la salle d’eau : de traces d’infiltrations et de coulures visibles en partie basse des tuyaux dans le coffrage,

d’un mur de droite ponctuellement saturé en eau (en partie haute à proximité du

✔

coffrage).

Dans la chambre enfant :

- d’un taux d’humidité très important en partie basse du mur arrière. de sorte que son logement était toujours en infraction avec la réglementation sanitaire en vigueur.

Devant son refus de s’acquitter des loyers en raison de la persistance des désordres dans son logement, la S.E.M. I.S.E. a sollicité le prononcé d’une mesure d’expertise dont il résulte que les sinistres de 2007, 2009 et 2011 sont à l’origine des désordres subis par l’appartement. L’expert a également noté que l’absence de travaux dans un délai raisonnable n’a pas permis une utilisation normale de l’ensemble de l’appartement et qu’il reste un certain nombre de désordres à reprendre pour permettre un usage normal et complet de l’ensemble des pièces.

Bien qu’ayant engagé à son encontre une procédure d’expulsion et indiqué à l’audience que les travaux restant à effectuer dans l’appartement étaient à la charge de la locataire, la

S.E.M. I.S.E. lui a, par courrier en date des 26 septembre et 12 octobre 2018 indiqué qu’elle allait procéder à d’importants travaux qui ont d’ailleurs débuté à la fin du mois d’octobre

2018 nécessitant, compte tenu de leur importance, son relogement provisoire.

Elle fait valoir que, dans ces conditions, le commandement qui lui a été délivré le 18 avril

2018 ne peut produire effet, la clause résolutoire ayant été mise en oeuvre de mauvaise foi dès lors que le bailleur a manqué à son obligation d’entretien et de délivrance d’un logement décent.

Elle fait valoir en outre que dans un courrier en date du 22 février 2012, la S.E.M. I.S.E. reconnaissant sa responsabilité dans les dommages subis s’est engagée, à titre d’indemnisation de son trouble de jouissance, à annuler les arriérés de son compte locatif et à ne plus quittancer jusqu’à son relogement.

Elle conteste les deux propositions de relogement qui lui ont été faites s’agissant d’appartements qui présentaient des désordres identiques au sien et revendique le bénéfice de

l’engagement de la S.E.M. I.S.E. ne ne pas la quittancer jusqu’à son relogement.

En outre, la S.E.M. I.S.E. a manqué à ses obligations d’entretien et de délivrance d’un logement décent imposées par l’article 1719 du code civil, 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 2 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.

Les désordres persistants relevés par l’expert tant au début des opérations d’expertise qu’à leur fins, ceux constatés par l’huissier le 12 octobre 2018 et enfin, ceux relevés par le service hygiène de la commune le 15 novembre 2018 démontrent que le logement n’est ni décent ni salubre et que la S.E.M. I.S.E. a violé ses obligations.

La nature des travaux actuellement engagés par la S.E.M. I.S.E. dans son logement (remplacement de la bouche de ventilation dans la salle de bain et la salle d’eau et remplacement de la colonne montante douche et SDB) démontre d’une part qu’elle n’est pas à

l’origine des désordres et que d’autre part son logement n’est pas^décent.

Subsidiairement elle oppose à la S.E.M. I.S.E. la prescription de son action en paiement en application des articles 122 et 123 du code de procédure civile, 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et 2222 du code civil, les sommes appelées antérieurement au 18 avril 2015 étant désormais prescrites de sorte qu’il ne peut lui être réclamé paiement que de la somme de 37.327,27 euros pour paiement de laquelle elle sollicite les plus larges délais.

Elle sollicite, à défaut, un délai de deux ans pour quitter les lieux compte tenu de sa bonne foi et de la possibilité pour la CAF de reverser au bailleur les prestations logement auxquelles elle

ouvre droit.

Enfin, elle sollicite condamnation de son bailleur, en application des dispositions de l’article

1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, à réparer le préjudice de jouissance subi depuis novembre 2013 et jusqu’au 18 décembre 2018 qu’elle évalue à 70 % de perte de jouissance ventilée comme suit :

- 20 % au titre de la chambre servant à entreposer les affaires,

.

- 50 % au titre des désordres liés à l’humidité soit une somme totale de 38.016,83 euros majorée d’une somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice moral, sommes qu’il conviendra de compenser avec les éventuels loyers et

charges dus.

SUR QUOI LE TRIBUNAL

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 24 mars 2014, l’assignation visant

à voir constater la résiliation bail en raison de l’existence d’une dette locative du preneur a été régulièrement notifiée au Préfet par lettre recommandée avec AR en date du 04 juillet

2018 soit plus de deux mois avant la première audience du 07 septembre 2018, de sorte que

l’action engagée est recevable.

Sur les désordres et trouble de jouissance

Aux termes des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, "le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestés pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conformes à l’usage d’habitation. Il est également tenu de délivrer au locataire un logement en

bon état d’usage et de réparation…. et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués".

L’article 1719 du code civil fait en outre obligation au bailleur de « délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent…. ».

Enfin, aux termes du décret du 30 janvier 2002, le logement décent doit notamment satisfaire aux conditions suivantes :

→ assurer le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,

→ les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation. normale du logement et au fonctionnement des équipements,

→ les réseaux et branchements d’électricité, d’eau et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Le caractère d’ordre public des textes sur la décence, rajouté à la loi du 6 juillet 1989 elle même d’ordre public, ne peuvent autoriser les parties à s’entendre, par une clause du bail, sur la location d’un logement non conformes aux normes.

Il ressort des pièces versées aux débats et notamment du rapport de l’expert que Madame

X a été victime entre 2009 et 2012 de plusieurs dégâts des eaux ayant entraîné des désordres dans son logement en réparation desquels la S.E.M. I.S.E: a engagé des travaux d’août 2012 à février 2013.

En dépit de ces travaux et face à la persistance des désordres affectant son logement, Madame X saisissait à nouveau le service environnement de la ville de Vitry lequel, à la suite d’une nouvelle enquête effectuée dans les lieux le 18 octobre 2013, relevait les désordres suivants :

Salle de bain :

- présence de moisissures sur le mur extérieur.

- taux d’humidité de ce mur élevé.

Salle d’eau :

- traces d’infiltration et coulures visibles en partie basse.des tuyaux dans le coffrage.

- mur de droite ponctuellement saturé en eau (en partie haute à proximité du coffrage). Chambre d’enfant : taux d’humidité très important en partie basse du mur arrière.

Ce service indiquait intervenir auprès du bailleur pour qu’il mette fin à une situation portant atteinte à la salubrité des lieux ainsi qu’à la santé et la sécurité du locataire.

A l’ouverture des opérations d’expertise le 18 février 2015, l’expert note que si les travaux engagés en 2012/2013 et non achevés à ce jour ont permis de ne plus rendre cet appartement

insalubre, il reste un certain nombre de désordres à reprendre pour permettre un usage normal et complet de l’ensemble des pièces dont principalement :

- les fuites du joint silicone en pourtour de la baignoire et les travaux induits.

- le dysfonctionnement de la ventilation avec un mauvais brassage de l’air dans les trois chambres, la salle de bain et la salle d’eau. l’absence de remise en état de certains revêtements de finition des trois chambres

(sols, murs et plafonds dont la chambre n°1 qui comporte encore des traces d’humidité dues au joint silicone défectueux de la baignoire).

Il précise également que la salle d’eau n’est plus utilisée depuis février 2013 pour les raisons suivantes : porte de douche non posée, joint silicone du lavabo pas réalisé et évacuation du lavabo fuyarde.

S’agissant des désordres liés aux fuites du joint silicone au pourtour de la baignoire, l’expert signale en page 10 de son rapport que « la S.E.M. I.S.E. signale avoir mis en place un entretien de ces joints avant 2014, facturé aux locataires dans leurs charges » et s’engage à faire réparer ce joint en urgence (sous 8 jours).

A la date du 17 juin 2015, l’expert note qu’en dépit des engagements de la S.E.M. I.S.E, aucune intervention n’a été effectuée sur le joint périphérique de la baignoire et que celui-ci est toujours fuyard.

A la fin des opérations d’expertise le 16 septembre 2015, l’expert dresse un constat des désordres suivants :

Dans le WC:

- les parois verticales sont dégradées et doivent être rénovées.

Dans la chambre n° 1:

- présence d’humidité dans l’angle de la chambre située dos à la salle de bain (plinthes et sols).

- les parois verticales, le plafond et le sol sont dégradés et doivent être rénovés.

- le détalonnage de la porte est trop faible. Dans les chambres n° 2 et n°3 :

- les parois verticales et le plafond sont dégradés et doivent être rénovées.

- le détalonnage de la porte est trop faible.

Dans la salle de bain :

- le joint silicone en pourtour de la baignoire a été effectué par la S.E.M. I.S.E.mais il est encore plus fuyard que lors de l’ouverture des opérations d’expertise.

- les parois situées sous la baignoire et particulièrement celles en plaque de plâtre sont très dégradées à cause des fuites persistantes. Le sol sous la baignoire est gorgé d’eau. Il n’est pas possible d’utiliser la baignoire en l’état.

- l’alimentation d’eau froide du lave-linge a été remise en place à l’aide d’un collier mais la fixation du robinet et du raccord de la canalisation ne sont pas correct.

- l’aspiration de la bouche d’extraction de la VMC est presque inexistante.

- le détalonnage sous la porte est inférieur à 1 cm. Il est insuffisant.

Dans la salle d’eau :

- l’aspiration de la bouche d’extraction de la VMC est presque inexistante.

- le détalonnage sous la porte est inférieur à 1 cm. Il est insuffisant.

A la date du 3 décembre 2015, l’expert note que le joint silicone en pourtour de la baignoire a été effectué le 27 novembre et qu’il appartiendra à la S.E.M. I.S.E. de s’assurer qu’il n’est plus fuyard.

Postérieurement au dépôt du rapport de l’expert, Madame X a fait établir, le 12 octobre 2018, un constat par huissier de l’état de son logement qui font apparaître les désordres suivants :

Dans la salle de bain :

-au pied de la baignoire, les dalles plastifiées au sol sont décollées en plusieurs endroits.

à la verticale de cette baignoire, ce sol laisse apparaître diverses remontées

-

d’humidité. au pied de la paroi séparative de la chambre donnant su’ l’avenue, d’importantes marques de moisissures sont apparentes. côté robinet de la baignoire, la base de la paroi séparative de la chambre droite est

✔

également fortement endommagée.

- tâches jaunâtres au plafond en surplomb de la baignoire et sur la gauche en entrant.

Dans la chambre gauche (contigüe à la salle de bain) :

- forte odeur d’humidité immédiatement perceptible en y entrant. au pied de la paroi séparative de la salle de bain et à hauteur de l’emplacement de la

-

baignoire, mur fortement endommagé sous l’effet de l’humidité.

- plinthe désolidarisée du mur.

à proximité du mur du fond, la paroi laisse apparaître un percement au niveau du sol.

Dans la salle d’eau (située sur la droite de la salle de bain): la paroi séparant l’entrée de la salle de bain et celle donnant sur la salle d’eau est

-

endommagée sous l’effet de l’humidité. marques de moisissures visibles le long de la plinthe avec décollement du papier peint. marques de moisissures visibles sous le bac à douche.

Dans la cuisine : sur la gauche de l’évier, il existe un conduit vertical dont la peinture est hors d’usage

+

avec décollement par plaques entières. A cet endroit, diverses marques de moisissures sont visibles avec pelage de la peinture se propageant en plafond. Dans les WC: au sol, les dalles plastifiées sont endommagées sous l’effet des remontées

▾

d’humidité. dans l’axe de sa porte d’accès, le parquet disposé au sol dans le dégagement est

-

soulevé et déformé sous l’effet de l’humidité.

Le service environnement de la ville de Vitry sur Seine, a nouveau saisi par Madame

X confirme, à la suite d’une visite effectuée dans les lieux le 18 octobre 2018, les mêmes désordres que ceux relevés par l’huissier et, y ajoutant fait état dans la salle d ebain d’une VMC non fonctionnelle.

Il ressort des conclusions de l’expert et des constatations effectuées postérieurement dans les lieux loués que le logement loué n’est pas décent et présente des désordres majeurs qui ont conduit la S.E.M. I.S.E. a offrir à Madame X, dans le cadre d’une convention

d’occupation précaire conclue le 13 décembre 2018, un logement de quatre pièces principales situé à Vitry sur Seine, […], rez-de-chaussée afin de permettre la remise en état du logement.

La S.E.M. I.S.E. prétend que l’ensemble des désordres relevés par l’expert en 2015 puis par l’huissier et le service environnement de la mairie de Vitry sur Seine en 2018 sont quasiment tous imputables à la locataire qui s’est abstenue d’entretenir le joint au pourtour de la baignoire et de détalonner ses portes.

Il résulte du courrier adressé par le service contentieux de la S.E.M. I.S.E. à Madame

X le 31 juillet 2013 que:

- « le taux d’humidité de 30 % dans le mur sous la baignoire relevé le 9 octobre 2012 est la conséquence du dégât des eaux provenant de l’appartement du dessus du votre ». « le bailleur a respecté ses obligations en lui assurant la jouissance paisible de son logement. Suite à nos différentes interventions, votre logement a été remis à neuf ».

Il a cependant été clairement établi par l’expert que la S.E.M. I.S.E. n’avait nullement remis à neuf le logement et que les travaux engagés d’août 2012 à février 2013 n’avaient pas été achevés ; qu’ainsi aucune reprise des murs, plafonds et sols endommagés n’avait été effectuée, que la salle d’eau était inutilisable, qu’en conséquence d’un joint défectueux au pourtour de la baignoire les infiltrations d’eau se poursuivaient et que l’aspiration de la bouche d’extraction de la VMC des pièces humides était presque inexistante.

Les factures des travaux engagés par la S.E.M. I.S.E. en 2012/2013 communiquées à l’expert, notamment dans la salle de bain, font état d’une reprise des joints.

La S.E.M. I.S.E. a également confirmé à l’expert que dès avant 2014, elle avait mis en place un entretien des joints facturé aux locataires dans leurs charges.

L’expert a noté qu’au 17 juin 2015 et bien que le joint silicone en pourtour de la baignoire ait été effectué par la S.E.M. I.S.E., il est encore plus fuyard que lors de l’ouverture des opérations d’expertise ce qui pourrait accréditer la thèse de madame X selon laquelle la baignoire n’est pas fixée au sol ce qui ne permet pas de fixer le joint.

La S.E.M. I.S.E. ne justifie d’aucun travaux réalisés dans les lieux loués pour voir cesser durablement les désordres relevés tant par l’expert au 16 septembre 2015 que par l’huissier au

18.octobre 2018.

Il est établi qu’au 21 décembre 2018 l’appartement était affecté de désordres majeurs résultant notamment d’un problème d’absence de ventilation des pièces humides et d’infiltrations provenant d’un défaut d’étanchéité de la baignoire non imputables à la locataire dès lors que le joint a été posé et entretenu par le bailleur.

L’argument tiré d’une insuffisance de détalonnage des portes imputable à Madame

X est également inopérant dès lors que la ventilation des pièces humides est

inexistante.

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Les désordres relèvent dès lors d’un défaut d’entretien par le bailleur de son logement alors qu’alerté à de multiples reprises tant par son locataire, que par le service environnement de la commune et enfin par l’expert, il ne justifie d’aucune intervention dans le logement pour voir respecter ses obligations d’entretien et de réparation et de délivrance d’un logement décent.

Il est établi que non seulement le bailleur a manqué à ses obligations légales et contractuelles

d’entretien et de délivrance d’un logement décent telle que définies par les dispositions légales sus-mentionnées mais qu’il s’est également abstenu de réaliser les travaux de remise en état alors qu’il avait connaissance des désordres depuis 2012.

Le bailleur qui ne justifie pas d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée sera condamné à payer des dommages et intérêts en raison de l’inexécution de délivrance au locataire d’un logement décent en bon état d’usage et de réparation.

Eu égard à l’importance et à l’étendue des troubles subis de façon permanente depuis le 1er octobre 2013 ainsi qu’à leurs répercussions inévitable sur la santé des locataires et au vue des éléments d’appréciation dont dispose le tribunal, il convient d’évaluer le préjudice de jouissance subi 200 euros par mois, compte tenu d’un loyer en principal évoluant sur cette période de 586 € à 600 €, soit pour la période du 1¹ octobre 2013 au 31 décembre 2018 une somme de 12.600 euros au paiement de laquelle sera condamnée la S.E.M. I.S.E.

La preuve du préjudice moral dont la charge incombe à Madame X n’étant pas rapportée, la demande en dommages et intérêts formée de ce chef sera rejetée.

Sur la demande en résiliation du bail

Le contrat conclu entre les parties stipule notamment qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou de ses accessoires à son échéancé, le bail sera de plein droit résilié après un commandement de payer resté sans effet.

Suivant acte délivré le 18 avril 2018 rappelant expressément la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la S.E.M. I.S.E a fait commandement à Madame X de lui régler la somme de 49.262,36 euros montant des loyers et charges impayés du 31 octobre 2013 au 31 mars 2018 inclus.

Le bailleur ayant cependant manqué gravement à son obligation d’entretien et de délivrance

d’un logement décent, il apparaît que le commandement a été délivré pour obtenir paiement

d’un arriéré de loyers supérieur à sa créance réelle compte tenu des préjudices subis par la locataire et que la clause résolutoire a été mise en oeuvre de mauvaise foi..et ne peut donc produire effet.

Il résulte de l’article 2244 ancien du Code Civil que le commandement de payer n’a pas

d’effet interruptif de prescription, seule une assignation, un acte conservatoire ou une mesure

d’exécution forcée étant désormais interruptif de prescription.

Compte tenu de la prescription de l’action en paiement résultant des articles 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et 2222 du code civil, les sommes appelées antérieurement au 03 juillet 2015 sont

désormais prescrites de sorte que la S.E.M. I.S.E. ne peut plus réclamer paiement à Madame

X que de la somme de 37.050,32 euros (soit 55.800,32 € – 18.750 €).

Madame X prétend qu’elle ne peut être tenue au paiement d’aucun loyer et charge dès lors que par courrier en date du 22 février 2012, son bailleur s’est engagé d’une part à annuler les arriérés de son compte locatif et d’autre part à ne plus la quittancer sur cet appartement d’ici son relogement.

Il résulte néanmoins des autres termes de ce courrier que d’une part Madame X a sollicité de la S.E.M. I.S.E. un changement de logement et que d’autre part elle n’a pas accepté le relogement provisoire qui lui était proposé préférant réintégrer son logement après sa réfection.

Il se déduit de ce courrier que l’engagement du bailleur de ne pas quittancer la locataire cesse dès lors que Madame X aura réintégré son logement après sa réfection et non que le bailleur s’est engagé à la reloger dans un autre appartement.

Madame X sera donc condamnée à payer à la S.E.M. I.S.E. une somme de

37.050,32 euros à titre de loyers et charges échus au 13 décembre 2018 (terme de novembre

2018 inclus).

Il convient d’ordonner la compensation de cette somme avec celle attribuée à Madame

X au titre des dommages et intérêts.

Il sera fait droit à la demande de délais de paiement dans les conditions précisées ci-dessous.

Sur la demande en résiliation judiciaire du bail

Le bailleur est obligé de délivrer un logement décent et de le maintenir en état de décence..En application de l’article 1315 code civil, il lui appartient de démontrer s’être libéré de ses obligations de ce chef. A défaut de rapporter cette preuve, l’expulsion pour ce seul défaut ne peut être ordonnée ainsi qu’il résulte des dispositions de l’article 1719 du code civil.

La S.E.M. I.S.E. ayant failli à son obligation de délivrer un logement décent ne peut en conséquence poursuivre l’expulsion de Madame X. Il ne convient donc pas, en conséquence, de prononcer la résiliation judiciaire du bail.

Sur les autres demandes

Aucune considération n’impose l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civil au profit de l’une ou l’autre des parties.

La S.E.M. I.S.E. qui succombe pour partie conservera la charge des dépens qui comprendront les frais du commandement de payer délivré le 18 avril 2018, de l’assignation délivrée le 03 juillet 2018, de l’annexion des pièces à l’assignation et de sa dénonciation au préfet.

La S.E.M. I.S.E. sera également condamnée à supporter le coût du constat dressé par Maître Z le 12 octobre 2018 et d’en rembourser les frais à Madame X sur production par cette dernière d’une facture acquittée.

L’urgence n’est pas démontrée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort.

Dit que le logement donné à bail à Madame Y X par la S.E.M. I.S.E. n’est pas décent.

^Dit que la S.E.M. I.S.E. ne peut se prévaloir de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer délivré le 18 avril 2018.

Condamne Madame Y X à payer à la S.E.M. I.S.E. la somme de 37.050,32 euros à titre de loyers et charges échus au 13 décembre 2018 (terme de novembre 2018 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de ce jour.

Condamne la S.E.M. I.S.E. à payer à Madame Y X une somme de 12.600 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.

Ordonne la compensation entre ces deux sommes.

Autorise Madame Y X à s’acquitter de cette somine au moyen de 23 mensualités de 150 euroș chacune, chaque mensualité étant payable dans le courant de chaque mois et pour la première fois dans le courant du mois suivant la signification du présent jugement, puis d’une 24ème échéance correspondant au solde de la dette.

Dit que tous les paiements ainsi effectués s’imputeront sur le capital.

Dit qu’à défaut de règlement d’une seule mensualité à son échéance, suivie d’une mise en demeure restée infructueuse durant quinze jours, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.

Rappelle que conformément à l’article 1343-5 du Code Civil (anciennement 1244-1), la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision.

Rejette le surplus des demandes plus amples ou contraires.

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Condamne la S.E.M. I.S.E. aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais du commandement de payer délivré le 18 avril 2018, de l’assignation délivrée le 03 juillet 2018,

de l’annexion des pièces à l’assignation et de sa dénonciation au préfet.

Condamne la S.E.M. I.S.E. à supporter le coût du constat dressé par Maître Z le 12 octobre 2018 et à. en rembourser les frais à Madame X sur production par cette dernière d’une facture acquittée.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

^LE ^GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

EN CONSEQUENCE, LA REPUBLIQUE FRANÇAISE Mande et ordonné

A tous Huissiers de Justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la

République près les Tribunaux de Grande Instance d’y tenir la main

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront également requis

Pour expédition certifiée conforme

Le Greffier en Chef