TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 7]

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT

du

18 Novembre 2025

ROLE : N° RG 24/05265 – N° Portalis DBW2-W-B7I-MQPD

AFFAIRE :

C/

S.C.I. SCI [Adresse 10]

GROSSES délivrées

le

à Maître Jérôme CULIOLI, avocat au barreau de NICE

à Maître Mickael CHEMLA de la SELARL DENIAU AVOCATS, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

COPIES délivrées

le

à Maître Jérôme CULIOLI, avocat au barreau de NICE

à Maître Mickael CHEMLA de la SELARL DENIAU AVOCATS, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

copie à la Régie

copie au service des expertises

N°2025

1ère CHAMBRE

DEMANDERESSE

S.A.S. TARA JARMON (RCS DE [Localité 12] 408 140 671) venant aux droits de la SAS JM&B (RCS DE [Localité 12] 400 234 506)

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Jérôme CULIOLI, avocat au barreau de NICE, substitué à l’audience de plaidoiries par Maître Audren CHE, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE

S.C.I. [Adresse 10] (RCS D'[Localité 7] 445 152 028)

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Mickael CHEMLA de la SELARL DENIAU AVOCATS, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

Juge délégué aux loyers commerciaux

A assisté aux débats : Madame TOUATI Séria, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique du 08 Septembre 2025, après avoir entendu Maître Audren CHE et Maître Mickael CHEMLA, l’affaire a été mise en délibéré au 18 Novembre 2025 avec avis du prononcé de la décision par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

Juge délégué aux loyers commerciaux

assistée de Madame TOUATI Séria, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat à effet le 18 avril 2005, la SCI ESPACE a consenti à la société JM&B un bail commercial portant sur un local commercial sis [Adresse 3] à AIX-EN-PROVENCE, d’une durée de neuf années pour se terminer le 17 avril 2014, l’activité autorisée étant « le prêt à porter féminin et enfant et accessoires et tous produits commercialisés sous la marque TARA JARMON tout autant qu’ils sont accessoires de l’activité principale de prêt à porter », et moyennant un loyer de 73.200€ HT HC par an.

Suivant acte extra-judiciaire du 7 octobre 2013, la SCI [Adresse 10] a fait signifier à la société JM&B un congé avec offre de renouvellement pour une période de neuf années à compter du 18 avril 2014 pour se terminer le 17 avril 2023.

Aux termes d’un traité de fusion du 13 novembre 2017, la société JM&B a été absorbée par la société TJ PASSY devenue depuis la SAS TARA JARMON.

Suivant acte extra-judiciaire du 23 mai 2023, la SAS TARA JARMON a sollicité le renouvellement de son bail commercial pour une nouvelle période de neuf ans à compter du 1er juillet 2023.

Le loyer en cours était alors de 109.181,40€ HT par an.

Les parties n’ont pas trouvé d’accord sur le montant du loyer du bail renouvelé.

Suivant courrier recommandé avec AR du 24 octobre 2024, la SAS TARA JARMON a notifié à la SCI [Adresse 10] un mémoire préalable en fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2023 à la somme annuelle de 65.300€ HT HC par an.

Ensuite, par acte extra-judiciaire du 3 décembre 2024, la SAS TARA JARMON a fait assigner la SCI [Adresse 10] aux fins de voir:

A titre principal,

Fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2023 à un montant de 65.300€ HT HC par an,Ordonner à la SCI ESPACE de lui restituer le montant des loyers et du complément de garantie perçus en trop depuis le 1er juillet 2023 jusqu’à la date de la décision, assorti des intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation s’agissant des sommes réglées avant cette date, et à compter de la date de chaque paiement effectué s’agissant des sommes réglées postérieurement à cette date,Ordonner que les intérêts échus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la juridiction entendait procéder à la désignation d’un expert aux fins de déterminer le loyer renouvelé avec mission habituelle en la matière,

Fixer le loyer provisionnel à 65.300€ HT HC par an,Réserver les dépens,En toute hypothèse,

Rappeler que la décision à intervenir bénéficie de l’exécution provisoire,Condamner la SCI [Adresse 10] à lui payer la somme de 5.000€ sur le fondement de le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner la SCI ESPACE aux dépens.

La SAS TARA JARMON rappelle les éléments pour déterminer la valeur locative du bail renouvelé. La société précise que les locaux dépendent d’un immeuble ancien élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée, de deux étages droits et d’un troisième étage en léger retrait situé [Adresse 3] à [Localité 8]. La société ajoute que son expert [P] retient une surface utile de 98,10m2 (RDC et sous-sol) et une surface pondérée de 59,71m2 P conformément au tableau qu’elle fait sien.

La SAS TARA JARMON soutient qu’il convient d’écarter la décapitalisation des droits aux baux et/ ou droit d’entrée dès lors que la Cour de cassation retient que le droit au bail est une somme versée au précédent locataire et non au bailleur, que le droit au bail ne peut de ce fait correspondre à un supplément de loyer et que le droit au bail constitue une immobilisation que le locataire peut récupérer lors de la vente de son fonds. La SAS TARA JARMON cite de nombreux arrêts en ce sens, notamment :

CA [Localité 17] du 10 mars 2010, contre lequel avait été formé un pourvoi rejeté par le Cour de cassation par arrêt du 31 mai 2011

CA [Localité 9] du 20 mai 2010,

CA [Localité 12] du 6 octobre 2010,

CA [Localité 7] du 20 janvier 2011,

CA [Localité 12] arrêts des 9 juin 2021 et 30 septembre 2021.

S’agissant de loyers couramment pratiqués dans le voisinage, la SAS TARA JARMON soutient qu’ils ne sauraient être supérieurs à 1.200€ /m2 P /an et entend rappeler qu’il doivent concerner des locaux donnés à bail dans un secteur à commercialité similaire et à une date proche de celle à laquelle la valeur locative des locaux objets de l’expertise doit être arrêtée.

La SAS TARA JARMON s’en réfère au rapport de l’expert [P] qui prend comme éléments de comparaison des nouvaux baux, des renouvellements avec loyers déplafonnés ou encore des loyers fixés judiciairement avec déplafonnement. La société précise que son expert [P] prend en considération la bonne situation de la boutique (dans le centre ville historique mais au bout de la [Adresse 16] et en léger contrebas de la [Adresse 13] où le chaland est moindre), le linéaire de la vitrine restreint, le développement de la façade de 14m sur la petite [Adresse 15], le bon entretien la répartition des surfaces sur deux niveaux reliés, leur configuration irrégulière, le bon éclairement naturel, les volumes ordinaires dans l’aire de vente et restreints dans les annexes, la climatisation réversible, les activités autorisées par le bail, l’accession en fin de bail avec un nivellement (ce qui implique de ne pas prendre en considération les travaux du locataire), et l’état du marché des boutiques en juillet 2023 ( en baisse dans le contexte de la crise sanitaire).

Ensuite, la SAS TARA JARMON soutient qu’il convient d’appliquer au prix moyen au m2 par an les abattements de 2% au titre de la prise en charge par le preneur des charges de l’immeuble, de 2% au titre de la prise en charge par le preneur des travaux de conformité, de 2% au titre de la clause du bail réservant un droit de préemption au bailleur et de 2.053€ au titre de la prise en charge par le preneur de la taxe foncière.

Enfin, la SAS TARA JARMON affirme que le loyer de renouvellement , en l’absence de renouvellement, doit être fixé à la valeur locative, laquelle peut être inférieure au loyer en vigueur lors du renouvellement, voire inférieur au loyer initial dans la mesure où il n’existe aucun plancher, où la stipulation d’une clause d’indexation conventionnelle régissant la variation annuelle du loyer du bail ne peut faire obstacle à la fixation du loyer du bail renouvelé correspondant à la valeur locative lorsqu’elle est inférieure au montant du loyer plafonné.

Suivant mémoire notifié par LRAR le 27 août 2025, la SCI [Adresse 10] demande à la juridiction de :

A titre principal,

Fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2023 à 89.300€ HT HC par an, conformément au rapport [F],A titre subsidiaire,

Fixer le loyer du bail renouvelé à 77.300€ HT HC par an, correspondant à la moyenne entre les valeurs issues des deux expertises amiables,A titre infiniment subsidiaire,

Ordonner une expertise judiciaire avec mission habituelle aux fins de déterminer la valeur locative selon les critères de l’article L 145-33 du Code de commerce,Condamner la SAS TARA JARMON aux entiers dépens, avec distraction au profit de me CHEMLA.

La SCI [Adresse 10] rappelle que le prix du loyer renouvelé doit correspondre à la valeur locative.

La société soutient que le local bénéficie d’un double accès historiquement exploité et de cinq vitrines dont certaines ont été occultées par le preneur, que ces éléments doivent être valorisés puisqu’ils facilitent l’accès au public et l’adaptation du local à l’activité exercée.

La société demande à la juridiction de retenir la surface pondérée telle que retenue par son expert [F], la minoration retenue par l’expert [P], requis par la SAS TARA JARMON, procédant en réalité d’une appréciation inexacte des caractéristiques intrinsèques du local.

La société demande aussi à la juridiction de retenir une valeur unitaire de 1.300€ du m2 pondéré au regard de l’adaptation du local à l’activité exercée et de la commodité d’accès au public, étant précisé que son expert [F] retient une valeur de base de 1.300€ du m2 pondéré tandis que l’expert [P] de la SAS TARA JARMON retient une valeur de 1.200€ du m2 pondéré.

Ensuite, la SCI [Adresse 10] fait valoir que les charges d’immeuble supportées par la SAS TARA JARMON sont des charges locatives usuelles et ne justifient donc pas un abattement spécifique. La société ajoute que le droit de préemption stipulé par le bail n’appelle aucun abattement, son champ d’application étant limité et ne constituant pas une entrave à l’exploitation, ainsi que le retient son expert.

Subsidiairement, la SCI [Adresse 10] sollicite la fixation du loyer à la moyenne des deux rapports d’expertise produits, une telle solution prenant en considération les évaluations contradictoires tout en évidant une expertise judiciaire complémentaire.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 8 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fixation du loyer

En application de l’article L.145-33, “Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.”

L’article L.145-34 du code de commerce dispose que :

“A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. (…)”

Aux termes de l’article R.145-30 du code de commerce, “lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant.

Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.

Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.(…)”.

En l’espèce, le dernier renouvellement du bail commercial avait été conclu à compter du 18 avril 2014, pour une durée de 9 ans. Il devait parvenir à échéance le 17 avril 2023.

En l’absence de congé ou de demande de renouvellement, le bail s’est prolongé tacitement après son échéance.

La demande de renouvellement ayant été notifiée par acte extra-judiciaire du 23 mai 2023 pour le 1er juillet 2023, il s’est retrouvé renouvelé à cette date mais n’a pas excédé la durée de 12 ans.

Il s’ensuit que le loyer du prix du bail renouvelé ne peut donc excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du Code de commerce.

La SCI ESPACE ne fait pas valoir de modification notable des facteurs de commercialité mais les parties s’opposent sur la surface pondérée à retenir, et les rapports d’expertise qu’elles invoquent retiennent des valeurs très éloignées (59,71m2 P pour Monsieur [P] et 71,73m2 P pour Monsieur [F]), ainsi que sur l’appréciation (et notamment les abattements à retenir) des valeurs de comparaison existantes.

Aussi, ces rapports d’expertise ne permettent pas à la juridiction de statuer en l’état et une expertise judiciaire doit être ordonnée.

L’expert n’aura pas pour mission de rechercher une éventuelle modification notable des facteurs de commercialité dès lors qu’aucune des parties ne fait valoir une telle modification. Il devra donc simplement préciser si la valeur locative excède le plafond de l’article L.145-34 du même code.

L’article L.145-57 du code de commerce dispose que “Pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.”

Aussi, dans l’attente de l’expertise, il n’y a pas lieu de fixer un autre prix de loyer que le prix ancien, le loyer sera fixé à titre provisionnel, audit prix.

La demande au titre des frais irrépétibles et les dépens seront réservés.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, la décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Il y a lieu de préciser que la juridiction ne statue pas à ce stade sur la demande en restitution des loyers et du complément de garantie dès lors qu’elle ne fixe pas le loyer du bail renouvelé.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué aux loyers commerciaux statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

DIT que le bail conclu entre les parties a été renouvelé le 1er juillet 2023,

Avant dire droit, sur le prix du loyer du bail renouvelé et toutes demandes subséquentes (sous toutes réserves de la compétence de la présente juridiction), COMMET en qualité d’expert :

Monsieur [Y] [W]

Demeurant [Adresse 5]

[Localité 2]

Tél : [XXXXXXXX01] [Localité 14]. : 06.14.78.00.75

Courriel : [Courriel 11] 2020-2027

Expert près la Cour d’appel d'[Localité 8], avec mission de :

— convoquer les parties et leurs conseils, recueillir leurs dires et y répondre, se faire remettre tous documents utiles, et plus particulièrement le bail commercial conclu entre les parties,

— décrire les locaux donnés à bail commercial et leur environnement ; annexer des photographies des lieux au rapport ;

— rechercher la valeur locative de ces locaux au 1er juillet 2023 en tenant compte des critères et conditions définis aux articles L.145-33, R.145-3 et suivants du code de commerce,

— préciser si la valeur locative excède le plafond de l’article L.145-34 du même code ;

DIT que l’expert :

— accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 155 à 174, 232, 263 à 284 du Code de procédure civile,

— prendra en considération les observations ou réclamations des parties ou de leurs conseils, les joindra à son avis et fera mention de la suite qu’il leur aura donnée,

— demandera communication aux parties et aux tiers de tous documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— pourra recueillir tant l’avis de tous techniciens dans une autre spécialité que la sienne que des informations orales ou écrite de toutes personnes sauf à ce que soient précisés leurs nom, prénom, demeure et profession, ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles,

— fera connaître, dans son rapport, toutes les informations qui apportent un éclaircissement sur les questions à examiner à condition de ne faire état que d’informations légitimement recueillies et d’indiquer leur origine et source ;

DESIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DIT que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours et qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir la totalité du recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire ;

DIT que l’expert communiquera un pré-rapport aux parties et répondra à leurs dires que celles-ci lui auront adressés dans le délai qu’il leur aura imparti ;

DIT que si les parties ne se concilient pas, l’expert dressera rapport écrit de ses opérations qu’il déposera au greffe du tribunal de céans dans le délai de six mois à compter de la date de l’avis de consignation, sauf prorogation du délai par le juge chargé du contrôle dans les conditions prévues par l’article 279 du Code de procédure civile ;

DIT que l’expert en même temps qu’il déposera son rapport au greffe, en fera tenir une copie à chacune des parties ;

DIT que la SAS TARA JARMON devra consigner à la régie de ce tribunal, dans le délai de deux mois à compter de la présente décision, la somme de 3.000€ à valoir sur les honoraires de l’expert ;

DIT qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la poursuite de l’instance pourra être ordonnée dans les conditions prévues par l’article 271 du Code de procédure civile ;

DIT qu’il sera pourvu au remplacement de l’expert dans les cas, conditions et formes des articles 234 et 235 du Code de procédure civile ;

DIT que, conformément à l’article R.145-31 du Code de commerce, dès le dépôt du constat ou du rapport, le greffe avisera les parties par lettre recommandée avec demande d’avis de réception de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés;

DIT que pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, la SAS TARA JARMON continuera de payer les loyers échus au prix ancien ;

RESERVE les dépens, ainsi que l’application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait à [Localité 7], la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX