N° RG 25/00253 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CXPJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 25/00253 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CXPJ

LE QUATRE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

PRÉSIDENT : Claire MESLIN, Juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEUR

Société LOGISSIA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Mme [R], munie d’un pouvoir écrit

DÉFENDEURS

Monsieur [V] [Z], demeurant [Adresse 2]

Madame [E] [H] épouse [Z], demeurant [Adresse 5]

Non comparants ni représentés

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PROCÉDURE

Date de la saisine : 22 Mai 2025

Première audience : 05 Septembre 2025

DÉBATS

Audience publique du 05 Septembre 2025.

JUGEMENT

Nature : par défaut en dernier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :

à :

N° RG 25/00253 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CXPJ

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 octobre 2019 , la société SAGIM, devenue la société LOGISSIA a donné à bail à Madame [E] [Z] et Monsieur [V] [Z] un logement situé [Adresse 1] [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 288,63 euros révisable annuellement.

Les locataires ont quitté le logement le 19 avril 2024.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 3 juillet 2024, la société LOGISSIA a mis en demeure Madame [E] [Z] et Monsieur [V] [Z] de payer la somme de 3 429,46 euros au titre du solde débiteur de leur décompte locatif.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2025, la société LOGISSIA a saisi le Juge de contentieux de la protection d'[Localité 6] aux fins de voir condamner solidairement Madame [E] [Z] et Monsieur [V] [Z] à lui payer les sommes suivantes :

—  3 429,46 euros au titre des arriérés locatifs et frais de remise en état avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;

—  260,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les entiers dépens.

L’affaire a été évoquée pour la première fois et retenue le 5 septembre 2025.

À l’audience, la société LOGISSIA a maintenu ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance aux termes duquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens.

Le juge a autorisé la société LOGISSIA à produire en délibéré dans un délai de 15 jours les justificatifs de la régularisation de charges 2024.

Madame [E] [Z] et Monsieur [V] [Z] n’ont pas comparu.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 4 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [E] [Z] et Monsieur [V] [Z], assignée à étude pour Madame [Z], et selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile pour Monsieur [Z], ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. La décision n’étant pas susceptible d’appel et Madame [E] [Z] et Monsieur [V] [Z], n’ayant pas été cités à personne, il y a lieu de statuer par jugement par défaut.

I. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

1. Sur la dette locative

La société LOGISSIA sollicite la somme de 3 429,46 euros selon décompte locatif en date du 23 mai 2025 après déduction des frais.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

— Sur les loyers et charges

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, il résulte de l’article 23 de la même loi que les charges récupérables sont celles exigibles en contrepartie :

« 1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par le décret. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée. ».

La liste des charges récupérables est fixée par les décrets n° 87-713 du 26 août 1987 (secteur privé) et n° 82-955 du 9 novembre 1982 (secteur social).

L’article 23 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 rappelle que les charges récupérables sont exigibles sur justification. Si les charges donnent lieu au versement de provisions, elles doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle par le bailleur, qui doit justifier du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 29 octobre 2019 et du décompte de la créance actualisée que la société LOGISSIA rapporte la preuve d’une créance au titre de l’arriéré des loyers et provisions de charges au 19 avril 2024 date de départ des locataires, et après application du prorata d’occupation sur le mois d’avril 2024, d’un montant de 2 106,35 euros.

Madame [E] [Z] et Monsieur [V] [Z], qui n’ont pas comparu, n’ont pas fait connaître d’éléments permettant de remettre en cause ces montants.

La régularisation des charges 2023 fait apparaître un solde de 580,94 euros au crédit des locataires.

En revanche, faute de produire le moindre élément, la bailleresse ne justifie pas de la régularisation de charges 2024 pour le montant de 1274,16 euros (1 276,97 euros – 2,81 euros) imputé aux locataires.

Dans ces conditions, la demande de 693,22 euros sera rejetée et le crédit de 580,94 euros sera déduit de l’arriéré locatif sollicité.

Dès lors, et après déduction du dépôt de garantie de 288,63 euros versé par les locataires, Madame [E] [Z] et Monsieur [V] [Z] seront condamnés à payer la somme de 1 236,78 euros (2 106,35 – 580,94 – 288,63) au titre des loyers et charges impayés avec intérêts de retard au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 juillet 2024.

— sur les réparations locatives

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé : « c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. ».

Les réparations de nature locatives sont déterminées par le décret n°87-712 en date du 26 août 1987.

Il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, compte tenu cependant de l’usure normale dont il ne saurait être tenu responsable.

Il incombe au bailleur qui formule une demande en paiement au titre de la remise en état des lieux, de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives, laquelle est notamment établie par comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

Aux termes de l’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, « En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

Les parties au contrat de location peuvent convenir de l’application d’une grille de vétusté dès la signature du bail, choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif de location conclu conformément à l’article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986 susvisée, même si le logement en cause ne relève pas du secteur locatif régi par l’accord.

Les parties peuvent également convenir de l’application d’une grille de vétusté choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif local conclu en application de l’article 42 de la même loi, même si le logement en cause ne relève pas du patrimoine régi par l’accord.

Dans tous les cas prévus aux deux alinéas précédents, cette grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire. »

En l’absence d’une telle grille convenue entre les parties, le juge apprécie souverainement l’état de vétusté et peut, pour ce faire, se référer à des grilles existantes.

En l’espèce, la société LOGISSIA sollicite la somme de 918,52 euros au titre des réparations locatives incluant le remplacement du meuble sous-évier de la cuisine, la dépose et mise en déchetterie de meubles et équipements de la cuisine, la peinture ou le papier peint du séjour, la peinture ou le papier peint des WC, le sol et les plinthes des WC, la peinture ou papier peint de la chambre 3, le remplacement de la clef de la cave, et le remplacement de la serrure de la boîte aux lettres.

Pour justifier du montant de sa demande, la société LOGISSIA communique:

— l’état des lieux d’entrée 30 octobre 2019 ;

— l’état des lieux sortant du 19 avril 2024 ;

— une facture de la société BRBRENOVBATI du 21 mai 2024 relative au logement concerné ;

— un état récapitulatif d’exécution des réparations locatives ;

— un barème des réparations locatives actualisé en novembre 2022 qu’il convient de retenir.

Il convient de comparer, pour chaque élément, la description de son état en début de bail, selon l’état des lieux d’entrée du 30 octobre 2019, et son état en fin de bail, établi par l’état des lieux de sortie du 19 avril 2024.

Madame [E] [Z] et Monsieur [V] [Z] ont occupé le logement pendant plus de 4 années.

Il ressort de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux sortant qu’effectivement, le meuble sous évier de la cuisine, qui demeure en état d’usage, a toutefois été recouvert d’une peinture et se trouve taché, que la clef de la cave remise lors de l’entrée n’a pas été restituée, pas plus que la clef de la boîte aux lettres nécessitant le changement de la serrure de cette dernière, que le papier peint des murs du séjour sont tâchés, gondolés et présente plusieurs traces de peinture alors qu’ils étaient neufs lors de l’entrée dans les lieux, que la peinture des WC, neuve à l’entrée, est recouverte à mi-hauteur de papier peint et présente au surplus d’importants éclats, que les plinthes des WC sont défraîchies et le sol présente un accro alors que ce dernier était neuf selon l’état des lieux d’entrée et enfin, que le papier peint des murs de la chambre 3, également neuf lors de la prise de possession des lieux, est recouvert d’une peinture mal appliquée et présentant plusieurs traces.

Dès lors, ces réparations locatives sont justifiées de même que les tarifs pour les postes relatifs aux clefs, murs et sols, appliqués par la société LOGISSIA qui tiennent compte de la vétusté après 4 années d’occupation pour les peintures et sols.

S’agissant toutefois du remplacement du meuble sous évier, le coût de remplacement sollicité de 200 euros ne tient pas compte de la vétusté et alors que le meuble était déjà « en état d’usage » lors de l’entrée dans les lieux et le demeure à la sortie.

S’agissant de la dégradation de cet équipement d’une durée de vie limitée, en vertu du principe de réparation intégrale du préjudice sans perte ni profit pour la victime, le bailleur ne peut se voir accorder une remise à neuf des éléments affectés par la vétusté, mais uniquement une remise en état vétusté déduite. Il doit donc être tenu compte de la vétusté dans la fixation de cette réparation locative. La date du meuble n’étant pas précisé, aucun délai de franchise ne peut être retenu et il convient d’appliquer une vétusté de 10 % par année d’occupation, soit en l’espèce 40 %. Le coût de remplacement sera ainsi fixé à 120 euros (200 euros – 40%).

Le tableau suivant reprend poste par poste, le reste à charge dû par les locataires et auquel ils seront condamnés avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure :

2. Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’engagement de la responsabilité contractuelle suppose la réunion de trois conditions : une faute, un préjudice et un lien de causalité dont il revient au demandeur de rapporter la preuve en application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil.

En l’espèce, si la société LOGISSIA sollicite l’octroi de dommages et intérêts, force est de constater qu’elle ne rapporte pas la preuve ni même n’invoque un préjudice autre que le préjudice économique lié aux réparations locatives, et d’ores et déjà réparé par application des règles en la matière, ou autre que celui causé par le retard de paiement lequel sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

La demande à ce titre sera en conséquence rejetée.

II. SUR LES AUTRES DEMANDES

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il convient de condamner in solidum Madame [E] [Z] et Monsieur [V] [Z], parties perdantes au procès, aux dépens de l’instance.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société LOGISSIA les frais exposés par cette procédure et non compris dans les dépens, c’est pourquoi Madame [E] [Z] et Monsieur [V] [Z] seront condamnés in solidum à lui payer une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 200,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort :

CONDAMNE solidairement Madame [E] [Z] et Monsieur [V] [Z] à payer à la société LOGISSIA les sommes de :

—  1 236,78 euros au titre des loyers et charges après déduction du dépôt de garantie,

—  838,52 euros au titre des réparations locatives ;

avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 juillet 2024 ;

CONDAMNE in solidum Madame [E] [Z] et Monsieur [V] [Z] à payer à la société LOGISSIA la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la société LOGISSIA de ses autres demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [E] [Z] et Monsieur [V] [Z] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La présente décision a été signée par Madame Claire MESLIN, Juge des Contentieux de la Protection, et par Madame Hélène CORNIL, greffière présente lors de son prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION