N° RG 25/00279 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CXYN

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 25/00279 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CXYN

LE QUATRE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

PRÉSIDENT : Claire MESLIN, Juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEUR

Commune DE [Localité 3], sis [Adresse 2]

Représentée par Mme [M] [Y] (1ere Adjointe), munie d’un pouvoir écrit

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [C], demeurant [Adresse 1]

Non comparant ni représenté

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PROCÉDURE

Date de la saisine : 05 Juin 2025

Première audience : 05 Septembre 2025

DÉBATS

Audience publique du 05 Septembre 2025.

JUGEMENT

Nature : réputé contradictoire en premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :

à :

N° RG 25/00279 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CXYN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1 février 2018 , la Commune de [Localité 3] a donné à bail à Monsieur [J] [C] un logement situé [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 320,00 euros, hors charges, révisable annuellement.

Par acte de commissaire de justice du 26 mars 2025, la Commune de [Localité 3] a fait signifier à Monsieur [J] [C] un commandement de payer pour un montant en principal de 3 360,55 euros, déduction faite des frais, au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 21 mars 2025.

Par notification électronique du 31 mars 2025 , la Commune de [Localité 3] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’Orne.

Par acte de commissaire de justice du 5 juin 2025 , Commune de [Localité 3] a fait assigner Monsieur [J] [C] devant le juge des contentieux de la protection d’Alençon aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [C] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,

— autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais du locataire,

— condamner Monsieur [J] [C] au paiement des sommes suivantes:

4 277,60 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêtée au 3 juin 2025,une indemnité d’occupation mensuelle équivalent mensuellement au montant des loyers et charges en cours, jusqu’à la libération effective des lieux loués,260,00 euros à titre de dommages et intérêts,500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et de la dénonciation de l’assignation à la préfecture,

L’assignation a été dénoncée le 17 juin 2025 à la Préfecture de l’Orne.

L’affaire a été évoquée pour la première fois et retenue le 5 septembre 2025.

À l’audience, la Commune de [Localité 3], reprend ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance aux termes duquel il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens, y ajoutant une demande subsidiaire en résiliation judiciaire du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers. Elle actualise sa créance à la somme de 3 707,69 euros, échéance de septembre 2025 incluse.

Bien que régulièrement cité à étude, Monsieur [J] [C] n’a pas comparu.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 4 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [J] [C], assigné à étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Orne par la voie électronique le 17 juin 2025, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 5 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur au jour de l’assignation.

Par ailleurs, la Commune de [Localité 3] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 31 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire ou de prononcé de la résiliation judiciaire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail ne stipule pas de clause résolutoire.

Le commissaire de justice a délivré un commandement de payer les loyers rappelant que le contrat de bail ne prévoit pas une telle clause résolutoire. Il précisait que faute pour le locataire de régler les sommes dues avant l’expiration d’un délai de deux mois, il s’exposait à une procédure judiciaire de résiliation, le bailleur se prévalant des dispositions de l’article 1224 du code civil.

Dans ces conditions, la résolution de plein droit du contrat de bail n’a pu intervenir et il convient de rejeter la demande en constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire :

L’article 1741 du code civil dispose que « Le contrat de louage se résout … par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements ».

En application des dispositions de l’article 1224 du code civil, la résolution du contrat peut être prononcée en justice « en cas d’inexécution suffisamment grave ».

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat .

Selon l’article 1728 du même code, le paiement des loyers aux termes convenus constitue une des obligations principales du locataire.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus »

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par la Commune de [Localité 3], notamment le décompte arrêté au 3 septembre 2025, que la dette s’élève à 3 707,69 euros représentant plus de dix loyers.

L’examen du décompte démontre des paiements mais largement insuffisants à rembourser la dette et même à régler le loyer courant, la dette ne faisant que s’aggraver.

L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du contrat qui sera prononcée avec effet au jour de l’assignation du 5 juin 2025.

Sur l’expulsion :

En conséquence de la résiliation du contrat de bail, l’expulsion sera prononcée.

Il sera ordonné à Monsieur [J] [C] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnité d’occupation

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le contrat de bail se trouvant résilié au 5 juin 2025, Monsieur [J] [C] est tenu aux loyers et charges jusqu’à cette date.

Par ailleurs, selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Du fait de la résiliation du bail, il n’existe plus de titre d’occupation permettant au locataire de se maintenir dans les lieux. Cette occupation sans droit ni titre constitue une faute qui cause un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant une indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié au 5 juin 2025, Monsieur [J] [C] est devenu occupant sans droit ni titre à compter de cette date et il convient de le condamner à une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi.

Il ressort des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 1 février 2018, du commandement de payer délivré le 26 mars 2025 et du décompte de la créance actualisée que la Commune de [Localité 3] rapporte la preuve d’une créance au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnité d’occupation d’un montant de 3 707,69 euros, arrêtée au 3 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse.

Monsieur [J] [C], qui n’a pas comparu, n’a pas fait connaître d’éléments permettant de remettre en cause ce décompte.

Conformément à l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [J] [C] à payer à la Commune de [Localité 3] la somme totale de 3 707,69 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés, arrêtée au 3 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 360,55 euros à compter du 26 mars 2025 et sur le surplus à compter de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’engagement de la responsabilité contractuelle suppose la réunion de trois conditions : une faute, un préjudice et un lien de causalité dont il revient au demandeur de rapporter la preuve en application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil.

En l’espèce, la Commune de [Localité 3] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

III. SUR LES AUTRES DEMANDES

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il convient de condamner Monsieur [J] [C], partie perdante au procès, aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer et de la notification de l’assignation à la préfecture.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la Commune de [Localité 3] les frais exposés par cette procédure et non compris dans les dépens, c’est pourquoi Monsieur [J] [C] sera condamné à lui payer une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 200,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort :

REJETTE la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 1 février 2018 entre la Commune de [Localité 3] d’une part, et Monsieur [J] [C] d’autre part, et portant sur le logement situé [Adresse 1], au 5 juin 2025 date de l’assignation ;

ORDONNE à Monsieur [J] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire, la Commune de [Localité 3] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [J] [C] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux étant organisé aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner ou autoriser l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [J] [C] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme de 365,69 euros, somme qui sera révisée annuellement comme l’aurait été le loyer si le bail avait perduré ;

CONDAMNE Monsieur [J] [C] à payer à Commune de [Localité 3], la somme de 3 707,69 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 3 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 360,55 euros à compter du 26 mars 2025 et sur le surplus à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [J] [C] à payer à la Commune de [Localité 3], l’indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [J] [C] à payer à la Commune de [Localité 3] la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [C] aux dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer et de la notification de l’assignation à la préfecture ;

DÉBOUTE Commune de [Localité 3] de ses demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe du Tribunal à la Préfecture de l’Orne en application de l’article R 412-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

La présente décision a été signée par Madame Claire MESLIN, Juge des Contentieux de la Protection, et par Madame Hélène CORNIL, greffière présente lors de son prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION