TRIBUNAL JUDICIAIRE

d’ANGERS

(Site Coubertin)

N° RG 24/00002

N° Portalis DBY2-W-B7I-HY4T

JUGEMENT du

05 Août 2025

Minute n° 25/00745

[W] [Y], [O] [Y]

[L] [Y]

C/

S.A. PODELIHA

S.A. AXA FRANCE

S.A. SMA

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e Régine GAUDRÉ

Copie conforme

M^e Pierre LAUGERY

M^e Inès RUBINEL

M^e Alexis SOBOL

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 05 Août 2025,

après débats à l’audience du 28 Avril 2025, présidée par Jean-Yves ÉGAL, Premier Vice-Président au tribunal judiciaire – Juge des Contentieux de la Protection,

assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

et signé par Jean-Yves ÉGAL, Président, et Laurence GONTIER, greffier présent lors de la mise à disposition au greffe,

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [W] [Y]

né le 17 août 1975 à [Localité 8] (MAROC)

Madame [O] [S] épouse [Y]

née le 13 octobre 1980 à [Localité 7]

agissant tant en leur nom personnel qu’en leur qualité de représentants légaux de leur 7 enfants mineurs :

— [Z] [Y], né le 31 mai 2007,

— [M] [J], né le 12 novembre 2009,

— [R] [Y], né le 21 juin 2012,

— [H] [Y], née le 30 mai 2014,

— [N] [Y], née le 4 novembre 2016,

— [U] [Y], née le 21 octobre 2019,

— [A] [Y], née le 22 février 2023.

Madame [L] [Y]

née le 29 Septembre 2005 à [Localité 7]

demeurant ensemble [Adresse 2]

[Localité 7]

représentés par Maître Régine GAUDRE (SELARL CAPPATO-GAUDRE), avocate au barreau d’ANGERS,

ET :

DÉFENDEURS

La S.A [Adresse 10]

immatriculée au RCS d’ANGERS sous le n° 057 201 139

dont le siège social est sis [Adresse 1],

[Localité 7],

prise en la personne de son Président du Conseil d’Administration, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Sophie BEUCHER, substituant Maître Pierre LAUGERY (SELARL LEXCAP), avocats au barreau d’ANGERS

La S.A. AXA FRANCE IARD

immatriculée au RCS de NANTERRE (92) sous le n° 722 057 460

dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Localité 6]

prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

ayant pour conseil Maître Inès RUBINEL (SELARL LX RENNES-ANGERS), avocate au barreau d’ANGERS,

non comparante, ni représentée,

La S.A. SMA

immatriculée au RCS de PARIS (75) sous le n° 332 789 296

dont le siège social est sis [Adresse 5]

[Localité 4]

prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Jean-baptiste LEFEVRE, avocat au barreau d’ANGERS, substituant Maître Alexis SOBOL (SELARL SAVINIEN), avocat au barreau de PARIS (75),

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé en date du 23 mai 2017 à effet au 24 mai 2017, M. [W] [Y] et Mme [O] [S] épouse [Y] (les locataires) ont pris à bail d’habitation un logement appartenant à la SA Podeliha (le bailleur), sis [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 423,77 euros.

Déplorant la présence d’humidité dans diverses pièces de l’appartement, notamment les chambres, les époux [Y] ont alerté la SA Podeliha de ces désordres puis sollicité l’agence régionale de santé (ARS) aux fins de faire réaliser un audit environnemental.

Celui-ci a été réalisé le 23 juin 2021 et le conseiller en environnement intérieur a rendu son rapport le 23 juillet 2021.

Les époux [Y] ont parallèlement fait un signalement de leur situation auprès de la préfecture de Maine-et-Loire et de la ville d’Angers.

Par courrier en date du 7 octobre 2022, les époux [Y] ont, par la voie de leur conseil, demandé à la SA Podeliha qu’il soit procédé à leur relogement.

Une visite technique a été réalisée au domicile des époux [Y] le 17 octobre 2022 par les agents du service environnement et prévention des risques de la Mairie d’Angers.

Par correspondance en date du 28 octobre 2022, le service environnement et prévention des risques de la mairie d’Angers a informé les époux [Y] que plusieurs désordres en infraction avec le règlement sanitaire départemental ont été constatés à l’occasion de la visite technique précitée, à savoir :

— “défaut d’efficacité des équipements de ventilation (insuffisance du tirage du système de ventilation). La VMC n’est pas assez performante pour aspirer l’air vicié et entrainer des entrées d’air frais correctes dans l’appartement”,

— “présence de traces de moisissures dans les 3 chambres et petit séjour au niveau des encadrements de fenêtres, en cueillies de plafond et en cas des cloisons, côté fenêtre et dans la salle de bain au-dessus de la bouche d’extraction (surface cumulée inférieur à 3 m²)”,

— “sensation d’une humidité dans l’air de l’appartement”.

En l’absence de solution amiable intervenue entre les parties, les époux [Y], agissant tant en leur nom personnel qu’en leur qualité de représentants légaux de leurs sept enfants mineurs demeurant à la même adresse, et Mme [L] [Y], ont, par acte de commissaire de justice en date du 17 janvier 2024, fait assigner la SA Podeliha devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers aux fins de :

— les recevoir en l’intégralité de leurs demandes et les y dire bien-fondés ;

— condamner la SA Podeliha à leur verser à chacun ainsi qu’à leurs six enfants aînés une indemnité mensuelle de 30 euros pendant cinq ans, soit une somme totale de 14.400 euros ;

— condamner la SA Podeliha à leur verser, en leur qualité de représentants légaux de leur fille [U], une indemnité de 30 euros par mois pendant quatre ans, soit une somme globale de 1.440 euros ;

— condamner la SA Podeliha à leur verser, en leur qualité de représentants légaux de leur fille [A], une indemnité de 30 euros par mois pendant 12 mois, soit une somme totale de 360 euros ;

— condamner la SA Podeliha à leur verser à chacun, agissant tant en leur nom personnel qu’en leurs qualité de représentants légaux de leurs sept enfants mineurs, ainsi qu’à Mme [L] [Y], une indemnité mensuelle de 30 euros à compter du 1er janvier 2024 et ce, jusqu’au jour où ils pourront intégrer un logement correspondant à leurs besoins ;

— en tout état de cause, les autoriser à consigner le montant de leurs loyers et charges sur un compte ouvert auprès de la caisse de dépôt et de consignation, ce en l’attente des travaux permettant de mettre fin à l’humidité affectant le logement ;

— condamner la SA Podeliha à leur verser une indemnité de 2.300 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers du 6 février 2024 à laquelle elle a été renvoyée.

Par actes de commissaire de justice en date des 14 et 17 juin 2024, la SA Podeliha a fait assigner en intervention forcée la SA Axa France Iard et la SA SMA, en leur qualité d’assureur de responsabilité civile, aux fins d’être garantie des éventuelles condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du litige l’opposant aux consorts [Y], et d’obtenir la jonction des procédures.

Cette procédure a été enregistrée par le greffe sous le numéro RG 11 24-632.

Par ordonnance du 9 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers a ordonné la jonction des procédures RG 11 24-632 et 11 24-109 sous numéro RG 24-109.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 avril 2025 du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers.

En application des dispositions des articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions déposées par les parties et reprises oralement à l’audience pour un exposé plus ample de leurs moyens et des faits de la cause.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives reçues du greffe le 28 avril 2025, les consorts [Y] ont réitéré l’ensemble de leurs demandes telles que formulées dans l’assignation du 17 janvier 2024.

Les requérants soutiennent que la SA Podeliha a manqué à ses obligations dès lors qu’elle ne justifie pas de la réalisation de travaux permettant de remédier aux problèmes d’humidité dans le logement et aux conséquences sanitaires en résultant, ni de proposition de relogement adaptée.

Ils affirment n’avoir jamais refusé les travaux proposés par le bailleur.

Les époux [Y] considèrent par ailleurs que la SA Podeliha ne leur a fait aucune proposition de relogement adapté à leurs besoins et ceux de leur famille.

Ils ajoutent que l’humidité affectant l’appartement est à l’origine des problèmes de santé de deux de leurs enfants mineurs.

Par conclusions n°4 du 7 février 2025, la SA Podeliha demande au juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers de :

— dire et juger les requérants irrecevables en leurs demandes ;

— à titre principal, débouter les consorts [Y] de leurs demandes ;

— à titre subsidiaire, à supposer que le tribunal estime devoir faire droit totalement ou partiellement aux demandes formulées par les consorts [Y], condamner solidairement la SA Axa France Iard et la SA SMA à la garantir et relever indemne de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre ;

— limiter les condamnations en indemnisation du préjudice à compter du 17 janvier 2021, en raison de la prescription ;

— condamner les consorts [Y] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les consorts [Y] aux entiers dépens ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

La SA Podeliha soutient à titre liminaire que les demandes en indemnisation formulées par les requérants sont irrecevables comme prescrites pour la période antérieure au 17 janvier 2021, invoquant le délai triennal de prescription applicable en matière de bail.

La SA Podeliha considère avoir parfaitement respecté ses obligations de bailleur ce dont il résulte selon elle que les demandes indemnitaires formulées par les requérants sont injustifiées. Elle explique que plusieurs interventions ont été réalisées dans le logement en lien avec les problèmes d’humidité. Elle fait état de la sur-occupation du logement qui constitue selon elle la cause des désordres. Elle affirme que les consorts [Y] ont refusé les travaux programmés de manière injustifiée. Elle ajoute que les consorts [Y] ont également refusé sans motif légitime ses propositions de relogement.

La SA Podeliha sollicite à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le juge ferait droit totalement ou partiellement aux demandes formulées par les consorts [Y], la condamnation des SA Axa France Iard et SMA, en leur qualité d’assureur de responsabilité civile, à la garantir et relever indemne de l’ensemble des sommes mises à sa charge. La SA Podeliha affirme que le dommage subi par les consorts [Y] constitue bien un dommage garanti par la SA Axa puisqu’il s’agit d’un dommage immatériel consécutif à la prétendue défaillance d’un matériel garanti, à savoir un équipement de l’appartement. La SA Podeliha précise qu’elle ne connaissait pas le dysfonctionnement du matériel avant la dénonciation des désordres par les locataires. La SA Podeliha ajoute que dans ces conditions, le dommage doit également être garanti par la SA SMA.

Par conclusions en défense n°3 du 9 décembre 2024, la SA Axa France Iard demande au juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers de :

— débouter la SA Podeliha de son appel en garantie formulé à son encontre ;

— débouter la SA SMA de sa demande en garantie dirigée à son encontre ;

— la mettre hors de cause ;

— condamner la SA Podeliha au paiement d’une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance, avec distraction pour ces derniers au profit de son conseil ;

— à titre subsidiaire,

• juger que sa garantie au profit de la SA Podeliha se fera dans la limite des garanties souscrites et sous déduction de la franchise contractuelle ;

• rappeler que les limites des contrats d’assurance, soit le plafond de garantie et la franchise, sont opposables à l’assuré et au tiers lésé ;

— écarter l’exécution provisoire de droit attachée à la décision à intervenir.

La SA Axa France Iard conteste la responsabilité de la SA Podeliha dans la survenance des désordres litigieux, indiquant s’en rapporter sur ce point aux observations de cette dernière société. Elle précise que l’origine de l’humidité dans l’appartement semble incertaine compte tenu de la situation de suroccupation du logement au moment de l’apparition des désordres.

La SA Axa France Iard soutient que sa garantie est en tout état de cause exclue dans la mesure où le dommage subi n’est pas couvert par le contrat d’assurance dès lors que la SA Podeliha avait connaissance du dysfonctionnement du système de ventilation sans qu’elle ne lui ait jamais signalé avant sa mise en cause dans le cadre du présent litige.

La SA Axa France Iard soutient que si sa garantie devait être retenue, celle-ci serait en tout état de cause limitée dans le temps compte tenu de la résiliation du contrat d’assurance au 31 décembre 2023.

Par conclusions n°2 du 10 février 2025, la SA SMA demande au juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Angers de :

— juger que l’action en indemnisation d’un éventuel trouble se prescrit par trois ans ;

— juger les consorts [Y] irrecevables à former toute demande d’indemnisation pour les préjudices subis avant le 18 janvier 2021 ;

— déclarer les consorts [Y] irrecevables en leur demande d’indemnisation d’un préjudice de jouissance antérieur au 18 janvier 2021 ;

— juger qu’aucune garantie n’est mobilisable auprès d’elle ;

— subsidiairement, juger qu’elle ne garantit pas les désordres antérieurs à la prise d’effet de sa police, ni ceux dépourvus de caractère aléatoire ;

— en conséquence, débouter la SA Podeliha et tous concluants de toute demande formée à son encontre ;

— à titre subsidiaire,

• la juger bien fondée à opposer ses plafond et franchise ;

• condamner la SA Axa France Iard à la relever et garantir indemne de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre ;

— en tout état de cause, condamner la SA Podeliha ou tous succombants à lui payer la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La SA SMA soutient que la demande d’indemnisation des requérants est irrecevable comme prescrite pour la période antérieure à janvier 2021.

La SA SMA soutient que sa garantie est exclue au motif que la police d’assurance souscrite auprès d’elle par la SA Podeliha n’est pas applicable à la période à laquelle les désordres sont apparus, indiquant être l’assureur de la société depuis le 1er avril 2024 alors que le sinistre a été déclaré auprès du bailleur en 2022. La SA SMA ajoute que la SA Podeliha a connaissance des désordres affectant l’appartement des requérants depuis à tout le moins 2022 de sorte qu’au 1er janvier 2024, date à laquelle la police d’assurance a pris effet, le risque était déjà réalisé de sorte qu’il ne peut être couvert. La SA SMA estime qu’aucune garantie ne saurait en tout état de cause être accordée compte tenu du comportement délibéré des parties de ne rien entreprendre pour remédier aux désordres d’humidité, rendant en conséquence la réalisation du dommage certaine.

La SA SMA précise que si elle devait être condamnée à garantir la SA Podeliha, elle serait fondée à opposer la franchise prévue à son contrat et solliciter la garantie de la SA Axa France Iard à la relever et garantir indemne de toutes condamnations prononcées à son encontre.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 5 août 2025, les parties étant informées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de l’action

L’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son alinéa premier : “Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.”

En l’espèce, il est acquis que la présente action a été intentée par les consorts [Y] par assignation en date du 17 janvier 2024 aux fins d’engager la responsabilité de la SA Podeliha, et obtenir l’indemnisation des préjudices qu’ils auraient subi du fait des manquements du bailleur.

Cette action constituant bien une action dérivant du contrat de bail conclu entre les parties le 23 mai 2017, est soumise à la prescription de trois ans prévue par les dispositions légales susvisées.

Or, les consorts [Y] ne produisant aucun élément ni aucun justificatif à même de démontrer que cette prescription triennale aurait été suspendue ou interrompue, il s’ensuit que, par application de ces mêmes dispositions, les demandes d’indemnisation formulées par les requérants au titre des préjudices subis antérieurement au 17 janvier 2021, soit plus de trois années avant l’introduction de la présente action, sont irrecevables comme prescrites.

Dans ces conditions, l’action engagée par les consorts [Y] en indemnisation de leurs préjudices au titre des manquements du bailleur, la SA Podeliha, sera déclarée irrecevable comme prescrite pour la période antérieure au 17 janvier 2021, soit trois années avant la date de l’assignation.

II. Sur la responsabilité du bailleur

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précitée énonce : “Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.”

Aux termes de l’article 7, e), de la loi du 6 juillet 1989, “Le locataire est obligé :

(…)

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui

permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris”.

En l’espèce, les locataires établissent avoir signalé au bailleur une situation d’humidité dans le logement à compter de la communication à ce dernier, le 23 juillet 2021, de l’audit réalisé le 23 juin 2021 par le conseiller en environnement intérieur, M. [V] [B], dont une copie est produite par les requérants au titre de leur pièce 4, lequel mentionne notamment un défaut d’efficacité des équipements de ventilation outre une sur-occupation du logement induisant d’importants apports d’humidité.

De plus, les consorts [Y] versent en pièce 6, un courrier de l’adjointe à la sécurité et à la prévention de la Mairie d’Angers en date du 28 octobre 2022, faisant suite à la visite technique réalisée à leur domicile le 17 octobre 2022, qui indique que l’insuffisance de tirage du système de ventilation caractérise un défaut d’efficacité de l’équipement de ventilation et une infraction au règlement sanitaire départemental en raison des conséquences en termes de performance pour l’aspiration de l’air vicié et l’entrée d’air. Il est également précisé dans ce courrier qu’une demande est faite au directeur de la SA Podeliha pour remédier à cette situation.

Il ressort donc de ces éléments qu’en dépit du signalement clair et non-équivoque transmis par le conseiller en environnement intérieur suite à l’audit réalisé au domicile des requérants, le bailleur n’a, dans les quinze mois qui ont suivi, pris aucune mesure pour remédier à la situation de défaillance du système de ventilation du logement.

Par ailleurs, les consorts [Y] indiquent sans être contredits avoir accepté des travaux d’isolation extérieure en 2020 d’une durée de trois jours, puis la réalisation d’un traitement fongicide intervenu en décembre 2022 seulement.

Les requérants justifient en outre au regard de leur pièce 32/1 que par courrier du 21 mai 2024, le conseiller en environnement intérieur, M. [V] [B], indique avoir de nouveau réalisé un audit environnemental dans le logement, avoir constaté que l’exposition aux moisissures était la cause principale de l’exacerbation des symptômes respiratoires de la patiente [U] [Y] née en octobre 2019 et avoir signalé une situation de logement indigne sur la plateforme “Histologe”. Le conseiller en environnement intérieur précise aux termes de ce même courrier que le bailleur s’est engagé à effectuer des travaux dans l’appartement et que les locataires ont accepté la prise en charge.

Il ressort de la synthèse de l’enquête réalisée par le conseiller en environnement intérieur en date du 17 mai 2024, dont une copie est également produite par les requérants, que les causes de l’humidité évoquées sont encore la sur-occupation du logement ainsi que des défauts thermiques sur la structure du bâtiment. Il n’est plus mentionné en revanche de dysfonctionnement du système de ventilation.

La SA Podeliha justifie quant à elle par ses pièces 1 et 2 avoir, le 30 mai 2022, signé le devis d’intervention de l’entreprise Lucas s’agissant de la pose de corniches en polystyrène dans le logement, de la réalisation de coffrages et de la reprise des peintures, et avoir demandé à cette entreprise, par courrier électronique daté du même jour, d’intervenir “dans les meilleurs délais”.

Le traitement fongicide préalable n’ayant été réalisé qu’en décembre 2022, le bailleur indique dans un courrier du 28 novembre 2023 qu’il produit au titre de sa pièce 6 que Mme [O] [S] épouse [Y] avait souhaité reporter l’exécution des travaux programmés initialement en janvier 2023 au motif qu’elle était enceinte à cette période. Il est à cet égard constant que [A] est née le 22 février 2023.

Dans ce même courrier du 28 novembre 2023, le bailleur indique qu’à la suite d’un nouveau signalement de la famille [Y] un technicien avait réalisé une visite technique du logement le 21 novembre 2023 et que M. [W] [Y] aurait alors refusé la pose de correcteurs thermiques et la reprise des embellissements.

Or cette allégation réfutée par les consorts [Y] à l’occasion du présent litige, est insuffisante à établir la réalité d’un refus de leur part s’agissant de la réalisation de ces travaux dès lors qu’elle ne résulte que de ce seul courrier, aucun autre élément objectif susceptible de l’étayer n’étant produit par la SA Podeliha dans le cadre des débats.

Par la suite, il est seulement établi que l’entreprise Lucas qui n’était pas encore intervenue a, par courrier électronique du 28 août 2024 dont une copie est produite par le bailleur en pièce 12, écrit à celui-ci pour indiquer que “la locataire m’a appelé pour les travaux sachant qu’elle déménage le 10 septembre 2024" et préciser “je ne pourrais pas faire les travaux avant”, ce dont il ne peut être déduit un refus des locataires mais uniquement une absence de réalisation des travaux prévus dès mai 2022 sans explication satisfaisante.

De ces éléments, il ressort donc que la SA Podeliha a particulièrement tardé, sans explication satisfaisante ni raison suffisante, à rétablir une ventilation conforme et à engager les travaux qu’elle avait elle-même considéré comme indispensables et dont la nécessité résulte en tout état de cause et par ailleurs des audits réalisés par le conseiller en environnement intérieur.

Il en résulte que les locataires sont donc restés de juin 2021 jusqu’à leur déménagement dans un logement dégradé, notamment en raison du dysfonctionnement du système de ventilation et de défauts thermiques de la structure du bâtiment qui justifient les travaux de pose de corniches et de coffrages envisagés.

Ainsi, nonobstant la sur-occupation du logement et le refus d’une offre de relogement dont les locataires sont responsables, l’ensemble des constatations préalablement effectuées permet de considérer le bailleur comme partiellement responsable des désordres subis par les locataires à raison de l’état d’humidité du logement en violation aux obligations d’ordre public résultant de la loi du 6 juillet 1989.

III. Sur la demande d’indemnisation des préjudices de jouissance passés

Par application de l’article 1231-1 du code civil, le contractant est tenu de réparer le préjudice causé à son co-contractant du fait de l’inexécution ou de la mauvaise exécution de ses obligations contractuelles, à condition toutefois que ce préjudice soit certain, direct, personnel et légitime.

En l’espèce, il convient de tenir compte de la sur-occupation du logement qui, selon le conseiller en environnement intérieur, a contribué dès le départ à la présence d’une humidité importante dans le logement, mais également du refus de relogement de la famille [Y] alors que la maison proposée était, au vu des éléments dont justifie le bailleur à l’occasion des présents débats, adaptée à la composition de la famille et que ce dernier s’était engagé à faire réaliser les travaux de rafraichissement nécessaires avant leur entrée dans les lieux.

À cet égard, il ressort en effet du courrier produit par le bailleur en pièce 5 qu’une proposition de relogement a été faite à la famille [Y] le 2 novembre 2022 et que celle-ci a été refusée par eux.

La SA Podeliha produit également en pièce 7 le courrier adressé par la commission DALO le 2 mars 2023 faisant état de ce refus et décrivant les caractéristiques du bien qui avait été proposé à la famille [Y] pour son relogement, à savoir une “maison T6 à [Localité 9]”. Il est précisé dans ce courrier que cette proposition “était adaptée à la composition de la famille donc aux besoins et aux capacités du foyer”. Il y est également fait état des travaux de rafraîchissement à prévoir et il en ressort effectivement l’engagement de la SA Podeliha à faire procéder à ces travaux avant l’entrée dans les lieux de la famille [Y].

L’absence d’acceptation de l’offre de relogement satisfaisante en mars 2023 refusée par la famille [Y], telle qu’attestée par le courrier précité du 2 mars 2023 produit par le bailleur, n’est pas de nature à exonérer totalement ce dernier de sa carence à réaliser les travaux nécessaires dans le logement pour rétablir des conditions d’habitation normales avant le départ effectif des locataires mais ce refus a nécessairement participé à la réalisation de leur préjudice postérieur.

En l’état de l’ensemble de ces éléments, il convient donc d’accorder à chacun des époux [Y], à [L] [Y], majeure, à [Z] [Y], majeur, et aux époux [Y] ès-qualité de représentants légaux de leurs cinq enfants mineurs, à savoir [M] [Y], mineur, [R] [Y], mineur, [H] [Y], mineure, [N] [Y], mineure, et [U] [Y], mineure, une indemnité de 20,00 euros par mois pendant une durée de 39 mois courant de juin 2021 à leur départ des lieux loués en septembre 2024, soit la somme de 780,00 euros par personne.

Une indemnité de 380,00 euros sera versée aux époux [Y] es qualité de représentants légaux au bénéfice de [A] née le 22 février 2023.

IV. Sur la demande de consignation des loyers jusqu’à la réalisation des travaux permettant de mettre fin à l’humidité affectant la maison actuellement louée

En l’espèce, les requérants indiquent aux termes de leurs dernières déclarations (cote n°13 de leur dossier de plaidoirie) se désister de leur demande de consignation des loyers en raison de l’intégration d’un nouveau logement depuis le 26 septembre 2024.

Il convient donc de leur donner acte de leur désistement.

V. Sur les demandes en garantie

— Sur la demande en garantie dirigée contre la SA Axa France Iard :

En l’espèce, il est acquis que la SA Podeliha a, par acte de commissaire de justice en date du 14 juin 2024, mis en cause dans le litige l’opposant aux époux [Y], la SA Axa France Iard, en sa qualité d’assureur de responsabilité civile, en vue d’être garantie des éventuelles condamnations prononcées à son encontre.

Il est établi au regard des documents contractuels versés par la SA Axa France Iard, notamment la police d’assurance signée le 31 décembre 2019 à effet au 1er janvier 2020, que cette société était bien l’assureur de responsabilité civile de la SA Podeliha sur la période d’apparition et de dénonciation des dommages effectuée par les locataires vis-à-vis du bailleur, le contrat n’ayant pris fin qu’au 31 décembre 2023.

Or, la SA Podeliha ne justifie nullement avoir réalisé une déclaration de sinistre auprès de son assureur alors qu’elle a eu connaissance dès le mois de juillet 2021 du sinistre et de sa responsabilité, en sa qualité de bailleur, à raison de l’audit réalisé par le conseiller en environnement intérieur le 23 juin 2021, lui ayant été communiqué par les locataires le 23 juillet 2021.

De plus, il résulte des articles 4.2 et 4.3 de la police d’assurance dont une partie des stipulations est produite au dossier de la SA Axa France Iard, que ne sont pas couverts par l’assurance les dommages résultant d’une défectuosité du matériel de l’assuré ou de ses installations connue de lui.

Or, les éléments produits aux débats, notamment l’audit réalisé par le conseiller en environnement intérieur, mettent en cause un dysfonctionnement du système de ventilation et de la structure de l’immeuble comme étant à l’origine des désordres litigieux, ces désordres s’étant poursuivis pendant la période postérieure sans que les pièces du dossier permettent d’établir que la SA Podeliha ait réalisé les travaux nécessaires pour y remédier.

Un tel dysfonctionnement étant connu du bailleur depuis le mois de juillet 2021 sans que ce dernier n’en avise toutefois son assureur, il y a donc lieu de constater que les dommages en cause ne sont pas couverts par la police d’assurance précitée, conclue entre la SA Podeliha et la SA Axa France Iard le 30 décembre 2019.

En l’état de ces constatations, la SA Podeliha sera donc déboutée de sa demande tendant à être garantie par la SA Axa France Iard des éventuelles condamnations prononcées à son encontre aux termes de la présente décision.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA Axa France Iard le montant de ses frais irrépétibles. La SA Axa France Iard sera donc déboutée de sa demande de condamnation de la SA Podeliha à lui verser une somme de 1.500,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur la demande en garantie dirigée contre la SA SMA :

En l’espèce, il est acquis que la SA Podeliha a, par acte de commissaire de justice en date du 17 juin 2024, mis en cause dans le litige l’opposant aux époux [Y], la SA SMA, en sa qualité d’assureur de responsabilité civile, en vue d’être garantie des éventuelles condamnations prononcées à son encontre.

La SA Podeliha produit les conditions générales du contrat d’assurance la liant à la SA SMA, lesquelles font état de ce que le bailleur est couvert des conséquences pécuniaires de sa responsabilité civile au titre des activités qui découlent de ses statuts.

À cet égard, la SA SMA ne peut pas sérieusement prétendre que les statuts de la SA Podeliha ne comportent pas clairement sa fonction de bailleur social et donc son activité principale de baillleur.

Cependant, il est établi au regard des documents contractuels produits par le bailleur lui-même que le contrat d’assurance a été souscrit par lui auprès de la SA SMA le 1er janvier 2024 avec une prise d’effet à cette même date.

Or, il est constant que le fait générateur des dommages objets de la demande en garantie formulée par le bailleur est antérieur à la date de souscription de ce contrat et qu’il était par ailleurs connu de l’assuré, la première réclamation formulée par les locataires auprès du bailleur étant antérieure à la date d’effet du contrat, peu important que l’assignation soit postérieure.

En outre, il doit être relevé que le désordre résultant du défaut de fonctionnement de la ventilation n’est pas aléatoire et ne peut donc être couvert par la garantie assurantielle dès lors qu’il était connu de l’assuré à la date de souscription du contrat.

Dans ces conditions, la SA Podeliha sera déboutée de sa demande tendant à être garantie par la SA SMA des éventuelles condamnations prononcées à son encontre aux termes de la présente décision.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA SMA le montant de ses frais irrépétibles. La SA SMA sera donc déboutée de sa demande de condamnation de la SA Podeliha à lui verser une somme de 2.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur la demande en garantie formée par la SA SMA à l’encontre de la SA Axa France Iard :

En l’espèce, et ainsi que préalablement relevé aux termes des précédents développements, la demande en garantie formulée par la SA Podeliha à l’encontre de la SA SMA au titre des condamnations prononcées à son encontre aux termes de la présente décision doit être rejetée.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande en garantie formulée par la SA SMA à l’encontre de la SA Axa France Iard, celle-ci étant devenue sans objet.

VI. Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions de l’article 514 et de l’article 514-1 nouveau du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, la procédure ayant été engagée postèrieurement au 1er janvier 2020.

La SA AXA FRANCE IARD a sollicité que l’exécution provisoire de droit soit écartée.

Compte tenu des circonstances de l’espèce telles que préalablement décrites, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

VII. Sur les dépens et frais irrépétibles

Par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. La décision tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il apparaît équitable en l’espèce d’allouer aux requérants une somme de 1.800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés et non compris dans les dépens. La SA Podeliha sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme.

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, le paiement des entiers dépens sera mis à la charge de la SA Podeliha.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant publiquement, par mise à disposition au greffe de la juridiction, contradictoirement, et en premier ressort :

DECLARE irrecevables comme prescrites les demandes en indemnisation formulées par les consorts [Y] pour la période antérieure au 17 janvier 2021 ;

DONNE ACTE aux consorts [Y] de leur désistement concernant la demande de consignation des loyers conformément au contenu de leur dossier de plaidoirie, en raison de l’intégration d’un nouveau logement le 26 septembre 2024 ;

CONDAMNE la SA Podeliha à payer à chacun des époux [Y], à [L] [Y], majeure, [Z] [Y], majeur, et aux époux [Y] ès-qualité de représentants légaux de [M] [Y], mineur, [R] [Y], mineur, [H] [Y], mineure, [N] [Y], mineure, et [U] [Y], mineure, une indemnité de sept cent quatre-vingts euros (780,00 euros) par personne, et aux époux [Y] ès-qualité de représentants légaux de [A] [Y], mineure, une indemnité de trois cent quatre-vingts euros (380,00 euros) ;

DEBOUTE les consorts [Y] du surplus de leurs demandes ;

DEBOUTE la SA Podeliha de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de la SA Axa France Iard ;

DEBOUTE la SA Podeliha de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de la SA SMA ;

DEBOUTE la SA Axa France Iard de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE la SA SMA de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SA Podeliha à payer aux époux [Y] une somme de mille huit cents euros (1.800,00 euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SA Podeliha aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le greffier, Le Président,