TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/00483 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2TRH

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 NOVEMBRE 2025

MINUTE N° 25/01751

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Nous,Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 30 Octobre 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3], représenté par son syndic la société RALAIS IMMO

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Keltoum MESSAOUDEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0568

ET :

La CABINET BETTI

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Anne BAUDOIN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0381

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EXPOSE DU LITIGE

Le 20 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic la société RELAIS IMMO, nom commercial FRANCILIEN IMMOBILIER, a fait assigner la SARL CABINET BETTI à comparaître devant le Président du tribunal judiciaire de Bobigny statuant en référés aux fins d’obtenir sa condamnation sous astreinte à lui communiquer plusieurs documents et pièces comptables relatifs à la copropriété, outre une provision de dommages-intérêts de 2.000 euros, et 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

L’affaire a été retenue à l’audience des référés du 30 octobre 2025 et la décision mise en délibéré au 21 novembre 2025 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Dans ses conclusions déposées et soutenues à l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic la société RELAIS IMMO, nom commercial FRANCILIEN IMMOBILIER, demande au juge des référés de :

Vu les causes sus exposées,

Vu l’article 18-2 de la loi n°65-6557 du 10 juillet 1965,

Vu les articles 33, 34 et 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967,

Vu les articles 514 et suivants, 699, 700, 834 et 835 du Code de procédure civile,

— DÉCLARER recevable et bien fondé le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 7] en ses fins, demandes et conclusions,

— CONDAMNER le Cabinet BETTI à transmettre au Cabinet RELAIS IMMO en qualité de représentant légal du Syndicat des Copropriétaires [Adresse 7], conformément aux dispositions de l’article 18-2 de la loi n°65-6557 du 10 juillet 1965 :

l’ensemble des documents et archives du syndicat ;la situation de trésorerie, l’intégralité des coordonnées des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque et les relevés bancaires ;toutes les factures de la copropriété, tous les appels de fonds émis, les dossiers de procédure, les décomptes détailles des charges de chacun des copropriétaires ;tous les procès-verbaux et convocations aux Assemblées Générales comprenant leurs annexes et preuves de notification aux copropriétaires ;les contrats de la copropriété, les plans de l’immeuble ;les devis et factures des travaux de chaufferie (entreprise, BET éventuel) et l’attestation d’assurance responsabilité civile décennale des entreprises concernées ;le contrat de maitrise d’œuvre souscrit pour ces travaux et l’attestation d’assurance ;la police d’assurance dommages-ouvrage souscrite ;le contrat de l’entreprise de maintenance de la chaufferie à compter de 2018.ASSORTIR l’obligation de communiquer d’une astreinte définitive de 100,00 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,- SE RÉSERVER le pouvoir de liquider l’astreinte,

CONDAMNER le Cabinet BETTI au paiement de la somme provisionnelle de 4.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive caractérisée,

CONDAMNER le Cabinet BETTI au paiement de la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER le Cabinet BETTI aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires soutient que le cabinet BETTI n’est plus le syndic de la résidence et qu’ainsi il lui appartient de communiquer l’ensemble des pièces réglementaires en sa possession. A titre subsidiaire, à l’audience, il sollicite que si le juge des référés considérait que le litige soulève une contestation sérieuse, il renvoie son examen devant le juge du fond compétent.

Dans ses conclusions déposées et soutenues à l’audience, la SARL CABINET BETTI demande au juge des référés de :

Vu les articles 31 et 32 du Code de procédure civile, 7 du décret du 17 mars 1967 et 18-2 de la Loi du 10 juillet 1965,

Vu les pièces versées aux débats,

JUGER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] représenté par son syndic la société RELAIS IMMO nom commercial FRANCILIEN IMMOBILIER irrecevable en ses demandes. CONSTATER l’absence de mise en demeure préalable à la saisine de la Juridiction DEBOUTER en conséquence le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] [Localité 8] représenté par son syndic la société RELAIS IMMO nom commercial FRANCILIEN IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires requérant à payer à la société Cabinet BETTI la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. CONDAMNER le syndicat des copropriétaires requérant aux entiers dépens. Subsidiairement, pour le cas où par extraordinaire le Juge des référés estimerait l’action recevable et fondée

DONNER ACTE à la société Cabinet BETTI de son accord pour transmettre les archives bancaires et comptables de la copropriété au demandeur suivant le prononcé de la décision à intervenir.

DIRE n’y avoir lieu à astreinte

La défenderesse soutient qu’elle n’a pas à communiquer les pièces sollicitées par le syndicat des copropriétaires dès lors notamment que :

il existe une contestation sérieuse sur le fait que la société RELAIS IMMO ait été valablement désignée en qualité de nouveau syndic de la résidence ;la demande n’a pas été précédée d’une mise en demeure préalable.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et, le cas échéant, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de communication de pièces

Dispositions applicables

Conformément aux dispositions de l’article 18-2 de la du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’avant-dernier alinéa du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

L’article 33 du décret du 17 mars 1967 énumère les pièces normalement détenues par le syndic et l’article 33-1 du même décret dispose qu’en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces.

La charge de la preuve du respect des diligences prévues à l’article 18-2 de la loi pèse sur l’ancien syndic qui doit remettre spontanément les documents qu’il détient et qu’il doit normalement détenir.

L’article 34 du précité énonce que l’action visée à l’article 18-2 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 est portée devant le Président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.

Enfin, il est rappelé qu’une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions de la partie demanderesse n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Réponse du juge des référés

Sur la contestation de la qualité de syndic de la société RELAI IMMO

Pour rapporter la preuve qu’il est toujours le syndic de l’immeuble, la SARL CABINET BETTI produit divers documents qu’il convient d’examiner ci-après.

Les pièces 1 et 2, respectivement une convocation du 11 septembre 2024 et un procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire émanant du CABINET BETTI, ne permettent pas de considérer que ce dernier est le syndic de l’immeuble puisque les résolutions ne concernaient pas son élection. Par ailleurs, le cabinet défendeur ne produit pas le contrat de syndic qu’il aurait régularisé à la suite de sa réélection signé par les parties, celui versé en pièce 7 étant vierge de toute signature y compris électronique. Il ne produit pas plus d’éléments sur la date d’expiration du contrat de syndic l’ayant amené à assurer la gestion de l’immeuble.

S’il considère que le procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire ayant désigné le cabinet France immobilier pour syndic de la résidence, qu’il produit en pièce 3, n’est pas conforme, force de constater que ce dernier est signé. Par ailleurs, le contrat de syndic régularisé le 4 octobre 2024 avec le cabinet France immobilier est produit en pièce 4 en demande.

En outre, le dépôt de plainte daté du 5 mai 2025 produit en pièce 5 dans lequel le défendeur dénonce au procureur de la République des faits de faux procès-verbal ne suffit pas à caractériser une contestation sérieuse faute d’éléments d’enquête indépendants de ses seules dénonciations.

De la même manière, le procès-verbal d’assemblée générale du 18 juin 2024 régularisé par le CABINET BETTI qu’il produit en pièce 6 n’est pas signé. Par ailleurs, le fait que certains copropriétaires n’aient pas été convoqués à l’assemblée générale lors de laquelle la société RELAI IMMO a été désigné syndic, selon les attestations produites en pièces 8 et 9 en défense, n’est pas de nature à caractériser une contestation sérieuse sur sa désignation, faute pour les témoins de mentionner que les délibérations ont été contestées et faute pour le défendeur de rapporter la preuve qu’elles font l’objet d’une procédure d’annulation dont les chances de prospérer sont avérées.

Enfin, et surtout, il ressort des conclusions du CABINET BETTI, page 5, déposées dans une affaire qui l’oppose à une copropriétaire, pendante devant le juge du fond du tribunal judiciaire de Bobigny (RG n° 24/12011), produites par la société RELAI IMMO à l’audience, qu’il reconnaît lui-même ne plus être le syndic de copropriété puisqu’il mentionne : « la société CABINET BETTI n’émettant plus d’appel de fonds depuis la désignation du cabinet FRANCILIER IMMOBILIER, il sera renvoyé à son argumentation s’agissant du quantum de la dette. »

Il est ainsi établi, avec l’apparence ressortant à la juridiction des référés, que la SARL CABINET BETTI n’est plus le syndic de l’immeuble situé [Adresse 4] mais qu’en réalité il s’agit de la société RELAIS IMMO, nom commercial FRANCILIEN IMMOBILIER.

Sur les pièces à produire

Contrairement à ce que soutient la SARL CABINET BETTI, le nouveau syndic lui a demandé, en sa qualité d’ancien syndic de la résidence, par lettre recommandée de mise en demeure du 14 octobre 2024 (accusé de réception du 16 octobre 2024) que lui soit remis l’ensemble des documents administratifs et comptables de la copropriété conformément aux dispositions de l’article 18-2 précité.

Faute d’avoir reçu les archives de la copropriété, la société RELAIS IMMO a adressé le 11 mars 2025 une nouvelle lettre de mise en demeure à l’ancien syndic, le pli lui ayant été distribué le 13 mars suivant.

Aucun élément du dossier ne permet de considérer que la société RELAIS IMMO a refusé de prendre en charge les archives de la copropriété d’autant qu’elle n’a eu de cesse de tout mettre en œuvre pour les récupérer.

Il est ainsi établi que la SARL CABINET BETTI n’a pas respecté son obligation de remettre au nouveau syndic la totalité des documents et archives de la copropriété dans le délai total de trois mois imparti par l’article 18-2 précité et courant à compter de la cessation de ses fonctions.

En conséquence, la SARL CABINET BETTI sera condamnée à remettre les archives à la société RELAIS IMMO, comme il sera dit au présent dispositif.

Sur la demande au titre de l’astreinte

Conformément aux dispositions du 1er alinéa de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En application de l’article L. 131-2 du code précité, l’astreinte est provisoire ou définitive. C’est ainsi que l’astreinte est considérée comme provisoire à moins que le juge n’ait précisé son caractère définitif, étant précisé qu’une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu’après le prononcé d’une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine.

C’est ainsi que l’astreinte est une mesure comminatoire de nature judiciaire qui permet d’exercer une pression financière sur le débiteur afin qu’il procède à l’exécution de la décision de justice exécutoire prononcée à son encontre.

En l’espèce, il est établi que depuis l’assemblée générale tenue le 3 octobre 2024, les archives de la copropriété n’ont pas été transmises par l’ancien syndic malgré deux mises en demeure alors même qu’elles sont indispensables à sa gestion.

Pour ces raisons, l’obligation précitée sera assortie d’une astreinte provisoire comme il sera dit au présent dispositif.

Sur la demande de dommages et intérêts provisionnels

Législation applicable

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire..

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge, à la date de sa décision et non à celle de sa saisine, de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente. En outre, il doit être rappelé que le juge des référés ne peut pas interpréter un contrat sans trancher une contestation sérieuse. Cependant, le juge des référés est tenu d’appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis et qu’il ne tranche alors évidemment pas à cette occasion de contestation sérieuse.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, il est rappelé que la résistance abusive consiste en un comportement du débiteur tendant à refuser avec persistance à exécuter son obligation.

Réponse du juge des référés

En l’espèce, le retard apporté par la SARL CABINET BETTI depuis plus d’un an dans la transmission des archives de la copropriété, indispensable à son fonctionnement, malgré l’envoi de deux mises en demeure régularisées par le nouveau syndic, qui lui ont été distribuées les 16 octobre 2024 et 13 mars 2025, et la délivrance d’une assignation en référé le 20 mars 2025, n’ont pas conduit l’ancien syndic à déférer à la remise des archives constituant pourtant une obligation légale, circonstances particulières constitutives d’une résistance abusive laquelle n’est donc pas sérieusement contestable.

En conséquence, la SARL CABINET BETTI sera condamnée à ce titre à payer au nouveau syndic la provision de 3.000 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, la SARL CABINET BETTI qui succombe sera condamnée aux entiers dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamnée aux dépens, la SARL CABINET BETTI sera également condamnée à indemniser la société RELAIS IMMO ; elle sera déboutée de sa demande à ce titre. Cette dernière sollicite la somme de 3.000 euros à ce titre mais ne produit aucun élément de nature à justifier sa demande telle que la convention d’honoraires conclue avec son conseil.

Dans ces conditions, seule la somme forfaitaire de 2.500 euros lui sera allouée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés,

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,

CONDAMNONS la SARL CABINET BETTI à remettre à la société RELAIS IMMO, nom commercial FRANCILIEN IMMOBILIER, ès qualités de syndic de l’immeuble situé [Adresse 4], les documents suivants :

Catégorie de pièces n° 1 (comptabilité) :les conventions conclues par le syndic, soit avec des copropriétaires, soit avec des fournisseurs (contrats d’entretien, marchés de travaux et de fournitures et plus généralement les contrats, devis et factures en cours, contrat d’entretien de la chaufferie (notamment celui conclu en 2018), devis et factures au titre des travaux sur la chaufferie y compris les attestations d’assurance de responsabilité décennale des entreprises concernées et le contrat de maîtrise d’oeuvre accompagné de l’attestation d’assurance), soit avec des propriétaires voisins (constitution de servitude, acquisitions ou aliénations…) l’historique des comptes des copropriétaires,les grands livres comptables, rapprochements bancaires, relevés généraux de dépenses, relevés bancaires, relevé d’identité bancaire ,Catégorie de pièces n° 2 (archive) :les registres des procès-verbaux des assemblées générales, avec leurs annexes (feuilles de présence, notification, AR d’envois des convocations et de notification des PV…),les documents d’urbanisme concernant l’immeuble que le syndic aurait pu détenir, les dossiers d’assurances (souscription DO) et de contentieux,les dossiers de mutations de lots,Le tout accompagné d’un bordereau de remise de pièces ;

DISONS que faute pour la SARL CABINET BETTI d’avoir communiqué les documents précités à la société RELAIS IMMO, nom commercial FRANCILIEN IMMOBILIER, ès qualités de syndic de l’immeuble situé [Adresse 4], dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, elle sera redevable, passé ce délai, d’une astreinte provisoire de 75 euros par jour de retard et par catégorie de pièces (soit 150 euros maximum au total) ayant vocation à courir durant une durée de 120 jours (soit une astreinte maximale de 18.000 euros) ;

CONDAMNONS la SARL CABINET BETTI à payer à la société RELAIS IMMO, nom commercial FRANCILIEN IMMOBILIER, ès qualités de syndic de l’immeuble situé [Adresse 4] la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts provisionnels pour résistance abusive ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS la SARL CABINET BETTI à payer à la société RELAIS IMMO, nom commercial FRANCILIEN IMMOBILIER, ès qualités de syndic de l’immeuble situé [Adresse 4], la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SARL CABINET BETTI aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 21 NOVEMBRE 2025.

LE GREFFIER

Tuatahi LEMAIRE

LE PRÉSIDENT

Stéphane UBERTI-SORIN