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TRIBUNAL

JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

CHAMBRE 4

— --------

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01] (63)

— --------

Minute n°

JUGEMENT

du 16 DECEMBRE 2025

5AA

N° RG 25/00488 – N° Portalis DBXA-W-B7J-GCQJ

[K] [H] née [G]

[W] [I] [M]

C/

[U] [O]

[F] [R]

Le :

copies exécutoires

à AB VOCARE

copies certifiées conformes

à AB VOCARE

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du tribunal judiciaire d’Angoulême du 25 novembre 2025, sous la présidence de Tania MOULIN, Vice-présidente placée auprès de la Première présidente de la cour d’appel de Bordeaux, juge des contentieux de la protection, assistée de Mame NDIAYE, Greffier,

Le Président ayant avisé les parties à l’issue des débats que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 16 décembre 2025, le jugement suivant a été rendu au nom du peuple français :

ENTRE

[K] [G] épouse [H]

née le 29 septembre 1963 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 2]

assistée par [W] [I] [M] en sa qualité de curateur

demeurant [Adresse 3]

DEMANDERESSES

comparantes représentées par la SELARL AB VOCARE, avocats au barreau de CHARENTE

ET

[U] [O],

demeurant [Adresse 4]

et

[F] [R],

demeurant [Adresse 5]

DEFENDEURS

ni comparants, ni représentés

Le présent jugement a été mis à disposition au greffe de la juridiction le 16 décembre 2025 et signé par Tania MOULIN, Vice-présidente placée auprès de la Première présidente de la cour d’appel de [Localité 4], juge des contentieux de la protection, assistée de Mame NDIAYE, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 mai 2018, [K] [G] épouse [C], assistée de [L] [G] en qualité de curateur, a donné à bail à [U] [O] et [F] [R] à compter de la même date un logement non meublé sis [Adresse 6] à [Localité 5] pour un loyer mensuel de 750 euros, outre une provision mensuelle de charges de 20 euros (entretien de la chaudière et ordures ménagères), payable d’avance avant le 8 de chaque mois.

Le contrat prévoyait en son article VII une clause de solidarité par laquelle les locataires étaient tenus “ conjointement, solidairement et indivisiblement à l’égard du bailleur au paiement des loyers, charges et acessoires dus en application du présent bail”.

Par ordonnance rendue le 13 janvier 2023, le juge des tutelles du tribunal judiciaire d’Angoulême a désigné [Q] [M] en qualité de curateur de [K] [G] épouse [C] en lieu et place de [L] [G].

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 23 novembre 2023, [Q] [M] en qualité de curateur de [K] [G] épouse [C] a mis en demeure [U] [O] et [F] [R] de régler la somme de 1.960 euros au titre des loyers des mois d’octobre et novembre 2023, ainsi que de communiquer une attestation d’assurance multirisques habitation. Elle leur a précisé qu’une déclaration de sinistre avait été effectuée s’agissant de l’état de la toiture et qu’il convenait d’en faire de même s’agissant des dommages à l’intérieur du domicile.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 décembre 2023 délivré à la personne des deux locataires, [K] [G] épouse [C] assistée de [Q] [M] en qualité de curateur a fait signifier à [U] [O] et [F] [R] un commandement visant la clause résolutoire de payer la somme de 2.730 euros en principal au titre des loyers et charges impayés au 6 décembre 2023.

[K] [G] épouse [C] assistée de [Q] [M] en qualité de curateur a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) le 3 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 novembre 2024 délivré à l’étude s’agissant des deux locataires, [K] [G] épouse [C] assistée de [Q] [M] en qualité de curateur a fait assigner [U] [O] et [F] [R] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— les condamner au paiement de la somme de 3.007 euros représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer jusqu’au décompte actualisé au 6 novembre 2024 sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

— constater la résiliation du contrat de location à leurs torts et ordonner en conséquence leur expulsion corps et biens, ainsi que celle de toutes autres personnes introduites par eux dans les lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle sur la base du loyer et des charges au jour de l’assignation, du jugement à intervenir jusqu’à la totale libération des lieux loués,

— les condamner au paiement de la somme de 300 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner au paiement des réparations locatives s’il y a lieu,

— les condamner au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ceux compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur leurs biens et valeurs mobilières.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Charente le 15 novembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 avril 2025.

Par ordonnance rendue le 15 avril 2025, le tribunal judiciaire d’Angoulême a prononcé la radiation de l’affaire.

Par une correspondance en date du 28 mai 2025 reçue le 5 juin 2025, [K] [G] épouse [C] assistée de [Q] [M] en qualité de curateur a sollicité le rétablissement de l’affaire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 novembre 2025.

Comparante représentée par son conseil, [K] [G] épouse [C] assistée de [Q] [M] en qualité de curateur sollicite la condamnation de [U] [O] et [F] [R] dans les termes de l’assignation.

Elle demande l’application de la clause résolutoire figurant au contrat de location.

Bien que régulièrement convoqués (assignations délivrées à étude et lettres simples non revenues), [U] [O] et [F] [R] ne sont ni comparants, ni représentés.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, [U] [O] et [F] [R], assignés à étude, n’étaient ni comparants, ni représentés à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

A titre liminaire, si l’assignation mentionne une demande de voir le bail résilié aux torts des locataires, elle vise sans aucun doute l’acquisition de la clause résolutoire et donc le constat de la résiliation du dit bail.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 15 novembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience initiale.

Par ailleurs, [K] [G] épouse [C] assistée de [Q] [M] en qualité de curateur justifie de la saisine de la CCAPEX le 3 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, la demande de [K] [G] épouse [C] assistée de [Q] [M] en qualité de curateur aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut du paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif et que dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi.

En l’espèce, le bail contient un article VIII intitulé « Le cas échéant, Clause résolutoire » qui prévoit notamment qu’à défaut de paiement aux termes convenus du loyer ou des charges, le bail sera résilié de plein droit.

Cette clause ne fait pas mention d’un commandement de payer demeuré infructueux préalablement délivré.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 26 décembre 2023 pour une somme de 2.730 euros.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois expirant le 26 février 2024 à 24 heures, le solde s’établissant au 1er février 2024 à 2.229 euros.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 26 février 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 4 mai 2018 à compter du 27 février 2024.

Par conséquent, il est constaté la résiliation du bail à compter du 27 février 2024.

Sur la demande d’expulsion

L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En application de l’article L.412-4 du même code, la durée des délais prévus à l’article L.412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure un mois ni supérieure un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L.441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Il est constant que le délai de deux mois est un délai légal qui ne peut être réduit ou supprimé que par décision spéciale et motivée.

En l’espèce, il se déduit de résiliation du bail que [U] [O] et [F] [R] se maintiennent dans les lieux sans droit ni titre depuis le 27 février 2024.

Lemaintien dans les lieux constitue un trouble manifestement excessif auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de [U] [O] et [F] [R] et de tous occupants de leur chef.

Par conséquent, il est ordonné l’expulsion de [U] [O] et [F] [R] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par [U] [O] et [F] [R]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 27 février 2024, [U] [O] et [F] [R] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Aucune demande de solidarité de la condamnation n’est formulée.

Par conséquent, il convient de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui aurait été du si le bail s’était poursuivi, et de condamner [U] [O] et [F] [R] à son paiement à compter du 27 février 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 4 mai 2018, du commandement de payer délivré le 26 décembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 6 novembre 2024 que [K] [G] épouse [C] assistée de [Q] [M] en qualité de curateur rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés à hauteur de 3.007 euros.

Les défendeurs ne contestent aucunement leur défaillance.

Aucune demande de solidarité de la condamnation n’est formulée.

Par conséquent, [U] [O] et [F] [R] sont condamnés à payer à [K] [G] épouse [C] assistée de [Q] [M] en qualité de curateur la somme de 3.007 euros (TROIS MILLE SEPT euros) au titre de la dette locative (comprenant l’indemnité d’occupation) au 6 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2023 sur la somme de 2.730 euros (DEUX MILLE SEPT CENT TRENTE euros) et à compter du 15 novembre 2024 pour le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, [U] [O] et [F] [R] ne formulent pas de demande de délais de paiement. Ils sont défaillants à l’instance.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de statuer sur des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi no 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret no 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, [U] [O] et [F] [R] succombent à l’instance. Ils n’ont consenti aucun effort aux fins de réglement amiable du litige.

Aucune demande de solidarité de la condamnation n’est formulée.

Par conséquent, [U] [O] et [F] [R] sont condamnés aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer, de dénonce à la CCAPEX, d’assignation et de notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1o A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2o Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi no 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2o ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, [U] [O] et [F] [R] succombent à l’instance et [K] [G] épouse [C] assistée de [Q] [M] en qualité de curateur a été assistée d’un conseil. Sa demande apparaît proportionnée.

Aucune demande de solidarité de la condamnation n’est formulée.

Par conséquent, [U] [O] et [F] [R] sont condamnés à payer à [K] [G] épouse [C] assistée de [Q] [M] en qualité de curateur la somme de 300 euros (TROIS CENTS euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire.

Par conséquent, l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement est constatée

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

Vu notamment la loi du 6 juillet 1989,

DECLARE recevable la demande de [K] [G] épouse [C] assistée de [Q] [M] en qualité de curateur aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 4 mai 2018 entre [K] [G] épouse [C] assistée de son curateur d’une part, et [U] [O] et [F] [R] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 6] à [Localité 5] sont réunies à la date du 27 février 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de [U] [O] et [F] [R] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dans le délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux pour la mise en œuvre de l’expulsion ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par [U] [O] et [F] [R] à compter du 27 février 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 770 euros (SEPT CENT SOIXANTE DIX euros) charges comprises,

CONDAMNE [U] [O] et [F] [R] à payer à [K] [G] épouse [C] assistée de [Q] [M] en qualité de curateur à titre d’indemnité d’occupation la somme de 770 euros (SEPT CENT SOIXANTE DIX euros) charges comprises, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE [U] [O] et [F] [R] à payer à [K] [G] épouse [C] assistée de [Q] [M] en qualité de curateur la somme de 3.007 euros (TROIS MILLE SEPT euros et SOIXANTE TREIZE centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 6 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2023 sur la somme de 2.730 euros (DEUX MILLE SEPT CENT TRENTE euros) et à compter du 15 novembre 2024 sur le surplus,

DIT n’y avoir lieu à statuer sur des délais de paiement,

CONDAMNE [U] [O] et [F] [R] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer, de dénonce à la CCAPEX, d’assignation et de notification à la préfecture,

CONDAMNE [U] [O] et [F] [R] à payer à [K] [G] épouse [C] assistée de [Q] [M] en qualité de curateur la somme de 300 euros (TROIS CENTS euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE