TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Référé

N° RG 26/00124 – N° Portalis DBZS-W-B7K-2LDO

SL/MHT

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 14 AVRIL 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. CALOGERO

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.S.U. LYS AUTO CONTROLE

[Adresse 1]

[Localité 1]

non comparante

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Helene TOSTAIN, 1ère Vice-Présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Benjamin LAPLUME, Greffier, lors des débats et Sébastien LESAGE, Cadre greffier, lors de la mise à disposition

DÉBATS à l’audience publique du 17 Février 2026

ORDONNANCE mise en délibéré au 07 Avril 2026 prorogé au 14 Avril 2026

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 27 avril 2021, la Société Calogero a mis à bail au profit de la société Lys Autos Contrôle des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 2] (Nord) à compter du 1er mai 2021. Conclu pour une durée de neuf années, le contrat a fixé le loyer annuel à 18 000 euros HT, payable mensuellement et d’avance, outre provision mensuelle pour charges eau électricité de 250 euros, une provision mensuelle pour taxe foncière de 412 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 1 500 euros.

Le 19 août 2025, à la suite d’impayés, la société Calogero a fait signifier à la société Lys Autos Contrôle un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Le 19 janvier 2026, la société Calogero a assigné la société Lys Autos Contrôle devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire du bail ayant lié la société Calogero et la société Lys Autos Contrôle et ordonner en conséquence, l’expulsion de la société Lys Autos Contrôle, ainsi que de tous occupants de son chef du local de 500m2 d’atelier et 25m 2 de bureau au rez-de-chaussée, 75m 2 d’atelier au 1er étage sur mezzanine et 2 places de stationnement sis n° [Adresse 3] (Nord), avec si besoin l’aide d’un serrurier et le concours de la force publique ;

— autoriser la société Calogero à procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l’immeuble, soit chez un garde-meubles au choix de la société Calogero aux frais, risques et périls de la société Lys Autos Contrôle ;

— condamner la société Lys Autos Contrôle à régler à la société Calogero une provision d’un montant en principal de 16 305,67 euros ;

— condamner à titre provisionnel la société Lys Autos Contrôle au paiement d’une pénalité de 20%, soit au paiement de la somme de 3 261,13 euros ;

— autoriser la société Calogero à conserver le montant du dépôt de garantie ;

— condamner la société Lys Autos Contrôle à régler par provision à la société Calogero une indemnité d’occupation à compter de la date de constatation du jeu de la clause résolutoire soit, à compter du 20 septembre 2025 et jusqu’à parfait délaissement, établie forfaitairement sur la base du dernier loyer trimestriel majoré de 25 %, soit à une indemnité d’occupation de 22 500 euros HT et hors charges par an (18 000 euros HT et hors charges par an +25%) ;

— condamner la société Lys Autos Contrôle au paiement d’une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Lys Autos Contrôle en tous les frais et dépens, en ce compris les frais de commandement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience le 17 février 2026.

A l’audience, la société Calogero, représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de son assignation.

La société Lys Autos Contrôle n’a pas constitué avocat.

La décision a été mise en délibéré au 7 avril 2026 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées. Le délibéré a été prorogé au 14 avril 2026 en raison de la charge du service.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur et l’office du juge

Bien que régulièrement assignée dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, par acte remis à personne morale, la société Lys Autos Contrôle n’a pas comparu.

En conséquence, la présente ordonnance sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes de la société Calogero

Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le commandement de payer du 19 août 2025 réclame le paiement de sommes au titre de factures de consommation EDF de mars 2024 à mars 2025 et au titre de soldes des loyers dus pour les années 2022 à 2025 à la suite de la réindexation pour un montant total de 14 810,98 euros, ainsi que la somme de 192,61 euros au titre du coût de l’acte (pièce n°4).

L’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, qui a substitué à la nullité des clauses ayant pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41 du code de commerce leur caractère réputé non écrit, est applicable aux baux en cours lors de l’entrée en vigueur de cette loi.

Aux termes de l’article L. 145-39 du code de commerce, dans sa rédaction applicable, par dérogation à l’article L. 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.

D’une part, le propre d’une clause d’échelle mobile est de faire varier à la hausse et à la baisse, de sorte que la clause figurant au bail et écartant toute réciprocité de variation, si elle ne crée pas la distorsion prohibée par l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, fausse le jeu normal de l’indexation.

D’autre part, la neutralisation des années de baisse de l’indice de référence a mathématiquement pour effet de modifier le délai d’atteinte du seuil de variation du quart, conditionnant la révision du loyer, tel qu’il résulterait de l’évolution réelle de l’indice.

Dès lors, une clause d’indexation excluant toute réciprocité de la variation en prévoyant que l’indexation ne s’effectuerait que dans l’hypothèse d’une variation à la hausse contrevient aux dispositions de l’article L. 145-39 du code de commerce et doit être réputée non écrite par application de l’article L. 145-15 du même code.

S’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence, qui ne peut qu’appliquer les clauses claires et précises d’un contrat, d’écarter une telle clause, une demande en paiement de loyers qui se fonderait sur l’application d’une telle clause se heurterait à une contestation sérieuse, l’empêchant de constater la résiliation de plein droit du bail.

En l’espèce, le bail contient, à son article 7, une clause d’échelle mobile aux termes de laquelle “le loyer ci-dessus sera augmenté de plein droit à chaque échéance mensuelle, sans l’accomplissement d’aucune formalité judiciaire ou extrajudiciaire, et suivra une variation égale à celle de l’indice du coût de la construction publié trimestriellement par l’Insee” (pièce n°3).

Cette clause ne prévoit pas la réciprocité de variation des loyers à la hausse et à la baisse, de sorte qu’il existe une contestation sérieuse sur l’obligation du preneur de payer les sommes réclamées par le bailleur en application de cette clause.

En outre, concernant les sommes réclamées au titre des factures consommation EDF, d’un côté, le bail conclu entre les parties prévoit, à son article 11, que “le preneur fera son affaire personnelle de tout contact à souscrire avec les compagnies distributrices, et devra les transférer au bailleur, à son départ. Le preneur acquittera le montant des abonnements de consommation, le tout de manière à ne donner lieu à aucun recours contre le bailleur, lequel ne sera en aucun responsable des accidents qui pourraient survenir par la suite de l’usage de ces différents services, ou de leur privation totale ou partielle” (pièce n°3).

D’un autre côté, l’article 32 du bail prévoit que “les charges dues par le preneur comprennent, entre autres, les frais de consommation d’eau, de gaz, d’électricité, un compteur personnel sera relevé à chaque facture et un ajustement sera payé immédiatement au bailleur, une provision forfaitaire mensuelle de 250 euros hors taxes payée en même temps que le loyer” (pièce n°3).

Il existe ainsi entre les stipulations du bail une incertitude voire contradiction manifeste portant sur la charge du paiement des consommations d’électricité, et ce, alors que les “factures” visées dans le commandement de payer sont des factures éditées par le bailleur lui-même (pièce n° 5) et ne sont corroborées par aucune pièce, relevé de consommation, ni contrat de fourniture d’énergie qui aurait été souscrit par le preneur ou le bailleur.

Il s’ensuit que les demandes de la société Calogero se heurtent à des contestations sérieuses, le défaut de paiement des sommes réclamées dans le commandement de payer visant la clause résolutoire n’étant pas manifestement fautif.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes de la société Calogero en paiement de l’arriéré locatif et constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, ni sur les demandes subséquentes d’expulsion, de fixation d’une indemnité d’occupation et au titre des pénalités.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens. Une demande tendant à voir réserver le sort des dépens ne peut donc prospérer.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Selon l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu de la solution du litige, il y a lieu de condamner la société Calogero aux dépens et de rejeter sa demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est exécutoire par provision.

DÉCISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire pour statuer en référé, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de la société Calogero ;

Condamne la société Calogero aux dépens ;

Déboute la société Calogero de sa demande formulée au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Marie-Helene TOSTAIN

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;