Expéditions le : Minute n° 26/00032

Grosse :

ORDONNANCE DU : 11 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00494 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F67O

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDEUR

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE – HAUTE-SAVOIE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Sophie GIROD-ROUX, avocat au barreau D’ANNECY

DÉFENDEURS

Monsieur [M] [T] et Madame [S] [T], demeurant [Adresse 2] [Adresse 3] – [Localité 1]

non comparants

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 07 Janvier 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 11 Février 2026.

Ordonnance rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 9 juin 2009, l’E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE HAUTE-SAVOIE HABITAT a donné en location à Monsieur [M] [T] et Madame [S] [T] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 2].

Par contrat de bail du 22 mars 2012, l’E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE HAUTE-SAVOIE HABITAT a donné en location à Monsieur [M] [T] et Madame [S] [T] un garage sis [Adresse 5] à [Localité 2].

Par contrat de bail du 15 juin 2015, l’E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE HAUTE-SAVOIE HABITAT a donné en location à Monsieur [M] [T] et Madame [S] [T] une place de stationnement située [Adresse 6] à [Localité 2].

Par actes de commissaire de justice en date du 14 mai 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 6 969,42 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par actes de commissaire de justice en date du 22 août 2025, l’E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE HAUTE-SAVOIE HABITAT a fait assigner Monsieur [M] [T] et Madame [S] [T] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 3], statuant en référé, demander, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, L.441-9 et R.441-26 du code de la construction et de l’habitation et 1231-6 du code civil, de :

— Constater la résiliation des baux sous seing privé en date du 9 juin 2009, 22 mars 2012 et 15 juin 2015 conclus entre Monsieur [M] [T] et Madame [S] [T], d’une part, et l’E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE HAUTE-SAVOIE HABITAT, d’autre part, portant sur un appartement et deux garages sis [Adresse 7] à [Localité 2] et [Adresse 5] à [Localité 2] à la date du 14 juillet 2025 par l’effet des clauses résolutoires ;

— Constater que Monsieur [M] [T] et Madame [S] [T] sont occupants sans droit ni titre des locaux ayant fait l’objet des baux susvisés à compter du 15 juillet 2025 et dire alors qu’ils devront quitter les lieux ainsi que toutes personnes et biens de leurs chefs ;

— Ordonner en tant que de besoin leur expulsion, ladite expulsion pouvant être poursuivie par toute voie de droit, avec l’assistance de la [Localité 4] publique et d’un serrurier ;

— Condamner solidairement Monsieur [M] [T] et Madame [S] [T] en tant que de besoin à titre provisionnel, à payer à l’E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE HAUTE-SAVOIE HABITAT la somme de 8 885,81 euros due au titre des loyers et provisions sur charges arrêtée au 30 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2025 (date du commandement de payer), sur la somme de 6 969,42 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— Fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, avec indexation, qui aurait été payée en cas de non résiliation du bail courant du jour de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux et condamner solidairement les occupants au paiement de cette somme à titre provisionnel ;

— Condamner in solidumMonsieur [M] [T] et Madame [S] [T] à payer à l’E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE HAUTE-SAVOIE HABITAT la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidumMonsieur [M] [T] et Madame [S] [T] en tous les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer visant les clauses résolutoires du 14 mai 2025.

Au soutien de sa demande, l’E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE HAUTE-SAVOIE HABITAT expose que Monsieur [M] [T] et Madame [S] [T] ont cessé de s’acquitter régulièrement des loyers depuis plusieurs mois, malgré relances et mises en demeure, que le commandement de payer est resté infructueux,de sorte que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 janvier 2026.

A l’audience, l’E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE HAUTE-SAVOIE HABITAT, représenté par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3669,71 euros au 31 décembre 2025. Elle précise que le SLS a été régularisé. Le dernier règlement date du mois de novembre 2025. Elle sollicite la fixation du montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 822,60 euros.

Bien qu’assignés en l’étude du commissaire de justice, Monsieur [M] [T] et Madame [S] [T] ne sont ni présents, ni représentés.

La décision a été mise en délibéré au 11 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la saisine du juge des référés

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant à l’urgence, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile [familiale] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 15 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 août 2025.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 25 août 2025 pour une audience fixée au 7 janvier 2026,dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire

Concernant l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le bail à usage d’habitation contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat deux mois après un commandement de payer, resté vain. Les deux autres contrats, relatifs au garage et au stationnement, contiennent des clauses résolutoires prévoyant leur résiliation de plein droit huit jours pour l’un, et un mois pour l’autre, après un commandement de payer, resté vain. Il convient de retenir la résiliation des trois contrats deux mois après la réception du commandement de payer infructueux, ce délai étant plus favorable aux locataires.

Il ressort des pièces produites aux débats que les baux contiennent des clauses résolutoires et que le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer par acte du 14 mai 2025, visant le défaut de paiement de la somme en principal de 6 969,42 euros.

Le décompte arrêté au 31 décembre 2025 et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 14 mai 2025 et le 14 juillet 2025, deux règlements sont intervenus pour un montant de 927,93 euros, qui n’a pas suffi à apurer la somme visée au commandement de payer dans le délai imparti.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 14 juillet 2025 et que Monsieur [M] [T] et Madame [S] [T] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [M] [T] et Madame [S] [T] de libérer les lieux occupés de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de Monsieur [M] [T] et Madame [S] [T], le bailleur sera autorisé à procéder à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l’occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, Monsieur [M] [T] et Madame [S] [T] seront condamnés, à titre provisionnel, à lui payer une indemnité d’occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 822,60 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Il convient de rappeler que cette indemnité venant réparer le préjudice résultant de l’occupation sans droit ni titre, elle ne sera due que par l’occupant effectif des lieux, notamment en cas de départ d’un des occupants sur justification de son nouveau lieu de résidence. Dans cette hypothèse, il n’y a pas lieu à prononcer la solidarité.

Sur la dette locative

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au 31 décembre 2025, Monsieur [M] [T] et Madame [S] [T] sont redevables d’une somme totale de 3669,71 (hors frais).

En conséquence, Monsieur [M] [T] et Madame [S] [T] seront condamnés à payer à l’E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE HAUTE-SAVOIE HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 3 669,71euros (3 973,92 -304,21) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, incluant l’échéance de décembre.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 6 969,42 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Compte tenu de la clause prévue au bail d’habitation et de leur statut d’époux, la condamnation sera prononcée à titre solidaire entre les débiteurs.

L’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 nouveau du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative à condition qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Pendant le cours des délais ainsi accordés, sur demande de l’une des parties, les effets de la clause de résiliation sont suspendus ; si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les locataires n’ayant pas réglé leur loyer depuis le mois de novembre dernier, il ne peut être accordé des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

Sur les frais du procès

Monsieur [M] [T] et Madame [S] [T] succombant au principal seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, incluant notamment les frais du commandement de payer.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. Monsieur [M] [T] et Madame [S] [T] seront donc condamnés in solidumà payer à l’E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE HAUTE-SAVOIE HABITAT somme de 100,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande de constatation de la résiliation de bail de l’E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE HAUTE-SAVOIE HABITAT,

CONSTATE que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux conclus les 9 juin 2009, 22 mars 2012 et 15 juin 2015, entre l’E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE HAUTE-SAVOIE HABITAT d’une part, et Monsieur [M] [T] et Madame [S] [T] d’autre part, concernant un logement situé [Adresse 4] à [Localité 2], un garage sis [Adresse 5] à [Localité 2] et un stationnement situé [Adresse 6] à [Localité 2] sont réunies à la date du 14 juillet 2025,

CONSTATE la résiliation des baux à cette date,

CONSTATE que Monsieur [M] [T] et Madame [S] [T] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date,

En conséquence,

ORDONNE à Monsieur [M] [T] et Madame [S] [T]de libérer les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leurs chefs, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour Monsieur [M] [T] et Madame [S] [T] de s’exécuter volontairement, l’E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE HAUTE-SAVOIE HABITAT pourra procéder à leur expulsion, au besoin avec le concours de la [Localité 4] publique et l’assistance d’un serrurier, à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [M] [T] et Madame [S] [T] à payer à l’E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE HAUTE-SAVOIE HABITAT, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

FIXE le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 822,60 euros (huit cent vingt-deux euros et soixante centimes), indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail,

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [T] et Madame [S] [T] à payer à l’E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE HAUTE-SAVOIE HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 3 669,71 (trois mille six cent soixante-neuf euros et soixante-et-onze centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 31 décembre 2025, échéance de décembre incluse,

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter à compter du 14 mai 2025 sur la somme de 6 969,42 euros (six mille neuf cent soixante-neuf euros et quarante-deux centimes) et à compter de la présente décision sur le surplus,

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [T] et Madame [S] [T] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer,

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [T] et Madame [S] [T] à payer à l’E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE HAUTE-SAVOIE HABITAT la somme de 100,00 euros (cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Manon FAIVRE