COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JURIDICTION DÉPARTEMENTALE DE L’EXPROPRIATION

Minute n° : 7 / 2025

Procédure : N° RG 25/00038 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F7IK

OPÉRATION

Droit de préemption urbain exercé par l’ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE LA HAUTE-SAVOIE – E.P.F. 74, autorité préemptrice par délégation de la COMMUNAUTÉ DE COMMUNES RUMILLY TERRE DE SAVOIE

JUGEMENT DE FIXATION DU PRIX D’ACQUISITION

du 19 janvier 2026

Nous, Valérie ESCALLIER, vice-présidente au tribunal judiciaire d’ANNECY, juge de l’expropriation de la Haute-Savoie, désignée par ordonnance de la première présidente de la cour d’Appel de CHAMBERY, en conformité avec les dispositions des articles L.211-1 et suivants et R.211-1 et suivants du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique,

Assistée de Pascale DELHAYE, faisant fonction de greffière,

Avons rendu la décision suivante :

E N T R E

LE TITULAIRE DU DROIT DE PRÉEMPTION :

ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE LA HAUTE-SAVOIE – E.P.F. 74, autorité préemptrice par délégation de la COMMUNAUTÉ DE COMMUNES RUMILLY TERRE DE SAVOIE sise 1510 route de l’Arny 74350 ALLONZIER LA CAILLE

représenté par madame [D] [K], juriste, et madame [C] [B], chargée de missions foncières, munies d’un pouvoir de représentation

DEMANDEUR,

D’une part,

ET

Madame [Y] [T] épouse [U], demeurant 9 rue de l’Aurore – 74940 ANNECY, comparante

représenté par M^e Frédéric PONCIN, avocat au barreau de GRENOBLE

D’autre part,

EN PRÉSENCE du commissaire du Gouvernement, en la personne de monsieur [X] [M] [J] Domaine – cité administrative – 7 rue Dupanloup 74040 ANNECY cedex

PROCÉDURE

Par courrier reçu le 2 juin 2025, le notaire de madame [Y] [T] a transmis à la COMMUNE DE MARIGNY-SAINT-MARCEL une DIA concernant les biens dont elle est propriétaire, soit les parcelles cadastrées :

— A 557 d’une superficie de 9 540 m²

— A 560 d’une superficie de 2 120 m²

— A 843 d’une superficie de 4 660 m²

qui se situent Plaine de Balve à MARIGNY SAINT MARCEL au prix de 816 000 euros, plus commission d’agence.

Par décision n° 2025_DEC_30 en date du 16 juin 2025, le président de la COMMUNAUTÉ DE COMMUNES RUMILLY TERRE DE SAVOIE a décidé de déléguer l’exercice de son droit de préemption urbain à l’E.P.F. 74 pour les parcelles ci-dessus visées.

Par décision n° 2025-18 du 25 juillet 2025 notifiée par lettre recommandée avec avis de réception en date du 25 juillet 2025 reçue par madame [Y] [U] née [T] le 30 juillet 2025, l’EPF 74 a préempté les biens objets de la déclaration d’intention d’aliéner et a refusé le prix proposé par madame [T], lui offrant un prix total de 474 000 euros auquel s’ajoute la somme de 58 752 euros de commission charge acquéreur.

DESCRIPTION DES LIEUX

Les parcelles cadastrées :

— A 557 d’une superficie de 9 540 m²

— A 560 d’une superficie de 2 120 m²

— A 843 d’une superficie de 4 660 m²

se situent Plaine de Balve à MARIGNY SAINT MARCEL.

Il s’agit de parcelles de terrain nu à usage agricole (total : 16 320 m²) occupées en vertu d’un bail rural verbal en cours.

Le terrain est plat et possède un accès direct à la route de Saint Félix. Il est situé dans une zone qui forme la continuité sud de la zone indusrielle de RUMILLY.

Nous nous sommes ensuite transportés sur deux parcelles de référence :

— la première de l’autre côté de la parcelle,sur la commune de RUMILLY ; le terrain est plat, en herbe avec un accès la route et, de l’autre côté d’une clôture, un bâtiment artisanal ;

— la seconde, lieudit “Madrid” sur la commune de RUMILLY, possède égalemenrt un accès à la route, le terrain est plat et en herbe ; on note la présence de chevaux.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

L’EPF DE LA HAUTE-SAVOIE

Par mémoire du 6 octobre 2025, reçu le 7 octobre suivant au greffe, l’EPF 74 a saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire d’ANNECY en vue de la fixation judiciaire du prix de trois parcelles appartenant à madame [Y] [T] épouse [U] au visa de l’article L.213-4 du code de l’urbanisme.

Il sollicite que le prix de préemption des biens cadastrés section A n° 557, 560 et 843 d’une contenance respective de 9 540 m², 2 120 m² et 4 660 m² soit fixé à la somme de 474 000 euros outre celle de 58 752 euros TTC de commission à la charge de l’acquéreur.

Dans son mémoire initial et en substance, étant renvoyé pour le détail à ses écritures, l’EPF 74 fait valoir que :

— les parcelles qui sont cédées de manière concomitante avec d’autres sont comprises dans une OAP à vocation économique inscrite au PLUi-H de la COMMUNAUTÉ DE COMMUNES RUMILLY TERRE DE SAVOIE en vue de l’ouverture à l’urbanisation du secteur “Les Cornes”pour un projet d’aménagement répondant à la programmation “activités économiques” retenue

— la DIA reçue le 2 juin 2025 sur ces terrains nus à usage agricole et occupés en vertu d’un bail verbal en cours mentionnait un prix de 816 000 euros outre une commission charge acquéreur de 58 752 euros TTC

— le prix proposé a été refusé par la propriétaire qui souhaite maintenir le prix mentionné sur la DIA

— les terrains se situent en zone 1AUx1, ont un usage agricole et les différents raccordements aux réseaux de distribution d’eau, d’électricité et d’assainissement ne sont pas existants bien que les parcelles soient directement accessibles par la route,

— il est incontestable que les biens sont vendus occupés

— la date de référence à retenir est celle du 7 octobre 2024

— la zone dans laquelle les parcelles se situent a vocation à être urbanisée à terme mais les biens ne peuvent être qualifiés de terrain à bâtir au sens de l’article L.322-3 du code de l’expropriation et doivent donc être évalués en fonction de leur usage effectif à la date de référence, sans que ne puisse être pris en compte leur usage ou sa vocation future.

— la proposition a été faite sur la base d’une estimation de France Domaine qui a retenu la valeur de 35 euros le m² avant un abattement pour occupation de 17 %, ce qui ramène le prix au m² à 29 euros

— l’évaluation a été faite sur la base de la méthode de la comparaison avec des termes de comparaison correspondant à des mutations intervenues en 2020 et 2021 sur des communes proches présentant les mêmes caractéristiques qui mettent en évidence une fourchette de prix de 17 à 33 euros le m² et une valeur moyenne et médiane de 29 et 30 euros le m²

— une mutation récente (27 février 2025) a été réalisée à SAINT-PIERRE-EN-FAUCIGNY au prix de 40 euros le m²

— au regard des caractéristiques des parcelles (surface, plat, facilement accessible) la valeur haute de terrain libre a été retenue comme base de valorisation avant abattement

— en raison de ses statuts, l’EPF 74 est tenu par l’évaluation de [J] Domaine.

Dans un mémoire en réplique et complémentaire, l’EPF 74 fait valoir que :

— la saisine de la juridiction est intervenue dans le délai de 15 jours

— le délai de consignation est de 3 mois et il est justifié d’un récépissé établi par le service des consignations, la notification au propriétaire est en cours, l’expiration du délai pour y procéder étant postérieure aux débats

— le tènement objet des 7 DIA ne représente qu’une partie de l’OAP

— la zone reste soumise à des contraintes urbanistiques fortes et l’existence effective des réseaux s’apprécie sur la totalité de la zone soumise à l’OAP de sorte que cette condition n’est pas remplie

— l’abattement de 17 % résulte d’une étude de la SAFER, disponible sur Internet, et dont il est produit un extrait en pièce 20 de son dossier

— le terme de référence le plus pertinent est la cession intervenue le 18 octobre 2021 à HAUTEVILLE-SUR-FIER au prix de 31 euros le m²

— il est cependant indiqué que l’EPF 74 a acquis le 24 septembre 2025 trois parcelles à VALLIÈRES-SUR-FIER au prix de 42 euros le m², libres d’occupation et également soumises à une OAP et le 27 février 2025 une parcelle à SAINT-PIERRE-EN-FAUCIGNY à 40 euros le m²

— le rapport du cabinet [P] est privé de toute valeur probante faute d’identification des biens cités

— les références proposées par la propriétaire ne sont pas pertinentes, celle au prix de 44 euros le m² correspondant à une fraction de parcelle dans un contexte particulier et impératif de sécurité sanitaire lié à la problématique des PFAS à RUMILLY, la seconde en l’absence de tout accord sur le prix et la dernière concernant un bien en zone UX1.

***

LA PROPRIETAIRE

Dans son mémoire du 17 novembre 2025, madame [U] demande à la juridiction de :

A titre principal,

— vu les dispositions de l’article L. 213-4-1 du code de l’Urbanisme,

— constater que l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE HAUTE-SAVOIE (EPF 74) a renoncé à l’acquisition du bien et à la préemption,

A titre subsidiaire,

— fixer la valeur du bien visé ci-dessus au prix de 50,00 euros/m², soit 816 000,00 euros

En toute hypothèse,

— condamner l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE HAUTE-SAVOIE (EPF 74) au paiement d’une somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE HAUTE-SAVOIE (EPF 74) aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes et en substance étant renvoyé pour le détail à ses écritures, madame [U] fait valoir que :

— il n’est pas justifié que la saisine de la juridiction soit intervenue dans les 15 jours à compter de la réception de la réponse de la propriétaire comme prévu par l’article R.213-11 du code de l’urbanisme

— il n’est pas justifié de la consignation dans les formes et conditions prévues par l’article L.213-4-1 du code de l’urbanisme

— le bien est compris dans un ensemble de parcelles d’un seul tenant de 41 000 m² destiné à recevoir des activités économiques

— la situation privilégiée du bien doit être prise en compte dans son estimation, notamment en ce qu’il se situe à la limite de RUMILLY entre deux zones économiques existantes, entièrement desservies par les réseaux

— le terrain est compris dans une zone à urbaniser 1AUx1, reprenant les règles de la zone UX1, dont l’ouverture à l’urbanisation n’est pas subordonnée à une modification du PLU : il s’agit donc d’une zone AU du second alinéa de l’article R. 151-20 considérée comme suffisamment desservie par les réseaux pour recevoir immédiatement des constructions

— le terrain est également concerné par une OAP, avec des prescriptions purement indicatives et non contraignantes (pièce n° 9 de l’EPF 74)

— en conséquence, le terrain doit être considéré comme pouvant recevoir immédiatement des constructions

— l’avis des Domaines du 24 juin 2025 retient des valeurs amoindries reposant sur des ventes anciennes de 2020 et 2021, notamment sur des communes qui ne relèvent pas du même marché immobilier local (commune de SAINT-PIERRE-EN-FAUCIGNY) et des biens qui ne sont pas classés dans la même zone du même PLU avec les mêmes règles d’urbanisme

— l’avis des Domaines fait état d’une valeur de référence à 50,00 euros/m², qui est toutefois écartée et l’acte non produit en référence par l’EPF 74 sans aucune justification

— un rapport d’expertise établi par le cabinet [P], expert près la cour d’Appel de CHAMBERY, retient quant à lui une valeur de 50,00 à 60,00 euros/m²

— l’EPF 74 vient de proposer de préempter, également pour le compte de la COMMUNAUTÉ DE COMMUNES RUMILLY TERRE DE SAVOIE (PJ n° 3), un bien, situé à proximité immédiate, sur le territoire de la commune de RUMILLY au prix de 44,00 euros/m², pour un prix global de 1 220 000,00 euros (PJ n° 4)

— la COMMUNAUTÉ DE COMMUNES RUMILLY TERRE DE SAVOIE a délibéré le 30 juin 2025 pour procéder à l’acquisition, dans le cadre d’un protocole d’accord transactionnel, d’un terrain de 11 677 m², de configuration irrégulière et moins favorable, au prix final de 551 575,00 euros, soit 47,00 euros/m² (PJ n° 6)

— l’EPF 74 a lui-même acquis le 24 septembre 2025 à VALLIERES (dans le périmètre de la COMMUNAUTÉ DE COMMUNES) un terrain en zone 1AUx2 de 24 615 m² au prix de 42,00 euros/m² (PJ n° 7)

— il est donc établi que les mutations récentes dans le secteur pour des biens comparables se font à un prix largement supérieur au prix de 35,00 euros/m² retenu par l’EPF 74 sur la base du service des Domaines

— la valeur vénale de 50,00 euros/m² qui correspond à l’attractivité du territoire et au prix actuel du terrain en zone à urbaniser pour les activités économiques à proximité immédiate de RUMILLY doit être retenue

— l’abattement forfaitaire de 17 % ne repose sur aucune valeur objectivée et n’est d’ailleurs aucunement justifié par des considérations techniques ou économiques de quelque nature que ce soit, si ce n’est que ce pourcentage permet d’atteindre la valeur de 29,00 euros/m² commandée par l’autorité préemptrice

— cet abattement pour occupation est d’autant moins justifié qu’en l’espèce la valeur de vente du bien est totalement désintéressée de la question de l’éviction des agriculteurs qui demeure à la charge de l’acquéreur qui a décidé d’en faire son affaire personnelle

— dans la promesse de vente signée, la part affectée à l’indemnité d’éviction est de 150 000,00 euros pour un prix global d’acquisition de 2 075 300,00 euros, soit 7,22 %, ce qui ramènerait donc à un prix de 47,00 euros/m²

— la propriétaire est contrainte d’exposer des frais de représentation pour se défendre devant la juridiction de l’expropriation, à la différence des collectivités publiques et des établissements fonciers, ce qui justifie la réclamation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONCLUSIONS DU COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Il propose de retenir la date de référence du 7 novembre 2024 correspondant à la date à laquelle la dernière modification du PLUi-H est devenue opposable.

Il considère que les biens ne répondent pas aux critères légaux du terrain à bâtir faute de réseaux et rappelle que les biens sont occupés, ce point résultant de la DIA.

Il indique que l’analyse foncière met en évidence une fourchette de prix au m² de 25 à 50 euros mais que cette dernière valeur correspond à une vente avec permis de construire.

Il estime que la cession la plus récente de 40 euros peut s’analyser en une valeur maximale .

Il propose de retenir la valeur moyenne de 35 euros le m² avec un abattement de 17 % issu des données de la SAFER dans les zones d’élevage bovin soit une indemnité principale de 124 000 euros.

MOTIVATION

Il sera au préalable rappelé que :

— par décision du 16 juin 2025, la COMMUNAUTÉ DE COMMUNES RUMILLY TERRE DE SAVOIE a décidé de déléguer le droit de préemption dont elle disposait sur les biens sis sur le territoire de la commune de MARIGNY-SAINT-MARCEL suivants : section A, n° 557, 560, 843, 556 , 559, 555, 842, 1391, 1393,1389 et 584 à l’EPF DE LA HAUTE-SAVOIE, chargé du portage foncier de l’opération

— par décision du 25 juillet 2025, conformément aux dispositions des articles L.324-1 et L.300-1 du code de l’urbanisme, l’EPF 74 a exercé le droit de préemption qui lui a été délégué sur le bien objet de la présente instance.

Le titulaire du droit de préemption sur les parcelles est donc bien l’EPF 74 sur lequel pèse la charge des diligences à accomplir en cette matière prévues par le code de l’urbanisme.

1/ sur le délai de l’article R.213-11 du code de l’urbanisme

Dans son alinéa 3, l’article R.213-11 du code de l’urbanisme considère que le titulaire du droit de préemption est réputé avoir renoncé à l’exercice de son droit s’il n’a pas saisi la juridiction compétente en matière d’expropriation dans le délai de 15 jours à compter de la réception de la réponse du propriétaire.

En l’espèce, la réponse de la propriétaire a été reçue par l’EPF 74 le 25 septembre 2025 ; la juridiction ayant été saisie le 7 octobre 2025, le délai de 15 jours est respecté.

En conséquence, la demande tendant à faire juger que l’EPF 74 est réputé avoir renoncé à l’exercice de son droit de préemption pour ce motif doit être rejetée.

2/ sur la consignation

L’article L.213-4-1 du code de l’urbanisme dispose que : Lorsque la juridiction compétente en matière d’expropriation a été saisie dans les cas prévus aux articles L. 211-5, L. 211-6, L. 212-3 et L. 213-4, le titulaire du droit de préemption doit consigner une somme égale à 15 % de l’évaluation faite par le directeur départemental des finances publiques.

La consignation s’opère au seul vu de l’acte par lequel la juridiction a été saisie et de l’évaluation du directeur départemental des finances publiques.

A défaut de notification d’une copie du récépissé de consignation à la juridiction et au propriétaire dans le délai de trois mois à compter de la saisine de cette juridiction, le titulaire du droit de préemption est réputé avoir renoncé à l’acquisition ou à l’exercice du droit de préemption.

En l’espèce, la saisine du juge de l’expropriation étant intervenue le 8 septembre 2025, l’EPF 74 peut justifier de l’exécution des diligences prescrites jusqu’au 8 décembre 2025, soit postérieurement aux débats qui sont intervenus le 21 novembre 2025.

Aucune des parties n’a sollicité le report de l’audience jusqu’à l’expiration du délai ; les notifications ont été transmises en cours de délibéré à la juridiction et à la propriétaire.

L’EPF 74 justifiant de la consignation de la somme prévue par la disposition ci-dessus-rappelée ainsi que des notifications effectuées dans le délai imparti, la demande tendant à faire juger que l’EPF 74 est réputé avoir renoncé à l’exercice de son droit de préemption pour ce motif doit être rejetée.

3/ sur la fixation du prix du bien

L’article L.321-1 du code de l’expropriation dispose que : Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Cette disposition trouve application également au bénéfice du propriétaire vendeur lors de l’exercice du droit de préemption par une collectivité publique.

L’article L.322-3 du code de l’expropriation dispose que : La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2.

L’article L. 322- 2 du code de l’expropriation dispose que : “ Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.”

La date de référence à retenir en l’espèce n’est pas véritablement discutée et se détermine par l’application combinée des articles L.322-2 du code de l’expropriation, L.213-4 et L.213-6 du code de l’urbanisme ; il convient donc de retenir celle du 7 novembre 2024 correspondant à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers la dernière modification du PLUi-H.

A cette date, les bien concernés par le droit de préemption relèvent d’une zone 1AUx1 du PLUi-H correspondant à une zone à urbaniser à vocation économique et sont soumis sur le plan urbanistique à une OAP imposant un aménagement d’ensemble.

Comme le rappelle l’EPF 74 dans son mémoire, ces parcelles sont situées dans une zone destinée plus particulièrement à l’extension des zones à vocation dominante industrielle et selon le règlement du PLUi-H, les règles de constructibilité en zone 1AUx1 sont les mêmes qu’en zone Ux1 “zone à vocation industrielle”, avec néanmoins une contrainte supplémentaire que “les travaux ne devront pas s’inscrire en opposition avec les orientations d’aménagement et de programmation sectorielles.”

Il s’ensuit que, contrairement à ce que soutient la propriétaire, ce renvoi aux règles de constructibilité ne permet pas pour autant de considérer que des parcelles relevant de la zone 1AUx1 peuvent être assimilées à des parcelles relevant d’une zone Ux1 et leur confèrerait en conséquence une qualification de terrain à bâtir au sens de la disposition rappelée ci-dessus.

La vue des lieux a permis de constater que les biens à évaluer onst accessibles facilement par la voie publique ; il s’agit de grandes parcelles en pré, plates. Il n’est pas discuté que les parcelles ne sont pas viabilisées et l’environnement permet de considérer que l’ensemble des réseaux n’est pas très éloigné puisque, comme l’indique l’EPF 74 dans son mémoire, les terrains se situent “au sein d’un périmètre foncier qui s’inscrit en continuité de la zone de la ZAE RumillySud/ Les Grives, avec d’une part la zone industrielle Les Grives au nord-est dudit périmètre (sur le territoire de Marigny Saint Marcel) et d’autre part la zone Balvay-Pérouses à l’ouest (sur le territoire de Rumilly), zones à vocation industrielle figurant à l’inventaire des zones d’activités économiques de la communauté de communes Rumilly Terre de Savoie.”

La qualification juridique de terrain à bâtir requiert que plusieurs conditions cumulatives soient réunies, à savoir une zone considérée comme constructible sur le document d’urbanisme, ce qui est le cas en l’espèce puisque le secteur est destiné à l’urbanisation, un accès à la voie publique qui a été constaté lors de la vue des lieux, mais également un accès à l’ensemble des réseaux d’ “eau, électricité et assainissement à proximité immédiate et de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains”.

Or, en l’espèce les biens sont assujettis à l’OAP “Les Cornes” et une jurisprudence récente de la Cour de Cassation (Civ. 3ème 13 février 2025 n° 22-21.592) a précisé que cette capacité des réseaux s’appréciait au regard de l’ensemble de la zone concernée par l’OAP.

Cette dernière condition n’est pas remplie, étant rappelée que, même si les parcelles de madame [U] font l’objet d’une vente globale, l’OAP “Les Cornes” représente une surface totale de 7,5 ha.

Ainsi la qualification de terrain à bâtir au sens de l’article L.322-3 du code de l’expropriation ne sera pas retenue et en conséquence les parcelles doivent être évaluées selon leur usage effectif qui est agricole en l’espèce, ce point n’étant pas discutable puisque elles sont données à bail à des exploitants agricoles.

Dès lors, leur évaluation ne peut se faire par comparaison avec des biens situés en zone Ux et en conséquence les termes de référence proposés par la propriétaire ne peuvent qu’être écartés car même si les terrains en zone Ux cités peuvent présenter des restrictions de leur constructibilité liées notamment à la proximité de captages d’eau, ils ont une consistance juridique différente.

Concernant l’expertise du cabinet [P], dont il sera relevé qu’il a été mandaté par la société SINCLAIR INVESTISSEMENTS, ses conclusions aboutissent à une valorisation de 50 euros et 60 euros le m² selon la taille des parcelles et à celle de 49 euros le m² pour 41 506 m² (pour les 7 DIA) après la déduction d’une indemnité d’occupation estimée à 150 000 euros.

Comme soulevé par l’EPF 74, il est regrettable que l’expert n’ait pas été plus précis sur les références des ventes qu’il a analysées car, faute de pouvoir les identifier, la consistance précise des biens demeure inconnue faisant perdre toute valeur probante à son étude.

Il sera également relevé que l’expert a intégré dans ses références trois cessions relevant de la zone UX1 dont deux au prix de 217 et 216 euros le m² qui ont un fort impact sur les résultats ; ce rapport ne peut donc être utilisé pour estimer les parcelles.

L’usage agricole des biens ne fait pas obstacle à ce qu’il soit considéré que les biens relèvent d’une situation privilégiée et cette caractéristique n’est pas contredite par l’autorité préemptrice qui, dans ses écritures, rappelle un contexte de raréfaction du foncier à vocation économique sur le territoire de la communauté de communes concernée et l’existence “d’une forte demande en fonction et immobilier d’activité des entreprises.”

En effet, la vue des lieux a permis de constater que les parcelles sont proches de deux zones à vocation économique déjà existantes où sont implantées de nombreuses entreprises, que leur accès à la voie publique est aisé avec la proximité de l’autoroute, qu’elles se situent quasiment à mi-distance des deux plus grosses agglomérations des territoires de Savoie, que leur relief garantit un aménagement qui ne sera ni compliqué sur le plan technique ni onéreux.

Le commissaire du gouvernement et l’EPF 74 proposent plusieurs références de mutations intervenues dans le département de la Haute-Savoie concernant des parcelles relevant de zonage très proche ou similaire à celui des biens du dossier.

Il sera relevé que la plupart des cessions citées date de 2020 et 2021 ; elles sont donc anciennes et n’ont pas été réactualisées en tenant compte du caractère haussier du marché ; elles sont donc peu probantes de la réalité des valeurs de ce marché spécifique en 2025, dont il convient de rappeler qu’il reste particulier puisque s’agissant, pour tous les termes de comparaison proposés, de cession au profit d’organisme foncier chargé d’opération d’aménagement.

La seule mutation opérante pour être comparée au bien objet de la présente procédure est celle intervenue le 24 septembre 2025, dans un secteur proche, puisque sur le territoire de la commune de VALLIÈRES-SUR-FIER de parcelles situées en zone 1AUx2, également soumises à une OAP, au prix de 42 euros le m².

Cette valeur est d’ailleurs confirmée par une mutation à SAINT-PIERRE-EN-FAUCIGNY du 27 février 2025 au prix au m² de 40 euros, laquelle démontre comme la précédente que les valeurs des années 2020 et 2021 citées ne sont plus d’actualité.

Si les communes de VALLIÈRES-SUR-FIER et de MARIGNY-SAINT-MARCEL ne sont distantes que de 13 km, leur localisation par rapport aux axes principaux de circulation est très différente ; en effet la commune de MARIGNY-SAINT-MARCEL est très proche des entrées d’autoroute et de l’axe départemental ANNECY-CHAMBERY ; cet accès routier facile pour une zone à vocation industrielle accroît nécessairement l’attractivité de ces terrains et en conséquence leur valeur, de sorte que cette valorisation de 50 euros dans la DIA paraît en concordance avec les caractéristiques intrinsèques et juridiques des parcelles et leurs localisation, mais également avec le jeu de l’offre et de la demande, résultant de la rareté des biens et de leur attractivité qui ont été soulignées par l’EPF 74.

D’ailleurs cette valeur de 50 euros ressortait déjà d’une mutation intervenue en 2021 pour des biens sis à POISY.

Il s’ensuit que la valeur de 50 euros sera retenue comme base d’estimation du bien, étant rappelé qu’il s’agit d’une valeur pour un bien libre.

Il n’est pas discuté que les parcelles ne sont pas libres puisqu’elles sont louées.

Les exploitants agricoles susceptibles de revendiquer une indemnité d’éviction n’ont pas été attraits dans l’instance.

En conséquence, la fixation du prix des parcelles doit prendre en compte cette situation et les biens seront évalués en biens occupés, ce qui amène à pratiquer un abattement sur leur valeur.

Aucune indication n’étant donnée sur les baux en cours, cet abattement prendra donc nécessairement la forme d’un pourcentage.

La propriétaire propose d’appliquer un taux de 7 % qui correspondrait à la fraction que la somme de 150 000 euros représente dans la transaction portant sur la vente globale (les 7 DIA). Or le contenu même de la promesse de vente permet de constater que cette valeur est aléatoire, aucun élément ne déterminant ses modalités de calcul, et qu’elle est susceptible d’être inférieure à la réalité des sommes dues à ce titre.

Contrairement à ce qu’indique la propriétaire, l’abattement de 17 % proposé par l’EPF 74 n’est pas arbitraire mais découle d’une analyse opérée par la SAFER, organisme particulièrement compétent en matière agricole, entre les valeurs de terrains libres et celles des terrains loués.

Si la pièce 20 du dossier du demandeur ne correspond qu’à la page 6 d’un document intitulé “l’essentiel des marchés fonciers ruraux / le prix des terres 2024”, l’EPF 74 en communique les références permettant sa consultation intégrale sur Internet dont il ressort que ce pourcentage est effectivement la synthèse d’une analyse nationale portant sur différentes régions dont la région Auvergne Rhône-Alpes ; pour cette dernière, l’étude régionale fait apparaître pour l’année 2024 au titre du prix des terres et prés libres 4 860 euros l’hectare et celui de 3 940 euros pour les biens loués, soit un écart supérieur à celui proposé par l’autorité préemptrice.

En conséquence, le taux de 17 % sera appliqué sur la valeur libre.

Il y a lieu de fixer le prix des parcelles de la façon suivante : (16 320 m² x 50 euros le m²) – 17 % = 677 280 euros.

4/ sur l’article 700 du code de procédure civile

La représentation étant obligatoire pour la propriétaire devant le juge de l’expropriation, il sera donc fait droit à leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge départemental de l’expropriation statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

Déboute madame [Y] [T] épouse [U] de sa demande tendant à faire juger que l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE LA HAUTE-SAVOIE a renoncé à l’exercice de son droit de préemption,

Fixe le prix de la préemption des parcelles situées sur le territoire de la commune de MARIGNY-SAINT-MARCEL cadastrées section A n° 557, n° 560 et n° 843, d’une contenance cadastrale totale de 16 320 m² à la somme totale de 677 280 euros outre la somme de 58 752 euros TTC de commission charge acquéreur,

Condamne l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE LA HAUTE-SAVOIE à madame [Y] [T] épouse [U] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Laisse les dépens de la présente instance à la charge de l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE LA HAUTE-SAVOIE,

Rejette toutes autres demandes plus amples et contraires.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé au Palais de Justice d’ANNECY, le dix-neuf janvier deux mille vingt-six.

LA GREFFIÈRE, LA [U] DE L’EXPROPRIATION,