Cour d’appel de Paris

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE

Place du Palais de Justice 89000 AUXERRE – tél : 03.86.72.30.00

chambre civile

JUGEMENT DU 15 SEPTEMBRE 2025

MINUTE n°

N° RG 23/00217 – N° Portalis DB3N-W-B7H-CUXI

AFFAIRE :

S.N.C. LBA

C/

S.C.I. MSAC

[J] [T]

Le :

Expédition exécutoire délivrée à :

— M^e FORESTIER

— M^e PERSENOT-LOUIS

Expédition conforme délivrée à :

— M^e FORESTIER

— M^e PERSENOT-LOUIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS, DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ :

PRÉSIDENTE : Anne-Laure MENESTRIER, Juge au Tribunal Judiciaire d’Auxerre régulièrement habilitée à statuer à juge unique

GREFFIER : Annick LEBOULANGER, Greffier lors des débats, et Valérie COURET, Greffier qui a signé la présente décision

Après débats à l’audience du 16 Juin 2025, le jugement suivant a été mis en délibéré et mis à disposition au greffe le 15 Septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Valérie COURET, greffier.

* * * *

DEMANDERESSE :

S.N.C. LBA

immatriculée au RCS d’AUXERRE sous le n°838 925 477

dont le siège social est sis 1 Rue d’Auxerre – 89480 COULANGES-SUR-YONNE

représentée par M^e Harold FORESTIER, avocat postulant au barreau D’AUXERRE

représentée par M^e Chloé RICARD, avocat plaidant au barreau D’AUBE

DÉFENDEURS :

S.C.I. MSAC

immatriculée au RCS d’AUXERRE sous le N°499 675 437

représentée par sa cogérante Mme [E] [W]

dont le siège social est sis Place de l’Hôtel de Ville – 89480 COULANGES-SUR-YONNE

représentée par M^e Evelyne PERSENOT-LOUIS, avocat au barreau D’AUXERRE

Maître [J] [T] Pris en sa qualité de commissaire à l’exécution du plan de la SCI MSAC

de nationalité Française,

demeurant 12 Boulevard Davout – 89000 AUXERRE

représenté par M^e Evelyne PERSENOT-LOUIS, avocat au barreau D’AUXERRE

EXPOSE DU LITIGE

La SCI MSAC a été constituée le 28 mars 2007 entre Monsieur [S] [X] et Madame [E] [W].

Elle est propriétaire d’un immeuble à COULANGES SUR YONNE, sis Place de l’Hôtel de Ville le tout cadastré section D, n°342 pour 5a70ca et D n° 352 pour 10a.

Le 5 septembre 2007, la SCI MSAC a consenti un bail commercial au profit de la société MASTAM moyennant un loyer de 18 000 euros par an aux fins d’y exploiter un hôtel-restaurant, bar-journaux PMU, tabac

Selon acte authentique reçu le 9 juin 2018 par Maître [O], notaire à CLAMECY, le fonds de commerce, incluant le droit au bail, a été cédé par la SNC MASTAM et la société LBA.

Par jugement en date du 27 février 2020, le tribunal judiciaire d’AUXERRE a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la SCI MSAC.

Par courrier daté du 13 juillet 2021, le conseil de la société LBA a mis en demeure la société MSAC de procéder aux travaux suivants :

réfection de l’intégralité de la toiture de la grange et du garage reprise de la non-conformité affectant les eaux usées et pluviales réfection de l’enduit situé à l’arrière de l’état.

Par jugement en date du 26 août 2021, le tribunal judiciaire d’AUXERRE a arrêté un plan de redressement par voie de continuation au profit de la SCI MSAC, et a désigné Maître [T] en tant que commissaire à l’exécution du plan.

Par courrier officiel du 18 mai 2022 adressé au conseil de la société MSAC, le conseil de la société LBA et a adressé une copie de son courrier à Maître [T] auquel il a joint la copie de la mise en demeure du 13 juillet 2021.

En l’absence de réponse, la société LBA a, par acte de commissaire de justice délivré le 8 mars 2023, assigné la SCI MSAC et Maître [J] [T] es qualité de commissaire à l’exécution du plan de la société MSAC, devant le Tribunal judiciaire d’AUXERRE.

Par ordonnance en date du 12 janvier 2024, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir formée par la SCI SMAC et désigné Madame [L] [B] en qualité d’expert.

L’expert a déposé son rapport le 3 février 2025.

Suivant acte de commissaire de justice signifiée le 19 février 2025, la SCI MSAC a fait délivrer à la SNC LBA

— une sommation de payer la somme de 40 000 € au titre du solde des loyers et taxes d’ordures ménagères dues.

— un congé avec offre de renouvellement de bail commercial, concernant le bail consenti le 1er septembre 2007

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 24 mars 2025, et par acte de commissaire de justice le 25 mars 2025, la société LBA demande au tribunal d’AUXERRE, au visa de l’article R.145-5 du code du commerce, des articles 606, 1719 et 1720 du Code civil et des articles 699 et 700 du code de procédure civile, de :

I-Sur les travaux à la charge du bailleur et le préjudice de jouissance passé et à venir

— CONDAMNER la société MSAC à procéder aux travaux suivants :

* Réfection de l’intégralité de la toiture de la grange / garage et évacuation d’objets appartenant à la SCI ;

* Reprise de la non-conformité affectant les eaux usées et pluviales ;

— Réfection de l’appartement situé au premier étage lequel n’est plus étanche et évacuation d’objets appartenant à la SCI ;

— Remplacement des menuiseries extérieures, lesquelles sont vétustes et dysfonctionnantes ;

— Réfection des piliers et du portail, lequel s’est effondré.

ET ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir.

— FIXER le préjudice de jouissance comme suit :

* 250 euros par mois pour le garage / grange

* 350 euros par mois pour l’appartement

— CONDAMNER la société MSAC à verser à la société LBA la somme de 600 euros par mois au titre de son préjudice de jouissance, depuis le 1er août 2021 jusqu’à la réalisation effective des travaux caractérisée par la remise des factures au locataire ou des PV de réception ;

— ORDONNER la compensation de la somme qui sera due par la SCI MSAC avec les loyers et charges dus par la société LBA, et ce jusqu’à due concurrence.

II-Sur la modification du siège social

— ORDONNER à la SCI MSAC de procéder à la modification de son siège social et ce sous astreinte d’un montant de 100 euros par jour de retard à défaut d’exécution dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir.

III-Sur les frais irrépétibles

CONDAMNER la société MSAC à payer à la société LBA la somme de 6.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du CPC et la CONDAMNER aux entiers dépens, dont le coût du PV de constat d’huissier du 08 novembre 2022.

— ORDONNER la compensation de la somme qui sera due au titre des frais irrépétibles avec les loyers et charges dus par la société LBA, et ce jusqu’à due concurrence

A l’appui de ses demandes, la S.N.C LBA expose à titre liminaire que contrairement à ce que soutenait la défenderesse, le seul bail applicable entre les parties est celui qui a été régularisé le 5 septembre 2007, faisant valoir à cet égard que la cession du fonds de commerce lie uniquement les parties à l’acte, à savoir les sociétés LBA et MASTAM, aujourd’hui radiée du RCS, et non la société MSAC, bailleresse qui n’était pas partie et qui n’est pas intervenu à l’acte. Elle ajoute qu’en tout état de cause, le document de renouvellement du bail n’a pas été signé par les sociétés LBA et MSAC, en sorte que ledit renouvellement n’est jamais intervenu, aucun avenant n’étant ainsi venu exclure expressément la grange/garage situé en fond de propriété ainsi que l’appartement à usage d’habitation située au 2e étage.

S’agissant des travaux incombant au bailleur, la société LBA rappelle :

— les dispositions de l’article 606 du Code civil et la clause du bail commercial stipulant que « toutes les réparations à faire aux biens loués pendant la durée du bail qu’elles soient locatives ou d’entretiens sont à la charge du locataire, à la seule exception des grosses réparations visées à l’article 606 du Code civil

— l’obligation de délivrance d’un local en bon état de service à l’usage contractuellement prévu incombant au bailleur figurant aux dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil.

Se fondant sur le rapport d’expertise de Madame [L] [B], la société LBA demande la condamnation de la bailleresse :

1) à réaliser les travaux suivants sous astreinte, évalués par l’expert à la somme de 162 261,35 euros

logement en R +1 et R + 2toutes les menuiseries du local commercialla réparation et le confortement des piliers de portailla protection des têtes de murla réparation ou la démolition de la grange2) à remédier à la non-conformité affectant les eaux usées et pluviales, évaluée par l’expert à la somme de 1990 €

3) à reprendre l’intégralité de la toiture de la grange/garage (tuiles/descente d’eau/charpente et maçonnerie), travaux évalués par l’expert à la somme de 66 159,09 €

4) à effectuer les travaux sur le pilier en pierre effondrée, chiffrée par l’expert à la somme de 12 695 €

5) à remédier au caractère vétuste et non isolé des menuiseries extérieures, travaux évalués par l’expert à la somme de 39 295 €

6) à réaliser à l’étage les travaux concernant le logement estimé insalubre et non étanche

Elle sollicite également un préjudice de jouissance résultant de l’impossibilité :

— de disposer des pièces situées au premier et 2e étage de l’extension du bâtiment principal, qu’elle chiffre à 350 € par mois

— de jouir de la partie grange/garage, qu’elle chiffre à 250 € par mois.

Elle demande que ce préjudice de jouissance lui soit alloué jusqu’à la réalisation effective des travaux caractérisés par la remise des factures au PV de réception et qu’il se compense à due concurrence avec le loyer et les charges conformément à l’article 1347 du code de procédure civile.

Enfin elle sollicite la condamnation de la défenderesse à modifier le lieu de son siège social, fixé actuellement 1, Place de l’hôtel de ville soit au sein même du local commercial donné à bail à la société LBA.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 6 juin 2023, la SCI MSAC et Maître [T] demandaient au tribunal, au visa des dispositions de l’article L 622-1 du code de commerce, 31 et suivants du code de procédure civile, et 378 du même code :

— d’ordonner le sursis à statuer dans l’attente de l’incident initié sur la recevabilité des demandes

— de réserver les dépens

La SCI MSAC et Maître [T] n’ont déposé aucune conclusion au fond depuis l’ordonnance de mise en état ayant ordonné une expertise, leur avocat ayant déclaré avoir dégagé sa responsabilité.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux termes de leurs écritures, par application de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 avril 2025. L’affaire a été fixée à l’audience du 16 juin 2025 et mise en délibéré au 15 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la consistance des biens immobiliers objets du bail commercial

En l’espèce, la SCI MSA et la SNC MASTAM étaient liées par un bail commercial signé le 5 septembre 2007 portant sur les biens et droits immobiliers suivants, moyennant un loyer annuel de 18 000 €

COMMUNE DE COULANGES SUR YONNE (Yonne)

un immeuble à usage d’habitation et de commerce 6, Place de l’hôtel de ville

comprenant cave en sous-sol

rez-de-chaussée divisé en salle de bar, 2 salles de restaurant dont une soue verrière, bureau, de cuisine, buanderie.

Au premier étage 8 pièces et 2 salles de bains

Au 2e étage cette pièce. Grenier dessus

cour derrière avec garage, WC petite pergola. Jardin attenant

le tout cadastré section D n° 342 pour 5 a 70 ca et D n° 352 pour 10a

L’acte précise que :

les biens et droits immobiliers loués forment un tout et que la location doit être considérée comme indivisible et à titre commercial pour la totalité »le bail est consenti pour une durée de 9 années entières et consécutives commençant à courir le 1er septembre 2007 pour se terminer à pareille époque de l’année 2016si à l’expiration de la durée convenue, le locataire reste en possession des locaux, les rapports entre bailleurs et locataires continueront d’être réglés par les présentes conventions et ce par dérogation à l’article 5 du décret du 30 septembre 1953.

Le 30 septembre 2017, Maître [O], a établi un compromis de cession sous condition suspensive du fonds de commerce incluant le droit au bail signé le 1er septembre 2007 par la société MASTAM à la société LBA.

Le 27 janvier 2018, un avenant a été signé entre les parties pour modifier le prix de cession de 200 000 € à 70 000 €

Suivant acte reçu le 9 juin 2018 par Maître [O], la cession du fonds de commerce a été régularisée entre la société MASTAM et la SCI LBA, comportant notamment le droit au bail des locaux dans lequel ledit fonds est exploité.

Est intervenue à l’acte de cession, la SCI MSAC, en sa qualité de bailleresse, laquelle a déclaré :

agréer la cession de bail telle qu’elle a été relatée ci-dessus et accepter le cessionnaire au lieu et place du cédantdispenser les parties de toute notification des présentesaccepter en conséquence que la cession de bail objet des présentes et opposables à compter de ce jourse réserver le cas échéant aux droits et actions contre les cédant tant pour le paiement des loyers accessoires que pour l’exécution de toutes les charges et conditions du bails’engager à renouveler ledit bail aux conditions ci-dessus exposées et en conformité avec les dispositions d’ordre public de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014exception ici faite relativement à la surface louée : les granges sises en fond de propriété ainsi que l’appartement à usage d’habitation située au 2e étage ne seront pas compris dans l’objet du renouvellement de bail à venir

Cette acte précise encore :

« aucun état des lieux n’a été effectué lors de l’entrée en jouissance. Cette situation sera régularisée lors de la rédaction prochaine d’un renouvellement de bail, M [X] et Mme [W] étant également associés de la SCI MASTAM, le BAILLEUR, et s’engageant aux termes des présentes à la régularisation d’un renouvellement de bail afin de mettre fin à la tacite prolongation du bail commercial présentement cédé »

Or, force est de constater que contrairement à l’engagement du bailleur, aucun renouvellement de bail n’a depuis lors été signé entre les parties, en sorte que la grange et l’appartement du deuxième étage sont toujours inclus dans le bail en vigueur comme en témoigne la clause figurant dans l’acte de cession du 9 juin 2018, relative à la désignation des biens donnés à bail, laquelle est une reprise littérale de la mention susvisée figurant aux termes de l’acte du 5 septembre 2007.

Sur les travaux à la charge du bailleur

L’article 1719 du code civil dispose notamment que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au preneur la chose louée et de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

L’article 1720 du même code ajoute que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce, et qu’il doit y faire, pendant la durée du bail , toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Enfin, l’ article 1721 du même code prévoit qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail . S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

S’agissant toutefois de textes qui ne sont pas d’ordre public, les parties à un bail commercial sont libres de modifier la répartition de la charge des travaux et de l’entretien prévue par ces dispositions, de sorte que le bailleur peut s’exonérer des obligations de réparer et d’entretenir.

Si la demanderesse invoque les dispositions de l’article R 145-35 du code de commerce, celui-ci se trouve toutefois inapplicable à la cause, s’agissant d’un bail signé en 2007, qui s’est poursuivi par tacite reconduction et n’a pas fait l’objet de renouvellement.

Cependant, cette possibilité doit se concilier avec l’obligation, pesant sur le bailleur, de délivrance d’une chose de nature à permettre l’exercice paisible de l’activité du preneur, étant observé que la conformité du local à la destination contractuelle ne doit pas exister seulement à la date de la conclusion du bail , dès lors qu’il incombe au bailleur de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle tout au long de l’exécution du contrat.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail, aux termes de la clause « REPARATIONS » que « toutes les réparations à faire aux biens loués pendant la durée du bail, qu’elles soient locatives ou d’entretien, sont à la charge du locataire, à la seule exception des grosses réparations visées à l’article 606 du Code civil.

L’article 606 du code civil énumère limitativement, au titre des grosses réparations, « celles des « gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et couvertures entières, les digues et les murs de soutènement et de clôture aussi en entier ».

Il est de jurisprudence constante que les grosses réparations sont celles qui affectent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale.

Lors de ses opérations d’expertise, Madame [L] [B] relève que la configuration des lieux a changé depuis 2007, à la suite de la réalisation de travaux en 2014/2015.

Ainsi, elle indique :

Les 8 chambres du R+1 mentionnées au bail correspondent à ce jour à 5 chambres d’hôtel exploitées et 5 salles de bains plus un logement de 3 pièces vétustes

Les 7 pièces du R+2 mentionnées au bail correspondent à ce jour à 4 chambres d’hôtel exploitées et un logement de 2 pièces vétustes

L’expert a ensuite procédé aux constats suivants :

LES LOGEMENTS SITUES en R+1 et R+2 :

le degré coupe-feu de ce logement (non occupé) avec les locaux à risques n’a pas été vérifiél’ensemble du logement est à l’état d’abandon, encombré de meubles et objets présentant un risque au feul’étanchéité n’est pas non plus assurée au regard des passages d’eau qui dégradent les plafonds et les moisissure sur les mursles installations sanitaires sont dégradées l’ensemble est considéré comme insalubreL’état du logement est incompatible avec l’activité attenante

LES ANNEXES ET DEPENDANCES

L’entrée de la cour

La fermeture n’est plus assurée car un poteau en pierre du portail s’est effondré

Ce passage est utilisé par des véhicules mais également par la clientèle de l’établissement, les éléments de maintien des ventaux du portail sont en mauvais état d’assemblage et présentent un risque pour les personnes et les biens

La cour :

La démolition de la pergola et du sanitaires anciens ont laissé un mur extérieur sans protections en tête

La dégradation par désolidarisation des éléments présente des risques de chute de pierres dans l’espace extérieur de l’activité commerciale

La grange et la partie de cour devant

Le bâtiment est à l’état de ruine. La menace d’effondrement est directement liée à l’état de sa couverture ardoise qui présente de nombreux passages d’eau et les pièces de charpentes qui sont desassemblées par pourriture. Le bâtiment n’est pas clos, pas de fermeture des ouvertures, il présente un danger réel d’effondrement

mesures conservatoires d’urgence : condamnation des accès par bouchage des ouvertures en rez-de-chaussée de la grange compris bâchage étanche et continu entre les 2 zones

L’expert judiciaire préconise ainsi les gros travaux suivants

1) s’agissant des logements en R+1 et R+2

— le clos couvert doit être assuré, l’expert précisant que « l’étanchéité n’est plus assurée au regard des passages d’eau qui dégrade les plafonds et les moisissures sur les murs »

— les encombrants doivent être évacués

— les coupe-feu doivent être mis en œuvre avec les locaux à risques

— l’électricité les réseaux doivent être neutralisés pour raisons de sécurité de salubrité

2) s’agissant des locaux commerciaux

— réparation et remplacement des menuiseries non conformes à leur usage et utilisation

3) s’agissant des extérieurs

— réparation et confortement des piliers de portail

— protection des têtes de mur pour neutraliser le risque de chute d’éléments et la pérennité de l’ouvrage

— rendre le bâtiment de grange inaccessible à toute personne ou bien procéder à sa réparation ou bien procéder à sa démolition

S’agissant du coût des travaux à réaliser, l’expert judiciaire les évalue de la manière suivante (page 29 du rapport) :

MONTANT H.T – TVA au taux en vigueur

Toutefois, l’évacuation des déchets et encombrants, les travaux d’électricité/plomberie et d’isolation, de même que les travaux de réhabilitation du logement situé au 1er étage, ne relèvent pas des grosses réparations de l’article 606 du code civil, dès lors qu’ils n’affectent pas l’immeuble dans sa structure ou sa solidité générale, les travaux figurant dans les différents devis ne relevant pas d’un problème de clos et couvert mais de travaux de rénovation d’un appartement inutilisé depuis de nombreuses années.

De même, il ne saurait être sollicité tout à la fois la condamnation des ouvertures de la grange ainsi que la réfection complète de sa couverture, alors que cette condamnation est préconisée par l’expert que si la grange est condamnée ou démolie « rendre le bâtiment de grange inaccessible à toute personne ou bien procéder à sa réparation ou bien procéder à sa démolition »

En revanche, il sera retenu les travaux suivants :

les travaux de charpente et de couverture ardoise de la grange, évalués selon devis n° D 23JL002 du 3 janvier 2023 de la SARL POUSSEAUX à 59 816, 45 €la réparation des piliers du portail, à l’exception de la fourniture d’un nouveau portail évalué à 5 600 €, selon devis de l’EI FLEURY ALEXIS en date du 20 novembre 2024 comprenant :* dépose et nettoyage des bases du pilier droit : 200 € HT

* reprise des fondations du pilier droit, pose de fers à béton pour scellement des premières pierres du pilier : 410 €

* fourniture et pose d’un pilier en pierre de taille blanche, identique au pilier de gauche : 5000 €

les menuiseries extérieures des locaux commerciaux estimées vétustes et non isolées par l’expert, qui les considèrent comme « non conformes à leur usage et utilisation » selon devis de la SARL Beauséjour du 18 novembre 2024, d’un montant de 39 295 € HT, dont il convient cependant de déduire la fourniture du portail et du moteur ainsi que sa pose, pour un montant de 7085 €, qui ne relève pas des obligations du bailleur.La création d’un réseau de séparation des eaux pluviales et des eaux sales, dès lors qu’il s’agit d’une non-conformité relevant de l’obligation de délivrance conforme du bailleur évalué à 1590 €, selon devis de l’EI FLEURY ALEXISIl convient en conséquence de condamner la SCI MSAC à exécuter les travaux de réparation ci-dessous énumérée, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision et passé ce délai, sous astreinte de 100 € par jour de retard durant trois mois :

travaux de charpente et de couverture ardoise concernant la grange, évalués selon devis n° D 23JL002 du 3 janvier 2023 de la SARL POUSSEAUX à 59 816, 45 €réparation des piliers du portail, à l’exception de la fourniture d’un nouveau portail, évalué à 5 600 €, selon devis de l’EI FLEURY ALEXIS en date du 20 novembre 2024 comprenant :* dépose et nettoyage des bases du pilier droit : 200 € HT

* reprise des fondations du pilier droit, pose de fers à béton pour scellement des premières pierres du pilier : 410 €

* fourniture et pose d’un pilier en pierre de taille blanche, identique au pilier de gauche : 5000 €

remplacement des menuiseries extérieures des locaux commerciaux, à l’exception du portail, selon devis de la SARL Beauséjour du 18 novembre 2024, d’un montant de 39 295 € HT – 7085 € HT (frais concernant le portail), soit 32 210 € création d’un réseau de séparation des eaux pluviales et des eaux sales, évalué à 1590 €, selon devis de l’EI FLEURY ALEXISLes devis susvisés n’ayant pas été annexés au rapport d’expertise judiciaire et étant nécessaires à la mise à exécution du présent jugement en condamnation à une obligation de faire, il convient de dire qu’ils seront annexés à la présente décision.

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance

La SCI LBA sollicite à ce titre la condamnation de la SCI MSAC à lui régler la somme de 600 € par mois depuis le 1er août 2021 jusqu’à la réalisation effective des travaux,

Elle se base à cet égard sur l’avis de l’expert judiciaire qui a considéré que le loyer du logement pouvait être estimé à 350 € par mois et celui de la grange à la somme de 250 € par mois.

Les demandes concernant la rénovation du logement de l’étage ayant été rejetées, aucun préjudice de jouissance ne peut être alloué à ce titre.

S’agissant de la grange, si elle est effectivement incluse dans le bail commercial, elle constitue cependant un bâtiment annexe du local commercial, en sorte que le préjudice de jouissance sera réduit à la somme de 150 € par mois et ce, à compter du 1er septembre 2021, jusqu’à la réalisation effective des travaux concernant ce bâtiment.

Sur la demande de compensation

Aux termes de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

En l’espèce, les créances relatives au préjudice de jouissance résultant d’un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles et celles relatives aux loyers dus par le preneur sont nées d’un même contrat et présente une connexité.

Dès lors, la compensation peut être prononcée entre la créance de charges locatives due par le preneur au bailleur et la créance indemnitaire due par celui-ci en raison de l’inexécution de son obligation de réaliser les réparations lui incombant, obligation née du même contrat.

Sur la demande de modification du siège social de la SCI MSAC

En l’espèce, par courrier de mise en demeure datée du 13 juillet 2021, le conseil de la société LBA a mis en demeure la SCI MSAC d’avoir à procéder à la modification de son siège social, situé à l’adresse des locaux loués.

Or, il ressort de l’extrait K bis versé aux débats à jour au 26 février 2023 que l’adresse du siège social est place de l’hôtel de ville, 89480 Coulanges sur Yonne, correspondant à l’adresse des lieux loués par la SNC LBA.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande et d’ordonner à la SCI MSAC de procéder à la modification de l’adresse de son siège social, et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard, passé un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement.

En revanche la demande de compensation avec la somme allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SCI MSAC, qui succombe, sera tenue aux dépens de l’instance, incluant les frais d’expertise et du constat d’huissier du 8 novembre 2022, ainsi qu’à payer à la SNC LBA la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, “les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”

En l’espèce, aucun élément ne justifie qu’il soit dérogé au principe de l’exécution provisoire de droit.

* * * *

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI MSAC à exécuter les travaux de réparation ci-dessous énumérée, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision et passé ce délai, sous astreinte de 100 € (cent euros) par jour de retard durant trois mois :

travaux de charpente et de couverture ardoise concernant la grange, évalués selon devis n° D 23JL002 du 3 janvier 2023 de la SARL POUSSEAUX à 59 816, 45 €réparation des piliers du portail, à l’exception de la fourniture d’un nouveau portail, évalué à 5 600 €, selon devis de l’EI FLEURY ALEXIS en date du 20 novembre 2024 comprenant :* dépose et nettoyage des bases du pilier droit : 200 € HT

* reprise des fondations du pilier droit, pose de fers à béton pour scellement des premières pierres du pilier : 410 €

* fourniture et pose d’un pilier en pierre de taille blanche, identique au pilier de gauche : 5000 €

remplacement des menuiseries extérieures des locaux commerciaux, à l’exception du portail, selon devis de la SARL Beauséjour du 18 novembre 2024, d’un montant de 39 295 € HT – 7085 € HT (frais concernant le portail), soit 32 210 € création d’un réseau de séparation des eaux pluviales et des eaux sales, évalué à 1590 €, selon devis de l’EI FLEURY ALEXISDIT que les devis susvisés seront annexés au présent jugement ;

CONDAMNE la SCI MSAC à payer à la SNC LBA, au titre de son préjudice de jouissance, la somme de 150 € par mois à compter du 1er septembre 2021 jusqu’à la réalisation des travaux de couverture concernant la grange ;

ORDONNE la compensation de la somme due par la SCI MSAC, au titre de son préjudice de jouissance, avec les loyers et charges dues par la société LBA, jusqu’à due concurrence ;

ORDONNE à la SCI MSAC de procéder à la modification de l’adresse de son siège social, et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard, passé un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement

DEBOUTE la SNC LBA du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI MSAC à payer à la SNC LBA la somme de 3000 euros (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI MSAC aux dépens de la présente instance, incluant les frais d’expertise et du constat d’huissier du 8 novembre 2022 ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Le Greffier, Le Président,