COUR D’APPEL DE NÎMES

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00193 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JWPU

Minute N° : 24/00356

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 08 Octobre 2024

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :M^e CANO

Copie délivrée à :M^me GUILLEMIN-PREFECTURE

le :08/10/2024

DEMANDEUR

Monsieur [H] [R]

né le 09 Novembre 1958 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Philippe CANO, avocat au barreau D’AVIGNON

DÉFENDEUR :

Madame [E] [P]

née le 18 Décembre 1973 à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]

comparante,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 17 Septembre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 septembre 2016, Monsieur [R] [H], ayant pour mandataire la société FONCIA FABRE GIBERT, a consenti à Madame [P] [E] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 620 euros outre 100 euros de provision sur charges.

Faute de paiement des loyers dans les délais convenus, et par exploit du 8 décembre 2023, [H] [R] a fait délivrer à Madame [P] un commandement de payer, au titre du solde des loyers et charges non réglés, la somme de 2.026,04 euros hors frais, commandement visant la clause résolutoire.

Faute de régularisation dans les temps impartis, et par exploit délivré le 27 mars 2024, [H] [R] a fait citer [E] [P] devant le juge des référés du présent tribunal aux fins de la voir principalement condamnée à :

— voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail ;

— l’expulsion, dans la huitaine de la signification de la présente ordonnance, ainsi que tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

— lui payer à titre provisionnel et de l’arriéré locatif, la somme de 3.426,83 euros,

— lui payer une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 800 euros, jusqu’à départ effectif des lieux ;

— lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire est appelée à l’audience du 17 septembre 2024, lors de laquelle [H] [R] comparaît représenté et sollicite le bénéfice de son assignation. Il reconnaît que la dette locative hors frais a été soldée mais s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

[E] [P] comparait en personne. Elle assure avoir soldé la dette locative et conteste devoir les frais d’assignation, qu’elle affirme avoir déjà réglé à son bailleur. Elle sollicite de pouvoir rester dans le logement.

La présente ordonnance, susceptible d’appel, sera ainsi contradictoire, en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Le Diagnostic Social et Financier reprend les mêmes éléments, faisant état de difficultés liées à sa situation avec la CAF.

La décision est mise en délibéré au 8 octobre 2024.

MOTIFS

Ainsi qu’il ressort de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le tribunal fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

1) Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture de Vaucluse le 28 mars 2024, au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la CCAPEX du Vaucluse a été saisie le 11 décembre 2023 de la situation d’impayés.

La demande de résiliation formée par [H] [R] est donc recevable.

2) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

[H] [R] produit à l’audience un dernier décompte actualisé au 16 septembre 2024 portant la dette à la somme de 232,96 euros.

[E] [P] assure pour sa part avoir soldé sa dette locative par deux derniers virements en date des 6 et 13 septembre.

Il ressort en l’espèce du décompte des sommes dues au 1er septembre 2024 que la dette locative, hors frais de procédure, était à cette date de 727,41 euros, loyer de septembre inclus.

Or, les deux virements de Mme [P], qui apparaissent sur le relevé de compte au 16 septembre 2024, sont respectivement de 317,36 euros et 475,79 euros, soit un total de 739,15 euros.

Il apparaît ainsi que la dette locative a été entièrement soldée avant l’audience – les frais de procédure ne pouvant être pris en compte à ce titre – et Monsieur [R] sera débouté de sa demande de paiement correspondant à l’arriéré locatif.

3) Sur la résiliation du bail et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de location est bien doté d’une telle clause résolutoire, lequel prévoir un délai de deux mois pour régulariser la dette après délivrance d’un commandement de payer.

Par ailleurs, il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par [H] [R] que [E] [P] n’avait pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti (retenu car contenu dans le bail et le commandement et plus favorable malgré les nouvelles dispositions législatives), soit avant le 9 février 2024.

Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice de du bailleur depuis le 9 février 2024.

*

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, il résulte d’une lecture combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect par le bailleur de son obligation de remettre au locataire un logement décent.

Enfin, il ressort du même article que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, l’examen des décomptes produits atteste de très conséquents efforts de paiement, puisque la locataire est parvenue à solder entièrement la dette locative avant l’audience.

Or, si le paiement intégral de la dette avant la décision du juge rend inutile l’octroi d’un délai de grâce, ce paiement ne saurait placer le locataire dans une situation moins favorable que s’il était resté débiteur de tout ou partie de la dette ; on ne peut en effet inciter le locataire à demeurer débiteur jusqu’au jour de la décision statuant sur la demande de résiliation du bailleur, à seule fin de lui permettre d’obtenir des délais de paiement et de sauvegarder l’existence du contrat ;

Dès lors, il convient de dire que la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué si le locataire remplit sans faillir ses obligations durant le délai de grâce auquel il aurait pu prétendre ;

Ainsi, il y a lieu d’accorder à [E] [P] un délai de paiement de trois mois, durant lesquels la locataire devra payer les loyers courants charges comprises, selon des modalités qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Par application de l’article 24 précité, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Si la requise se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, et elle ne sera pas expulsée.

En revanche, si celle-ci ne respecte pas les délais accordés ou si elle ne règle pas l’intégralité du loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, son expulsion sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Par ailleurs, elle sera condamnée à payer au bailleur, à titre provisionnel et d’indemnité d’occupation, en application de l’article 1240 du code civil et à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par [H] [R] concernant le contrat de bail du 28 septembre 2016, consenti à [E] [P] et portant sur un local à usage d’habitation sis : [Adresse 4] ;

Déboutons [H] [R] de sa demande de paiement au titre de l’arriéré locatif, celui-ci ayant été intégralement soldé avant l’audience ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 9 février 2024 ;

Suspendons néanmoins les effets de la clause résolutoire du bail pendant trois mois, et disons que si la locataire règle à l’échéance les loyers courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer et charges) à son échéance et dans son intégralité, la clause résolutoire reprendra ses effets ;

— Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail précité ;

— Autorisons en ce cas l’expulsion de [E] [P] et de tous occupants de son chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, l’intéressée pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

— Disons en ce cas qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamnons en ce cas [E] [P] à payer à GRAND DELTA HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés, tels qu’ils auraient subsistés si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise, et ce jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ;

ET PAR AILLEURS

Condamnons [E] [P] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer ;

Condamnons [E] [P] à payer à [H] [R] la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi que le justifie l’équité ;

Rejetons les autres demandes pour le surplus ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 8 octobre 2024.

Le Greffier Le Juge