Minute N°24175 EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE DU TRIBUNAL
JUDICIAIRE D’AVIGNON (VAUCLUSE) COUR D’APPEL DE NÎMES
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON
Chambre 01 CTX IMMOBILIER
N. R.G. N° RG 22/01833 – N° Portalis DB3F-W-B7G-JDXF
JUGEMENT DU 09 Avril 2024
DEMANDEUR
Monsieur X Y né le […] à […] (ALGÉRIE) Résidence […], ENT B, 26 Avenue Charles de Gaulle
84130 LE PONTET représenté par M^e Jean-Philippe BOREL, avocat au barreau […]AVIGNON, avocat plaidant/postulant
DÉFENDERESSE
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES JARDINS SUSPENDUS pris en la personne de son syndic la S.A.S. FONCIA FABRE GIBERT, RCS AVIGNON
n° B 478.180.243 dont le siège social est situé 34 Boulevard Saint Michel, 84000 AVIGNON.
26 Avenue Charles de Gaulle
84130 LE PONTET représentée par M^e Christian MAZARIAN, avocat au barreau […]AVIGNON, avocat postulant/plaidant.
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Président : Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président, Juge rapporteur Assesseur: Madame Sylvie PEREZ, Magistrat honoraire, Juge rapporteur Assesseur Madame Djamila HACHEFA, Vice-Présidente
Monsieur Hervé LEMOINE et Madame Sylvie PEREZ ont tenu l’audience, les avocats ne s’y opposant pas conformément à l’article 786 du code de procédure civile. Les juges rapporteurs ont rendu compte au tribunal
DEBATS
Audience publique du 13 Février 2024 Greffier: Frédéric FEBRIER
Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour .
JUGEMENT:
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, contradictoire, en premier ressort, signé par Monsieur Hervé LEMOINĖ, Premier Vice-Président et M. Frédéric FEBRIER, greffier.
Grosse + expédition à :M^e Jean-Philippe BOREL, M^e Christian MAZARIAN Expédition à :
^délivrées ^le09/04124
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EXPOSÉ DU LITIGE :
M. Z est propriétaire […]un lot […]habitation dans la copropriété de la résidence Les […] située 26 Avenue Charles De Gaulle, 84130 Le Pontet.
L’assemblée générale du 10 décembre 2020 convoquée aux fins notamment de désignation du syndic, ne pourra valablement se tenir faute de quorum, et le mandat du syndic Citya-Belvia l’Horloge prendra fin au 31 janvier 2021.
Une nouvelle convocation à l’assemblée générale du 24 mars 2021 a été adressée aux copropriétaires par M^me AA, copropriétaire et ancienne présidente du conseil syndical. Selon vote par correspondance, la société Foncia Fabre Gibert a été désignée en qualité de syndic.
Soutenant que cette assemblée générale n’a pas été régulièrement convoquée, M. Z en a sollicité l’annulation devant le tribunal judiciaire Avignon.
Par jugement en date du 16 mai 2023, cette juridiction a débouté M. Z de sa demande et jugé que celle aux fins de désignation […]un administrateur provisoire était devenue sans objet, déboutant en outre le syndicat des copropriétaires de la résidence Les […] » de ses demandes reconventionnelles […]enlèvement sous astreinte de véhicules et en paiement de dommages et intérêts.
La société Foncia Fabre Gibert a été reconduite dans ses fonctions de syndic lors de l’assemblée générale extraordinaire du 25 octobre 2021.
Soutenant que cette assemblée générale des copropriétaires a été convoquée par un syndic qui n’a pas été valablement désigné par l’assemblée générale précédente du 24 mars 2021, M. Z en a sollicité l’annulation devant le tribunal judiciaire Avignon.
Par jugement en date du 23 mai 2023, cette juridiction a débouté M. Z de sa demande et jugé que la demande de désignation […]un administrateur provisoire était devenue sans objet, déboutant en outre le syndicat des copropriétaires de la résidence Les […] » de ses demandes reconventionnelles […]enlèvement sous astreinte de véhicules et en paiement de dommages et intérêts.
Une nouvelle assemblée générale s’est tenue le 13 avril 2022.
Par acte […]huissier en date du 20 juin 2022, M. Z a fait assigner le Syndicat des copropriétaires < Les […] '> devant le tribunal judiciaire […]Avignon aux fins […]annulation de l’assemblée générale du 13 avril 2022 et subsidiairement, des résolutions 10. 2,15. 1,19, 21 et 22 de cette même assemblée générale.
Par conclusions déposées au greffe et signifiées le 21 mars 2023, M. Z a conclu comme suit :
Vu les articles 17 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 22-2 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 et article 47 du Décret du 17 mars 1967, Vu l’article 1240 du code civil, et suivants,
A titre principal:
-prononcer l’annulation de l’assemblée Générale du 13 avril 2022, prononcer la désignation […]un administrateur provisoire de la copropriété avec pour mission de faire désigner un syndic avec pour mission :
-administrer cette propriété,
- convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation […]un syndic, Page 2 de 9

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 – préalablement, constater l’existence de travaux illicites effectués en façade de copropriété ayant pour effet de dégrader l’harmonie de l’immeuble et engager les démarches nécessaires pour y mettre un terme,
- organiser les travaux urgents rendus nécessaires dans la copropriété,
- condamner le syndicat au paiement […]une somme de 5 000 euros de dommages et intérêts,
A titre subsidiaire :
- prononcer l’annulation des résolutions 10.2, 15.1, 19, 21 et 22 de l’assemblée générale du 13 avril 2022,
En tout état de cause,
- ordonner l’exécution provisoire
- entendre condamner le défendeur au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
M. Z expose en substance qu’en l’espèce, le mandat du syndic avait pris fin, tout comme le mandat des membres du conseil syndical, qui n’ont pas pu être élus lors de l’assemblée générale du 10 décembre 2020 faute de quorum.
Il considère dès lors, qu’il était impossible au président du conseil syndical dont le mandat avait pris fin, […]organiser une assemblée générale faute de syndic.
Le requérant ajoute que faute de désignation, la seule possibilité consistait à saisir le président du tribunal judiciaire aux fins de désignation […]un syndic ou […]un mandataire de la copropriété.
M. Z fait valoir qu’ainsi, le syndic Foncia Fabre Gibert, dont la désignation résulte […]une assemblée nulle de droit est inexistant et que l’assemblée convoquée par le syndic n’ayant pas mandat est donc atteinte elle-même par la nullité.
Par dernières conclusions récapitulatives déposées au greffe et signifiées le 25 septembre 2023, le Syndicat des copropriétaires « Les […] » a conclu comme suit : Vu les articles 42, 17 de la Loi du 10 juillet 1965, Vu les articles 46 et 47 du décret du 17 mars 1967, Vu l’AG du 24 mars 2021,
Vu l’AG du 25 octobre 2021 désignant et confirmant la désignation de Foncia Fabre Gibert comme syndic de la copropriété « Les […] '>, Vu les Jugements des 16 et 23 mai 2023 ayant débouté M. Z de ses demandes […]annulation,
Vu l’AG du 13 avril 2021,
- débouter M. X Z de ses demandes fins et conclusions consistant à voir annuler l’AG du 13 avril 2022 et plus particulièrement ses délibérations 10.2,15.1,19,21,22,
A titre reconventionnel.
- condamner sous astreinte de 200 €/jour de retard et par véhicule à compter de la décision à intervenir à enlever ses véhicules à l’exception de ceux (2) occupant ses places de parking,
- le condamner à payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages intérêt,
- le condamner à payer la somme de 1716,71 euros au titre de ses charges impayées,
- le condamner aux entiers dépens et à payer la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
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Le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’engagement […]une action en nullité n’a pas […]effet suspensif de la décision attaquée et que celle-ci s’impose aux copropriétaires tant que sa nullité n’est pas prononcée par une décision définitive.
Il ajoute que l’annulation judiciaire de l’assemblée générale ayant désigné le syndic n’entraîne pas de plein droit celle des assemblées convoquées ultérieurement par ce syndic.
Concernant l’assemblée générale du 13 avril 2022, le syndicat des copropriétaires relève que celle-ci a été convoquée par un syndic dont le mandat était parfaitement valable faute […]avoir été annulé au moment de la convocation, faisant grief à M. Z […]oublier le principe […]autonomie des assemblées générales.
Le défendeur rappelle qu’aucune décision définitive n’a annulé les assemblées générales des 24 mars 2021 et 25 octobre 2021, qui ont fait l’objet de deux décisions les 16 et 23 mai 2023 rejetant les demandes de M. Z.
La clôture a été prononcée le 22 decembre 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
1. Annulation de l’assemblée générale du 13 avril 2022 :
M. Z fonde sa demande […]annulation de l’assemblée générale du 13 avril 2022 sur les dispositions de l’alinéa 3 de l’article 17 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, modifié l’ordonnance du 18 septembre 2019, qui prévoient que:par
< A défaut de nomination du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal judiciaire saisi à la requête […]un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune, du Président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière […]habitat du lieu de situation de l’immeuble… >>.
Pour justifier de sa demande, M. Z oppose au syndicat des copropriétaires la même argumentation que celle développée devant cette juridiction dans le cadre de la première instance aux fins […]annulation de l’assemblée générale du 24 mars 2021, soutenant l’impossibilité du président du conseil syndical dont le mandat avait pris fin, […]organiser une assemblée générale faute de syndic, et renvoyant à saisir le président du tribunal judiciaire aux fins de désignation […]un syndic ou […]un mandataire de la copropriété.
Le requérant ignore ainsi la motivation du jugement rendu par cette juridiction le 16 mai 2023 qui ce même motif, a rejeté sa demande […]annulation de l’assemblée générale du 24 mars 2021, de sorte qu’en l’absence […]annulation, l’assemblée générale s’impose aux copropriétaires en ce qu’elle a désigné la société Foncia Fabre Gibert en qualité de syndic.
En l’espèce, le mandat de cette société a été confirmé lors de l’assemblée générale du 25 octobre 2021, assemblée dont la demande […]annulation a également été rejetée par cette juridiction par jugement du 23 mai 2023.
C’est par conséquent par des moyens identiques à ceux déjà développés et dès lors totalement inopérants que M. Z demande à la juridiction de prononcer l’annulation de l’assemblée générale du 13 avril 2022, demande dont il doit être débouté.
Sa demande de désignation […]un administrateur provisoire, est en conséquence de quoi devenue sans objet.
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2. Faute du syndicat :
M. Z fait grief au syndicat […]avoir adopté un comportement abusif pour avoir convoqué trois assemblées générales en une année, pour seul et unique but selon lui, de la mise à néant des procédures en annulation plutôt que de procéder à une régularisation […]une situation illégale, le contraignant à engager des procédures qui auraient pu être évitées dès l’origine par la simple désignation […]un administrateur provisoire.
Le déboutement de M. Z de ses deux procédures aux fins […]annulation des assemblées générales des 24 mars et 25 octobre 2021 contredit l’affirmation de l’existence […]une situation illégale comme soutenu, aucun comportement abusif ne pouvant résulter de l’organisation […]assemblées générales aux fins […]assurer la gestion de la copropriété.
M. Z est par conséquent débouté de sa demande de dommages-intérêts.
3. Annulation de résolutions de l’assemblée générale du 13 avril 2022 :
3.1. La résolution 10.2:
Aux termes de cette résolution, M. AB AC a été élu membre du conseil syndical.
M. Z, qui s’est opposé à l’adoption de cette résolution, fait valoir que M. AC n’est pas copropriétaire, n’habite pas la résidence et n’a pas communiqué préalablement au vote le mandat express du titulaire du droit l’autorisant à se présenter.
L’article 21 de la loi de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « les membres du conseil syndical sont désignés par l’assemblée générale parmi les copropriétaires, les associés […]une SCI… leurs conjoints ou représentants légaux »."
Il appartient donc au candidat de justifier […]un mandat explicite démontrant que son conjoint, copropriétaire, accepte sans réserve cette candidature, étant de principe qu’un mandat exprès doit être donné à l’autre par celui des deux époux qui est copropriétaire.
Si le défendeur justifie que M. AC est l’époux de M^me AD, il n’est pas justifié du mandat de cette dernière à l’époux, au rappel de ce que la preuve en incombe au syndicat des copropriétaires.
Cette résolution sera en conséquence de quoi annulée.
3.2. La résolution 15.1:
Cette résolution a été votée à la majorité des copropriétaires en application de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 et concerne la réalisation « des travaux par la société ROCA pour un montant de 25 000 euros TTC ainsi que les honoraires qui étaient affectés à ces travaux >>.
M. Z soutient que l’assemblée n’a pu voter les travaux en connaissance de cause sur la base […]un seul devis en l’absence de mise en concurrence et de document clair sur
l’ampleur et le coût réel actualisé de ces travaux.
Le défendeur rappelle que cette résolution concernant l’exécution de travaux a fait l’objet […]un vote lors de l’assemblée générale du 10 décembre 2020.
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Il résulte en effet du procès-verbal de cette assemblée générale qu’il a été soumis au vote des copropriétaires, à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, la décision […]effectuer les travaux ayant pour objet le raccordement des eaux usées au tout-à-l’égout de la commune sur la base […]un devis de la société Roca. Il y est rappelé que l’assemblée générale du 15 mars 2019 avait accepté à la résolution numéro 11, le principe de la réalisation de travaux de suppression de trois fosses septiques en fonctionnement.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir de plus qu’en sa résolution numéro 15, le procès-verbal […]assemblée générale du 13 avril 2022 rappelle l’historique de la réalisation des travaux de raccordement au tout-à-l’égout, en mentionnant que ces travaux ont été validés par la résolution numéro 8 de l’assemblée du 10 décembre 2020.
La résolution querellée aujour[…]hui a ainsi été adoptée à la majorité des voix des copropriétaires à cette date, sans que M. Z ne s’y soit opposé.
Depuis lors, le requérant n’est pas fondé à solliciter l’annulation de cette résolution.
3.3. La résolution 19:
L’assemblée générale des copropriétaires a adopté, à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, la résolution autorisant M. AE AF à effectuer des travaux de construction […]un mur séparant sa parcelle mitoyenne de celle de la copropriété.
M. Z a voté contre l’adoption de cette résolution.
Il considère que tous les travaux comportant «transformation, addition ou amélioration'> doivent être votés à la majorité l’article 26, considérant que tel est le cas de la surélévation et de la construction […]un mur de clôture de plus de deux mètres ainsi qu’un cabanon […]une hauteur de 3,50 m, susceptible en outre […]entraîner un préjudice de vue et […]ensoleillement pour des copropriétaires, en l’occurrence lui-même dont le lot est situé en face.
Cet article prévoit que sont prises à la majorité renforcée des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, les décisions concernant les actes […]acquisition immobilière, les actes de disposition autre que ceux visés à l’article 25 d, la modification ou éventuellement l’établissement du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.
D’autres décisions non énumérées à l’article 26 doivent être prises à la majorité prévue à cet article. Il en est ainsi de la surélévation ou de la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif par les soins du syndicat, comme prévu à l’article 35 de la dite loi.
En l’espèce, alors que les travaux concernent le mur mitoyen de la copropriété, M. Z ne justifie pas en quoi la nature des travaux votés par la majorité des copropriétaires relevait de la majorité renforcée de l’article 26.
3.4. La résolution 21 :
Les copropriétaires ont adopté à la majorité de l’article 24, la résolution numéro 21 concernant la matérialisation au sol des places de stationnement dans la résidence.
M. Z a voté contre cette résolution.
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Le requérant fait valoir que l’adoption de cette résolution masque en réalité la suppression de toute haie […]espace vert pour la création de places de parking, considérant alors qu’il s’agit […]une modification des modalités de jouissance des parties communes de la copropriété et qui ne pouvait être prise qu’à la majorité de l’article 26.
Il a été rappelé ci-dessus les dispositions de cet article qui ne vise pas les travaux […]amélioration que constitue la matérialisation […]emplacements de stationnement.
En outre, si M. Z est propriétaire des lots 161 et 162 qui sont des emplacements de parking situés à l’extérieur du bâtiment, celui-ci n’établit pas que les travaux envisagés auront pour effet de réduire l’accès à la partie commune dont ses lots ont la jouissance.
3.5. La résolution 22 :
Cette résolution s’intitule «< Respect du règlement de copropriété, Harmonie de l’immeuble».
Il y est mentionné que :
< Le règlement de copropriété, 2ème partie, section 1: usage des parties privatives, article 9, paragraphe d) harmonie de l’immeuble précise que : Les fenêtres, persienne, gardes corps, balustrade… peinture… volets… ne peuvent être modifiés sans une validation à l’assemblée générale. L’assemblée est consciente que de nombreuses modifications ont été réalisées au cours de la vie de l’immeuble dont certaines n’ont pas fait l’objet de demandes auprès de l’assemblée.
L’assemblée valide l’état actuel des modifications en place à ce jour >>.
Cette résolution a été adoptée à la majorité de l’article 24.
Aucun des procès-verbaux de cette assemblée générale fourni par chacune des parties ne mentionne le résultat des votes obtenus.
M. Z fait valoir que de nombreux travaux ont été effectués sans autorisation de l’assemblée et que le syndicat a commis une faute en ne sollicitant par la remise en état des locaux. Il considère qu’en tout état de cause, une validation a posteriori ne pourrait être votée qu’à la majorité de l’article 26 dès lors que ces travaux ont emporté transformation et atteinte à l’harmonie de l’immeuble.
Le syndicat des copropriétaires fait grief au requérant de n’avoir jamais contesté ces travaux, alors que celui-ci a siégé au conseil syndical. M. Z fait valoir au contraire par la production de plusieurs courriers, qu’il est intervenu à plusieurs reprises pour signaler l’exécution de travaux contraires au règlement de copropriété.
Le requérant soulève également le fait que sans aucune précision sur les travaux à valider dans la convocation à l’assemblée générale, ces travaux ne peuvent être validés à une quelconque majorité, sans aucune connaissance précise de la nature des travaux validés le jour de l’assemblée générale.
L’article 9 du décret du 17 mars 1967 prévoit que«< la convocation contient (…) l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée.
L’article 13 précise quant à lui que l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour.
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L’intitulé relatif au respect du règlement de copropriété tenant à l’harmonie de l’immeuble ne comportait l’indication […]aucun projet de résolution ni aucune précision sur la question à soumettre au vote de l’assemblée générale.
Or, toute question ou projet de résolution ne peut être soumis à un vote que dans la mesure où le texte est suffisamment précis pour en cerner la véritable signification, permettant alors aux copropriétaires de se prononcer en connaissance de cause.
En l’espèce, il n’est apporté aucune précision sur la nature et l’imputabilité des travaux exécutés en contravention du règlement de copropriété quant à l’harmonie de l’immeuble.
En conséquence de quoi, cette résolution sera annulée.
En définitive, les résolutions 10.2 et 22 du procès-verbal du 13 avril 2020 […]assemblée générale ordinaire des copropriétaires seront annulées. M. Z est débouté du surplus de ses demandes […]annulation de résolutions.
4. La demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires :
4.1. Charges impayées :
Le syndicat des copropriétaires expose que M. Z est débiteur de la somme de 1716,71 euros et produit un document intitulé «< situation de compte >> pour la période du 1er janvier 2020 au 14 juin 2023.
Le requérant indique être à jour de ses charges courantes envers la copropriété mais refuser de régler des appels de fonds pour des résolutions aujour[…]hui contestées et correspondant à des montants de travaux qui n’ont pas été votés régulièrement.
Au regard de la période pour laquelle la situation débitrice est enregistrée et en l’état du rejet des demandes […]annulation de résolutions relatives à l’engagement de travaux, M. Z n’est pas légitime à contester la somme qui lui est réclamée et au paiement de laquelle il doit être condamné.
4.2. L’enlèvement de véhicules :
A l’appui de sa demande, le défendeur produit un procès-verbal de constat dressé le 6 juin
2022 ainsi que plusieurs planches photographiques, documents qui avaient déjà été produits dans le cadre des deux instances sanctionnées par les jugements des 16 et 23 mai
2023, au cours de laquelle cette même demande avait été formulée et rejetée, de sorte que la demande ne pourra, en l’absence […]éléments nouveaux et comme se heurtant à l’autorité de la chose jugée, être accueillie favorablement.
4.3. Les dommages et intérêts :
Le syndicat des copropriétaires fait grief à M. Z de manquer à ses obligations, considérant que par ses demandes réitérées, celui-ci est l’auteur […]un abus de droit incontestable et qui porte atteinte au fonctionnement normal de la copropriété, que M. Z peut se voir reprocher un abus de jouissance du fait de l’installation de tables, de chaises, dans les aires de circulation des piétons et par un stationnement anarchique de véhicules, et que depuis de très nombreuses années, des copropriétaires se plaignent de son comportement.
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Il est rappelé que l’exercice […]une action en justice constitue en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol, circonstances dont la preuve n’est pas rapportée en l’espèce.
En effet, concernant le nombre de véhicules stationnés, il a déjà été statué par deux décisions antérieures qui ont relevé que la preuve n’était pas rapportée que ces véhicules appartiennent au requérant, ces mêmes décisions ayant également statué concernant la lettre constituant la pièce numéro 8 du défendeur, dont M. Z conteste être l’auteur.
Il n’est par ailleurs pas justifié […]un quelconque mécontentement de copropriétaires ni du surplus de manquements allégués par le syndicat des copropriétaires, lequel doit être débouté de sa demande de dommages intérêts.
5. Sur les frais du procès :
Les dépens de l’instance seront mis à la charge de M. Z qui succombe partiellement en ses demandes.
Chacune des parties conservera à sa charge les frais exposés par elle au cours de l’instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
Le tribunal judiciaire, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, exécutoire de droit à titre provisoire,
Déboute M. Z de sa demande […]annulation de l’assemblée générale ordinaire du
13 avril 2022;
Dit que la demande de M. Z aux fins de désignation […]un administrateur provisoire de la copropriété est devenue sans objet ;
Déboute M. Z de sa demande de dommages-intérêts;
Annule les résolutions n° 10. 2 et 22 du procès-verbal du 13 avril 2022 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence ;
Déboute M. Z du surplus de ses demandes […]annulation;
Condamne M. Z à payer au Syndicat des copropriétaires « Les […]
-> la somme de 1716,71 euros au titre de charges de copropriété dues pour la période du 1er janvier 2020 au 14 juin 2023;
Déboute le Syndicat des copropriétaires « Les […] » de sa demande de dommages intérêts ;
Condamne M. Z aux dépens de l’instance:
ceticle 700 du code de procédure civil^e.
^Dit que chacune des parties conservera à sa charge les frais exposés par elle au cours de l’instance en application de l’ e greffier suple
Et le présent jugement a ^été ^sig par le President et le greffier.
Le Greffier Le Président
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