TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX 1ERE CHAMBRE
Date de l’ordonnance de clôture : 15 mai 2023
Minute n°23/931 N° RG 19/03713 – N° Portalis DB2Y[…]-B[…]-CBVH5
Le
CCC : dossier
FE :
-M^e SCHMITT
-M^e OUANICHE
1- N ° R G 19/03713 – N ° Portalis D B […]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU QUATORZE DECEMBRE DEUX MIL VINGT TROIS
PARTIES EN CAUSE
DEMANDERESSES
S.A. SOGEFIMUR venant aux droits de la Société NORBAIL IMMOBILIER (Intervenant volontaire) […] S.A. NORBAIL IMMOBILIER 50, rue d’Anjou-75008 PARIS S.A. BPIFRANCE FINANCEMENT 27/31, avenue du Général Leclerc-94700 MAISON ALFORT S.C.I. X 7 hameau d’Aubray-91780 MEROBERT représentées par M^e Martine SCHMITT, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante
DEFENDERESSE
SYNDICAT SECONDAIRE DES COPROPRIÉTAIRES RÉSIDENCE DE TOURISME ET HÔTEL ERTH […] représenté par M^e Y OUANICHE, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lors des débats et du délibéré : Présidente : M^me FORESTIER, Vice-présidente Assesseurs: M^me GRAFF, Juge M. ETIENNE, Juge
Jugement rédigé par : M^me FORESTIER, Vice-présidente
DEBATS
A l’audience publique du 12 Octobre 2023
GREFFIERE
Lors des débats et du délibéré : M^me CAMARO, Greffière
JUGEMENT
contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M^me FORESTIER, Présidente, ayant signé la minute avec M^me CAMARO, Greffière ;

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2- N ° R G 19/03713 – N ° Portalis D B […]
EXPOSE DU LITIGE
L’ensemble immobilier dénommé Centre de loisirs BAY 1 et Centre commercial régional BAY 2 est soumis au statut de la copropriété selon règlement de copropriété dressé le 3 octobre 2003.
L’ensemble immobilier Centre de loisirs BAY 1 est composée de cinq bâtiments A à E.
Le bâtiment E était à l’origine composé des lots suivants :
- lot n°400, à usage de résidence services,
- lot n°401, à usage de résidence de tourisme,
- lot n°402, à usage d’hôtel.
A la suite de plusieurs divisions et suppressions de lots, le bâtiment E est désormais composé des lots suivants :
- lots n°4001 à 4133 issus de la division du lot 400 : ces lots qui abritent une résidence services constituent le Syndicat secondaire des copropriétaires dit ERS depuis le 27 avril 2006 ;
- lot n° 4134 : ce lot a été acquis de la société PROMOTEL TORCY par les sociétés NORBAIL IMMOBILIER et BPI FRANCE FINANCEMENT le 1er décembre 2014, à hauteur de 50% chacune.
Par acte du même jour les sociétés NORBAIL IMMOBILIER et BPIFRANCE FINANCEMENT ont conclu un contrat de crédit- bail avec la société SCI X.
Par acte du même jour, la société CODALYSA a acquis de la société PROMOTELTORCY le fonds de commerce d’hôtellerie que cette dernière exploitait dans les locaux acquis par la société NORBAIL IMMOBILIER et la société BPIFRANCE FINANCEMENT.
- lots n°4137 à 4240 : ces lots appartiennent aux sociétés PROMOTEL TORCY et M2R ASSOCIES qui y exploitent des résidences hôtelières.
Lors de l’assemblée générale spéciale du syndicat des copropriétaires du centre commercial BAY 1 du 21 février 2017, les copropriétaires des lots 4134, 4137 à 4240 ont sollicité l’inscription à l’ordre du jour d’une résolution portant sur la création d’un syndicat secondaire propre à ce bâtiment ainsi que la désignation d’un nouveau syndic.
Par une résolution n°4 de l’assemblée générale du 21 février 2017, les copropriétaires ont voté en faveur de la création d’un syndicat secondaire dit ERTH et désigné la société NEXITY LAMY en qualité de syndic.
Le syndicat secondaire des copropriétaires ERTH est composé de trois copropriétaires :
- les sociétés NORBAIL IMMOBILIER et BPI FRANCE FINANCEMENT en indivision,
- la société PROMOTEL TORCY,
- la société M2R ASSOCIES.
Les copropriétaires du syndicat secondaire ERTH ont été convoqués à une assemblée générale qui s’est tenue le 16 juillet 2019. Par acte d’huissier de justice signifié le 10 octobre 2019, les sociétés NORBAIL IMMOBILIER, BPI FRANCE FINANCEMENT et SCI X ont assigné le syndicat secondaire des copropriétaires ERTH, représenté par son syndic, la société NEXITY LAMY, à comparaître devant le tribunal judiciaire de Meaux afin d’obtenir l’annulation de cette assemblée générale.

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3- N ° R G 19/03713 – N ° Portalis D B […]
Dans leurs dernières conclusions (conclusions récapitulatives n°3 notifiées par RPVA le 8 décembre 2022), les sociétés NORBAIL IMMOBILIER, BPI FRANCE FINANCEMENT et SCI X demandent au tribunal de :
- juger les sociétés NORBAIL IMMOBILIER, BPIFRANCE FINANCEMENT et X recevables en toutes leurs demandes, fins et conclusions ;
A titre principal,
- annuler l’assemblée générale du 16 juillet 2019 ;
A titre subsidiaire,
- annuler les résolutions 5, 6, 8, 12, 13, 20 et 21de l’assemblée générale du 16 juillet 2019 ;
En tout état de cause,
- condamner le syndicat secondaire ERTH représenté par son syndic en exercice de dernière part à payer à chacune des sociétés NORBAIL IMMOBILIER, BPIFRANCE FINANCEMENT et X une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner le syndicat secondaire ERTH représenté par son syndic aux entiers dépens, avec droit de recouvrement direct au bénéfice de Maître Martine SCHMITT, avocat aux offres de droit;
 – les dispenser de toute participation aux frais de procédure qui seront appelés par le syndicat des copropriétaires ERTH et par son syndic au titre de la présente procédure ;
- ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
Sur l’irrecevabilité de l’action de la société X soulevée par le syndicat secondaire ERTH, les sociétés NORBAIL IMMOBILIER, BPIFRANCE FINANCEMENT et X soutiennent, sur le fondement de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1 et 32 de la loi n°84-595 du 12 juillet 1984, que la société X a le statut de locataire accédant ou propriétaire à terme puisque le contrat de crédit-bail n’est rien d’autre qu’un contrat de location accession et qu’en conséquence elle peut participer aux assemblées générales et prendre part aux votes pour toutes les décisions relevant de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et pour celles qui concernent la modification du règlement de copropriété. Elles soulignent que la société X n’a jamais été convoquée aux assemblées générales, qu’elle a été néanmoins présentes à certaines pour représenter les sociétés NORBAIL IMMOBILIER et BPIFRANCE FINANCEMENT et que les procès-verbaux ne lui ayant jamais été notifiés, le délai de contestation n’a jamais commencé à courir. Elles en concluent que la société X doit être déclarée recevable en ses demandes.
Sur le fond, quant à la demande de nullité de l’assemblée générale du 16 juillet 2019, en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, la société X soutient que l’assemblée générale du 16 juillet 2019 doit être annulée en son entier car elle n’a pas été convoquée à y participer.
A titre subsidiaire, les sociétés NORBAIL IMMOBILIER, BPIFRANCE FINANCEMENT et X sollicitent l’annulation des résolutions 5, 6, 7, 8, 12, 13, 20 et 21 de l’assemblée générale du 16 juillet 2019.
Elles prétendent que ces résolutions ont été adoptées par un détournement frauduleux de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965. Elles expliquent qu’après la vente du lot 4134 par la société PROMOTEL TORCY à l’indivision NORBAIL IMMOBILIER- BPIFRANCE FINANCEMENT

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4- N ° R G 19/03713 – N ° Portalis D B […]
intervenue le 1er décembre 2014, il n’y avait plus que deux copropriétaires dans le bâtiment E relevant de la copropriété principale, les autres copropriétaires ayant déjà constitué entre eux, en 2006, le syndicat secondaire ERS. Si ce deuxième syndicat secondaire ERTH avait été créé en 2014 comme elles le souhaitaient, l’application des règles de réduction des voix issue de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 aurait rendu les deux copropriétaires strictement égalitaires et aurait interdit à l’un de conserver la mainmise sur la prise de décision relative au bâtiment. Cependant, pour contourner cette règle et en abuser, la société PROMOTEL TORCY a attendu pour créer le syndicat secondaire ERTH de vendre non pas à un tiers mais à une autre société de son groupe, la société M2R, une partie infime de ses lots, pour ainsi pouvoir se garantir la majorité et prendre à la majorité des voies toutes les décisions relevant de la majorité.
Elles ajoutent que de ce fait toutes les décisions au sein de ce syndicat secondaire ERTH sont prises ou rejetées selon le vote de la société PROMOTEL TORCY auquel se rallie systématiquement sa société sœur et comparse aux fins de tourner la règle de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965.
En ce qui concerne l’annulation des résolutions n°5, 6, 8, 12 et 13 relatives aux comptes, au renouvellement du syndic et à la dispense de mise en concurrence lors du renouvellement du syndic, et sur le fondement des articles 21 et 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 26 et 9-1 du décret du 17 mars 1967, elles soutiennent que la société X, pourtant membre du conseil syndical a été empêchée de prendre connaissance des documents comptables et ainsi de procéder aux vérifications de nature à l’informer et à lui permettre de voter en connaissance de cause sur les comptes et budgets soumis, et ce alors qu’au vu du peu d’éléments qu’elle a pu obtenir et de la situation de l’immeuble, il existe certaines difficultés quant aux comptes de charges.
En ce qui concerne l’annulation de la résolution n°21 relative à la dépose des enseignes installées par la société X, elles invoquent que l’autorisation d’installation leur a été donnée par la résolution n°9 de l’assemblée générale de BAY 1 du 28 juin 2017 devenue définitive en l’absence de contestation. Elles précisent que le syndicat principal est en effet seul habilité à statuer puisqu’il s’agit d’enseignes sur façade qui concernent la copropriété principale. Elles ajoutent que la société PROMOTEL TORCY avait saisi le tribunal d’une demande de dépose et qu’elle avait vu sa demande rejetée. Enfin, elles expliquent que contrairement à ce que prévoit l’article 17 du décret du 17 mars 1967, leurs observations sur cette résolution n’ont pas été mentionnées dans le procès-verbal ainsi qu’elles l’avaient demandé.
Dans ses dernières conclusions (conclusions en réponse notifiées par RPVA le 13 octobre 2022), le syndicat secondaire des copropriétaires secondaire ERTH demande au tribunal de :
- prononcer l’irrecevabilité de l’action de la société X à son encontre faute de justifier de la qualité de copropriétaire, et subsidiairement, si par impossible le tribunal devait la déclarer recevable, la débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- débouter les sociétés NORBAIL IMMOBILIER et BPI FRANCE FINANCEMENT de leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 16 juillet 2019 ;
- débouter les sociétés NORBAIL IMMOBILIER et BPI FRANCE FINANCEMENT de leur demande d’annulation de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 16 juillet 2019 ;
- débouter les sociétés NORBAIL IMMOBILIER et BPI FRANCE FINANCEMENT de leur demande d’annulation des résolutions 5, 6, 7, 8, 12 et 13 de l’assemblée générale du 16 juillet 2019 ;
- débouter les sociétés NORBAIL IMMOBILIER et BPI FRANCE FINANCEMENT de leur demande d’annulation de la résolution n°21 de l’assemblée générale du 16 juillet 2019 ;

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5- N ° R G 19/03713 – N ° Portalis D B […]
- condamner in solidum les sociétés NORBAIL IMMOBILIER, BPI FRANCE FINANCEMENT et X à lui payer une indemnité de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner in solidum les sociétés NORBAIL IMMOBILIER, BPI FRANCE FINANCEMENT et X aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Y Z.
A titre liminaire, sur le fondement de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires ERTH soulève l’irrecevabilité à agir de la société X au motif que seuls les copropriétaires sont recevables à agir en contestation d’une assemblée générale alors qu’elle est crédit-preneur et qu’elle ne justifie pas de sa qualité de copropriétaire. Elle précise que si la société X a eu pouvoir des sociétés NORBAIL IMMOBILIER et BPI FRANCE FINANCEMENT de les représenter aux assemblées générales, ce mandat ne peut être étendu au droit d’agir en justice.
Sur le fond, sur le fondement de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les sociétés NORBAIL IMMOBILIER et BPI FRANCE FINANCEMENT ayant voté en faveur des résolutions n°1, 2, 3, 9, 10, 15 et 18 et ainsi contribué à la formation d’une majorité, elles ne peuvent demander l’annulation de l’assemblée générale.
En ce qui concerne la demande d’annulation de la résolution n°4, sur le fondement de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires invoque que cette résolution ne constituant qu’un point d’information du conseil syndical et non une décision de l’assemblée générale ayant donné lieu à un vote, elle ne peut être soumise à annulation.
En ce qui concerne la demande d’annulation des résolutions n°5, 6, 7, 8, 12 et 13, sur le fondement des articles 33 et 26 du décret du 17 mars 1967 et de l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 , le syndicat des copropriétaires ERTH soutient que les sociétés NORBAIL IMMOBILIER et BPI FRANCE FINANCEMENT ne justifient d’aucune demande officielle adressée au syndic pour examiner et consulter les comptes du syndicat des copropriétaires préalablement à la tenue de l’assemblée générale du 16 juillet 2019. C’est en effet la société X qui a formulé des demandes de communication alors qu’elle n’a pas la qualité de copropriétaire. En tout état de cause, ce sont les diligences du syndic dans l’envoi des documents sollicités qui est mis en cause et qui sont de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle dans le cadre de l’exécution de son mandat, mais en aucun cas de fonder une demande d’annulation de résolutions.
En ce qui concerne l’annulation de la résolution n°21, le syndicat des copropriétaires ERTH soutient qu’un abus de majorité ne peut être retenu dans la mesure où il n’est pas rapporté la preuve que l’adoption de la résolution n°21 serait contraire à l’intérêt collectif. Il indique que c’est sans autorisation et en violation de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 que l’enseigne litigieuse a été installée. Selon lui, aucun accord n’a été donné par l’assemblée générale du syndicat principal BAY du 28 juin 2017 qui n’autorise qu’une modification de l’enseigne et non la pose de trois enseignes supplémentaires et la dépose d’enseigne qui n’appartenaient pas aux sociétés NORBAIL IMMOBILIER, BPI FRANCE FINANCEMENT et X. Il considère en conséquence que la mesure adoptée vise à préserver les intérêts du syndicat secondaire et à faire respecter le règlement de copropriété. Le syndicat des copropriétaires ajoute que conformément à l’article 17 du décret du 17 mars 1967, les résultats du vote et les noms des copropriétaire ou associé qui se sont opposés à la décision ou qui ont voté en sa faveur sont mentionnés. Il soutient enfin que l’absence de reprise dans le procè-verbal des observations formulées au moment du vote ne constitue pas un motif de nullité de la résolution dans la mesure où cela n’a pas à être mentionné.

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6- N ° R G 19/03713 – N ° Portalis D B […]
Par ordonnance du 15 mai 2023, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et a renvoyé l’affaire à l’audience collégiale du 12 octobre 2023.
A cette audience, et selon conclusions notifiées par RPVA le 11 octobre 2023, la société SOGEFIMUR a déclaré intervenir volontairement à l’instance aux droits de la société NORBAIL IMMOBILIER à la suite d’une fusion absorption et a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture ainsi que la réouverture des débats pour qu’il soit tenu compte de ses conclusions au fond, notifiées le 11 octobre 2023, reprenant en tous termes les conclusions précédemment notifiées par la société NORBAIL IMMOBILIER.
Le syndicat secondaire des copropriétaires a déclaré accepter les demandes et sollicité que ses demandes de rejet et de condamnation aux frais irrépétibles soient considérées comme formées à l’encontre de la société SOGEFIMUR venant aux droits de la société NORBAIL IMMOBILIER, ce à quoi celle-ci ne s’est pas opposée.
Par conséquent, compte tenu de l’accord des parties, le tribunal a ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture, accepté les conclusions n°4 des sociétés SOGEFIMUR, BPIFRANCE et SCI X, en tous termes conformes aux conclusions récapitulatives n°3 reprises ci- dessus, prononcé la clôture de l’instruction et mis l’affaire en délibéré au 14 décembre 2023.
MOTIFS
1- Sur l’intervention volontaire de la société SOGEFIMUR
Selon l’article 329 du code de procédure civile, l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.
Il ressort de l’acte notarié produit en date du 8 septembre 2023 que la société SOGEFIMUR a absorbé la société NORBAIL IMMOBILIER selon acte sous seing privé en date du 15 mars 2023 et de l’extrait K bis de la société SOGEFIMUR en date du 10 octobre 2023 qu’elle est issue de sa fusion avec la société NORBAIL IMMOBILIER.
Dès lors, l’intervention volontaire de la société SOGEFIMUR, venant aux droits de la société NORBAIL IMMOBILIER, sera déclarée recevable.
2- Sur la demande des sociétés SOGEFIMUR, BPI FRANCE FINANCEMENT et X d’annulation de l’assemblée générale du 16 juillet 2019
L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
Selon l’article 768 du même code, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.
En outre, selon l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

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7- N ° R G 19/03713 – N ° Portalis D B […]
L’article 32 de la loi 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière précise que pour l’application des dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant statut de la copropriété des immeubles bâtis, la signature d’un contrat de location-accession est assimilée à une mutation et l’accédant est subrogé dans les droits et obligations du vendeur, sous réserve des dispositions suivantes :
- le vendeur est tenu de garantir le paiement des charges incombant à l’accédant en application de l’article 29 de la présente loi et l’hypothèque légale, prévue à l’article 19 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, ne peut être inscrite qu’après mise en demeure restée infructueuse adressée par le syndic au vendeur ;
- le vendeur dispose du droit de vote pour toutes les décisions de l’assemblée générale des copropriétaires concernant des réparations mises à sa charge en application de l’article 29 de la présente loi, ou portant sur un acte de disposition visé aux articles 26 ou 35 de la loi n° 65- 557 du 10 juillet 1965 précitée. Il exerce également les actions qui ont pour objet de contester les décisions pour lesquelles il dispose du droit de vote ;
- chacune des deux parties au contrat de location-accession peut assister à l’assemblée générale des copropriétaires et y formuler toutes observations sur les questions pour lesquelles elle ne dispose pas du droit de vote.
L’article 1 de la même loi énonce qu’est qualifié de location-accession et soumis aux dispositions de la présente loi le contrat par lequel un vendeur s’engage envers un accédant à lui transférer, par la manifestation ultérieure de sa volonté exprimée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété de tout ou partie d’un immeuble moyennant le paiement fractionné ou différé du prix de vente et le versement d’une redevance jusqu’à la date de levée de l’option. La redevance est la contrepartie du droit de l’accédant à la jouissance du logement et de son droit personnel au transfert de propriété du bien.
Selon l’article 2 de ladite loi, les dispositions de la présente loi s’appliquent aux contrats de location-accession portant sur des immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation.
L’article L. 313-7 du code monétaire et financier rappelle que le crédit – bail immobilier est une opération par laquelle une entreprise donne en location des biens immobiliers à usage professionnel, achetés par elle ou construits pour son compte, lorsque ces opérations, quelle que soit leur qualification, permettent aux locataires de devenir propriétaires de tout ou partie des biens loués, au plus tard à l’expiration du bail , soit par cession en exécution d’une promesse unilatérale de vente, soit par acquisition directe ou indirecte des droits de propriété du terrain sur lequel ont été édifiés le ou les immeubles loués, soit par transfert de plein droit de la propriété des constructions édifiées sur le terrain appartenant audit locataire.
En l’espèce, il ressort des motifs des conclusions des sociétés SOGEFIMUR, BPI FRANCE FINANCEMENT et X que seule cette dernière sollicite l’annulation de l’assemblée générale du 16 juillet 2019, les sociétés SOGEFIMUR et BPI FRANCE FINANCEMENT ne reprenant pas dans les motifs des conclusions la demande d’annulation qu’elles forment au dispositif et n’invoquant aucun moyen.
Il est établi que le 1er décembre 2014, les sociétés NORBAIL IMMOBILIER et BPI FRANCE FINANCEMENT ont acquis de la société PROMOTEL TORCY le lot n° 4134 du bâtiment E, à hauteur de 50% chacune.
Par acte du même jour, les sociétés NORBAIL IMMOBILIER et BPIFRANCE FINANCEMENT ont conclu avec la société SCI X un contrat de crédit- bail selon lequel le bien lui est loué pour une durée de quinze années avec promesse de vente.

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8- N ° R G 19/03713 – N ° Portalis D B […]
Le crédit- bail immobilier se distingue de la location-accession à la propriété notamment en ce que le crédit-bail ne contient pas l’obligation pour le crédit-preneur d’acquérir le bien en fin de bail car il a toute liberté dans sa décision de lever l’option alors que la location-accession implique une obligation d’achat pour le preneur. Ces deux opérations sont soumises à des dispositions légales qui leur sont propres.
Les sociétés SOGEFIMUR, BPI FRANCE ET X, qui ont conclu un contrat de crédit- bail immobilier, ne peuvent invoquer le bénéfice des dispositions légales applicables au contrat de location-accession à la propriété, étant souligné que les dispostions invoquées ne prévoient pas le droit pour le locataire-accédant de contester les décisions des assemblées générales des copropriétaires.
Il est établi que la société SCI X n’est pas propriétaire du lot concerné.
Or, seuls les copropriétaires ont qualité pour contester les décisions des assemblées générales.
Ainsi, la société SCI X n’a pas qualité pour solliciter l’annulation de l’assemblée générale du 16 juillet 2019.
Sa demande sera par conséquent déclarée irrecevable.
S’agissant de la demande d’annulation formée par les sociétés SOGEFIMUR et BPI FRANCE FINANCEMENT aux termes du dispostif de leurs conclusions, elle n’est aucunement motivée et sera donc rejetée.
3- Sur la demande des sociétés SOGEFIMUR et BPI FRANCE FINANCEMENT d’annulation des résolutions n°5, 6, 8, 12, 13, 20 et 21 de l’assemblée générale du 16 juillet 2019
A titre liminaire, sur l’annulation de la résolution n°7
L’article 768 du code de procédure civile précise que les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.
Les sociétés SOGEFIMUR et BPI FRANCE FINANCEMENT sollicitent l’annulation de la résolution n°7, relative au renouvellement de la société NEXITY en qualité de syndic et à l’approbation du contrat de mandat, dans la seule discussion de leurs conclusions et non dans le dispositif.
Dès lors, en application de l 'article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est pas saisi de la demande et n’a pas à statuer sur l’annulation de la résolution n°7.
a) Sur l’abus de majorité
L’article 22 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précise que le règlement de copropriété détermine, dans le respect des dispositions de la présente loi, les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales. Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.

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9- N ° R G 19/03713 – N ° Portalis D B […]
Il est de principe qu’il y a abus de majorité ou excès de pouvoir, lorsque la décision a été prise dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans l’intention de nuire à certains copropriétaires. C’est au copropriétaire qui invoque le caractère abusif d’une décision d’en rapporter la preuve en application de l’article 9 du code de procédure civile.
En l’espèce, les sociétés SOGEFIMUR et BPI FRANCE FINANCEMENT soutiennent qu’en vendant une partie dérisoire de ses lots à une société de son groupe, la société M2R ASSOCIES, la sociétés PROMOTEL TORCY s’est garantie la majorité, ce qui lui permet de prendre à la majorité des voix toutes les décisions qui y sont soumises.
Cependant, les sociétés SOGEFIMUR et BPI FRANCE FINANCEMENT se prononcent de manière générale.
Elles ne démontrent, ni même n’invoquent, pour chacune des résolutions dont elles demandent l’annulation, à l’exception de la résolution n°21, que les sociétés PROMOTEL TORCY et M2R ASSOCIES ont adopté la résolution sans aucun bénéfice pour l’intérêt commun de la copropriété mais pour leur seul intérêt personnel.
Les résolutions n°5, 6, 8, 12, 13 et 20 de l’assemblée générale du 16 juillet 2019 ne peuvent donc être annulées pour ce motif.
b) Sur la demande d’annulation des résolutions n°5, 6, 8, 12, 13
L’article 18-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis indique que pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d’exploitation en cours et leurs avenants, la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, ainsi que, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage, de refroidissement et de production d’eau chaude sanitaire collectifs, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic, selon des modalités précisées par décret en Conseil d’Etat.
L’article 9-1 du décret n°67-223 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, le syndic tient les pièces justificatives des charges mentionnées à l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée et classées par catégories à la disposition de tous les copropriétaires pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré et doit être, en tout cas, appropriée à la dimension de la copropriété. Le syndic fixe le lieu de la consultation des pièces justificatives des charges, soit à son siège, soit au lieu où il assure habituellement l’accueil des copropriétaires, le ou les jours et les heures auxquels elle s’effectue, qui doivent être indiqués dans la convocation mentionnée à l’article 9. Lorsqu’il s’agit d’un syndic professionnel, ces jours et heures doivent être fixés pendant les jours et heures d’accueil physique déterminés dans le contrat de syndic. Les pièces mentionnées au premier alinéa sont des documents originaux ou des copies. Les copropriétaires peuvent obtenir une copie de ces pièces à leurs frais. Les copropriétaires peuvent se faire assister par un membre du conseil syndical.
L’article 21 de la loi précise que dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. Le conseil syndical peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété. En cas d’absence de transmission de ces pièces, au-delà d’un délai d’un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retard, dont le montant est fixé par décret, sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. Ces pénalités sont déduites de la rémunération du syndic lors de l’établissement des comptes définitifs à clôturer et à soumettre à l’assemblée générale pour approbation.

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A défaut, le président du conseil syndical peut demander au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, la condamnation du syndic au paiement de ces pénalités au profit du syndicat des copropriétaires.
Selon l’article 26 du décret, un ou plusieurs membres du conseil syndical peuvent prendre connaissance et copie, au bureau du syndic, ou au lieu arrêté en accord avec lui, des diverses catégories de documents mentionnés au septième alinéa de l’article 21, de la loi du 10 juillet 1965.
En l’espèce, les résolutions n°5, 6, 8, 12, 13 sont respectivement relatives à l’approbation des comptes de l’exercice du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018, au quitus au syndic pour sa gestion de l’exercice arrêté au 31 décembre 2018, à la dispense à donner au conseil syndical pour la mise en concurrence du syndic par le conseil syndical tous les trois ans ainsi qu’à l’actualisation du budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019 pour un montant de 50 700 euros.
La convocation à l’assemblée générale en date du 14 juin 2019 mentionne : « Modalités de mise à disposition des pièces justificatives des charges : Les pièces justificatives des charges de la copropriété sont mises à la disposition des copropriétaires par le syndic dans ses bureaux, […] […]. Elles seront consultables, sur rendez-vous uniquement, le :
- Jeudi 4 juillet 2019 de 09h00 à 13h00 et de 14h00 à 17h30. »
S’il est exact que la société X, en sa qualité de mandataire des sociétés NORBAIL IMMOBILIER et BPI FRANCE FINANCEMENT, a demandé au syndic, la société NEXITY, à pouvoir examiner lespièces justificatives des charges, il s’avère que ses demandes ont été faites par e-mail du 15 mai 2019 et lettre du 12 juin 2019, soit antérieurement à la convocation du 14 juin 2019 qui mentionnait que les pièces justificatives des charges seraient consultables sur rendez-vous le jeudi 4 juillet 2019 de 09h00 à 13h00 et de 14h00 à 17h30.
Or, les sociétés SOGEFIMUR et BPI FRANCE FINANCEMENT ne peuvent prétendre obtenir communication des pièces justificatives à une date et selon des modalités autres que celles fixées par la convocation à l’assemblée générale.
En outre, elles n’invoquent pas que le syndic leur aurait refusé le rendez-vous qu’elles auraient demandé aux date et heures fixées par la convocation pour prendre connaissance des pièces justificatives.
De surcroît, si les sociétés SOGEFIMUR et BPI FRANCE FINANCEMENT soutiennent qu’en sa qualité de membre du conseil syndical, la société X avait vocation à contrôler les comptes préalablement à l’assemblée générale, il apparaît qu’elle n’a pas fait la demande de communication au nom du conseil syndical et en ayant reçu pouvoir de celui-ci, mais en sa seule qualité de mandataire des sociétés NORBAIL IMMOBILIER et BPI FRANCE FINANCEMENT.
Enfin, si les sociétés SOGEFIMUR et BPI FRANCE FINANCEMENT invoquent qu’il existe des difficultés dans l’établissement des comptes de charges, les factures et comptes qu’elles produisent, au demeurant peu lisibles, ne le montrent pas.
Dans ces conditions, les résolutions n°5, 6, 8, 12, 13 de l’assemblée générale du 16 juillet 2019 ont été régulièrement adoptées.
La demande d’annulation formée par les sociétés SOGEFIMUR et BPI FRANCE FINANCEMENT sera donc rejetée.

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c) Sur la demande d’annulation de la résolution n°20
Selon, l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.
La résolution n°20 de l’assemblée générale du 16 juillet 2019 est relative à la justification par la société NORBAIL IMMOBILIER de la conformité aux règles administratives et techniques de certains ouvrages réalisés dans les parties communes sans accord préalable du syndicat des copropriétaires (ouverture d’une porte et installation d’un système de climatisation).
Cependant, les sociétés SOGEFIMUR et BPI FRANCE FINANCEMENT ne motivent nullement leur demande d’annulation puisqu’elle n’est pas traitée dans la discussion de leurs conclusions.
Le tribunal ne pouvant suppléer leur carence, leur demande d’annulation de la résolution n°20 sera rejetée.
d) Sur la demande d’annulation de la résolution n°21
Selon l’article 17 du décret n°67-223 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965, le procès-verbal de l’assemblée générale mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions.
La résolution n°21 expose que la société NORBAIL IMMOBILIER a installé sans autorisation du syndic de l’ensemble immobilier ni accord du syndicat des copropriétaires secondaire trois enseignes sur la façade Est et une enseigne sur la façade Nord du bâtiment ERTH. De plus, le positionnement des deux enseignes en façade Est, l’une en partie supérieure et l’autre en bas à droite, diffère de celui de l’enseigne antérieure HOTEL MISTER BED qui avait été autorisé. En conséquence, le syndicat des copropriétaires demande à la société NORBAIL IMMOBILIER de déposer les enseignes INTERHOTEL apposées en partie droite de la façade Est, en haut et en bas. Dans sa lettre en date du 11 juillet 2019, qu’elle a adressée au syndic NEXITY en vue de l’assemblée générale du 16 juillet 2019, la société X indique notifier « les observations sur les résolutions portées à l’ordre du jour, à mentionner et annexer au procès- verbal de l’assemblée générale conformément à l’article 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967. »
Parmi ces observations figurent celles relatives à la résolution n°21.
Or, ces observations n’ont pas été portées au procès-verbal de l’assemblée générale du 16 juillet 2019, ce qui constitue une cause de nullité.
Par conséquent, la résolution n°21 de l’assemblée générale du 16 juillet 2019 sera annulée.
4- Sur les demandes accessoires
a) Sur les dépens
Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En vertu de l’article 699 du même code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

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Dès lors que chacune des parties succombe partiellement, elles conserveront la charge de leurs dépens.
b) Sur les frais irrépétibles
En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 . Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
L’équité commande de rejeter les demandes des parties formées en application de l’article 700 du code de procédure civile.
c) Sur la dispense des frais de procédure
Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.
Les sociétés SOGEFIMUR et BPI FRANCE FINANCEMENT seront dispensées de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.
d) Sur l’exécution provisoire
Selon l’article 515 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.
L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée.

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PAR CES MOTIFS
le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,
DECLARE recevable l’intervention volontaire de la société SOGEFIMUR, venant aux droits de la société NORBAIL IMMOBILIER ;
DECLARE irrecevable la demande de la société SCI X en annulation de l’assemblée générale du 16 juillet 2019 ;
REJETTE les demandes de la société SOGEFIMUR et de la société BPI FRANCE FINANCEMENT d’annulation de l’assemblée générale du 16 juillet 2019 ;
REJETTE les demandes de la société SOGEFIMUR et de la société BPI FRANCE FINANCEMENT d’annulation des résolutions n°5, 6, 8, 12, 13 et 20 de l’assemblée générale du 16 juillet 2019 ;
ANNULE la résolution n°21 de l’assemblée générale du 16 juillet 2019 ;
DIT que chacune des parties conservera la charge des dépens qu’elle a engagés ;
REJETTE les demandes des parties formées en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
DISPENSE la société SOGEFIMUR et la société BPI FRANCE FINANCEMENT de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;
ORDONNE l’exécution provisoire du jugement.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE