COUR D’APPEL DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 23/00315 – N° Portalis DB3F-W-B7H-JM3Y

Minute N° : 25/00408

JUGEMENT DU 01 Juillet 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

Madame [Y] [U]

née le 20 Mai 1991 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Frédéric FRANC, avocat au barreau d’AVIGNON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 84007/2023/932 du 06/04/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

DEFENDEUR(S) :

Madame [C] [M]

née le 26 Juillet 1943 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Eric FORTUNET, avocat au barreau d’AVIGNON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 6/5/25

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 avril 2019, Madame [C] [M] a consenti à Madame [Y] [U] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 595 euros hors charges.

Le contrat a prévu également un dépôt de garantie fixé à une somme de 595 euros.

Un état des lieux d’entrée a été établi à la même date.

Le 15 juillet 2022, madame [U] a signifié par LRAR son congé à Madame [M] avec préavis réduit d’un mois du fait de sa situation professionnelle

Le 6 septembre 2022, un état de lieux de sortie contradictoire était dressé entre les parties.

Les voisins de la requérante s’étant plaints de la vétusté des appartements loués, le 28 novembre 2022, un courrier était adressé au bailleur par l’adjoint au maire de la Ville de [Localité 6] à la suite d’une visite du local effectuée à la demande des locataires par le brigadier-chef [O]. Le dossier était clos par la mairie suivant courrier en date du 16 mai 2023.

Le 1er décembre 2022, toujours à la demande des locataires, un agent immobilier établissait un relevé des surfaces habitables du local.

Divers diagnostics de performances énergétiques ont été réalisés en 2013, 2022 et 2024.

Se plaignant de la non-restitution de son dépôt de garantie, et du refus du bailleur de fournir les DPE, Madame [U] expose avoir sollicité à plusieurs reprises le bailleur en ce sens, et avoir saisi un conciliateur de justice, qui a dressé un constat de carence le 16 novembre 2022

C’est dans ce contexte que Madame [Y] [U] a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, Madame [C] [M] par acte de commissaire de justice délivré le 07 juin 2023, sollicitant :

Le prononcé de la nullité du contrat de bail d’habitationLa condamnation du bailleur à restituer les loyers versés à hauteur de 23.800 euros et le dépôt de garantie à hauteur de 575 eurosLa condamnation du bailleur à verser la somme de 10.000 euros en réparation du préjudice subiLa condamnation du bailleur au paiement d’une somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens

Au cours de l’audience du 6 mai 2025, Madame [Y] [U], représentée, a sollicité oralement le bénéfice de ses dernières écritures, reprenant les demandes de l’assignation et y ajoutant une demande d’expertise à titre subsidiaire ainsi que le rejet des demandes reconventionnelles du bailleur, et une condamnation au titre des frais irrépétibles augmentée à 2.000 euros.

En premier lieu, pour s’opposer aux demandes reconventionnelles du bailleur tenant au sursis à statuer en l’état d’une plainte pénale afférente à une attestation produite et de rejet de ladite pièce, Madame [U] explique que cette plainte ne justifie pas le sursis à statuer ni le rejet de la pièce.

Au soutien de sa demande en nullité du contrat et en restitution des loyers, elle fait valoir, sur le fondement de l’article 1137 du code civil, que le contrat de bail est vicié par le dol pour absence de remise du DPE à la signature du bail, soit une tromperie sur les qualités essentielles du bien à savoir la performance énergétique et la surface du local. La demande de restitution des loyers versés est la conséquence de l’annulation rétroactive du contrat.

S’agissant de sa demande de dommages et intérêts, elle indique avoir subi un préjudice en ce qu’elle a surpayé le logement indécent et dont la surface annoncée n’est pas la surface réelle.

Elle expose enfin au soutien de sa demande subsidiaire d’expertise judiciaire, que les différents DPE produits ont des résultats différents tant s’agissant de la performance énergétique que de la surface.

Lors de l’audience, Madame [C] [M], représentée, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a formulé les prétentions suivantes :

A titre principal, le sursis à statuerA titre subsidiaireEn écartant l’attestation de Mme [D] et le DPE produit par les demandeurs qui est contraire aux trois DPE de la société Focus

Et en constatant qu’aucune demande de nouvelle communication de DPE n’avait été présentée jusqu’au mois d’octobre 2022

Juger irrecevables notamment pour forclusion et en tous les cas infondées les demandes principales de Madame VIARDRejeter comme irrecevable et tardive la demande d’expertise judiciaireLa débouter en conséquence de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentionsAccueillir la demande reconventionnelle de la concluante et la juger fondée, En conséquence,

Condamner Madame [U] à régler à Madame [C] [M] A titre de dommages et intérêts pour procédure abusive 5 000,00 eurosAu titre des frais irrépétibles de l’article 700 du CPC 4 000,00 eurosCondamner Madame [U] en tous les dépens. Condamner complémentairement au visa de l’article 32-1 du code de procédure civile Madame [U] au paiement d’une amende civile de 10 000,00 euros.

Au soutien de sa demande de sursis à statuer, le bailleur fait état d’une plainte pénale auprès de Madame la Procureur de la République pour faux et usage de faux visant le témoignage de Madame [D] qu’ils produisent.

Pour s’opposer aux demandes principales, Madame [M] fait valoir que la demanderesse ne rapporte pas la preuve du dol ni sur le fait qu’il ait pu porter sur un élément déterminant du contrat, qu’un DPE a bien été communiqué lors de la signature du bail et que la demande en remboursement de loyer est forclose.

Elle s’oppose à la demande des dommages et intérêts en indiquant que la demanderesse est de mauvaise foi.

Au soutien de ses demandes reconventionnelles, le bailleur fonde sa demande de dommages et intérêts et sa demande de condamnation à une amende civile sur le caractère abusif de la procédure.

Le défendeur ayant comparu ou ayant été représenté, la présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire à l’égard de toutes les parties conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que « le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

A l’audience du 06 mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 01 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de sursis à statuer

Selon l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à l’événement qu’elle détermine.

Madame [M] demande à titre principal de surseoir à statuer aux motifs qu’une plainte pénale, pour faux et usage de faux relative au témoignage de Madame [D], a été adressée à Madame le Procureur de la République, le 11 décembre 2024.

En l’espèce, la présente demande ne repose pas principalement sur ledit témoignage objet de la plainte pénale mais s’appuie sur de nombreuses pièces dont l’authenticité n’est pas contestée notamment le contrat de bail, les nombreux DPE, les états de lieux d’entrée et de sortie..

En conséquence, il n’y a pas lieu en à surseoir à statuer en l’attente de la décision pénale.

Sur la demande d’écarter des pièces des débats

Aux termes des dispositions des articles 135 et 446-2 du code de procédure civile, le juge peut en vertu du respect du principe du contradictoire écarter des pièces des débats.

En l’espèce, la demande reconventionnelle formée par le bailleur et tendant à ce que certaines pièces soient écartées des débats, est fondé non pas sur le respect du contradictoire mais sur le dépôt de la plainte pénale.

En conséquence, la demande sera rejetée.

Sur la demande de nullité du contrat de bail et de restitution des loyers

Aux termes des dispositions combinées des articles 1130 et 1131du code civil, le dol est un vice du consentement qui peut entrainer la nullité relative du contrat dans les conditions ci-après :

Article 1130 du code civil

« L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. »

L’article 1137 dispose que :

« Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. »

Ainsi, pour que soit caractérisé le dol, les agissements invoqués doivent revêtir un caractère volontairement illicite et d’autre part avoir été déterminant du consentement de la victime.

Le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter.

Fait juridique, le dol doit s’apprécier au moment de la conclusion du contrat et être prouvé par celui qui l’invoque.

Madame [Y] [U] qui se prévaut de manœuvres dolosives supporte la charge de la preuve de ce vice du consentement.

Les obligations du bailleur s’agissant du diagnostic de performance énergétique sont prévues par les dispositions de l’article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

La législation afférente au diagnostic de performance énergétique a connu des nombreuses évolutions récentes tant quant aux conséquences du classement sur l’indexation des loyers que s’agissant des modalités même de calcul dudit classement et de sa durée de validité.

*

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause XI Annexes suivant laquelle sont annexés audit contrat :

« B. un diagnostique technique comprenant :

— un diagnostic de performance énergétique ».

Cette clause XI se trouve en page 7 du bail, page qui est paraphée par la locataire.

Ainsi la demanderesse qui a reconnu lors de la signature du contrat, avoir reçu un DPE annexé à son contrat de bail, est défaillante à démontrer l’absence de communication dudit diagnostic.

Le DPE établi le 9 septembre 2013 est valable pour une durée de 10 années soit jusqu’au 9 septembre 2023, donc postérieurement à la signature du contrat de bail le 21 avril 2019. Il est juridiquement valable quand bien même ses modalités de calcul seraient obsolètes.

De plus, il ne ressort d’aucun élément du dossier que le bailleur a volontairement communiqué un DPE qu’il savait erroné.

Ces faits ne révèlent donc pas une dissimulation intentionnelle par la part du bailleur d’une information dont il ne pouvait ignorer le caractère déterminant pour les locataires.

En conséquence, même à admettre que le classement énergétique du logement ait été déterminant du consentement de Madame [Y] [U] et que le DPE établi en 2013 ait été erroné, cette dernière ne rapporte pas la preuve ni que le bailleur s’est abstenu de lui communiquer un DPE, ni qu’il aurait eu connaissance de ce que DPE aurait été erroné, ni d’une quelconque manœuvre dolosive.

En conséquence, la demande en nullité du contrat de bail formée, sur le fondement du dol ainsi que les demandes subséquentes de remboursement des loyers seront donc rejetées.

Sur la demande subsidiaire d’expertise judiciaire

Aux termes des dispositions combinées des articles 144, 146 et 147 du code de procédure civile, le juge peut ordonner en tout état de cause une mesure d’instruction nécessaire à la solution du litige s’il ne dispose pas d’éléments suffisants.

Une mesure d’instruction ne préjuge pas des responsabilités recherchées et vise seulement, tous droits et moyens des parties demeurant réservés, à rechercher aux frais avancés de celui qui la réclame les faits nécessaires à la solution d’un litige.

En l’espèce, la demande d’expertise sollicitée par Madame [Y] [U] à titre subsidiaire, porte sur le classement contradictoire établi par les différents DPE communiqués et la surface de l’appartement.

Dans la mesure où la nullité du contrat et responsabilité du bailleur ne sont pas la conséquence obligatoire du résultat du DPE annexé au bail litigieux, la mesure sollicitée n’est pas nécessaire à la solution du litige et des éléments suffisants figurent au dossier.

En conséquence, la demande d’expertise sera rejetée.

Sur les demandes de condamnation en paiement dommages et intérêts

En l’espèce, la demande de dommages et intérêts de Madame [Y] [U] est afférente tant à la décence du logement qu’à sa superficie.

Le co-contractant défaillant peut être condamné au paiement de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article de l’article 1231-1 du code civil.

Aux termes de l’article 06 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

L’article 02 du décret du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques de décence du logement.

En outre, aux termes de l’article 3-1 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est bien fondé à solliciter une diminution du loyer s’il existe une différence de 20% entre la surface annoncée et la surface réelle, cette action est enfermée dans des délais et ne prend effet qu’à la date de la demande si elle intervient plus de 6 mois après la signature du bail.

*

En l’espèce, il ne ressort pas des éléments du dossier que le logement ait été déclaré comme logement insalubre. Au contraire la mairie a procédé au classement du dossier ; au surplus les états des lieux contradictoires tant d’entrée de sortie donnent à penser que le logement ne peut être qualifié d’insalubre.

En conséquence, l’exécution fautive du bailleur quant à la décence du logement n’est pas prouvée par les demandeurs qui supportent la charge de la preuve.

S’agissant de la superficie du logement, la différence entre celle mentionnée sur le bail que celle admise par les parties, est de 75 – 50 (surface la plus faible retenue sur le DPE de 2022 = 25 m², soit une différence de plus d'1/20 de la superficie du contrat (75/20 = 3,75 m²).

Néanmoins, les éléments du dossier ne font pas apparaitre de contestation afférente à la superficie ou de demande de réduction de loyer subséquente antérieurement à la signification de l‘assignation. Dès lors c’est la date de l’assignation qui doit être considéré comme la date de la première demande à compter de laquelle la diminution du loyer prend effet. En l’espèce, l’assignation a été signifiée le 7 juin 2023 alors que la locataire avait quitté les lieux depuis le 6 septembre 2022.

La demande de dommages et intérêts sur le fondement de la réduction des loyers ne peut prospérer.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts de Madame [Y] [U] sera rejetée.

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 précise que « Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation ».

Il est constant qu’il incombe au bailleur de justifier des sommes qu’il entend retenir. Le dépôt de garantie ayant notamment pour objet de garantir le paiement du loyer, sa restitution constitue une compensation légale qui s’opère de plein droit.

De plus, la majoration prévue par l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 ne peut se cumuler avec les intérêts moratoires et ne produit intérêt qu’à compter du jugement la liquidant.

*

Au cas d’espèce, Madame [U] indique que le dépôt de garantie était de 650 euros et que cette somme n’aurait pas été restituée malgré ses demandes.

Le bailleur ne justifie pas pour sa part ni de la restitution du dépôt de garantie, ni de sa retenue, en l’absence de dette locative. Il ne justifie pas de réparations ni travaux nécessaires suite à la sortie des lieux le 6 septembre 2022, ayant pu justifier une telle retenue.

Il convient ainsi de juger que le bailleur aurait dû restituer le dépôt de garantie à la sortie des lieux, ou justifier de sa non restitution.

Madame [M] sera ainsi condamnée à restituer à Madame [U] la somme de 575 euros correspondant au dépôt de garantie initialement versé.

La majoration légale, non demandée en l’espèce ne pourra être appliquée, le juge ne pouvant statuer ultra petita.

Sur les demandes reconventionnelles de condamnation

En paiement dommages et intérêts pour procédure abusive

Le bailleur sollicite la condamnation de la demanderesse au paiement de 5 000,00 euros pour procédure abusive en application de l’article 1240 du code civil aux termes duquel, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que le droit d’agir ou de résister en justice est ouvert à tout plaideur qui s’estime lésé dans ses droits, son exercice ne dégénérant en abus qu’autant que les moyens qui ont été invoqués à l’appui de la demande sont d’une évidence telle qu’un plaideur, même profane, ne pourra pas ignorer le caractère abusif de sa démarche ou qu’il n’a exercé son action qu’à dessein de nuire en faisant un usage préjudiciable à autrui.

Au cas d’espèce, aucun élément ne permet de caractériser une attention de nuire ou une mauvaise foi de Madame [U] par la saisine de cette juridiction en l’état de la contraction des DPE.

Par conséquent aucune faute ne pouvant être imputée à Madame [U], les conditions de l’article 1240 du code civil ne sont pas réunies.

Dès lors, Madame [M] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

En paiement d’une amende civile

Au terme des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile, une condamnation à une amende civile peut être prononcé contre le plaideur qui agit de manière abusive ou dilatoire.

En l’espèce, Madame [U] n’a pas commis d’abus dans son droit d’agir en justice.

En conséquence la demande de condamnation de cette dernière au paiement d’une amende civile sera rejetée

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

Madame [Y] [U] qui succombe à l’instance sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles,

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Madame [Y] [U], partie perdante et condamnée aux dépens, sera également condamnée à payer à Madame [M] une somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

REJETTE la demande de sursis à statuer,

REJETTE la demande d’écarter certaines des pièces soumises au débat,

REJETTE la demande en nullité du contrat de bail,

EN CONSEQUENCE REJETTE la demande de restitution des loyers,

REJETTE la demande en désignation d’expert judicaire,

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par Madame [Y] [U],

CONDAMNE Madame [C] [M] à payer à Madame [Y] [U] la somme de 575 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

REJETTE la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive,

REJETTE la demande de reconventionnelle de condamnation à amende civile,

CONDAMNE Madame [Y] [U] au paiement des dépens de l’instance,

CONDAMNE Madame [Y] [U] à payer à Madame [C] [M] une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les autres demandes pour le surplus,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 1er juillet 2025,

Le présent jugement a été signé par Madame Amandine GORY, Vice-Présidente chargée du contentieux de la protection et par Madame Hélène PRETCEILLE, greffier.

Le Greffier Le Juge