COUR D’APPEL DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00021 – N° Portalis DB3F-W-B7J-J6A4

Minute N° : 25/00152

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 01 Avril 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :M^e CANO

le :01/04/2025

DEMANDEURS

Monsieur [C] [H]

né le 18 Juillet 1974 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Philippe CANO, avocat au barreau D’AVIGNON

Madame [P] [J] épouse [H]

née le 23 Mars 1977 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Philippe CANO, avocat au barreau D’AVIGNON

DÉFENDEUR :

Madame [F] [X]

née le 06 Septembre 1973 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 5]

non comparante, non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 18 Mars 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 octobre 2017, [C] [H] et [P] [J] épouse [H] (ci-après dénommés les époux [H]), ayant pour mandataire la société FONCIA FABRE GIBERT, ont consenti à [F] [X] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis : [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 515 euros outre 20 euros de provision sur charges.

Faute de paiement des loyers dans les délais convenus, et par exploit du 8 octobre 2024, les époux [H] ont fait délivrer à [F] [X] un commandement de payer, au titre du solde des loyers et charges non réglés, la somme de 3.183,84 euros hors frais, commandement visant la clause résolutoire.

Faute de régularisation dans les temps impartis, et par exploit délivré le 7 janvier 2025, les époux [H] ont fait citer [F] [X] devant le juge des référés du présent tribunal aux fins de la voir principalement condamnée à :

— voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail ;

— l’expulsion, dans la huitaine de la signification de la présente ordonnance, ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

— leur payer à titre provisionnel et de l’arriéré locatif, la somme de 4.089,19 euros,

— leur payer une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 650 euros, jusqu’à départ effectif des lieux;

— leur payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire est appelée à l’audience du 18 mars 2025, lors de laquelle les époux [H] comparaissent représentés et sollicitent le bénéfice de leur assignation. Ils reconnaissent que la dette locative hors frais a été soldée mais s’opposent à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

[F] [X] ne comparait pas et n’est pas représentée.

La présente ordonnance, susceptible d’appel, sera ainsi réputé contradictoire, en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Le Diagnostic Social et Financier transmis au Tribunal avant l’audience expose qu’ils ont pu échanger avec la locataire par mail, cette dernière ayant pu expliquer qu’elle ne pouvait se présenter à un entretien du fait de son emploi. Elle a ajouté avoir soldé intégralement sa dette par chèque.

La décision est mise en délibéré au 1er avril 2025.

MOTIFS

Ainsi qu’il ressort de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le tribunal fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

1) Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture de [Localité 10] le 8 janvier 2025, au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la CCAPEX du [Localité 10] a été saisie le 9 octobre 2024 de la situation d’impayés.

La demande de résiliation est donc recevable.

2) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Les époux [H] produisent à l’audience un dernier décompte actualisé au 13 mars 2025 faisant état du fait que la dette a été intégralement soldée

Ils seront ainsi déboutés de leur demande de paiement correspondant à l’arriéré locatif.

3) Sur la résiliation du bail et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de location est bien doté d’une telle clause résolutoire, lequel prévoir un délai de deux mois pour régulariser la dette après délivrance d’un commandement de payer. C’est donc ce délai de deux mois qui sera retenu, puisque plus favorable par rapport aux dispositions législatives postérieures.

Par ailleurs, il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par les époux [H] que [F] [X] n’avait pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois, soit avant le 9 décembre 2024, le virement ayant permis de solder la dette étant intervenu le 24 février 2025.

Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice de du bailleur depuis le 9 décembre 2024.

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Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’article 9 du code civil prévoit notamment que chacun a droit au respect de sa vie privée.

L’article 8 de la Convention européenne des droits de l’Homme prévoit notamment que toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale ainsi que de son domicile.

Par ailleurs, il résulte d’une lecture combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect par le bailleur de son obligation de remettre au locataire un logement décent.

Enfin, il ressort du même article que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, l’examen des décomptes produits atteste de très conséquents efforts de paiement, puisque la locataire est parvenue à solder entièrement la dette locative par un virement de 5.844,90 euros intervenu le 24 février 2025, soit avant l’audience.

Or, si le paiement intégral de la dette avant la décision du juge rend inutile l’octroi d’un délai de grâce, ce paiement ne saurait placer le locataire dans une situation moins favorable que s’il était resté débiteur de tout ou partie de la dette ; on ne peut en effet inciter le locataire à demeurer débiteur jusqu’au jour de la décision statuant sur la demande de résiliation du bailleur, à seule fin de lui permettre d’obtenir des délais de paiement et de sauvegarder l’existence du contrat ;

Dès lors, il convient de dire que la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué si [F] [X] remplit sans faillir ses obligations durant le délai de grâce auquel il aurait pu prétendre ;

Ainsi, il y a lieu d’accorder à cette dernière un délai de paiement de trois mois, durant lesquels la locataire devra payer les loyers courants charges comprises, selon des modalités qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Si les bailleurs ont exposé à l’audience s’opposer à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire à l’issue, il convient de considérer que la locataire, en apurant entièrement sa dette par un virement conséquent avant l’audience a exposé clairement souhaiter pouvoir rester dans le logement.

Par ailleurs, refuser de lui accorder le bénéfice de la suspension de la clause résolutoire, alors qu’elle a soldé intégralement sa dette, et que des délais de paiement à hauteur de trois mois lui ont été accordés viendrait violer le droit au logement instauré par l’article 8 de la convention européenne des droits de l’homme précité et ne répondrait pas aux exigences d’un contrôle de proportionnalité des intérêts en jeu imposé par la Cour Européenne des Droits de l’Homme, une telle décision de résiliation du bail et d’expulsion ayant des conséquences trop importantes sur la vie privée et familiale de la défenderesse qui est aujourd’hui à jour de ses loyers.

Ainsi, il convient de considérer que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Si la requise se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, et elle ne sera pas expulsée.

En revanche, si celle-ci ne respecte pas les délais accordés ou si elle ne règle pas l’intégralité du loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, son expulsion sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Par ailleurs, elle sera condamnée à payer au bailleur, à titre provisionnel et d’indemnité d’occupation, en application de l’article 1240 du code civil et à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par [C] [H] et [P] [J] épouse [H] concernant le contrat de bail du 30 octobre 2017, consenti à [F] [X] et portant sur un local à usage d’habitation sis : [Adresse 2] ;

Déboutons [C] [H] et [P] [J] épouse [H] de leur demande de paiement au titre de l’arriéré locatif, celui-ci ayant été intégralement soldé avant l’audience ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 9 décembre 2024 ;

Suspendons néanmoins les effets de la clause résolutoire du bail pendant trois mois, et disons que si [F] [X] règle à l’échéance les loyers courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer et charges) à son échéance et dans son intégralité, la clause résolutoire reprendra ses effets ;

— Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail précité ;

— Autorisons en ce cas l’expulsion de [F] [X] et de tous occupants de son chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, l’intéressée pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

— Disons en ce cas qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamnons en ce cas [F] [X] à payer à [C] [H] et [P] [J] épouse [H] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés, tels qu’ils auraient subsistés si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise, et ce jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ;

ET PAR AILLEURS

Condamnons [F] [X] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer ;

Condamnons [F] [X] à payer à [C] [H] et [P] [J] épouse [H] la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi que le justifie l’équité ;

Rejetons les autres demandes pour le surplus ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 1er avril 2025.

Le Greffier Le Juge