TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 28 AVRIL 2025

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N° du dossier : N° RG 24/00601 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J4CE

Minute : n° 25/180

PRÉSIDENT : Jean-Philippe LEJEUNE

GREFFIER : Béatrice OGIER

DEMANDEUR

S.C.I. CAMPAGNE prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Adresse 18]

[Localité 9]

représentée par M^e Léa DUPUY, avocat au barreau d’AVIGNON, M^e Nicole PEREZ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DÉFENDEURS

S.C.I. KASSARINO prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentée par M^e Pierre-François GIUDICELLI, avocat au barreau d’AVIGNON, M^e Nathalie ABRAN, avocat au barreau de TOULON

S.A.S. CS TRANSPORT prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Cathy DELGADO, avocat au barreau d’AVIGNON

Monsieur [S] [E]

né le 01 Juin 1971 à [Localité 11]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par M^e Pierre-François GIUDICELLI, avocat au barreau d’AVIGNON, M^e Nathalie ABRAN, avocat au barreau de TOULON

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 07 Avril 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

Le :28/04/2025 exécutoire & expédition

à :M^e DUPUY

expédition à :M^e GIUDICELLI-M^e DELGADO

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée les 21 et 23 octobre 2025 par la SCI Campagne à l’encontre de la SCI Kassarino et M [S] [E] et la sas CS Transport, devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire d’AVIGNON ;

Vu les conclusions récapitulatives et en réplique déposées lors de l’audience du 7 avril 2025 auxquelles référence sera faite pour plus ample exposé des moyens et prétentions ultimes de la SCI Campagne conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile,

Vu les conclusions déposées lors de l’audience du 7 avril 2025 auxquelles référence sera faite pour plus ample exposé des moyens et prétentions ultimes de la société CS Transport conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile,

Vu les conclusions déposées lors de l’audience du 7 avril 2025 auxquelles référence sera faite pour plus ample exposé des moyens et prétentions ultimes de la SCI Kassarino et de M [S] [E] conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile,

Faits et prétentions des parties :

Suivant acte authentique du 2 octobre 2020, la SCI CAMPAGNE a donné à bail à la SCI KASSARINO :

Dans un bâtiment à usage artisanal et d’entrepôts sis [Adresse 14]

[Adresse 17] cadastré Section BC N° [Cadastre 5] Surface 31 a 67 ca les locaux suivants :

Un hall, deux WC, quatre bureaux, un atelier, un hangar, une mezzanine, un auvent, des sanitaires, l’ensemble représentant une superficie de 600 M2 et les abords (terrain attenant aux locaux). »

« Dans le cadre d’un nouveau bail du 26 avril 2021, la SCI CAMPAGNE a donné à bail à la SCI KASSARINO :

Un second bien sis à [Adresse 15] à savoir

Un bâtiment industriel comprenant

Un hangar d’une superficie de 1 000 M2 composé :

Au rez-de-chaussée d’un pont roulant et un local technique

Une mezzanine de 100 M2

Et une extension de 96 M2

Figurant au cadastre Section BC N° [Cadastre 6] Lieudit [Localité 16] Surface 29 a 11 ca.»

L’acte vise la caution de Monsieur [S] [E].

La SCI CAMPAGNE mentionne un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 25 juillet 2024 pour un montant de 102 666,13 €.

La SCI demanderesse fait valoir que les causes du commandement n’ont pas été régularisées.

La SCI Campagne demande au juge des référés de :

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans les baux civils des 2/10/2020 modifié par avenant du 26/04/2021 et 26/04/2021, ainsi que la résiliation de plein droit au 26/08/2024 intervenue un mois après délivrance du commandement de payer par exploit du 25/07/2024.

— En conséquence, ORDONNER l’expulsion immédiate de la SCI KASSARINO ainsi que de tous occupants de son chef en la forme accoutumée et si besoin est avec le concours d’un serrurier et de la force publique.

— ORDONNER qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le Commissaire de Justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

— CONDAMNER in solidum la SCI KASSARINO et Monsieur [S] [E], en sa qualité de caution, au paiement de la somme provisionnelle de 82.882,00 € (lot 1 BC 509) au titre des loyers, de leurs accessoires dus en vertu du bail conclu le 2/10/2020 modifié par avenant du 21/01/2024, arrêtés au 1/04/2025, avec intérêts au taux légal à compter du 25/07/2024 date de signification du commandement.

— CONDAMNER in solidum la SCI KASSARINO, Monsieur [S] [E] en sa qualité de caution, la SAS CS TRANSPORT au paiement de la somme provisionnelle de 139.683,00 € (lot 3 BC 511) au titre des loyers, de leurs accessoires arrêtés au 1/04/2025, avec intérêts au taux légal à compter du 25/07/2024, date de signification du commandement.

— CONDAMNER in solidum en tant que de besoin, la SCI KASSARINO et Monsieur [S] [E] en qualité de caution, la SAS CS TRANSPORT à une indemnité d’occupation par jour de retard égale à deux fois le loyer quotidien par application de la clause des baux civils à titre de pénalité, charges comprises jusqu’à parfaite libération des lieux à compter du 26/08/2024.

En conséquence :

— FIXER l’indemnité d’occupation (par jour de retard égale à deux fois le loyer quotidien) soit pour le local de 600 m2, lot 1 parcelle BC n° [Cadastre 5] sur la somme mensuelle de base de 13.896,00 € (loyer de 6948,00 € x 2)

— FIXER l’indemnité d’occupation (par jour de retard égale à deux fois le loyer quotidien) soit pour le local de 1000 m2, lot 3 parcelle BC n° [Cadastre 6] sur la somme mensuelle de base de 10.524,00 € (loyer de 5262,00 x 2) et à compter du 1 er mars 2025 sur la somme mensuelle de base de : 21.048,00 € (loyer de 10.524,00 € x 2).

— Condamner in solidum la SCI KASSARINO, Monsieur [S] [E] en qualité de caution, la SAS CS TRANSPORT, au paiement d’une indemnité forfaitaire de 15 % sur l’intégralité des sommes dues par le locataire tant en principal qu’en accessoires tel que stipulé dans le bail à titre de pénalité et conformément aux dispositions de l’article 1229 du Code Civil.

— ORDONNER que les sommes versées à titre de dépôt de garantie par la SCI KASSARINO, soit 7500 € pour le local de 600 m2 (lot 1 Parcelle BC n° [Cadastre 5]) et 12.000 € pour le local de 1000 m2 (lot 3 Parcelle BC n° [Cadastre 6]) soient intégralement acquises à la SCI CAMPAGNE.

— ORDONNER à la SCI KASSARINO de produire sous astreinte de 500 € par jour de retard, la totalité des factures acquittées, certifiées conformes par son Expert Comptable, au titre du bail conclu avec la SAS CS TRANSPORT.

— CONDAMNER ENCORE La SCI KASSARINO à restituer à la SCI CAMPAGNE, les sous-loyers perçus de la SAS CS TRANSPORT dans la limite du montant du loyer principal,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— DÉBOUTER LA SCI KASSARINO, Monsieur [S] [E], la SAS CS TRANSPORT de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

— CONDAMNER la SCI KASSARINO, Monsieur [S] [E] et la SAS CS TRANSPORT à la somme de 5000,00 € sur le fondement de l’article 700 du CPC.

— CONDAMNER la SCI KASSARINO, Monsieur [S] [E] et la SAS CS TRANSPORT aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les coûts de commandement visant la clause résolutoire, de sommation, de la signification de l’assignation en référé et des éventuels frais d’exécution forcée.

— RAPPELER que l’ordonnance à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 al 3 du CPC.

La SCI Kassarino et monsieur [S] [E] demandent au juge des référés de :

AU PRINCIPAL :

ORDONNER qu’il n’y a aucune urgence, ni dommage imminent, ni trouble

manifestement illicite.

ORDONNER que l’obligation de la SCI KASSARINO et de Monsieur [S] [E] est sérieusement contestable.

SE DECLARER incompétent.

DÉBOUTER la SCI CAMPAGNE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

PRONONCER que le cautionnement de Monsieur [S] [E] figurant dans

les baux est nul et de nul effet

— Bail civil du 2/10/2020 avec avenant du 26/04/2021 SCI CAMPAGNE / SCI KASSARINO, concernant le bien suivant :

A [Localité 13] [Localité 8] dans un bâtiment à usage artisanal et d’entrepôts, cadastré Section BC N° [Cadastre 5] Lieudit [Adresse 2] pour 31 a 67 ca :

Un hall, deux WC, quatre bureaux, un atelier, un hangar, une mezzanine, un auvent, des sanitaires et les abords.

— Bail civil SCI CAMPAGNE / SCI KASSARINO du 26/04/2021 concernant le bien suivant :

[Adresse 10]

Un bâtiment industriel comprenant

Un hangar composé

Au rez-de-chaussée d’un pont roulant et un local technique

Une mezzanine de 100 M2

Et une extension de 96 M2

Cadastré Section BC N° [Cadastre 6] Lieudit [Adresse 12] pour 29 a 11 ca.

PRONONCER l’irrecevabilité des demandes formulées à l’encontre de Monsieur [S] [E].

DEBOUTER la SCI CAMPAGNE de l’ensemble de ses demandes, fins et

conclusions formulées à l’encontre de Monsieur [E].

SUBSIDIAIREMENT

Vu l’article L 145-41 du code de commerce et l’article 1343-5 du code civil,

Si par extraordinaire, le Président du Tribunal estimait que des loyers restaient dus,

PRONONCER qu’il n’y a pas lieu à résiliation du bail commercial, ni à expulsion.

ACCORDER à la SCI KASSARINO et à Monsieur [S] [E] des délais de grâce concernant le paiement de la dette vis-à-vis de la SCI CAMPAGNE.

ACCORDER à SCI KASSARINO et à Monsieur [S] [E] des délais de paiement de deux ans, ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt au taux légal et prononcer que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

PRONONCER que la décision à intervenir suspende les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la SCI CAMPAGNE et que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Vu l’article L 145-41 du code de commerce,

PRONONCER la suspension de la réalisation et des effets de la clause de résiliation figurant dans les baux commerciaux :

— Bail civil du 2/10/2020 avec avenant du 26/04/2021 SCI CAMPAGNE / SCI KASSARINO, concernant le bien suivant :

A [Localité 13] [Localité 8] dans un bâtiment à usage artisanal et d’entrepôts, cadastré Section BC N° [Cadastre 5] Lieudit [Adresse 2] pour 31 a 67 ca :

Un hall, deux WC, quatre bureaux, un atelier, un hangar, une mezzanine, un auvent, des sanitaires et les abords.

— Bail civil SCI CAMPAGNE / SCI KASSARINO du 26/04/2021 concernant le bien suivant :

[Adresse 10]

Un bâtiment industriel comprenant

Un hangar composé

Au rez-de-chaussée d’un pont roulant et un local technique

Une mezzanine de 100 M2

Et une extension de 96 M2

Cadastré Section BC N° [Cadastre 6] Lieudit [Adresse 12] pour 29 a 11 ca.

ORDONNER que la clause résolutoire ne joue pas, si la SCI KASSARINO se libère dans les conditions fixées par le juge.

DÉBOUTER la SCI CAMPAGNE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Si par extraordinaire des condamnations devaient être prononcées à l’encontre de la SCI KASSARINO et de Monsieur [S] [E],

CONDAMNER la SAS CS TRANSPORT locataire de la SCI KASSARINO à relever et garantir la SCI KASSARINO et Monsieur [S] [E] de l’ensemble des condamnations qui viendraient à être prononcées à leur encontre.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

DÉBOUTER la SCI CAMPAGNE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER la SCI CAMPAGNE à payer à la SCI KASSARINO et à Monsieur [S] [E] la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER la SCI CAMPAGNE aux entiers dépens.

La sas CS Transport demande quant à elle au juge des référés de :

Au principal débouter la SCI CAMPAGNE de toutes ses demandes fins et conclusions

Subsidiairement,

Statuer ce que de droit sur la demande d’expertise formulée par la SCI CAMPAGNE sur laquelle la SAS CS TRANSPORT émet toutes protestations et réserves.

JUGER que les frais d’expertise seront avancés par la SCI CAMPAGNE.

En tout état de cause :

— DÉBOUTER la SCI CAMPAGNE de sa demande de provision ad litem.

— DÉBOUTER la SCI CAMPAGNE de sa demande sur le fondement de l’article 700 du CPC.

— CONDAMNER in solidum la SCI CAMPAGNE et la SCI KASSARINO a payer à la SAS CS TRANSPORT une somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC.

— CONDAMNER in solidum la SCI CAMPAGNE et la SCI KASSARINO aux dépens de 1'instance.

PAR CES MOTIFS

Sur la constatation de la résiliation du bail commercial :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend” ; que selon l’article 835 de ce même code, “le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite” ;

Les deux baux civils dont est titulaire la SCI Kassarino contiennent une clause résolutoire rédigée comme suit : “ En cas de non paiement à son échéance de l’une des sommes dues par le locataire au titre des loyers et charges récupérables et un mois après un commandement de payer resté sans effet, la présente location sera résiliée de plein droit s’il s’agit du défaut de paiement de paiement des loyers et charges ou du non versement de dépôt de garantie.

La SCI Campagne a fait délivrer par acte des 22 et 25 juillet 2024 à la SCI Kassarino et à la SAS CS Transport un commandement de payer les sommes respectives de 102666,13 euros et 82245,30 euros (pour le local de 1000m² exclusivement ).

Un commandement de payer a été également délivré le 31 juillet 2024 à monsieur [E] en sa qualité de caution pour les mêmes sommes.

La SCI Kassarino et M [E] ne justifient d’aucun paiement et ne contestent pas la réalité des impayés. Le fait qu’une promesse d’achat ait été signée le 30 mai 2024 par la SCI par acte authentique n’exonère pas le preneur de son obligation de règlement des loyers à défaut d’accord démontré entre les parties. L’accord explicite ou implicite du bailleur pour suspendre le paiement des loyers relève d’une simple allégation et n’est corroborée par aucun élément.

En outre, le moyen tiré du fait qu’il ait été remédié à de graves désordres par des travaux ne suffit pas à démontrer un quelconque paiement de l’arriéré locatif. Ce moyen n’apparaît donc pas opérant et sera rejeté.

Il se déduit de ces éléments que la clause résolutoire est acquise pour défaut de paiement des arriérés dans le délai d’un mois suivant le commandement de payer.

Sur la validité du cautionnement de M [E],

M [E] fait valoir la nullité de son cautionnement qui apparaît contraire aux dispositions de l’article 2297 du code civil relatif aux mentions manuscrites et qu’il était en outre totalement disproportionné par rapport à ses revenus, inexistant à l’époque.

Cependant ; il résulte des dispositions de l’article 1369 du code civil que lorsqu’il est reçu par un notaire, l’acte authentique est dispensé de toute mention écrite exigée par la loi. Il s’en déduit que le respect des dispositions de l’article 2297 du code civil n’est pas opposable en l’espèce.

En ce qui concerne, le caractère disproportionné du cautionnement effectué par M [E], il échappe à l’appréciation du juge des référés dès lors qu’il nécessite l’examen de la validité d’un contrat. Il s’en suit que ce moyen sera déclaré inopposable au stade des référés.

M [E] sera donc tenue solidairement avec la SCI Kassarino à payer les arriérés de loyer et sera débouté de ses demandes.

Sur les sommes dues ;

Il convient compte tenu de l’absence de paiement des arriérés de loyers et des décomptes produits de condamner la SCI Kassarino et M [E] à payer à la SCI Campagne les sommes de :

-82 882 euros (lot 1 BC 509 de 600 m²)

-139 683 euros (lot 3 BC 511 de 1000m²) arrêtée au 1er avril 2025

La SCI Kassarino et M [E] sollicitent des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il convient compte tenu des paiements réalisés par la sas CS Transport de faire droit à cette demande à hauteur d’un délai d’un an. A défaut d’apurement de la dette dans ce délai ; l’expulsion de cette société et de toute personne occupant la parcelle sera prononcÉe.

Il convient de dire que les sommes versées à titre de dépôt de garantie par la SCI Kassarino sont acquises à la demanderesse au titre du paiement des arriérés de loyers.

Il convient enfin compte tenu du délai de paiement accordé de suspendre la réalisation et les effets de la clause de résiliation figurant dans les deux baux civils du 2 octobre 2020 concernant les lots 1BC 509 et 3BC 511 et de suspendre pendant une année les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la SCI Campagne à l’encontre de la SCI Kassarino et M [E] ;

Sur la demande d’expulsion et les demandes formées à l’encontre de la sas CS Transport,

La SCI demanderesse soutient la caractère irrégulier de la sous-location opérée au profit de la sas CS Transport et conclut au caractère inopérant de ses demandes. Elle indique que les désordres qui auraient été causés sont visés dans une seconde procédure de référé enregistrée sous le numéro de RG 24/000602.

Cependant, il est constant que la sas CS Transport est à jour de ses règlements de loyers à l’égard de la SCI Kassarino et qu’elle ne dispose d’aucun lien contractuel avec la SCI Campagne.

De plus ; l’article 1753 du code civil prévoit que le sous-locataire n’est tenu qu’envers le propriétaire que jusqu’à concurrence du prix de sa sous-location dont il peut être débiteur au moment de sa saisie, et sans qu’il puisse opposer des paiements faits par anticipation. Il s’en suit que la SCI demanderesse n’est pas fondée à solliciter la condamnation solidaire de la société CS transport à payer les arriérés de loyers. Ce chef de demande sera donc rejeté.

La SCI Campagne sera donc déboutée de ses demandes formées à l’encontre de la Sas CS Transport.

Sur la demande d’expulsion ;

En l’espèce, compte tenu des moyens supra développés, la demande d’expulsion présentée par la SCI campagne sera rejetée. A l’expiration du délai d’un an accordé pour payer l’arriéré de la dette locative ; il y sera fait droit sur simple sommation en cas de non-paiement de l’arriéré de loyers, outre les loyers échus.

La demande de production sous astreinte des factures acquittées par la sas CS Transport à la SCI Kassarino apparaît sans objet compte tenu des pièces fournies.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La SCI Kassarino et M [E] qui succombent, supporteront la charge des dépens de la présente instance et verseront à la SCI Campagne qui a été contraint d’engager des frais pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente procédure, la somme de 2500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; outre une somme de 1500 euros à la sas CS Transport.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire et en premier ressort,

Vu les commandements de payer délivrés le 25 juillet 2024 ;

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent,

Prononçons l’acquisition de la clause résolutoire visée dans les baux conclus le 2 octobre 2020 modifiés par les avenants des 26 avril 2021 à compter du 26 août 2024 ;

Condamnons la SCI Kassarino et M [S] [E] en sa qualité de caution à payer les sommes suivantes au titre des loyers et accessoires aux baux impayés :

-82 882 euros (lot 1 BC 509 de 600 m²) arrêtée au 1er avril 2025

-139 683 euros (lot 3 BC 511 de 1000m²) arrêtée au 1er avril 2025

Ordonnons que les sommes versées à titre de dépôt de garantie par la SCI Kassarino soient acquises à la demanderesse au titre du paiement des arriérés de loyers,

Déboutons la SCI Campagne de ses demandes à l’égard de la sas CS Transport ;

Prononçons la suspension de la réalisation et des effets de la clause de résiliation

figurant dans les deux baux civils du 2 octobre 2020 concernant les lots 1BC 509 et 3BC 511

Prononçons la suspension pendant une année des procédures d’exécution qui auraient été engagées par la SCI Campagne à l’encontre de la SCI Kassarino et M [E] ;

Accordons à la SCI Kassarino et à M [E] un délai de paiement d’une année pour s’acquitter de sa dette et des loyers échus,

Disons qu’à défaut de règlement intégral à l’expiration du délai d’un an, l’expulsion de la SCI Kassarino et de tout occupant sera prononcée sur simple sommation sans qu’il soit nécessaire d’une nouvelle procédure ;

Déboutons les parties de leurs plus amples demandes,

Condamnons la SCI Kassarino et M [S] [E] au paiement de la somme de 2500 euros à la SCI Campagne au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la SCI Kassarino et M [S] [E] au paiement de la somme de 1500 euros à la sas CS Transport au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la SCI Kassarino et M [S] [E] aux entiers dépens,

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT