COUR D’APPEL DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00120 – N° Portalis DB3F-W-B7J-J7HF

Minute N° : 25/00303

JUGEMENT DU 03 Juin 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

S.A. ERILIA, inscrite au regsiitre du commerce et des sociétés de [Localité 7] sous le numéro B058811670, agissant poursuites et diligences de son représentant légal docmicilé en cette qualité audit siège social.

Activité :

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Vincent PUECH, avocat au barreau D’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Madame [B] [G]

née le 08 Septembre 1992 à

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Karim BADENE, Vice-Président,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 22/4/25

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 novembre 2015, la SA [Adresse 5] a consenti à Monsieur [Z] [X] et à Madame [B] [G] un bail portant sur un local à usage d’habitation et un garage sis [Adresse 9], moyennant un loyer mensuel total de 527,43 euros, hors charges, contrat conclu pour une durée d’un an, renouvelable par tacite reconduction.

Après que Monsieur [Z] [X] ait donné congé à la SA HLM ERILIA à effet au 1er avril 2017, Madame [B] [G] est restée seule titulaire du contrat de bail depuis cette date.

Par exploit de commissaire de justice en date du 15 octobre 2024, la SA [Adresse 5] a fait délivrer à Madame [B] [G] un commandement de payer la somme de 1 865,32 euros correspondant aux loyers et charges non réglés à la date du 07 octobre 2024, outre les frais.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, la SA HLM ERILIA a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON Madame [B] [G], par acte de commissaire de justice délivré le 04 février 2025 aux fins de :

prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et des charges à compter de la date du jugement ;d’ordonner son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et d’autoriser la séquestration des meubles éventuellement présents dans les lieux ;la condamner à lui régler la somme de 2 234,95 euros au titre de la dette locative due au jour de l’assignation, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à intervenir ;la condamner à lui régler une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel et des charges, soit 550 euros, somme variable en fonction des augmentations légales à venir, à compter de la date de résiliation du contrat de bail et jusqu’à complète libération des lieux ;la condamner à lui régler la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation ;ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’affaire est plaidée le 22 avril 2025.

A l’audience, la SA [Adresse 5] représentée, sollicite le bénéfice de ses écritures, sous réserve d’une dette locative actualisée à la somme de 2 547,96 euros. Elle indique que le paiement du loyer courant n’a pas intégralement repris au jour de l’audience.

Madame [B] [G] comparaît en personne à l’audience et sollicite l’octroi de délais de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Attendu qu’aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, l’assignation doit être notifiée à la préfecture du [Localité 10], ce qui a été le cas en l’espèce par voie électronique avec accusé de réception du 1er mars 2024, au moins six semaines avant l’audience fixée le 22 avril 2025 ;

Qu’en outre, lorsque le bailleur est une personne morale, il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer son assignation ; que toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement ;

Qu’en l’espèce, la CDAPL a été avisée le 30 mai 2024 de la situation d’impayés locatifs alors que l’assignation date du 04 février 2025, conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Qu’en conséquence, la demande de résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu qu’aux termes des articles 1103, 1104 et 1193 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; que par ailleurs, ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, disposition qui est d’ordre public ; qu’enfin, ils ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise ;

Que les articles 1224, 1227 et 1228 du Code civil disposent que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice et que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ;

Que l’article 24 I. de la loi du 06 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ; que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Que l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 rappelle l’obligation du locataire de payer ses loyers et charges courantes ;

Que l’article 9 du Code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ;

Qu’en l’espèce, il est constant que Madame [B] [G] a une dette locative d’un montant de 2 547,96€ à la date du 16 avril 2025, ce qu’elle reconnaît, alors que son loyer mensuel s’élève à la somme de 650€ et que jamais depuis le 31 juillet 2024 cette dernière n’a versé son loyer en intégralité ;

Qu’il s’en suit que Madame [B] [G] n’a pas honoré les obligations contractuelles mises à sa charge en matière de règlement des loyers dus et que ce manquement contractuel grave doit conduire à la résiliation judiciaire du contrat de bail qui lui a été consenti.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif et les délais de paiement

Attendu qu’aux termes de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; que par ailleurs et à défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci ;

Qu’il résulte d’une lecture combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du Code civil, que le juge peut, même d’office, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues si le locataire est en situation de régler sa dette locative et à la condition qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

Qu’en l’espèce, la SA [Adresse 5] a produit un dernier décompte arrêté au 16 avril 2025 faisant état d’une dette locative (loyers, charges) de 2 547,96 euros, loyer de mars 2025 inclus ;

Qu’ainsi, Madame [B] [G] sera condamnée à payer à la SA HLM ERILIA la somme de 2 547,96€, au titre des arriérés locatifs impayés échus au 16 avril 2025, terme de mars 2025 inclus ;

Que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la date du présent ;

Que par ailleurs, Madame [B] [G] a sollicité à l’audience que lui soient accordés des délais de paiement afin de pouvoir s’acquitter de sa dette locative ;

Que toutefois, il apparaît que celle-ci n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant à la date de l’audience, raison pour laquelle aucun délai de paiement ni de suspension des effets de la clause résolutoire ne pourront être ordonnés.

Sur l’expulsion

Attendu que l’article 544 du Code civil indique que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ;

Attendu qu’en l’espèce et compte tenu de la résolution judiciaire du bail, Madame [B] [G] est occupante sans droit ni titre et devra quitter les lieux ;

Qu’en l’absence de départ volontaire, il conviendra ainsi d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ;

Que par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Sur les indemnités d’occupation mensuelles

Attendu qu’en application de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ;

Que l’occupation du logement sans droit ni titre par Madame [B] [G] constitue une faute et cause un préjudice à la demanderesse, qui se trouve privée du logement ;

Qu’en conséquence, il convient donc de fixer le montant d’une indemnité d’occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel de la bailleresse ;

Qu’en l’espèce, il convient de condamner Madame [B] [G] à verser à la SA [Adresse 5] la somme de 550 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle, correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et constituant une indemnité d’occupation, et ce à compter du 17 avril 2025, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

Attendu qu’en application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ;

Que Madame [B] [G] qui succombe à l’instance sera condamnée aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation ;

Sur les frais irrépétibles,

Attendu qu’aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, pouvant même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation ;

Qu’en l’espèce, l’équité commande de condamner Madame [B] [G] à verser une somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles que la SA HLM ERILIA a pu exposer pour la présente procédure ;

Sur l’exécution provisoire

Attendu qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;

Qu’il y a lieu en conséquence de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de résiliation judiciaire formée par la SA [Adresse 5] concernant le contrat de bail du 27 novembre 2015 consenti à Madame [B] [G] et portant sur un local à usage d’habitation et un garage sis [Adresse 9] ;

PRONONCE la résiliation judiciaire dudit contrat de bail pour manquements contractuels à l’obligation de payer le loyer et les charges ;

CONSTATE que Madame [B] [G] est occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 03 juin 2025 ;

CONDAMNE Madame [B] [G] à payer à la SA HLM ERILIA la somme de 2 547,96€, au titre des arriérés locatifs impayés échus au 16 avril 2025, terme de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 03 juin 2025 ;

REJETTE la demande d’octroi de délais de paiement formée par Madame [B] [G] ;

AUTORISE l’expulsion de Madame [B] [G] et de tous occupants de son chef des locaux précités, et DIT qu’à défaut de départ volontaire, cette dernière pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

DIT qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [B] [G] à régler à la SA [Adresse 5] une indemnité d’occupation de 550 euros par mois charges comprises, somme due à compter du 17 avril 2025 et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ;

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 10] ;

CONDAMNE Madame [B] [G] à régler à la SA HLM ERILIA la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que le commande l’équité ;

CONDAMNE Madame [B] [G] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et celui de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 03 juin 2025,

Le Greffier Le Juge