COUR D’APPEL DE [Localité 10]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00215 – N° Portalis DB3F-W-B7J-J7KG

Minute N° : 25/00265

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 03 Juin 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :M^e ADJEDJ

Copie délivré à :PREFECTURE

le :03/06/2025

DEMANDEURS

Monsieur [T] [S]

né le 23 Juillet 1933 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Didier ADJEDJ, avocat au barreau de CARPENTRAS, substitué par M^e Philippe CANO, avocat au barreau d’AVIGNON

Madame [K] [S]

née le 01 Mars 1940 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Didier ADJEDJ, avocat au barreau de CARPENTRAS, substitué par M^e Philippe CANO, avocat au barreau d’AVIGNON

Monsieur [J] [S]

né le 31 Mai 1963 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Didier ADJEDJ, avocat au barreau de CARPENTRAS, substitué par M^e Philippe CANO, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉFENDEURS :

Madame [Y] [N] [H]

née le 17 Juin 1986 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Localité 5]

non comparante, non représentée

Monsieur [G] [E] [N] [H]

né le 13 Août 1979 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Localité 5]

non comparant, non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 06 Mai 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 janvier 2020, Monsieur [T] [S], Madame [K] [S] et Monsieur [J] [S], ci-après nommés les consorts [S], ont consenti à Madame [Y] [N] [H] et Monsieur [G] [E] [N] [H] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé à [Adresse 12], moyennant un loyer mensuel de 645,00 euros charges non comprises.

Par exploit de commissaire de justice en date du 14 novembre 2024, les consorts [S] ont fait délivrer à Madame [Y] [N] [H] et Monsieur [G] [E] [N] [H] un commandement de payer la somme totale de 2 .722,05 euros selon décompte arrêté au 1er novembre 2024 et dont la somme de 2.573,73 euros correspond aux loyers et charges non réglés.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, Monsieur [T] [S], Madame [K] [S] et Monsieur [J] [S] ont fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, statuant en qualité de juge des référés, Madame [Y] [N] [H] et Monsieur [G] [E] [N] [H] par acte de commissaire de justice délivré le 04 février 2025 aux fins de :

constatation de l’acquisition de la clause résolutoire au 14 janvier 2025, à défaut et subsidiairement prononcer la résolution du bail liant les parties aux torts exclusifs du locataire défaillant pour non-paiement des loyers et charges dus, à la date du jugement à intervenir, pour le cas où la clause résolutoire ne serait pas acquise au bailleur,prononcer l’expulsion des locataires ainsi que de tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,autoriser les bailleurs, en cas d’abandon du logement par le locataire, à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais de l’expulsé,leur régler solidairement la somme de 4 .050,61 euros au titre de la dette locative selon décompte arrêté au mois de janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus, et tous autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou résolution du bail par le tribunal et qui ne seraient pas inclus dans la somme précédente,leur régler solidairement une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme étant égale au montant du loyer contractuel et des charges, et ce jusqu’au départ effectif des lieux,leur régler la somme de 700,00 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, l’assignation et sa notification par LRAR à la Direction de la Cohésion Sociale.

A l’audience du 06 mai 2025, Monsieur [T] [S], Madame [K] [S] et Monsieur [J] [S], représentés, ont sollicité le bénéfice de leurs écritures soutenues oralement, et ont formulé des demandes identiques à celles contenues dans leur acte introductif d’instance en actualisant la dette locative pour un montant de 7.049,56 euros au 28 avril 2025 (terme de mai 2025 inclus). Ils indiquent également qu’il n’y a pas eu de règlement depuis le mois d’octobre 2024.

Au cours de cette audience, Madame [Y] [N] [H] et Monsieur [G] [E] [N] [H] n’ont pas comparu et n’ont pas été représenté.

Les défendeurs régulièrement assignés, n’ayant pas tous comparu ou été représentés, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire à l’égard de toutes les parties en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Aucun diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de Vaucluse n’a été communiqué au Tribunal avant l’audience.

A l’audience du 06 mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 03 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale (par voie d’assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l’existence d’une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département suivant courrier électronique du 06 février 2025, au moins six semaines avant la première audience fixée au 06 mai 2025.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins six semaines avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement.

Au cas d’espèce, la CCAPEX a été avisée le 15 novembre 2024 conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 835 du code de procédure civile dispose en son alinéa 2nd que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l’insertion dans les baux d’habitation de clauses résolutoires que pour trois cas:

— le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,

— le non respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués,

— l’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de deux mois.

*

Au cas d’espèce, le contrat de bail du 24 janvier 2020 contient en son article « E » une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers.

Cette clause étend à deux mois le délai laissé au locataire pour régulariser la dette locative, de sorte qu’en application de l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 (n°24-70.002), il convient d’apprécier à l’aune d’un délai de deux mois et non de six semaines tel qu’indiqué dans le commandement de payer, si le locataire a régularisé la dette locative.

Monsieur [T] [S], Madame [K] [S] et Monsieur [J] [S] ont fait signifier à Madame [Y] [N] [H] et Monsieur [G] [E] [N] [H], le 14 novembre 2024, un commandement de payer la somme totale de 2.573,73 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Il ressort du décompte produit par Monsieur [T] [S], Madame [K] [S] et Monsieur [J] [S] que Madame [Y] [N] [H] et Monsieur [G] [E] [N] [H] n’ont pas satisfait aux termes du commandement de payer susvisé.

Madame [Y] [N] [H] et Monsieur [G] [E] [N] [H] ne démontrent pas avoir payé les sommes dues au titre du commandement susvisé dans le délai imparti.

Un délai de deux mois s’est écoulé entre la délivrance de ce commandement de payer resté infructueux et la signification de l’assignation.

Aussi, la clause résolutoire est acquise depuis le 15 janvier 2025 au profit du bailleur. Il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif

Il résulte de la combinaison de l’article 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail du 24 janvier 2020, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

A l’audience, les bailleurs ont fourni un décompte actualisé de créance pour la somme de 7.049,56 euros. Toutefois, ils ne justifient pas de la communication de ce nouveau décompte aux défendeurs, de sorte que le Tribunal ne peut le retenir sans méconnaitre le principe du contradictoire.

Ainsi, après examen des décomptes produits par les consorts [S], la créance apparaît incontestable dans son principe comme dans son montant et la demande, arrêtée au 04 février 2025, date de l’assignation, est fondée à hauteur de 4.050,61 euros à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés, terme de janvier 2025 inclus.

Cette somme sera assujettie au taux d’intérêt légal à compter de l’assignation.

En application de l’article 220 du code civil, chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants toute dette contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

Par ailleurs, le contrat de bail signé entre les parties contient expressément une clause de solidarité.

Ainsi la condamnation à intervenir sera prononcée solidairement à l’encontre des défendeurs.

Sur l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

L’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce et compte tenu de l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 15 janvier 2025, Madame [Y] [N] [H] et Monsieur [G] [E] [N] [H] sont occupants sans droit ni titre des lieux et devront quitter les lieux.

En l’absence de départ volontaire, il conviendra d’ordonner l’expulsion de Madame [Y] [N] [H] et Monsieur [G] [E] [N] [H] et de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’occupation du logement sans droit ni titre par Madame [Y] [N] [H] et Monsieur [G] [E] [N] [H] constitue une faute et cause un préjudice aux consorts [S] qui se trouvent privés du logement. Il convient donc d’octroyer aux bailleurs une indemnité d’occupation mensuelle, destinée à réparer ce préjudice.

En l’espèce, il convient de condamner Madame [Y] [N] [H] et Monsieur [G] [E] [N] [H] à verser à Monsieur [T] [S], Madame [K] [S] et Monsieur [J] [S], une somme au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle et ce à compter du 05 février 2025, lendemain du dernier décompte, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés.

Dans la mesure où la clause de solidarité ne porte pas expressément sur les indemnités d’occupation pouvant être dues en cas de résiliation du bail, les débiteurs mariés seront condamnés in solidum au paiement des sommes liées aux indemnités d’occupation.

Madame [Y] [N] [H] et Monsieur [G] [E] [N] [H] seront donc condamnés à titre provisionnel à verser à Monsieur [T] [S], Madame [K] [S] et Monsieur [J] [S] une somme égale au montant de la quittance locative actuelle, somme forfaitaire charges comprises, avec indexation

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

Madame [Y] [N] [H] et Monsieur [G] [E] [N] [H] qui succombent à l’instance seront condamnés aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer en date du 14 novembre 2024, l’assignation et sa notification par LRAR à la Direction de la Cohésion Sociale.

Sur les frais irrépétibles,

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner Madame [Y] [N] [H] et Monsieur [G] [E] [N] [H] à verser une somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles que les consorts [S] ont pu exposer pour la présente procédure.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision,

DECLARONS recevable la demande de résiliation formée par Monsieur [T] [S], Madame [K] [S] et Monsieur [J] [S] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 12], loué par Madame [Y] [N] [H] et Monsieur [G] [E] [N] [H] suivant contrat de bail du 24 janvier 2020,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 janvier 2020 entre Monsieur [T] [S], Madame [K] [S] et Monsieur [J] [S] et Madame [Y] [N] [H] et Monsieur [G] [E] [N] [H] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 12] sont réunies à la date du 15 janvier 2025,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 15 janvier 2025,

CONSTATONS que Madame [Y] [N] [H] et Monsieur [G] [E] [N] [H] sont occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 15 janvier 2025,

CONDAMNONS SOLIDAIREMENT à titre provisionnel Madame [Y] [N] [H] et Monsieur [G] [E] [N] [H] à payer à Monsieur [T] [S], Madame [K] [S] et Monsieur [J] [S], la somme de 4.050,61 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 04 février 2025,

AUTORISONS l’expulsion de Madame [Y] [N] [H] et Monsieur [G] [E] [N] [H] et de tous occupants de leur chef des locaux précités, et DISONS qu’à défaut de départ volontaire, Madame [Y] [N] [H] et Monsieur [G] [E] [N] [H] pourront être contraints à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux,

DISONS qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS IN SOLIDUM à titre provisionnel Madame [Y] [N] [H] et Monsieur [G] [E] [N] [H] à régler à Monsieur [T] [S], Madame [K] [S] et Monsieur [J] [S] une indemnité d’occupation mensuelle forfaitaire d’un montant égal à celui de la quittance locative actuelle, somme forfaitaire charges comprises, et ce à compter du 05 février 2025, lendemain du dernier décompte, avec indexation

DISONS que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 13],

CONDAMNONS in solidum Madame [Y] [N] [H] et Monsieur [G] [E] [N] [H] à régler à Monsieur [T] [S], Madame [K] [S] et Monsieur [J] [S] la somme de 300 euros aux titres des frais irrépétibles, ainsi que le justifie l’équité,

CONDAMNONS in solidum Madame [Y] [N] [H] et Monsieur [G] [E] [N] [H] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 14 novembre 2024, l’assignation et sa notification par LRAR à la Direction de la Cohésion Sociale,

REJETONS les autres demandes pour le surplus,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi ordonné et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 03 juin 2025.

Le Greffier Le Juge