COUR D’APPEL DE [Localité 10]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00163 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JV24

Minute N° : 25/00004

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 07 Janvier 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :M^e CANO

Dossier + Copie délivrés à :M^e AMBROSINO-M^e DE CHIVRE

le :08/01/2025

DEMANDEUR

Monsieur [G] [V]

né le 06 Septembre 1950 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par M^e Philippe CANO, avocat au barreau D’AVIGNON, substitué par M^e Carine REDARES, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEURS :

Madame [B] [J]

née le 16 Décembre 1968 à [Localité 9] (ALGERIE)

[Adresse 4]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Jean-Michel AMBROSINO, avocat au barreau D’AVIGNON, substitué par M^e Chloris THEVENON, avocat au barreau d’AVIGNON

Monsieur [Y] [M]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Comparant et assisté de M^e Hugues DE CHIVRE, avocat au barreau D’AVIGNON,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 03 Décembre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 05 août 1997, [G] [V] a consenti à [B] [J] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé à [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 2411,75 francs euros charges non comprises, avec effet rétroactif au 1er août 1997.

[Y] [M] est intervenu en qualité de caution solidaire à l’acte de bail suivant acte sous seing privé du 08 août 1997.

Par exploit de commissaire de justice en date du 09 novembre 2023, [G] [V] a fait délivrer à [B] [J] un commandement de payer la somme totale de 2696,61 euros selon décompte arrêté au 07 novembre 2023 et dont la somme de 2505,00 euros correspond aux loyers et charges non réglés.

Cet acte à été dénoncé à [Y] [M], es qualité de caution, par exploit de commissaire de justice en date du 22 novembre 2023.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, [G] [V] a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, [B] [J] et [Y] [M] par actes de commissaire de justice délivrés le 06 mars 2024 aux fins de :

constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ;d’expulsion du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,lui régler la somme de 3724,38 euros au titre de la dette locative,lui régler une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme de 600,00 euros à et ce jusqu’au départ effectif des lieux,lui régler la somme de 1500,00 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et la dénonce à la caution.

*

A l’audience du 03 décembre 2024, [G] [V], comparant et/ou représenté, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a formulé des demandes identiques à celles contenues dans son acte introductif d’instance. Il s’est opposé aux délais de paiement sollicités par les défendeurs et a mentionné que la dette locative au 02 décembre 2024 était de 2834,65 euros.

Au cours de cette audience, [Y] [M], représenté, a sollicité des délais de paiement au regard de sa situation financière. Il a précisé qu’il s’était porté caution en 1997 des engagements [J] car ils étaient concubins mais qu’après leur séparation eu égard à leurs bonnes relations, il n’avait pas renoncé à son engagement. Enfin, il a sollicité que la dette soit réduite puisque le décompte produit tient compte de sommes qui n’appartiennent pas aux loyers et charges impayés.

Au cours de cette audience, [B] [J] représentée a fait valoir en premier lieu qu’il y avait une erreur de plume dans les demandes du requérant puisque la dette locative mentionnée dans le décompte de l’agence FONCIA n’était pas de 2724,80 mais de 3274,80 euros. En second lieu, elle a précisé qu’il était nécessaire de retrancher de cette somme corrigée sollicitée au titre des loyers et charges impayées la somme de 490,96 euros correspondant aux frais de commissaire de justice, de sorte que la dette réelle était de 236027 euros. En troisième lieu, elle a sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. A ce titre, elle a précisé que le paiement du loyer et des charges courants a repris depuis le mois de juillet 2024, qu’un accord avait tenté d’être trouvé avec l’agence FONCIA qui a préféré s’en remettre à la juridiction, et qu’elle règle depuis plusieurs 100,00 euros en plus pour réduire la dette. Elle a également expliqué les circonstances qui l’ont conduit à ne plus être en capacité de régler le loyer : suspension des aides CAF, allers et retours en SAVOIE auprès de nièce placée auprès de l’ASE et difficulté à trouver un emploi pérenne.

Les défendeurs ayant comparu ou ayant été représentés, la présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire à l’égard de toutes les parties conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Le diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de [Localité 11] a été communiqué et mentionne qu’une tentative d’accord a été réalisée par le travailleur social qui s’est avérée infructueuse au regard du refus catégorique du bailleur. En outre le diagnostic mentionne les éléments suivants : « Afin de mettre en place un FSL, cette proposition a été refusée par le bailleur qui refuse de remplir le document dédié… la situation est atypique. Mme ne peut accéder au FSL maintien. Le bailleur a refusé de signifier ce propos téléphonique par écrit… ».

A l’audience du 03 décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 07 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale (par voie d’assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l’existence d’une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département suivant courrier électronique du 07 mars 2024, au moins six semaines avant la première audience fixée au 02 juillet 2024.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins six semaines avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement.

Au cas d’espèce, la CCAPEX a été avisée le 10 novembre 2023 conformément au délai imposé par les dispositions précitées, même si le bailleur, personne physique n’était pas assujetti à une telle obligation

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 835 du code de procédure civile dispose en son alinéa 2nd que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l’insertion dans les baux d’habitation de clauses résolutoires que pour trois cas:

le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,le non respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués,l’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de six semaines.

*

Au cas d’espèce, le contrat de bail du 05 août 1997 contient en son article 13 « clause résolutoire » une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers.

Cette clause étend à deux mois le délai laissé au locataire pour régulariser la dette locative, de sorte qu’en application de l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 (n°24-70.002), il convient d’apprécier à l’aune d’un délai de deux mois et non de six semaines tel qu’indiqué dans le commandement de payer, si le locataire a régularisé la dette locative.

[G] [V] a fait signifier à [B] [J], le 09 novembre 2023, un commandement de payer la somme totale de 2505,00 euros correspondant aux loyers et charges impayés. Cet acte a été dénoncé à la caution par exploit de commissaire de justice le 22 novembre 2023.

Il ressort du décompte produit par [G] [V] que [B] [J] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer susvisé.

[B] [J] ne démontre pas d’avoir payé les sommes dues au titre du commandement susvisé dans le délai imparti.

Un délai de deux mois s’est écoulé entre la délivrance de ce commandement de payer resté infructueux et la signification de l’assignation.

Aussi, la clause résolutoire est acquise depuis le 09 janvier 2024 (commandement + 2mois) au profit de bailleur. Il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire,

Il résulte de la combinaison des articles 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail du 05 août 1997, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

A ce titre, il convient d’indiquer que l’article 1343-5 du code civil alinéa 04 prévoit que « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

Aussi, il ressort de ces éléments que lorsque le juge est saisi d’une demande de délai de paiement par le bailleur ou par la locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités prévues par le juge, la clause de résolutoire du bail est réputée ne pas voir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Enfin, il convient de rappeler que l’article 2288 dispose en son premier alinéa que « e cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci ».

*

[G] [V] produit un décompte arrêté au 1er décembre 2024 à hauteur de 2834,65 euros au titre des loyers et charges impayés étant précisé que cette somme exclue la somme de 490,96 euros incluse dans les sommes précédemment demandées par le bailleur.

Les défendeurs n’ont pas contesté le principe de la dette et leur caractère redevable. Ils ont toutefois sollicité le retranchement des frais de commissaire de justice d’un montant de 490,96 euros

Au regard de l’acte de cautionnement du 08 août 1997, les condamnations pécuniaires seront prononcées solidairement entre la locataire et la caution en application de l’article 1310 du code civil.

Aussi, [B] [J] et [Y] seront condamnés solidairement à titre provisionnel à régler à [G] [V] la somme de 2834,65 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er décembre 2024,

[B] [J] et [Y] [M] ont sollicité l’octroi de délai de paiement sur 24 mois à hauteur d’un remboursement mensuel d’un montant de 100,00 euros sur 23 mois et un dernier remboursement équivalent aux sommes restants dues et, en plus du règlement du loyer et des charges courantes.

Il ressort des décomptes produits que la locataire reprise assidûment le paiement des loyers et des charges courants et qu’elle a en plus réglé des sommes chaque mois pour réduire le montant de la dette locative. Elle a en outre justifier de recherches actives d’emplois et de ses revenus. Par ailleurs, il ressort des pièces et du diagnostic que la locataire a tenté de trouver une solution amiable afin de régulariser la situation et qu’elle s’est heurtée à un refus catégorique du bailleur.

Aussi, il ressort de ces éléments que la locataire a apporté non seulement la démonstration de la volonté d’apurer sa dette mais également de sa capacité à y procéder. Dès lors, il y a lieu de lui accorder des délais de paiements dont les modalités seront fixées dans le dispositif de la présente décision. En outre, ces délais seront étendus à la caution qui elle aussi a sollicité des délais de paiement et a justifié de sa situation financière.

En outre, au regard des délais de paiement accordé, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Si [B] [J] se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, et [B] [J] ne sera pas expulsée.

En revanche, si [B] [J] ne respecte pas les délais accordés ou si elle ne règle pas l’intégralité de son loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Ainsi, l’ensemble des sommes dues pourront être immédiatement demandée auprès de [B] [J] et de [Y] [M]

Dans cette hypothèse, l’expulsion de [B] [J] sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, [B] [J] sera tenue de payer à [G] [V], à titre provisionnel et d’indemnité d’occupation, en application de l’article 1240 du code civil et à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise. Il importe de préciser que l’acte de cautionnement ne mentionne pas l’engagement de [Y] [M] au titre des indemnités d’occupation.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

[B] [J] et [Y] [M] qui succombe à l’instance seront condamnés aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer en date du 09 novembre 2023 et le coût de la dénonce à la caution,

Sur les frais irrépétibles,

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner les défendeurs à verser une somme de 150,00 euros au titre des frais irrépétibles que le requérant a pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Meggan DELACROIX-ROHART, Juge chargé des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, assistée de Béatrice OGIER, greffière, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision,

DECLARONS recevable la demande de résiliation formée par [G] [V] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 2], loué par [B] [J] suivant contrat de bail du 05 août 1997,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 05 août 1997 entre [G] [V] et [B] [J] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 09 janvier 2024,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 09 janvier 2024,

CONDAMNONS solidairement à titre provisionnel [B] [J] et [Y] [M] à payer à [G] [V], la somme de 2834,65 euros au titre des loyers et charges impayés arrêté au 1er décembre 2024,

DISONS que [B] [J] et [B] [J] et [Y] [M] pourront se libérer de la dite somme par 23 mensualités de 100,00 euros et une 24ème mensualité équivalant aux sommes restants dues, payables, en plus du loyer et des charges courantes, et en même que lui,

DISONS que les effets de la clause résolutoire sont suspendus durant l’exécution desdits délais de paiement,

DISONS qu’en cas de respect des délais de paiement, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir jouée,

RAPPELONS qu’aux termes de l’article 1343-5 alinéa 4 du code civil, ces délais suspendent les voies d’exécution.

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule déchéance ou du loyer courant à sa date d’exigibilité et quinze jours après mise en demeure restée infructueuse:

la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible auprès de [B] [J] et [Y] [M],la clause résolutoire retrouvera son plein effet,à défaut de départ volontaire de [B] [J] des lieux situés à [Adresse 2], et deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le [G] [V]. • [B] [J] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, somme qui sera indexée et révisées conformément aux stipulations contractuelles,

DISONS que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 11],

CONDAMNONS [B] [J] et [Y] [M] à régler à [G] [V] la somme de 150,00 (cent cinquante) euros aux titres des frais irrépétibles,

CONDAMNONS [B] [J] et [Y] [M] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 09 novembre 2023 et la dénonce à la caution,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi ordonné et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 07 janvier 2025

Le Greffier Le Juge