TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE – LOYERS COMMERCIAUX

MINUTE N° : 4

DOSSIER N° : N° RG 25/00981 – N° Portalis DBXI-W-B7J-DNEW

JUGEMENT DU : 09 Février 2026

AFFAIRE : S.A.S. BELAMBRA CLUBS,C/ [H] [J] [G], [Y] [F] [L] [I] épouse [G]

Nature de l’affaire : 30C Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé

1A Demande en interprétation, en omission de statuer ou en rectification de jugement

JUGEMENT DU 09 FEVRIER 2026

JUGE : Monsieur Brice PEIGNE, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles 29 et suivants du Décret du 30 Septembre 1953,

GREFFIER : Madame Pauline ANGEL

DEBATS : Audience publique du 12 Janvier 2026, les parties ont été avisées que le délibéré serait prononcé le 09 Février 2026.

JUGEMENT rendu par M. PEIGNE, Juge, le 09 Février 2026, par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

PARTIES

DEMANDERESSE

S.A.S. BELAMBRA CLUBS, immatriculée au RCS de Nanterre sous le n° 322 706 136, dont le siège social est sis 63 avenue du Général Leclerc – 92340 BOURG LA REINE, représentée par sa Présidente en exercice, la SAS SANTOLINE, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 484 759 055, dont le siège social est sis 2-4 rue Magendie à PARIS 13ème, elle-même représentée par son Président en exercice te dûment habilité en cette qualité audit siège, Monsieur [Q] [A]

représentée par Maître Florian PALMIERI de la SELARL PALMIERI AVOCAT, avocats au barreau de BASTIA, avocat postulant, Maître Elodie MARCET de l’AARPI CABINET BRAULT & ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant,

DEFENDEURS

M. [H] [J] [G]

né le 21 Novembre 1957 à CONSTANTINE (ALGERIE), demeurant 9 chemin des Vignes – 66380 PIA

Mme [Y] [F] [L] [I] épouse [G]

née le 11 Septembre 1975 à OULLINS (69600), demeurant 9 chemin des Vignes – 66380 PIA

représentés par M^e Stéphanie SALDUCCI, avocat au barreau de BASTIA, avocat postulant, M^e Eric KOY, avocat au barreau des Pyrénées Orientales, avocat plaidant

EXPOSÉ DES FAITS

Suivant acte sous seing privé en date du 2 août 2007, la SNC PINETO TOURISME a donné à bail commercial à la société VVF VACANCES, aux droits de laquelle est venue la SAS BELAMBRA CLUBS, des locaux dépendants d’un ensemble immobilier dénommé PINETO sis à Borgo (20290) Lido de la Marana. Le bail a été conclu jusqu’au 30 octobre 2018 pour y exercer une activité consistant en de la sous-location de meublés pour des périodes déterminées sur un ensemble de 75 bâtiments moyennant un loyer annuel de 2.183.000 euros.

Suivant acte sous seing privé de subrogation non daté, Monsieur [W] [G] et Madame [Y] [F] [L] [I] épouse [G] (ci-après les consorts [G]) se sont substitués à la SNC PINETO TOURISME à la suite de l’acquisition des lots suivants et uniquement pour ceux-ci : lot de copropriété n°25 (appartement T3), lot de copropriété n°63 (T3), lot de copropriété n°83 (T4). Le montant global du loyer a été fixé à la somme de 17.480 euros hors charges et hors taxes.

Suivant exploit d’huissier en date du 24 octobre 2018, la société BELAMBRA CLUBS a signifié aux nouveaux bailleurs, les consorts [G], une demande de renouvellement du bail commercial à effet du 31 octobre 2018.

Faute d’accord entre les parties sur le prix du loyer, par acte d’huissier de justice en date du 27 janvier 2022, complété de leur mémoire en demande de fixation de loyer précédemment notifié, la SAS BELAMBRA CLUBS a assigné les consorts [G] devant le tribunal judiciaire de Bastia aux fins de :

— constater que par l’effet de la demande de renouvellement signifiée par le preneur, le bail se trouve renouvelé à compter du 31 octobre 2018, aux mêmes charges et conditions que le bail expiré, sous réserve de l’actualisation découlant de la Loi et sauf en ce qui concerne le loyer en renouvellement qui sera fixé sur les bases ci-après exposées ;

— dire et juger qu’en présence de locaux affectés globalement à usage de résidence de tourisme classée, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, au sens des dispositions des articles L.145-36 et R 145-10 du code de commerce, laquelle doit être déterminée globalement pour l’ensemble de la résidence en application de la méthode hôtelière dès lors que celle-ci découle des usages de la profession, puis rapportée aux locaux objet de la présente procédure ;

— fixer en conséquence le loyer du bail renouvelé à compter du 31 octobre 2019 à la somme de 12.960 euros HT/HC/an, périodes d’occupations incluses ;

— dire qu’à compter du 31 octobre 2018, ou en tout état de cause à compter de la notification du mémoire en demande, toute somme perçue en excédent par le bailleur devra être remboursée, et ce avec intérêts au taux légal.

Subsidiairement,

— ordonner une expertise permettant de déterminer la valeur locative des lieux loués ;

fixer le montant du loyer prévisionnel dû pendant la durée de la procédure à une somme de 13.000 euros HT/HC/AN, périodes d’occupation incluses ;

en tout état de cause

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit

— réserver les dépens

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 mars 2022. Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a fait l’objet d’un retrait du rôle par jugement du 5 septembre 2022 en raison d’une transaction en cours.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 7 avril 2025.

A l’audience du 7 avril 2025, aux termes de son dernier mémoire en défense, la SAS BELAMBRA CLUBS demande au tribunal de :

— constater que par l’effet de la demande de renouvellement signifiée par le preneur, le bail se trouve renouvelé à compter du 31 octobre 2018, aux mêmes charges et conditions que le bail expiré, sous réserve de l’actualisation découlant de la Loi et sauf en ce qui concerne le loyer en renouvellement qui sera fixé sur les bases ci-après exposées,

— dire et juger qu’en présence de locaux affectés globalement à usage de résidence de tourisme classée, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, au sens des dispositions des articles L.145-36 et R 145-10 du code de commerce, laquelle doit être déterminée globalement pour l’ensemble de la résidence en application de la méthode hôtelière dès lors que celle-ci découle des usages de la profession, puis rapportée aux locaux objet de la présente procédure;

— dire et juger qu’en tout état de cause, eu égard à l’activité exercée dans les lieux loués et en conformité avec la jurisprudence, le loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative, peu important le caractère monovalent, ou non, des locaux;

— fixer à compter du 31 octobre 2018, le montant du loyer du bail renouvelé, portant sur les lots n°25,63 et 83, pour une durée de 9 ans, à la somme de 12.960 euros par an hors charges et taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expirant demeurant inchangées, à l’exception des dispositions contraires à la loi Pinel n°2014-626 du 18 juin 2014;

— dire qu’à compter du 31 octobre 2018, ou en tout état de cause à compter de la notification du mémoire en demande, toute somme perçue en excédent par le bailleur devra être remboursée, et ce avec intérêts au taux légal ;

— ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

— débouter les bailleurs de leur demande de fixation du loyer du bail renouvelé à une somme de 38.161,20 euros ;

débouter les bailleurs de leur demande condamnation fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Subsidiairement,

— ordonner une expertise permettant de déterminer la valeur locative des lieux loués

— fixer le montant du loyer prévisionnel dû pendant la durée de la procédure à une somme de 12.960 euros par an hors charges et taxes et débouter le bailleur de ses prétentions de ce chef ;

en tout état de cause,

— réserver les dépens.

Aux termes de leur dernier mémoire en défense, les consorts [G] demandent au tribunal de :

— débouter la société BELAMBRA CLUB de toutes ses demandes, fins et prétentions, fixer à compter du 31 octobre 2018, le montant du loyer du bail renouvelé, portant sous les lots n° 25, 63 et 83, pour une durée de neuf ans à la somme de 38.161,20 euros par an, hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses et charges et conditions du bail expirant demeurant inchangées et en toutes hypothèses sans que le montant du loyer ne puisse être inférieur à la somme de 17.480 euros par an Hors taxe et hors charge, tel que déjà convenu entre les parties dans le cadre du contrat de subrogation ;

— dire qu’à compter du 31 octobre 2018, ou en tout état de cause à compter de la notification du présent mémoire, le bailleur pourra recouvrer l’ensemble de ces sommes auprès du preneur, et ce, avec intérêts au taux légal ;

— condamner la société BELAMBRA CLUBS à payer à Monsieur [H] [G] et Madame [Y] [G] la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Subsidiairement sur la demande d’expertise,

— donner acte à Monsieur [H] [G] et Madame [Y] [G] qu’ils entendent formuler leurs plus expresses protestations et réserves d’usage,

Dans cette hypothèse,

— réserver les dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025, délibéré prorogé au 30 juin 2025 compte tenu de la charge de travail du magistrat.

Le dispositif du jugement rendu le 30 juin 2025 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bastia est libellé comme tel :

« CONSTATE que le bail commercial conclu le 2 août 2007 entre la SNC PINETO TOURISME et par l’effet de la subrogation, les consorts [G] et la société VVF VACANCES, aux droits de laquelle est venue la société BELAMBRA CLUBS et portant sur les lots de copropriété n°25 (appartement T3), lot de copropriété n°63 (T3), lot de copropriété n°83 (T4) jusqu’au 30 octobre 2018 a été renouvelé à compter du 31 octobre 2018 ;

DIT que le loyer du bail renouvelé à compter du 31 octobre 2018 doit être fixé à la valeur locative, conformément à l’article L. 145–34 alinéa 3 du code de commerce ;

Avant dire droit au fond sur le prix du bail renouvelé,

ORDONNE une mesure d’expertise et désigne, en qualité d’expert : Monsieur [U] [V] , demeurant Résidence L’Aiglon – Bâtiment A12 – 20200 Bastia ( Téléphone : 04.95.33.17.87 –E-Mail :expert@dolesi.com ). Avec mission de :

–prendre connaissance du dossier, et se faire remettre par les parties et/ou tout tiers, y compris les administrations, tous éléments par lui estimés utiles pour l’expertise ;

–convoquer les parties par lettre recommandée avec accusé de réception et celles-ci présentes ou appelées, se rendre sur les lieux, les visiter, les décrire et prendre des photographies à l’appui de ses constatations ;

–fournir tous éléments permettant d’estimer la valeur locative des locaux loués à la date de renouvellement du bail du 31 octobre 2018 en fonction des critères édictés par les articles L. 145-33 et R. 145–3 à R. 145–8 du code de commerce et de fixer le loyer avec application de l’indice de référence des loyers commerciaux (ILC);

— préciser tous éléments et faire toutes propositions utiles à la solution du litige.

DIT que la SAS BELAMBRA CLUBS devra consigner auprès de la régie du tribunal judiciaire, dans le délai d’un mois à compter du présent jugement, la somme de 3000 € destinés à garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert et ce, à peine de caducité de la désignation de l’expert ;

DIT que ladite consignation devra être versée au moyen d’un virement sur le compte dont les coordonnées sont reproduites ci-dessous (le libellé du virement devant impérativement préciser le nom du demandeur et le numéro de RG de l’instance) :

DIT qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités imparties la désignation de l’expert sera caduque sauf prorogation du délai ou relevé de caducité ordonné par le juge à la demande de l’une des parties se prévalant d’un motif légitime ;

DIT que lors de la première, ou au plus tard d’une deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours ;

DIT qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge chargé du contrôle des expertises la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation supplémentaire ;

DIT que l’expert devra communiquer aux parties un pré-rapport les informant du résultat de ses investigations et qu’il devra répondre à tout dire écrit des parties, rappel étant ici fait qu’en application de l’article 276 du code de procédure civile : « lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. À défaut elles sont réputées abandonnées par les parties. L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite qu’il aura donnée aux observations réclamations présentées. » ;

DIT que l’expert disposera d’un délai de cinq mois à compter de sa saisine pour déposer son rapport au greffe et en adresser copies aux parties, sauf à informer le juge que sa mission est devenue sans objet notamment dans le cas où les parties viendraient à se concilier entre elles ;

DIT qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert commis, il sera procédé à son remplacement par le juge en charge du contrôle des expertises ;

DIT n’y avoir lieu à la fixation d’un loyer à titre provisionnel différent du prix du bail en cours ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire ;

DIT que sitôt le rapport d’expertise déposé, le greffe avisera les parties par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires établis après l’exécution de la mesure d’expertise devront être échangés ;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire ;

ORDONNE la radiation administrative de l’affaire, aucune diligence ne pouvant être attendue des parties jusqu’à la survenue de l’évènement motivant le prononcé du sursis à statuer ;

DIT qu’à l’expiration du sursis, l’instance sera poursuivie à l’initiative des parties ou à la diligence du juge, l’affaire alors réinscrite au rôle ; »

Le 16 juillet 2025, une requête en rectification d’erreur matérielle était déposée.

Le 30 juillet 2025, un appel a été formé contre le jugement du 30 juin 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 septembre 2025 puis renvoyée à la demande des parties aux audiences du 17 novembre 2025 et du 12 janvier 2026, date à laquelle elle a été retenue.

Aux termes de son mémoire aux fins de rectification d’erreur matérielle notifiée le 18 novembre 2025, la SAS BELAMBRA CLUBS demande de :

— juger que la SAS BELAMBRA CLUBS est recevable en sa demande de rectification d’erreur matérielle du jugement du 30 juin 2025 ;

— juger que les consorts [G] sont irrecevables en leurs conclusions signifiées dans des conditions formelles contraires aux dispositions de l’article R 145-23 du code de commerce ;

— rectifier l’erreur matérielle qui entache le jugement rendu le 30 juin 2025, et ce dans les termes précédemment exposés et tenant au visa légal applicable à la fixation à la valeur locative du loyer de renouvellement des locaux à usage de résidence tourisme, objet de la présente procédure, dans les termes des dispositions des articles L 145-36 et R 145-10 code de commerce ;

— dire que la décision rectificative sera mentionnée sur la minute et sur les expéditions de la décision à intervenir ;

— dire que les dépens resteront à la charge du trésor public ;

— condamner les consorts [G] à payer la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de leur mémoire en réponse notifié le 9 janvier 2026, les consorts [G] demandent de :

— prononcer l’irrecevabilité de la SAS BELAMBRA CLUBS en ce qu’elle entend présenter une demande de rectification d’erreur matérielle du jugement du 30 juin 2025 ;

— prononcer l’incompétence du tribunal de céans afin de statuer sur la requête en rectification d’erreur matérielle présentée par la SAS BELAMBRA CLUBS ;

— débouter la société BELAMBRA CLUBS de toutes ses demandes fins et prétentions ;

— condamner la société BELAMBRA CLUBS à payer à Monsieur [H] [G] et Madame [Y] [G] la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société BELAMBRA CLUBS aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures devant le tribunal ci-dessus évoquées, auxquelles il est expressément renvoyé pour répondre aux exigences de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 février 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes de la SAS BELAMBRA CLUBS:

Selon l’article R 145-26 du code de commerce, les mémoires sont notifiés en recommandé.

En l’espèce, les consorts [G] soutiennent que la SAS BELAMBRA CLUBS n’a pas notifié son mémoire en recommandé.

Cependant, il ressort des éléments de la procédure que la SAS BELAMBRA CLUBS rapporte la preuve d’avoir notifié son mémoire en recommandé. Celui-ci a été déposé le 14 novembre 2025, présenté le 15 novembre 2025 et distribué le 18 novembre aux défendeurs.

Dans ces conditions les demandes de la SAS BELAMBRA CLUBS seront jugées recevables.

Sur la recevabilité des demandes des consorts [G]:

Selon l’article R 145-23 du code de commerce, le juge des loyers statue sur mémoire.

En l’espèce, la SAS BELAMBRA CLUBS soutient que les consorts [G] n’ont pas déposé de mémoire.

Toutefois, il ressort des éléments du dossier que les consorts [G] ont bien notifié le 9 janvier 2026 un mémoire en réponse exposant leurs moyens.

Dans ces conditions les demandes des consorts [G] seront déclarées recevables.

Sur la compétence du juge des loyers commerciaux

Selon l’article 562 du code de procédure civile : « L’appel défère à la cour la connaissance des chefs du dispositif de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

Toutefois, la dévolution opère pour le tout lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement. »

L’exécution provisoire ne fait pas obstacle à l’effet dévolutif de l’appel.

***

En l’espèce, le 30 juillet 2025, un appel a été formé contre le jugement du 30 juin 2025 faisant l’objet d’une demande de rectification d’erreur matérielle.

Par conséquent et en dépit de l’exécution provisoire du jugement du 30 juin 2025, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bastia se déclarera incompétent au profit de la cour d’appel de Bastia.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire et susceptible d’appel,

DÉCLARE RECEVABLES les demandes formées par la SAS BELAMBRA CLUBS ;

DÉCLARE RECEVABLES les demandes formées par Monsieur [W] [G] et Madame [Y] [F] [L] [I] épouse [G] ;

SE DÉCLARE INCOMPÉTENT s’agissant de la demande de rectification d’erreur matérielle formée par la SAS BELAMBRA CLUBS à l’encontre du jugement du 30 jugement 2025 n°7/2025 au profit de la cour d’appel de Bastia ;

RÉSERVE les dépens et la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX,