N° RG 25/00417 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DIHO

REPUBLIQUE FRANCAISE _ AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 14 Avril 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. LEMAENO, sise [Adresse 1]

représentée par Maître Guillaume FRANCOIS de la SELARL AQUI’LEX, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN, substitué par Maître SUHAS

DÉFENDEUR(S) :

Madame [L] [N] [I], demeurant [Adresse 2] [Adresse 3]

non comparante ni représentée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 03 Mars 2026

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 14 Avril 2026

copie délivrée à Me [Localité 1]

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 mars 2021 à effet du surlendemain, la SCI LEMAENO représentée par son mandataire l’AGENCE SQUARE HABITAT AQUITAINE a donné à bail à Madame [L] [N] [I] un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 4], [Adresse 5], 1er étage, appartement n° 14 à SEIGNOSSE (40510) moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 45 euros incluse, de 725 euros payable d’avance le premier jour de chaque terme, ainsi qu’un dépôt de garantie de 680 euros.

Le paiement du loyer étant émaillé d’incidents, la SCI LEMAENO a fait délivrer à Madame [L] [N] [I], le 10 juin 2025, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, une somme principale de 2 014,38 euros, outre 135,91 euros de frais.

Les causes de ce commandement n’ayant pas été réglées, la SCI LEMAENO a assigné Madame [L] [N] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 3 septembre 2025 et sur le fondement des articles 7 a) et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, 1103, 1104, 1231-1, 1231-6, 1343-2, 1224, 1225, 1227,1228 et 1728 du Code civil, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

À TITRE PRINCIPAL

constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail depuis le 11 août 2025 et l’occupation de son bien sans droit ni titre, depuis, par Madame [L] [N] [I],

fixer à 1 600 euros le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [L] [N] [I] à partir de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à complet délaissement des lieux,

À TITRE SUBSIDIAIRE

prononcer la résiliation judiciaire du bail du 23 mars 2021, pour défaut de paiement des loyers, à compter du jugement à intervenir, et dire que Madame [L] [N] [I] occupe depuis sans droit ni titre le bien qu’elle lui a donné à bail,

fixer à 1 600 euros le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [L] [N] [I] à compter du jugement à intervenir et jusqu’à complet délaissement des lieux,

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE

ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de corps et de biens de Madame [L] [N] [I] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

condamner Madame [L] [N] [I] à lui payer et porter la somme de 1 288,24 euros, déduction éventuellement faite des provisions qui auraient pu être versées depuis le commandement de payer, ou augmentées des termes postérieurs également restés impayés, jusqu’à la date du jugement à intervenir, majorée des intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2025, date du commandement de payer,

ordonner la capitalisation des intérêts,

condamner Madame [L] [N] [I] à lui payer une somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts,

condamner Madame [L] [N] [I] à lui payer une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Madame [L] [N] [I] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer.

Après deux renvois, l’affaire a été évoquée lors de l’audience du 3 mars 2026.

Représentée par Maître Guillaume FRANCOIS substitué par Maître Matthieu SUHAS, la SCI LEMAENO a soutenu ses dernières écritures tendant à voir le tribunal, sur les mêmes fondements que ceux exposés dans l’acte introductif d’instance :

déclarer recevable l’intervention volontaire de la SA AXA FRANCE IARD,

débouter Madame [L] [N] [I] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

constater que la SCI LEMAENO et la SA AXA FRANCE IARD subrogée dans les droits de la SCI LEMAENO abandonnent leurs demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion, de paiement d’indemnités d’occupation et de dommages et intérêts,

condamner Madame [L] [N] [I] à payer et porter à la SCA AXA FRANCE IARD subrogée dans les droits de la SCI LEMAENO la somme, qu’elle lui a versée, soit 1 054,01 euros au titre de l’arriéré locatif global, en ce compris 208,90 euros correspondant au coût de réparation des dégradations locatives et après déduction de 150,09 euros pour un solde de charges, et 523,44 euros au titre de la régularisation des charges locatives et taxes d’enlèvement des ordures ménagères récupérables, déduction faite du dépôt de garantie de 680 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter jugement à intervenir,

ordonner la capitalisation des intérêts,

condamner Madame [L] [N] [I] à lui payer une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Madame [L] [N] [I] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites et qui incluront notamment le coût du commandement de payer du 10 juin 2025 ainsi que les frais liés au recours préalable au mode de règlement des litiges.

La SCI LEMAENO certifie avoir régularisé avec la SA AXA FRANCE IARD un contrat d’assurance contre les loyers impayés, indique que la défenderesse a quitté les lieux dont elle a restitué les clés le 2 octobre 2025 et certifie que l’état des lieux de sortie ce jour-là établi met en évidence des dégradations locatives qui ont été chiffrées à 1 271,09 euros si bien que sa créance locative s’élève, compte tenu de la régularisation des charges récupérables et après déduction du dépôt de garantie, à 4 051,67 euros.

Bien qu’ayant été régulièrement assignée par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, Madame [L] [N] [I] n’a pas comparu ni personne pour elle.

Le délibéré a été fixé au 14 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient tout d’abord de constater que la SCI LEMAENO abdique ses demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location, d’expulsion, de paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle et de dommages et intérêts, Madame [L] [N] [I] ayant libéré son bien le 2 octobre 2025 ;

Conformément à l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur l’intervention volontaire de la SA AXA FRANCE IARD

En application combinée des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;

Aux termes de l’article 330 du Code de procédure civile, l’intervention accessoire est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir la partie dont elle appuie les prétentions ;

Conformément à l’article L.121-12 du Code des assurances, l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur ;

La SCI LEMAENO demande au tribunal de constater l’intervention volontaire de la SA AXA FRANCE IARD avec laquelle elle assure avoir conclu un contrat la garantissant contre les loyers impayés ;

Or, il est loisible de constater qu’elle ne verse aux débats aucun contrat d’assurance contre les loyers impayés, privant ainsi le tribunal de toute possibilité de vérifier que la SCI LEMAENO a souscrit auprès de la SA AXA FRANCE IARD une assurance la garantissant des impayés de loyer et qui la subrogerait dans tous ses droits et actions à l’encontre de la locataire défaillante, Madame [L] [N] [I], et par ailleurs d’appréhender les engagements précis que la SA AXA IARD aurait expressément pris ;

La SCI LEMAENO, ainsi, ne démontre pas le droit à agir de la SA AXA FRANCE IARD à l’encontre de Madame [L] [N] [I] ;

L’intervention volontaire de la SA AXA FRANCE IARD sera donc déclarée irrecevable.

Sur la demande principale

En application combinée des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;

Aux termes de l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

En vertu de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ;

Sur la dette de loyers et charges

Les articles 1728-2° du Code civil et 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

La SCI LEMAENO réclame à Madame [L] [N] [I], au titre de sa créance de loyers et charges, une somme de 1 525,11 euros qui agrège 1 001,67 euros d’arriéréde loyers, 223,03 euros correspondant au solde de charges des exercices 2022/2023, 2023/2024 et 2024/2025 (5,42 + 154,58 + 63,03) et 450,50 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2024 et 2025 (254 + 196,50), déduction faite de 150,09 euros représentant un crédit de charges pour l’exercice 2022/2023 (1 525,11 = 1 001,67 + 223,03 + 450,50 – 150,09) ;

Les pièces versées aux débats, notamment le commandement de payer, l’assignation et l’arrêté du compte locatif de Madame [L] [N] [I] prouvent que celle-ci a été régulièrement défaillante dans l’exécution de son obligation majeure de locataire de régler le loyer et charges au terme convenu depuis sa prise à bail et qu’elle a laissé prospérer son arriéré locatif à partir, essentiellement, du mois de septembre 2024 ; la somme de 1 001,67 euros qui lui est à ce titre réclamée est ainsi parfaitement justifiée ;

Il en est de même de la somme de 72,94 euros que lui demande la SCI LEMAENO au titre des charges restant dues (223,03 – 150,09) ;

Enfin, la SCI LEMAENO sollicite une somme de 450,50 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2024 et 2025 (254 + 196,50) ;

Cette taxe est une charge récupérable puisqu’elle figure au paragraphe VIII de l’annexe au décret n° 87-713 du 26 août 1987 pris en application de l’article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et fixant la liste des charges récupérables, mais doit cependant être justifiée ;

La SCI LEMAENO légitime sa prétention en versant aux débats les avis d’imposition foncière des années 2024 et 2025 sur lesquels apparaissent les sommes qu’elle a dû régler pour le logement, situé [Adresse 4] à SEIGNOSSE et qu’elle a donné à bail à Madame [L] [N] [I] ainsi que les décomptes faisant apparaître les sommes qu’elle est en droit de récupérer sur cette dernière ;

La créance de loyers et charges qu’elle détient sur Madame [L] [N] [I] s’élève par voie de conséquence à 1 525,11 euros ( 1 001,67 + 72,94 + 450,50) ;

Sur le coût des réparations locatives

En application de l’article 7 c) de la loi précitée du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

Selon son article 7 d), le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat de location, et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ;

La SCI LEMAENO brigue la condamnation de Madame [L] [N] [I] à lui payer, au titre du coût de réparation des dégradations locatives dont elle est responsable, une somme de 253,90 euros qui correspond au montant du devis établi le 15 octobre 2025 par la société LANDES HOME SERVICES et qui agrège le coût du déplacement soit 45 euros, des opérations de rebouchage de divers trous dans les toilettes soit 65 euros, du nettoyage du plafond de la salle de bains soit 45 euros, du nettoyage d’un mur du salon soit 75 euros et de la plaque de four soit 23,90 euros ;

L’état des lieux d’entrée contradictoirement dressé le 25 mars 2021 ne mentionne la présence d’aucun trou dans les murs ou le plafond des toilettes et ne rapporte pas que le plafond de la salle de bains, un mur du salon/séjour et la plaque de four seraient sales ou poussiéreux ;

L’état des lieux de sortie contradictoirement dressé le 2 octobre 2025 révèle en revanche que le plafond de la salle de bains est taché, ce qui ressort clairement du cliché photographique illustrant la page 37, et que les murs du salon/séjour sont porteurs de “diverses traces”, mais ne recèle en revanche aucune observation sur l’état de la plaque de four et les trous allégués dans les murs des toilettes ;

Le maintien en état de propreté des plafonds, murs intérieurs et cloisons revêt le caractère de réparation locative puisqu’il figure à l’article III a) de l’annexe au décret n° 87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et relatif aux réparations locatives ;

Madame [L] [N] [I], dès lors, doit répondre de la salissure du plafond de la salle de bains et des murs du salon/séjour ;

Une somme de 165 euros (45 + 45 + 75) lui sera donc imputée au titre des frais de déplacement de la société LANDES HOME SERVICES et du coût du nettoyage du plafond de la salle de bains ainsi que des murs du salon/séjour.

Sur les comptes entre les parties et la compensation

En application de l’article 1347 du Code civil la compensation, qui est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes, s’opère sous réserve d’être invoquée à due concurrence à la date où ses conditions se trouvent réunies ;

Madame [L] [N] [I] doit à la SCI LEMAENO une somme de 1 525,11 euros au titre des loyers et charges restés impayés lorsqu’elle a libéré son bien et celle de 165 euros au titre du coût de réparation des dégradations locatives dont elle doit répondre, soit une somme agrégée de 1 690,11 euros (1 525,11 + 165) ;

La SCI LEMAENO lui est redevable du dépôt de garantie de 680 euros que Madame [L] [N] [I] lui a réglé lors de sa prise à bail mais qu’elle ne lui a pas restitué et dont elle invoque dans ses écritures, sans la moindre ambiguïté, la compensation avec les sommes qui lui sont dues ;

En application combinée des articles 1231-6 et 1344 du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s’ils n’ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d’un acte équivalent, le même effet devant être attaché à la demande en justice ;

Madame [L] [N] [I] sera par conséquent condamnée à payer à la SCI LEMAENO, au titre de son arriéré locatif et après compensation légale avec le dépôt de garantie, une somme de 1 010,11 euros (1 690,11 – 680) qui sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2025.

Sur l’anatocisme

Conformément à l’article 1343-2 du Code civil, les intrêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise ;

La demande de capitalisation des intérêts, ainsi, peut être formée et obtenue avant que les intérêts ne soient échus dès lors que la décision ordonnant l’anatocisme ne produit effet qu’à partir du moment où les intérêts d’une année entière se trouvent échus ;

Il sera donc fait droit à cette demande, dans les conditions fixées au dispositif de cette décision.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause établissent que sa responsabilité est totalement imputable à Madame [L] [N] [I] ;

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de la SCI LEMAENO les frais, non compris dans les dépens, qu’elle a été contrainte d’engager pour ester en justice ;

Madame [L] [N] [I] sera donc condamnée à lui payer une somme de 1 000 euros.

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Madame [L] [N] [I], qui succombe, sera par conséquent condamnée aux dépens de l’instance et de ses suites qui ne comprendront cependant aucuns frais liés au recours préalable au mode de règlement des litiges, cette demande n’étant pas chiffrée.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate que la SCI LEMAENO abdique ses demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location, d’expulsion, de paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle et de dommages et intérêts, Madame [L] [N] [I] ayant libéré son bien le 2 octobre 2025.

Déclare irrecevable la demande d’intervention volontaire de la SA AXA FRANCE IARD.

Condamne Madame [L] [N] [I] à payer à la SCI LEMAENO, au titre de son arriéré locatif et après compensation légale avec le dépôt de garantie, une somme de MILLE DIX EUROS et ONZE CENTIMES (1 010,11 euros) abondée des intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2025.

Dit que les intérêts dus pour une année entière seront capitalisés et ce pour la première fois le 14 avril 2027.

Condamne Madame [L] [N] [I] à payer à la SCI LEMAENO une somme de MILLE EUROS (1 000 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Madame [L] [N] [I] aux dépens de l’instance et de ses suites qui comprendront le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 10 juin 2025 mais aucuns frais liés au recours préalable au mode de règlement des litiges.

Rappelle que l’exécution provisoire de ce jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre le dit acte contresigné par les avocats de chacune des parties à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près des tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent acte a été signé par le magistrat et le greffier.