Cour d’Appel de [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BELFORT

Service civil de proximité

[Adresse 3]

[Localité 4]

Minute n°

N° RG 25/00312 – N° Portalis DB3P-W-B7J-CQJO

Nature : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – 0A Sans procédure particulière

Affaire :

Etablissement public TERRITOIRE HABITAT

C/

[U] [H]

[E] [K]

JUGEMENT CIVIL

Juge des Contentieux de la Protection

du 04 Décembre 2025

Composition du tribunal :

Présidente : Camille ZIMMER

Greffière : Marine BLATTNER

Débats :

Vu le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile,

L’affaire a été examinée à l’audience publique du six octobre deux mil vingt cinq du tribunal judiciaire de Belfort, tenue par Camille ZIMMER, juge au tribunal judiciaire de Belfort, chargée des fonctions de Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Marine BLATTNER, Greffière,

L’affaire oppose :

Etablissement public TERRITOIRE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 8]

DEMANDEUR représenté par M^e Jean-sébastien GAROT, demeurant [Adresse 2], avocat au barreau de BELFORT

Et :

Monsieur [U] [H], demeurant [Adresse 7]

Madame [E] [K], demeurant [Adresse 7]

DEFENDEURS non comparants , non représentés

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. La présidente a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 04 décembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

La présente décision est réputée contradictoire et en premier ressort.

Copie certifiée conforme + copie exécutoire délivrées le 04/12/2025

à : M^e Jean-sébastien GAROT

+ copie certifiée conforme Secrétariat CCAPEX

+ copie certifiée conforme Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé du 22 mai 2023, Territoire Habitat, Office Public de l’Habitat du Territoire de [Localité 5] a loué à M. [U] [B] [H] et Mme [E] [W] [K] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 709,71 € outre 32,37 € de provision pour charges.

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé du 22 mai 2023, Territoire Habitat, Office Public de l’Habitat du Territoire de [Localité 5] a loué à M. [H] et Mme [K] un local à usage de garage n°06053-00071-00041-00019 situé [Adresse 9] moyennant un loyer mensuel de 32,80 € hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 8 avril 2025, Territoire Habitat, Office Public de l’Habitat du Territoire de [Localité 5] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 1 436,15 € au titre des loyers et charges échus au jour dudit acte.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 10 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice du 9 juillet 2025, Territoire Habitat, Office Public de l’Habitat du Territoire de [Localité 5] a fait assigner M. [H] et Mme [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Belfort et demande de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail au 10 juin 2025,

constater que les locataires sont devenus occupants sans droit ni titre du logement loué,

prononcer la résiliation du contrat de bail à usage de garage,

ordonner la libération du logement et du garage loués par les locataires, ainsi que la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie,

ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef du logement et du garage loués, avec si besoin le concours de la force publique, d’un serrurier et d’un déménageur,

condamner solidairement les locataires à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de continuation des baux d’habitation et de garage, majorés et révisables selon les dispositions contractuelles outre régularisation des charges annuelles, à compter du 10 juin 2025 pour le bail d’habitation, date d’acquisition des effets de la clause de résiliation de plein droit, et à compter du jugement à intervenir pour le contrat de bail de garage, et jusqu’à la libération complète des lieux,

condamner solidairement les locataires à payer la somme de 2 330,20 €, sauf à parfaire, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au titre des deux contrats arrêtés au 19 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

condamner solidairement les locataires à payer la somme de 250 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Territoire de [Localité 5] le 11 juillet 2025.

Le 29 septembre 2025, le tribunal a reçu le rapport de l’enquête sociale réalisée dans le cadre de la prévention des expulsions locatives. Il en ressort que les locataires ne se sont pas présentés au rendez-vous fixé par le service social départemental.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 6 octobre 2025.

A cette audience, Territoire Habitat, Office Public de l’Habitat du Territoire de [Localité 5], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile. Il a actualisé sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 2 022,68 €, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 29 septembre 2025. Le demandeur a indiqué que les locataires s’étaient acquittés de la somme de 2 638, 87 € en septembre ce qui a réduit la dette et a précisé être favorable à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

Cités par actes délivrés à l’étude de commissaires de justice, M. [H] et Mme [K], n’ont pas comparu, sans motif connu du tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 10 avril 2025 soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation le 9 juillet 2025.

Sa demande aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable depuis le 29 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 11 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 octobre 2025.

La demande formée par le bailleur aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties est donc également recevable à ce titre.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés au titre des deux contrats

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et du contrat de bail liant les parties, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, les contrats de location d’un box automobile ne sont pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et sont régis par le droit commun prévus au code civil.

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement.

En l’espèce, Territoire Habitat, Office Public de l’Habitat du Territoire de [Localité 5] verse aux débats les deux baux prévoyant un loyer de 709,71 € outre une provision pour charges de 32,37 € pour le logement et un loyer de 32,80 € pour le garage, ainsi que le décompte des loyers et charges arrêté au 29 septembre 2025, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort en effet des pièces fournies qu’au 29 septembre 2025, la dette locative de M. [H] et Mme [K] s’élève, pour les deux contrats, à la somme de 2 022,68 € au titre des loyers et charges impayés, terme du mois septembre 2025 inclus.

Il convient donc de condamner les locataires au paiement de cette somme. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 8 avril 2025 pour la somme de 1 436,15 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Conformément à l’article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou contractuelle permettant de retenir la solidarité, qui ne se présume pas, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail à usage d’habitation

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel qu’issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité, des mentions obligatoires fixées par cet article.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 17.2 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

La Cour de cassation (pourvoi n°24-70.002) est venue préciser que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, le bail ayant été conclu le 22 mai 2023 soit avant l’entrée en vigueur du nouveau délai, il y a lieu d’appliquer le délai contractuel et non le nouveau délai légal pour vérifier si les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies, la loi du 6 juillet 1989 étant une loi d’ordre public de protection.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux locataires le 8 avril 2025 pour une dette de 1 436,15 €. Ce commandement de payer comporte les mentions obligatoires posées par l’article précité et un décompte de la créance. Les locataires n’ont pas résorbé leur retard de loyer dans les deux mois puisque le 9 juillet 2025, date de l’assignation, la dette était de 2 330,20 € selon le décompte du 19 juin 2025, soit en augmentation. Les locataires n’ont pas davantage saisi le juge aux fins d’obtenir des délais de paiement.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 8 juin 2025, date de résiliation du bail, conformément aux dispositions contractuelles.

Sur la résiliation du contrat de bail à usage de garage

En vertu de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, les contrats de location d’un box automobile ne sont pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et sont régis par le droit commun prévus au code civil.

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, le bailleur produit l’acte de bail ainsi que le décompte prouvant les obligations dont il réclame l’exécution. Il résulte du décompte que les loyers du garage n’ont pas été régulièrement payés. Or l’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave des locataires à leurs obligations, de sorte que les conditions d’une résiliation judiciaire sont réunies.

Ainsi, il convient de prononcer la résiliation du contrat de bail de garage au jour du jugement.

Sur l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de cette même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif produit aux débats que les locataires ont repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Ils se sont en effet acquittés d’une somme de 2 638,87 € à la fin du mois de septembre 2025, laquelle est venue en paiement de l’intégralité de leur loyer d’août 2025 et de différentes échéances non réglées antérieurement. Au regard de ce versement important, et bien qu’aucun élément ne soit rapporté aux débats s’agissant de leur capacité financière, il apparaît que M. [H] et Mme [K] disposent dès lors de la capacité financière de payer le loyer courant et les échéances de retard susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif.

Dans ces conditions, compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience, de leur capacité à régler leur dette et de l’accord du bailleur, il y a lieu d’accorder à M. [H] et à Mme [K] un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 57 € en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Le bailleur ne s’est pas opposé à la suspension des effets de la clause résolutoire. Ainsi, les effets de la clause résolutoire du bail d’habitation et de la résiliation du bail de garage seront suspendus durant les délais de paiement accordés. Si les locataires règlent chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire du bail d’habitation et la résiliation du bail de garage seront réputées n’avoir jamais joué et les baux se poursuivront normalement.

Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire du bail d’habitation et la résiliation du bail de garage reprendront leur pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, dans ce cas, l’expulsion de M. [H] et Mme [K] et de tout occupant de leur chef sera autorisée.

Dans cette dernière hypothèse, et en application de l’article 544 du code civil, M. [H] et Mme [K] seront alors tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers révisés, augmentés des charges qui auraient été dues, si les baux s’étaient poursuivis et ce à compter de leur date de résiliation et jusqu’à l’entière libération des lieux afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de ses biens et de son impossibilité de les relouer. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues aux contrats de bail.

Conformément à l’article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou contractuelle permettant de retenir la solidarité, qui ne se présume pas, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [H] et Mme [K] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payé délivré par la SELARL LEXlegati.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Territoire Habitat, Office Public de l’Habitat du Territoire de [Localité 5], M. [H] et Mme [K] seront condamnés in solidum à verser au demandeur la somme de 250 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

PRONONCE à compter du prononcé du présent jugement la résiliation du contrat de bail de garage conclu le 22 mai 2023 entre Territoire Habitat, Office Public de l’Habitat du Territoire de [Localité 5], d’une part, et M. [U] [B] [H] et Mme [E] [W] [K], d’autre part, concernant le garage n° 06053-00071-00041-00019 situé [Adresse 9] ;

DÉCLARE recevable la demande formée par Territoire Habitat, Office Public de l’Habitat du Territoire de [Localité 5] à l’encontre de M. [U] [B] [H] et Mme [E] [W] [K] aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail d’habitation conclu entre les parties le 22 mai 2023, portant sur le logement situé [Adresse 1] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 mai 2023 entre Territoire Habitat, Office Public de l’Habitat du Territoire de [Localité 5], d’une part, et M. [U] [B] [H] et Mme [E] [W] [K], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 8 juin 2025 ;

CONDAMNE M. [U] [B] [H] et Mme [E] [W] [K] à verser à Territoire Habitat, Office Public de l’Habitat du Territoire de [Localité 5] la somme de 2 022,68 € au titre des loyers et charges échus au 29 septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 8 avril 2025 sur la somme de 1 436,15 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE M. [U] [B] [H] et Mme [E] [W] [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 57 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois au plus tard le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire du contrat de bail d’habitation et les effets de la résiliation du contrat de bail de garage pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés ou si M. [U] [B] [H] et Mme [E] [W] [K] s’acquittent de leur dette plus rapidement, la clause résolutoire du bail d’habitation et la résiliation du bail de garage seront réputées n’avoir jamais été acquises ;

DIT qu’en revanche, à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire du contrat de bail d’habitation et la résiliation du contrat de bail de garage reprendront leurs effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux (logement et garage), l’expulsion de M. [U] [B] [H] et Mme [E] [W] [K] ainsi que de tous occupants de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin ;

CONDAMNE M. [U] [B] [H] et Mme [E] [W] [K] à payer à Territoire Habitat, Office Public de l’Habitat du Territoire de [Localité 5] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail d’habitation s’était poursuivi à compter du 8 juin 2025, date de résiliation du contrat de bail et jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNE M. [U] [B] [H] et Mme [E] [W] [K] à payer à Territoire Habitat, Office Public de l’Habitat du Territoire de [Localité 5] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail de garage s’était poursuivi à compter du prononcé du présent jugement, date de résiliation du contrat de bail de garage, et jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

DIT que le sort des meubles laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

MET à la charge de M. [U] [B] [H] et Mme [E] [W] [K] les entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 8 avril 2025 par la SELARL LEXlegati ;

CONDAMNE M. [U] [B] [H] et Mme [E] [W] [K] à verser à Territoire Habitat, Office Public de l’Habitat du Territoire de [Localité 5] la somme de 250 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet du Territoire de [Localité 5] en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,