MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 24/00691 – N° Portalis DBZ2-W-B7I-IMUB

AFFAIRE : Société MAISONS & CITES / [Z] [L], [G] [I]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

JUGEMENT DU 22 JUILLET 2025

Grosse(s) délivrée(s)

à

le

Copie(s) délivrée(s)

à

le

LE PRESIDENT : Madame AUBRY Sophie, Vice-Présidente

LE GREFFIER : Madame LOMORO Marie

DEMANDERESSE

Société MAISONS & CITES,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Monsieur [N] [E], muni (e) d’un mandat écrit

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [L],

demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [G] [I],

demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 juin 2023, à effet au même jour, la SA [Adresse 5] a donné à bail à Monsieur [Z] [L] et Madame [G] [I], pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, un local à usage d’habitation sis [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 552,82 euros, outre une provision sur charges d’un montant mensuel de 12,85 euros, et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 552,82 euros.

Alléguant le non-paiement des loyers, la SA D’HLM MAISONS ET CITES a fait délivrer à Monsieur [Z] [L] et Madame [G] [I], par exploit de commissaire de justice en date du 2 juillet 2024, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur la somme en principal de 2293,73 euros. Par ce même acte, il était également fait commandement aux locataires de justifier dans un délai d’un mois de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Par exploit de commissaire de justice en date du 18 octobre 2024 (notifié le 21 octobre 2024 au représentant de l’État dans le Département), la SA [Adresse 5] a fait citer Monsieur [Z] [L] et Madame [G] [I] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BETHUNE à l’audience du 23 mai 2025, afin d’obtenir, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1728 et 1741 du Code civil :

– le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et à défaut, son prononcé, pour défaut de paiement du loyer et/ou pour défaut d’assurance ;

– l’expulsion de Monsieur [Z] [L] et Madame [G] [I] et celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L142-1 et suivants du code des procédures civile d’exécution ;

– qu’il soit dit et jugé qu’ils devront rendre les lieux libres de leur personne et de celles de tous occupants de leur chef et ainsi que de leurs biens après avoir satisfait aux réparations locatives ;

– l’autorisation de transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls des défendeurs en vertu de l’article L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

– leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1991,33 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 19 septembre 2024, déduction faite des acomptes perçus à ce jour, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

– leur condamnation solidaire au paiement des loyers échus depuis cette date et de ceux à échoir jusqu’au jour du jugement à intervenir ;

– leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date de la résiliation du bail, égale au montant du loyer et des charges et subissant les augmentations légales et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

– leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

– leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1153 du Code civil.

Par exploit de commissaire de justice en date du 8 novembre 2024, il a été signifié à Monsieur [Z] [L] et Madame [G] [I] que la date de l’audience était en réalité le 22 mai 2025.

Monsieur [Z] [L] a délivré congé à la bailleresse, par courrier reçu par cette dernière le 7 mars 2025.

L’affaire a été appelée et utilement retenue à l’audience du 22 mai 2025.

A cette audience, la SA D’HLM MAISONS ET CITES a comparu représentée par Monsieur [N] [E], muni d’un pouvoir.

La bailleresse a réitéré les termes de son assignation, et actualisé le montant de sa créance en sollicitant la condamnation des défendeurs à lui payer la somme de 3228,57 euros. Elle a néanmoins précisé que Monsieur [Z] [L] n’était tenu solidairement au paiement du loyer que jusqu’au 7 septembre 2025.

A l’appui de ses prétentions, elle a soutenu qu’un commandement de payer en date du 2 juillet 2024 avait été signifié à Monsieur [Z] [L] et Madame [G] [I] mais que ses causes n’avaient pas été acquittées intégralement dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire devait être regardée comme étant acquise sur ce fondement. Elle a ajouté que, malgré la signification du commandement en date du 2 juillet 2024, les locataires n’avaient pas justifié de la souscription d’une assurance de sorte que la clause résolutoire était également acquise sur ce fondement.

Bien que régulièrement cités à personne s’agissant de Monsieur [Z] [L], et à tiers présent à domicile s’agissant de Madame [G] [I], ces derniers n’ont pas comparu à l’audience et ne se sont pas faits représenter dans les conditions prévues par l’article 762 du Code de procédure civile.

L’enquête de la plate-forme de prévention des expulsions a été diligentée et le rapport transmis au tribunal. Il y est notamment fait état du départ de Monsieur [Z] [L] au mois de février 2025. Il est également indiqué que Madame [G] [I] indique avoir repris des règlements à hauteur de 300 euros environ par mois depuis mars 2025, Monsieur [Z] [L] réglant quant à lui 400 euros par mois, et que le couple souhaite poursuivre ces règlements jusqu’à remise en place de l’APL, actuellement suspendue, et apurement de la dette.

A l’issue des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 22 juillet 2025, par mise à disposition au greffe, date qui a été portée à la connaissance des parties comparantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien-fondée.

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

Par ailleurs, selon l’article 24 II du même texte, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du Code de la sécurité sociale.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le Département le 21 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience du 22 mai 2025.

Par ailleurs, la saisine de la Ccapex a été réalisée le 3 juillet 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation le 18 octobre 2024.

L’action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

Sur le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail

L’article 1103 du Code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement du loyer ou des charges. Le contrat de bail stipule en effet : «Le bailleur peut résilier le bail à tout moment, conformément à l’alinéa ci-après, en cas de non-paiement du loyer, des charges, du supplément de loyer de solidarité, des indemnités d’occupation, du dépôt de garantie et de défaut d’assurance des risques locatifs et, en cas de non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.

A défaut de paiement aux termes convenus du loyer, des charges, du supplément de loyer de solidarité, des indemnités d’occupation ou du dépôt de garantie, le bail sera résilié de plein droit 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Par ailleurs, un commandement de payer a été signifié à Monsieur [Z] [L] et Madame [G] [I] le 2 juillet 2024.

Il résulte du décompte produit par la bailleresse que Monsieur [Z] [L] et Madame [G] [I] ne se sont pas acquittés du montant des loyers et charges impayés visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois fixé par ledit commandement de payer, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 3 septembre 2024.

Il y a lieu, dès lors, de dire la clause résolutoire acquise au profit de la SA [Adresse 5] à compter du 3 septembre 2024 et de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

La résiliation étant acquise de ce seul chef, il n’y a pas lieu d’examiner le deuxième moyen de la bailleresse tiré du défaut d’assurance.

Il convient, par suite, de condamner Madame [G] [I], désormais seul occupante du logement, à restituer les lieux loués situés [Adresse 3].

A défaut, il convient d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

L’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Au regard de ce texte, il n’est pas nécessaire d’autoriser la SA D’HLM MAISONS ET CITES à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls de la défenderesse, ces dispositions pouvant être mises en œuvre de plein droit, sans autorisation judiciaire.

Sur les demandes en paiement

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation :

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, Monsieur [Z] [L] et Madame [G] [I] ayant été occupants sans droit ni titre des lieux à compter du 3 septembre 2024, l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de cette date et jusqu’à la libération effective des lieux, sera fixée à la somme correspondant au montant du loyer et des charges qu’ils auraient payé en cas de poursuite du bail, soumise aux augmentations légales.

Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 3 septembre 2024 et est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois d’avril 2025 inclus.

La SA [Adresse 5] verse notamment aux débats les pièces suivantes :

– le contrat de bail souscrit entre les parties le 14 juin 2023 ;

– le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 2 juillet 2024 ;

– un relevé de compte arrêté au 7 mai 2025, dont il résulte que la créance au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation s’élève à la somme de 3217,43 euros, terme du mois d’avril 2025 inclus, déduction faite des frais de poursuite, qui ne peuvent être pris en compte le cas échéant qu’au titre des dépens, et des frais d’assurance en l’absence de tout document notamment contractuel justifiant de la souscription effective d’une assurance par le bailleur pour le compte des locataires dans les conditions légales et réglementaires, et en l’absence de toute preuve du règlement par le bailleur de l’assurance pour le compte des locataires, étant rappelé que la charge de la preuve incombe au demandeur en application de l’article 1353 alinéa 1 du Code civil.

L’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « VI. — La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé. […] ».

Le contrat de bail comporte une clause de solidarité ainsi stipulée: « La présente location intègre expressément une clause de solidarité entre les preneurs conformément à l’article 1313 et suivants du code civil.

En conséquence, chaque co-preneur peut être contraint pour l’intégralité de la dette et le paiement fait par un seul libère les autres envers le bailleur.

Les preneurs, quel que soit leur nombre, sont et demeurent solidairement responsables du paiement des loyers, des charges, de frais de relance et de recommandé, des frais de procédure judiciaire et des réparations locatives jusqu’au terme du bail en cours.

Un co-preneur notifiant son congé pour quelque motif que ce soit, ne peut mettre fin à sa solidarité qu’à l’issue d’un délai de 6 mois à partir de la date de prise d’effet du congé qu’il aura valablement délivré à son bailleur.

Il est expressément stipulé que les co-preneurs du présent bail s’engagent de manière indivisible et solidairement entre eux, pour l’exécution et pour les conséquences de l’inexécution de l’intégralité des clauses du bail, pendant toute sa durée et jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clefs au bailleur ».

Il résulte de cette clause que la solidarité entre les locataires s’étend aux indemnités d’occupation.

En l’espèce, Monsieur [Z] [L] a délivré congé à la bailleresse par courrier reçu par cette dernière le 7 mars 2025. Le délai de préavis étant de trois mois, le congé a pris effet au 7 juin 2025.

Monsieur [Z] [L] est donc tenu solidairement au paiement du loyer et des indemnités d’occupation jusqu’à l’expiration d’un délai de six mois à compter de la date d’effet du congé, soit jusqu’au 7 décembre 2025. Cependant, à l’audience, la bailleresse ne s’est prévalue de la solidarité des locataires que jusqu’au 7 septembre 2025, de sorte que Monsieur [Z] [L] ne sera condamné solidairement au paiement des sommes dues que jusqu’à cette date.

Il résulte de ce qui précède que Monsieur [Z] [L] et Madame [G] [I], faute de justifier d’un paiement libératoire, doivent être condamnés solidairement au paiement de la somme de 3217,43 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 7 mai 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2024, date de l’assignation, sur la somme de 1991,33 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Monsieur [Z] [L] et Madame [G] [I] doivent également être condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qu’ils auraient payé en cas de poursuite du bail, soumise aux augmentations légales, à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, Monsieur [Z] [L] n’étant cependant tenu solidairement au paiement de cette indemnité d’occupation que jusqu’au 7 septembre 2025 inclus.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 dernier alinéa du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la SA D’HLM MAISONS ET CITES ne rapporte ni la preuve de la mauvaise foi de Monsieur [Z] [L] et Madame [G] [I], ni celle de l’existence d’un préjudice indépendant du retard de paiement.

Il convient en conséquence de la débouter de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, rien ne motive l’inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner in solidum Monsieur [Z] [L] et Madame [G] [I] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la dénonciation à la sous-préfecture et à la CCAPEX.

Pour le surplus, il sera rappelé que les dépens afférents aux instances, actes et procédure d’exécution sont limitativement énumérés par l’article 695 du Code de Procédure Civile auquel il est donc simplement renvoyé sur cette question.

Par ailleurs, l’équité ne commande pas d’allouer à la SA [Adresse 5] une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient donc de constater l’exécution provisoire de la présente décision, rien ne permettant de l’écarter au regard des articles 514-1 et suivants du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

DECLARE l’action de la SA D’HLM MAISONS ET CITES recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail relatif à l’immeuble d’habitation situé [Adresse 3], conclu le 14 juin 2023 entre la SA [Adresse 5] d’une part, et Monsieur [Z] [L] et Madame [G] [I], d’autre part, à compter du 3 septembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [G] [I] à libérer les lieux situés [Adresse 3], en satisfaisant aux obligations du locataire ;

A défaut,

ORDONNE l’expulsion de Madame [G] [I] et celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE, s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu’il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNE la transmission de la présente décision, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le Département en vue de la prise en charge du relogement de la locataire expulsée dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [L] et Madame [G] [I] à payer à la SA D’HLM MAISONS ET CITES la somme de 3217,43 euros (trois mille deux cent dix-sept euros et quarante-trois centimes), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 7 mai 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2024, date de l’assignation, sur la somme de 1991,33 euros, et du présent jugement sur le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [L] et Madame [G] [I] à payer à la SA [Adresse 5] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel existant et des charges, subissant les augmentations légales, à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, Monsieur [Z] [L] n’étant cependant tenu solidairement au paiement de cette indemnité d’occupation que jusqu’au 7 septembre 2025 inclus ;

DEBOUTE la SA D’HLM MAISONS ET CITES de ses plus amples demandes ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [L] et Madame [G] [I] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la dénonciation à la sous-préfecture et à la CCAPEX.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 4], le 22 juillet 2025.

LA GREFFIERE, LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

M. LOMORO S. AUBRY