MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/01543 – N° Portalis DBZ2-W-B7J-IWZZ

AFFAIRE : S.A. SIA HABITAT VENANT AUX DROITS DE LTO HABITAT / [I] [Z], [X] [H] épouse [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

JUGEMENT DU 06 MARS 2026

Grosse(s) délivrée(s)

à

le

Copie(s) délivrée(s)

à

le

LE PRESIDENT : Madame AUBRY Sophie, Vice-Présidente

LE GREFFIER : Madame LOMORO Marie

DEMANDERESSE

S.A. SIA HABITAT VENANT AUX DROITS DE LTO HABITAT,

dont le siège social est sis 67 Avenue des potiers – BP 80649 – 59506 DOUAI CEDEX

représentée par M^e Caroline HENOT, avocat au barreau de LILLE

substituée par M^e Régis DEBROISE, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEURS

Monsieur [I] [Z],

demeurant 83 RUE DES MAGNOLIAS – 62232 FOUQUEREUIL

comparant

Madame [X] [H] épouse [Z],

demeurant 83 RUE DES MAGNOLIAS – 62232 FOUQUEREUIL

comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 janvier 2015, à effet au 8 janvier 2015, la SA D’HLM LTO HABITAT a donné à bail à Monsieur [I] [Z] et Madame [X] [H] épouse [Z], pour une durée de trois mois renouvelable par tacite reconduction, un local à usage d’habitation sis 83 rue des Magnolias à FOUQUEREUIL (62232), moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 425,92 euros, outre une provision sur charges d’un montant de 12,46 euros par mois, et le versement d’un dépôt de garantie de 425 euros.

Alléguant le non-paiement des loyers, la SA SIA HABITAT, venant aux droits de la SA D’HLM LTO HABITAT, a fait délivrer à Monsieur [I] [Z] et Madame [X] [H] épouse [Z], par exploit de commissaire de justice en date du 12 février 2025, un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur la somme en principal de 1 916,46 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 13 août 2025, (notifié le 14 août 2025 au représentant de l’état dans le département), la SA SIA HABITAT a fait assigner Monsieur [I] [Z] et Madame [X] [H] épouse [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béthune à l’audience du 8 janvier 2026, afin d’obtenir, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1103 et 1728 du Code civil :

le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, et à défaut son prononcé ;leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef ;leur condamnation solidaire au paiement de la somme en principal de 2 920,83 euros, déduction faite des acomptes versés ;leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer assortie de l’indexation du coût de la construction et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux ;leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 450 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’affaire a été appelée et utilement retenue à l’audience du 8 janvier 2026.

A cette audience, la SA SIA HABITAT a comparu représentée par son conseil.

La bailleresse a réitéré les termes de son assignation et actualisé le montant de sa créance en sollicitant la condamnation des défendeurs à lui payer la somme de 5 385,52 euros.

A l’appui de ses prétentions, la bailleresse a soutenu que les causes du commandement en date du 12 février 2025 n’avaient pas été acquittées intégralement dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire devait être regardée comme étant acquise sur ce fondement. Elle s’est dite non opposée à l’octroi aux défendeurs de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [I] [Z] et Madame [X] [H] épouse [Z] ont comparu en personne. Ils ont reconnu la dette tant dans son principe que dans son montant, tout en indiquant avoir effectué le 7 janvier 2026 un paiement de 617 euros. Les défendeurs ont expliqué leurs difficultés financières notamment par l’arrêt maladie de Monsieur [I] [Z] et la perte de son emploi par Madame [X] [H] épouse [Z]. Ils ont indiqué que Monsieur [I] [Z] allait en principe reprendre le travail en février 2026, avec un salaire mensuel de 1850 euros, Madame [X] [H] épouse [Z] percevant quant à elle l’ASS à hauteur de 580 euros par mois. Ils ont sollicité des délais de paiement, proposant de régler la somme mensuelle de 100 euros en sus du loyer résiduel. Ils ont déclaré vouloir rester dans le logement, ce qui doit s’analyser en une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

L’enquête de la plateforme de prévention des expulsions a été diligentée et le rapport transmis au tribunal le 23 décembre 2025. Il y est notamment indiqué que Monsieur [I] [Z] et Madame [X] [H] épouse [Z] se sont engagés auprès du bailleur à reprendre le paiement du loyer dès octobre 2025, en y ajoutant la somme mensuelle de 100 euros pour apurer la dette. Il est également mentionné qu’un FPEL pourrait être sollicité, et que le couple a accepté de bénéficier d’un accompagnement social.

A l’issue des débats, le juge des contentieux de la protection a invité la SA SIA HABITAT à transmettre en cours de délibéré, et ce au plus tard le 15 janvier 2026, une note pour confirmer le cas échéant le paiement de la somme de 617 euros évoqué par les défendeurs. Par courriel reçu au greffe le 14 janvier 2026, la SA SIA HABITAT a transmis un nouveau décompte locatif actualisé au 12 janvier 2026 faisant apparaître un règlement par carte bancaire de 617 euros le 8 janvier 2026, avec un solde désormais débiteur de 4 768,52 euros.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 6 mars 2026, par mise à disposition a greffe, date qui a été portée à la connaissance des parties comparantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

Par ailleurs, selon l’article 24 II du même texte, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du Code de la sécurité sociale.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le Département le 14 août 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 8 janvier 2026.

Par ailleurs, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été réalisée le 13 février 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation en date du 13 août 2025.

L’action en résiliation du bail doit en conséquent être déclarée recevable.

Sur le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail

L’article 1134 ancien du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Civ. 3ème n024-70.002 du 13 juin 2024).

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement du loyer ou des charges. Le contrat de bail stipule en effet :

«Le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux, à l’initiative du bailleur, dans les cas suivants:

— à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées […].».

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, a été signifié à Monsieur [I] [Z] et Madame [X] [H] épouse [Z] le 12 février 2025.

Il résulte du décompte produit par la bailleresse que les locataires ne se sont pas acquittés du montant des loyers et charges impayés visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois fixé par ce dernier, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 15 avril 2025.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise au profit de la SA SIA HABITAT à compter du 15 avril 2025 et il convient de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et des charges

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

A l’audience, la SA SIA HABITAT verse notamment aux débats les pièces suivantes :

—  le bail souscrit entre les parties le 7 janvier 2015,

—  le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 12 février 2025,

—  le décompte de la créance arrêté au 12 janvier 2026, dont il résulte que les défendeurs restaient redevables à cette date des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés pour une somme totale de 4271,73 euros, terme de décembre 2025 inclus, déduction faite des frais de poursuite qui ne peuvent être pris en compte le cas échéant qu’au titre des dépens, et des frais non justifiés (frais d’assurance en l’absence de tout document notamment contractuel justifiant de la souscription effective d’une assurance par le bailleur pour le compte du locataire dans les conditions légales et réglementaires, et en l’absence de toute preuve du règlement par le bailleur de l’assurance pour le compte du locataire, étant rappelé que la charge de la preuve incombe au demandeur en application de l’article 1353 alinéa 1 du Code civil, et pénalités d’enquête sociale).

Selon l’article 1310 du Code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En vertu de l’article 220 du code civil, « Chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement. ».

La dette de loyer étant une dette ménagère, il en résulte que les époux sont tenus solidairement au paiement de cette dette.

En l’espèce, les défendeurs sont mariés.

Par conséquent, la condamnation sera solidaire.

Il résulte de ce qui précède que Monsieur [I] [Z] et Madame [X] [H] épouse [Z], faute de justifier d’un paiement libératoire, doivent être condamnés solidairement au paiement de la somme de 4271,73 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 12 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précitée dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que:

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

[…] ».

Selon le paragraphe VII de ce même article, « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. ».

En l’espèce, au regard du paiement d’un montant de 617 euros effectué le 8 janvier 2026 par les défendeurs, il y a lieu de considérer que la reprise du paiement du loyer courant est établie.

Au regard de la reprise du paiement du loyer courant, de la situation financière des défendeurs, et de l’absence d’opposition de la bailleresse, il convient d’accorder à Monsieur [I] [Z] et Madame [X] [H] épouse [Z] des délais de paiement et de les autoriser à se libérer de leur dette au moyen de 35 mensualités d’un montant de 100 euros chacune, et d’une dernière mensualité correspondant au solde de la dette. Il convient également de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.

A défaut de respect par Monsieur [I] [Z] et Madame [X] [H] épouse [Z] des modalités d’apurement définies au dispositif du présent jugement, la clause résolutoire reprendra son plein effet et ces derniers pourront être expulsés s’ils ne libèrent pas volontairement les lieux.

Ils seraient alors tenus de s’acquitter d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à leur départ effectif des lieux, afin de réparer le préjudice causé à la bailleresse lié à l’occupation sans droit ni titre.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge n’en mette la totalité ou fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [I] [Z] et Madame [X] [H] épouse [Z] , qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il ressort de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il est équitable de débouter la SA SIA HABITAT de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient donc de constater l’exécution provisoire de la présente décision, rien ne permettant de l’écarter au regard des articles 514-1 et suivants du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DECLARE l’action de la SA SIA HABITAT recevable ;

CONSTATE à compter du 15 avril 2025 la résiliation du bail relatif à l’immeuble d’habitation sis 83 rue des Magnolias à FOUQUEREUIL (62232), conclu le 7 janvier 2015 entre d’une part Monsieur [I] [Z] et Madame [X] [H] épouse [Z] , et d’autre part la SA LTO HABITAT devenue la SA SIA HABITAT ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [Z] et Madame [X] [H] épouse [Z] à payer à la SA SIA HABITAT la somme de 4271,73 euros (quatre mille deux cent soixante-et-onze euros et soixante-treize centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 12 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus ;

AUTORISE Monsieur [I] [Z] et Madame [X] [H] épouse [Z] à se libérer de leur dette en 35 mensualités successives d’un montant de 100 euros (cent euros) chacune, en sus de leur loyer courant, et d’une dernière mensualité correspondant au solde de la dette, majorée des frais et intérêts restant dus à cette date ;

DIT que la première mensualité devra être réglée au plus tard le 5 du mois suivant l’acte de signification du présent jugement, et les suivantes au plus tard le 5 de chaque mois ;

DIT que pendant ces délais de paiement, les effets de la clause résolutoire sont suspendus ;

RAPPELLE que si Monsieur [I] [Z] et Madame [X] [H] épouse [Z] s’acquittent intégralement du paiement des loyers et charges conformément au contrat de location pendant ce délai, ainsi que de l’arriéré locatif selon les modalités ci-dessus définies, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

— qu’il puisse être procédé, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de Monsieur [I] [Z] et Madame [X] [H] épouse [Z] et de tous occupants de leur chef de l’immeuble sis 83 rue des Magnolias à FOUQUEREUIL (62232), à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux en application de l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— que Monsieur [I] [Z] et Madame [X] [H] épouse [Z] soient condamnés in solidum à payer à la SA SIA HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail, subissant les augmentations légales, à compter de la déchéance du paiement et jusqu’à la libération effective des lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles meublants est régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [Z] et Madame [X] [H] épouse [Z] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 12 février 2025 ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé à BETHUNE, le 6 mars 2026.

LA GREFFIERE, LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

M. LOMORO S. AUBRY