TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

Ordonnance du : 19 Août 2025

N° RG 25/00296 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3VEP

N° Minute : 25/480

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ENTRE

Monsieur [T] [B]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Stéphanie CARRIE, avocat au barreau de BEZIERS

DEMANDEUR

D’UNE PART

ET

S.A.S. KARUKERA ILE BOURBON prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Euclide TARBOURIECH, avocat au barreau de BEZIERS

DÉFENDEUR

D’AUTRE PART

COMPOSITION:

Lors des débats en audience publique:

Madame Clémence BOINOT, VIce-présidente

Madame Béatrice MONBARBUT, Greffier

Magistrat ayant délibéré:

Madame Clémence BOINOT, VIce-présidente

Après que les parties ou leurs conseils aient été entendus en leurs explications et plaidoirie à l’audience Publique du 01 Juillet 2025 et qu’il en ait été délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue ce jour.

Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile,

Vu l’assignation en référé par acte de commissaire de justice, en date du 29 avril 2025, devant le président du tribunal judiciaire de BEZIERS à la demande de Monsieur [T] [B], propriétaire de locaux commerciaux sis [Adresse 1] à BEZIERS (34500) donnés à bail à la société par actions simplifiée KARUKERA ILE BOURBON, prise en la personne de son représentant légal en exercice, (ci-après dénommée SAS KARUKERA ILE BOURBON), pour faire constater la résolution dudit bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers, obtenir son expulsion et sa condamnation à lui payer une provision de 4.848,00 € à valoir sur les loyers et charges impayés, une indemnité d’occupation correspondant au montant actuel des loyers et une somme de 1.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

Vu l’audience du 3 juin 2025 où les parties ont sollicité le renvoi de l’examen de l’affaire à une audience ultérieure,

Vu les conclusions déposées aux intérêts de la SAS KARUKERA ILE BOURBON, qui a sollicité de voir constater l’absence de mise en demeure et de phase amiable, de voir constater l’absence du courrier et du délai de réflexion suffisamment long relatif au bail commercial du mois de février 2025, voir rejeter toutes les demandes de Monsieur [T] [B] et, en conséquence, voir ordonner la restitution des charges locatives, voir dire que Monsieur [T] [B] est seul responsable de la résiliation du bail commercial, le voir condamner au paiement de la somme de 1.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, enfin, en tout état de cause, voir prononcer un délai de 2 mois minimum pour lui permettre de déménager,

Vu l’audience du 1er juillet 2025 lors de laquelle Monsieur [T] [B] a repris oralement ses demandes, s’est opposé aux demandes de la SAS KARUKERA ILE BOURBON en délivrance des quittances, octroi de délais de paiement et d’un délai de 2 mois pour quitter les lieux et a indiqué que la présente demande est indéterminée de sorte qu’aucune phase amiable n’est nécessaire, que les relations entre le bailleur et son locataire sont conflictuelles, et lors de laquelle la SAS KARUKERA a réitéré oralement ses demandes en faisant valoir que le bail est précaire et déséquilibré, qu’elle a toujours payé ses loyers et qu’elle a rencontré des difficultés financières, de sorte qu’elle sollicite un plan d’apurement de la dette locative,

Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance ainsi qu’aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience,

MOTIFS

Sur la tentative amiable préalable obligatoire

Conformément aux dispositions de l’article 750-1 du Code de procédure civile, « En application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution. »

En l’espèce, la SAS KARUKERA ILE BOURBON indique que Monsieur [T] [B] n’a pas procédé à une tentative de conciliation préalable, alors même que celle-ci est obligatoire à peine de nullité pour les demandes en paiement.

Or, il convient de rappeler que la présente demande tend principalement à voir constater la résiliation du bail commercial passé entre les parties, par l’effet d’une clause résolutoire, de sorte qu’il s’agit d’une demande indéterminée et non d’une simple demande tendant au paiement d’une somme n’excédant pas 5.000,00 € tel que prévu par les dispositions susvisées. Dès lors, la tentative de conciliation préalable n’est pas obligatoire au cas de la présente instance.

En conséquence, la procédure est régulière.

Sur la résiliation du bail

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du Code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Le juge des référés doit constater la résiliation de plein droit du bail au titre de la clause résolutoire s’il n’existe aucune contestation sérieuse sur la nature et l’étendue de l’obligation du bail que le preneur n’a pas respectée, sur le contenu de la clause résolutoire en elle-même, et sur la façon dont le bailleur la met en œuvre.

Il est par conséquent nécessaire que le bailleur soit en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, que la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation, que les obligations du bail dont la violation desquelles la clause résolutoire est la sanction ne soient l’objet d’aucune contestation sérieuse du preneur quant à leur charge et à leur étendue.

En l’espèce, Monsieur [T] [B] justifie, par la production du bail en date du 2 février 2025, du commandement de payer en date du 18 mars 2025 et du décompte, que sa locataire a cessé de payer ses loyers et reste lui devoir une somme correspondant à des loyers impayés.

Le bail stipule que le loyer annuel est de 17.400,00 € payable en douze fractions égales de 1.450,00 €.

La somme impayée est calculée de la manière suivante :

Loyer février 2025 = 1.616,00 €

Loyer mars 2025 = 1.616,00 €

Loyer avril 2025 = 1.616,00 €

Règlement reçu le 13 mai 2025 = 1.500,00 €

Loyer mai 2025 = 1.616,00 €

Loyer juin 2025 = 1.66,00 €

Règlements fin juin 2025 = 1.732,00 €

Soit une somme impayée totale de 4.848,00 €.

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du Code de commerce le 18 mars 2025, est demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.

Néanmoins, pour faire échec à la résiliation du bail commercial, la SAS KARUKERA ILE BOURBON soutient que le contrat de bail est illégal en l’absence de courrier préalable à la signature du contrat et de délai de réflexion suffisamment long pour s’assurer de sa volonté libre et éclairée. Elle argue également que l’augmentation du loyer aux termes du bail en date du 2 février 2025 est irrégulière compte tenu de la clause insérée au contrat de bail précédent prévoyant un délai de 3 ans avant l’augmentation.

Il convient de relever que si la défenderesse argue de l’illégalité du contrat de bail compte tenu d’un vice du consentement, elle n’apporte aucun élément probant de nature à en démontrer la réalité, de sorte que la contestation n’est pas sérieuse.

En outre, il apparaît que les parties ont signé un nouveau bail le 2 février 2025, de sorte que les clauses de l’ancien bail les liant n’ont pas vocation à s’appliquer au nouveau contrat. Dès lors, l’argument de la SAS KARUKERA ILE BOURBON est inopérant en l’état. Ainsi, les contestations soulevées par la défenderesse ne sont pas sérieuses et il convient donc de dire que le bail est résilié aux torts exclusifs de la locataire.

L’obligation de la SAS KARUKERA ILE BOURBON de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion. La SAS KARUKERA ILE BOURBON n’apportant aucun élément justifiant l’octroi d’un délai de 2 mois pour quitter les lieux, celui-ci sera fixé légalement.

Le maintien dans les lieux de la SAS KARUKERA ILE BOURBON causant un préjudice à Monsieur [T] [B], celui-ci est fondé à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’il aurait perçue si le bail ne s’était pas trouvé résilié.

Sur les demandes de provision

L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, (le président du tribunal statuant en référé) peut toujours accorder une provision au créancier ».

Si le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée, il doit conserver un caractère provisionnel.

Sur les loyers impayés

En l’état des éléments versés aux débats, la locataire serait redevable des sommes suivantes :

Loyer février 2025 = 1.616,00 €

Loyer mars 2025 = 1.616,00 €

Loyer avril 2025 = 1.616,00 €

Règlement reçu le 13 mai 2025 = 1.500,00 €

Loyer mai 2025 = 1.616,00 €

Loyer juin 2025 = 1.66,00 €

Règlements fin juin 2025 = 1.732,00 €

Soit une somme impayée totale de 4.848,00 €.

Cependant, il ressort du décompte actualisé produit par Monsieur [T] [B] que la somme mensuelle de 1.616,00 € mise en compte correspond au loyer contractuellement prévu ainsi qu’à la somme de 166,00 € au titre des provisions sur charges. Or, il convient de relever que le contrat de bail en date du 2 février 2025 ne prévoit pas le versement d’une telle provision et qu’aucun justificatif du paiement des charges par le bailleur n’est produit aux débats. Ainsi, il s’agit d’une contestation sérieuse ne pouvant être tranchée par le juge des référés au sens des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile. Il convient donc de déduire la somme de 166,00 € par mois impayé, soit la somme totale de 830,00 €, de la créance locative.

Dès lors, il convient d’accueillir la demande de provision à hauteur de son montant non sérieusement contestable, soit la somme de 4.018,00 € (4.848,00 € – 830,00 €).

Sur la restitution des charges locatives

L’article L.145-40-2 du Code de commerce dispose que « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. »

En l’espèce, la SAS KARUKERA ILE BOURBON expose que Monsieur [T] [B] a perçu pendant 3 ans et mensuellement la somme de 166,00 € au titre des charges locatives. Elle indique cependant que ces charges ne sont pas prévues par les baux commerciaux et ne sont pas réajustées. Par ailleurs, elle explique qu’aucuns travaux à la charge du bailleur n’a pas été effectué pendant l’exécution des baux.

Néanmoins, il convient de relever que la défenderesse n’apporte aucun élément probant de nature à démontrer que Monsieur [T] [B] a effectivement perçu la somme de 166,00 € par mois pendant 3 ans, de sorte qu’il existe un doute sur l’existence et sur l’étendue de l’obligation réclamée. De la même manière, elle ne justifie pas de l’existence de dégradations du local pour lesquelles des travaux seraient à la charge du bailleur.

En conséquence, en l’absence d’obligation non sérieusement contestable, il convient de rejeter la demande de la SAS KARUKERA ILE BOURBON en remboursement des charges locatives.

Sur la demande de délais

Conformément à l’article 1343-5 du Code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

En l’espèce, la SAS KARUKERA ILE BOURBON sollicite, à l’audience, le bénéfice d’un plan d’apurement de la dette. Au soutien de sa demande, elle fait valoir avoir réglé son loyer depuis son entrée dans les lieux il y a 3 ans et avoir rencontré des difficultés financières au début de l’année 2025. Elle argue également avoir signé des devis avec des clients et avoir payé ses loyers courants.

Monsieur [T] [B] s’oppose à cette demande.

Néanmoins, il résulte des éléments versés aux débats que la SAS KARUKERA ILE BOURBON a repris le versement du loyer courant et justifie d’une activité commerciale actuelle par la production de divers devis en date des 7, 21 et 22 mai 2025, de sorte qu’elle justifie être en mesure de régler la dette locative dans les délais prévus par la loi.

Dès lors, compte tenu de la situation de la locataire et de l’importance relative de la dette, laquelle représente moins de trois mois de loyer, il convient d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire, durant un délai prenant suffisamment en compte l’intérêt des parties tout en subordonnant, selon les modalités figurant au dispositif, ce délai et cette suspension à l’exécution par la débitrice de ses obligations courantes.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS KARUKERA ILE BOURBON, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’État.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SAS KARUKERA ILE BOURBON ne permet d’écarter la demande de Monsieur [T] [B] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.200,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons que la présente procédure est régulière ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant Monsieur [T] [B] et la société par actions simplifiée KARUKERA ILE BOURBON, prise en la personne de son représentant légal en exercice, pour les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 6], sont réunies ;

Condamnons la société par actions simplifiée KARUKERA ILE BOURBON, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à payer à Monsieur [T] [B] la somme provisionnelle de 4.018,00 € (quatre-mille-dix-huit euros) correspondant aux loyers impayés ;

Ordonnons la suspension rétroactive des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;

Subordonnons toutefois cette suspension au respect par la société par actions simplifiée KARUKERA ILE BOURBON, prise en la personne de son représentant légal en exercice, de l’obligation qui lui est faite de s’acquitter en deniers ou quittance de la somme de 4.018,00 € (quatre-mille-dix-huit euros) au moyen de DIX-SEPT versements mensuels et égaux de 250,00 € (deux-cent-cinquante euros) et pour la première fois lors de l’échéance du mois de septembre 2025, et ce en sus du terme courant ;

Disons qu’en cas de défaut du règlement d’un seul versement :

L’intégralité de la dette sera immédiatement exigible ;

Les poursuites pour son recouvrement pourront aussitôt reprendre ;

La clause résolutoire sera acquise et l’expulsion prononcée sans autre formalité ;

Il pourra être procédé à l’expulsion, si besoin avec le concours de la force publique, de la société par actions simplifiée KARUKERA ILE BOURBON, prise en la personne de son représentant légal en exercice, ou de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 6] ;

Dans l’hypothèse de la défaillance et de l’expulsion consécutive, les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Dans l’hypothèse de la défaillance et de l’expulsion consécutive, condamnons la société par actions simplifiée KARUKERA ILE BOURBON, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à payer à Monsieur [T] [B] une indemnité d’occupation mensuelle et ce, jusqu’à la libération effective des lieux et à la remise des clefs, égale au montant du loyer, soit 1.450,00 € (mille-quatre-cent-cinquante euros), augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Rejetons la demande de restitution des charges locatives de la société par actions simplifiée KARUKERA ILE BOURBON, prise en la personne de son représentant légal en exercice ;

Condamnons la société par actions simplifiée KARUKERA ILE BOURBON, prise en la personne de son représentant légal en exercice, au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Condamnons la société par actions simplifiée KARUKERA ILE BOURBON, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à payer à Monsieur [T] [B] la somme de 1.200,00 € (mille-deux-cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ainsi que toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

AINSI jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, par Madame Clémence BOINOT, VIce-présidente assistée de Madame Béatrice MONBARBUT, Greffier.

Le greffier, La Vice-Présidente,