TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

[Adresse 10]

[Localité 5]

Références :

N° RG 24/00645 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3QUR

MINUTE N°2025/ 682

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 16 Décembre 2025

S.C.I. [Z]

c/

L’UDAF DE L’HERAULT, en sa qualité de curateur de M. [O] [W], [W] [O]

Copie délivrée à

Maître ANDUJAR

Maître [S] [K]

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDERESSE :

S.C.I. [Z]

inscrite au RCS d'[Localité 13] sous le n° 922 468 202

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représentée par Maître Christian CAUSSE de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [O]

né le 15 Avril 1971 à [Localité 14]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5]

(Bénéficie de l’aide juridictionnelle totale selon décision du 21 février 2025)

Association UDAF DE L’HERAULT

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 3]

[Adresse 12]

[Localité 4]

en sa qualité de curateur de M. [O] [W]

Représentés par Maître ANDUJAR de la SCP 2A 2C, avocats au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 21 octobre 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date 6 février 2023 avec prise d’effet au même jour, LA SCI [Z] a donné à bail à M. [O] [W] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 7] pour un loyer initial mensuel de 350.00 € et 20.00 € de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date 5 novembre 2024, LA SCI [Z] a fait signifier à M. [O] [W] et à l’UDAF de l’Hérault en sa qualité de curateur de celui-ci, placé sous curatelle renforcée depuis le 21 avril 2011, remis à personne pour l’UDAF et remis en l’étude pour M. [O] [W], un avis de passage ayant été laissé au domicile conformément à l’article 656 du code de procédure civile et à la lettre prévue à l’article 658 du même code, un congé pour motif sérieux et légitime pour le 5 février 2025 en raison de son manquement répété de son obligation de jouissance paisible des lieux, de plaintes d’occupants de l’immeuble et du voisinage consécutives à l’occupation de son appartement par des personnes causant du tapage nocturne, de nombreuses interventions des forces de police en résultant et de demandes émanant de la préfecture de l’Hérault.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 décembre 2024, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, dénoncé à la préfecture de l’Hérault le 3 décembre 2024, LA SCI [Z] a assigné M. [O] [W] et l’UDAF de l’Hérault devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir  :

— Déclarer les demandes de LA SCI [Z] recevables et bien fondées ;

— Juger que M. [O] [W] est à l’origine de troubles anormaux de voisinage constitutif d’un trouble manifestement illicite ;

— Prononcer la résiliation du bail ;

— Ordonner l’expulsion immédiate sans expiration d’un délai de deux mois suivant délivrance du commandement de quitter les lieux et sans bénéfice de la trêve hivernale de M. [O] [W] et de tout occupant de son chef du logement qu’il occupe sans droit ni titre au [Adresse 8], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner M. [O] [W] à payer à LA SCI [Z] une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer et provisions sur charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— Condamner M . [O] [W] à payer à LA SCI [Z] la somme de 500.00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M . [O] [W] aux entiers dépens de la présente instance y compris le coût du congé pour motifs légitimes et sérieux délivré le 5 novembre 2025 ;

Aucun diagnostic social et financier n’a pu être établi M. [O] [W] ne s’étant pas présenté au rendez-vous proposé le 17 janvier 2025 par le travailleur social.

Après de très nombreux renvois lors des audiences du 18 février 2025, 1er avril 2025, 29 avril 2025, 17 juin 2025, 2 septembre 2025 à la demande des parties en raison du départ du locataire ou pour leur permettre de répondre, l’affaire est retenue à celle du 21 octobre 2025 et au cours de laquelle les parties déposent.

Le conseil de LA SCI [Z] confirme que M. [O] [W] a quitté les lieux, maintient ses demandes de paiement des loyers et des frais engagés au titre de la remise en état et s’en remet sur les contestations sérieuses soulevées par la partie adverse.

Le conseil de M. [O] [W], assisté de son curateur l’UDAF 34, dans ses conclusions en défense sollicite de :

— Débouter LA SCI [Z] de sa demande au titre d’un arriéré de loyer en l’état de la contestation sérieuse ;

— Voir au principal la présente juridiction se déclarer incompétente pour statuer en référé sur une demande au titre des réparations locatives ;

— Débouter en tout état de cause LA SCI [Z] de sa demande en paiement de la somme provisionnelle de 3710.00 € au titre des réparations locatives en l’état de la contestation sérieuse ;

— Condamner à titre reconventionnel LA SCI [Z] prise en la personne de son représentant légal en exercice à payer par provision à M. [O] [W] assisté de son curateur l’UDAF 34, la somme de 350.00 € et correspondant à la restitution du dépôt de garantie conformément à l’article 835 alinéa 2 du CPC ;

— Débouter en toutes hypothèses LA SCI [Z] de toutes autres demandes ;

— Condamner LA SCI [Z] aux entiers dépens ;

Au soutien de ses prétentions, il soulève, sur le fondement des articles 834, 835 et 484 du code de procédure civile, une contestation sérieuse portant sur les demandes de LA SCI [Z] relatives à l’arriéré de loyers et aux réparations locatives et celle concernant la résiliation du bail d’habitation qui n’entrent pas dans la compétence du juge des référés, juge de l’évidence, lequel ne peut prononcer de mesures définitives. Il argumente ainsi sur le bien fondé des pièces versées au litige par la partie demanderesse et justifie dès lors ses autres demandes.

En application des mêmes dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera également renvoyé aux conclusions déposées au jour de l’audience par le conseil des défendeurs pour un plus ample exposé à l’appui de l’ensemble des moyens développés.

Lors des débats le conseil de de M. [O] [W] assisté de l’UDAF 34 maintient les contestations sérieuses.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2025, pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le conseil de M. [O] [W] oppose des contestations sérieuses dont il convient d’évaluer le caractère sérieux. Il soulève l’incompétence de la juridiction de céans quant à l’arriéré des loyers et aux réparations locatives exigées par LA SCI [Z] et à la demande de résiliation du bail consenti.

Sur l’arriéré des loyers et les réparations locatives il fait valoir ainsi que le solde de 270.25 € réclamé suite au décompte du 26 mai 2025 n’est pas mentionné dans l’assignation du 2 décembre 2024, que le bailleur n’est pas fondé à réclamer des loyers pour une période allant jusqu’au mois d’avril 2025 alors que M. [O] [W] a quitté le logement le 11 février 2025 conformément au congé délivré à la demande du bailleur, que l’UDAF 34 a pris contact dès le 12 février 2025 pour restituer les clés et établir l’état des lieux de sortie, qu’il est dès lors de la responsabilité du bailleur de n’avoir pas réagi plus vite, que le montant réclamé pour les travaux correspond à des mesures définitives que le juge de céans statuant en référé par une décision provisoire ne peut prononcer sur le fondement de l’article 484 du code de procédure civile, qu’aucune tentative de conciliation n’est intervenue sur le fondement de l’article 750-1 du code procédure civile, que certains travaux effectués concernent des dégradations dont la preuve de leur imputabilité au locataire n’est pas rapportée, qu’ils n’ont pas fait l’objet de devis comparatifs et ont été réalisés par un artisan dont certains d’entre eux ne ressortent pas de son activité.

Sur la demande de résiliation du bail d’habitation, il fait observer qu’il n’est pas dans les pouvoirs du juge des référés de la prononcer s’appuyant sur des arrêts de la cour de cassation.

Il verse au soutien de ces contestations sérieuses les pièces nécessaires à les étayer et vise celles de la partie adverse.

Le conseil de LA SCI [Z] pour sa part, lors des débats, s’en remet.

En la cause, au regard des éléments du litige et des pièces versés à l’instance par les parties au soutien de leurs prétentions respectives, il convient de dire qu’il existe effectivement des contestations dont il n’est pas possible d’écarter le caractère sérieux.

L’article 484 du code de procédure civile dispose que « L’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires ».

L’article 750-1 du code de procédure civile énonce « En application de l’article 4 de la loi n°2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R 211-3-4 et R 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

« Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

« 1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

« 2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

« 3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

« 4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

« 5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L125-1 du code des procédures civiles d’exécution ».

En l’espèce, s’agissant de la compétence de la juridiction de céans pour prononcer la résiliation judiciaire du bail de location, il n’appartient pas au juge des référés de l’ordonner conformément à un arrêt de la cour de cassation (chambre civile) en date du 20 décembre 2018 au terme duquel ce dernier doit se borner à constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont ou non réunies, ce qui n’est pas le cas en l’affaire.

S’agissant des travaux réalisés au titre des réparations locatives, LA SCI [Z] verse deux devis d’un seul et même artisan en date du 10 mai 2025, acceptés le 19 mai 2025, mais en revanche ne justifie pas de leur réalisation par la production des factures ni pour certains d’entre eux de l’imputabilité des dégradations à M. [O] [W] notamment la boîte aux lettres situées dans les parties communes pour un montant de 520.00 €. Elle ne justifie pas davantage au visa de l’article 835 du code de procédure civile, en présence d’une contestation sérieuse, la prévention d’un dommage imminent que la réalisation des travaux empêcherait alors que M. [O] [W] a quitté les lieux.

S’agissant de l’arriéré de loyer, LA SCI [Z] ne précise pas la raison pour laquelle l’état des lieux de sortie n’est intervenu que le 2 avril 2025 alors que le congé a été donné par elle au 5 février 2025 et que dès le 12 février 2025 l’UDAF 34 a sollicité un rendez-vous pour la remise des clés suite au non renouvellement du contrat de location ayant pris fin, faisant ainsi courir des impayés locatifs (pièce n°3 défendeur).

Par ailleurs LA SCI [Z] ne justifie pas d’une tentative de conciliation conformément à l’article 750-1 du code de procédure civile, le montant de la créance réclamée étant inférieur à la somme de 5000.00 €.

En outre le conseil de LA SCI [Z] n’oppose aucune réplique et s’en remet à l’audience sur ces contestations.

En conséquence il y a lieu de dire que les contestations soulevées sont sérieuses.

Dès lors, tenant compte de la date de départ de M. [O] [W], de la date de libération des lieux et la prise à bail d’un nouveau logement le 11 février 2025 (pièce n°2 défendeur), des très nombreux renvois sollicités par les parties, l’instance ayant été introduite le 2 décembre 2024 pour être audiencée la première fois le 18 février 2025 et n’avoir été retenue que le 21 octobre 2025, il y a lieu de constater que l’urgence requise aux visas des articles 834 et 835 du code de procédure civile ne saurait en la cause être caractérisée.

Ainsi en l’espèce, il ne revient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de trancher ces contestations ni de prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite qui relèvent de la compétence du juge du fond.

Par voie de conséquence, il n’y a pas lieu à statuer en référé et d’examiner les autres demandes des parties.

Sur les dépens

L’article 491 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, considérant l’existence de contestations dont il n’est pas possible d’écarter le caractère sérieux au regard des pièces versées au débat et de l’absence d’urgence au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile LA SCI GUIGAL sera condamnée aux dépens.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il n’y a pas lieu à condamnation sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

La présente décision est donc exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à statuer en référé sur les demandes de LA SCI [Z] ;

CONDAMNONS LA SCI [Z] aux dépens ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le SEIZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT-CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,