TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEZIERS

MINUTE N° 2026/485

AFFAIRE : N° RG 26/00066 – N° Portalis DBYA-W-B7K-E36DB

Copie à :

prefecture

Copie exécutoire à :

Maître Catherine GAUTHIER

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 05 Juin 2026

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

RCS n°824 541 148

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA AVOCATS, avocats au barreau de LYON

DÉFENDERESSE :

Madame [J] [X]

née le 02 Mai 1977 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Céline ASTIER-TRIA, Juge chargée des contentieux de la protection, siégeant en qualité de juge rapporteur,

Greffière : Emeline DUNAS

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur:

Céline ASTIER-TRIA, Juge

Armelle ADAM, vice présidente

Pascal BOUVART, magistrat honoraire

DÉBATS :

Audience publique du 03 avril 2026

DECISION :

réputée contradictoire, en premier ressort,

prononcée par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2026 par Céline ASTIER-TRIA, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 08 août 2024, Madame [H] [K] épouse [W] a donné à bail à Madame [J] [X] un local d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 3], pour un loyer initial mensuel de 460 euros outre 30 euros de provision sur charges.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution pour le paiement des loyers et charges de Madame [J] [X] auprès de Madame [H] [K] épouse [W] par acte du 07 août 2024.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, selon acte de commissaire de justice en date du 17 juin 2025 a fait signifier à Madame [J] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire, ce pour un arriéré locatif d’un montant de 1740 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 novembre 2025 auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Madame [J] [X] devant le juge des contentieux de la protection de BEZIERS aux fins de :

dire et juger recevable et bien fondé l’action de la requérante, de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à titre principal, ou prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Madame [J] [X] à titre subsidiaire, et, en conséquence, ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef avec au besoin le concours de la force publique ;condamner Madame [J] [X] au paiement de la somme de 921,78 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 juin 2025 et pour le surplus à compter de la présente assignation, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération définitive des lieux, ainsi que de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit.

A l’audience du 03 avril 2026, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes. Elle actualise la dette à la somme de 919,06 euros. Elle indique s’en rapporter pour l’octroi de délai de paiement à la locataire.

Au visa des articles 1103, 1217, 1231-1, 1124 et 1346 et suivants, 2305 et suivants du code civil ainsi que 24 de la loi du 06 juillet 1989, se fondant sur la quittance subrogative générée par le dispositif Visale, elle entend faire valoir qu’elle a assumé, en lieu et place de la partie défenderesse en qualité de caution, le paiement de ses arriérés locatifs conformément à ses engagements contractuels.

Elle a soutenu que les échéances de remboursement des avances ainsi consenties n’ont pas été honorées, de sorte qu’elle a été contrainte de faire délivrer à la partie défenderesse un commandement de payer la somme et que la dette n’a pas été résorbée dans le délai de deux mois.

Bien que régulièrement convoquée par acte de commissaire de justice remis à personne, Madame [J] [X] n’a pas comparu ni personne pour elle.

Un diagnostic social et financier a été transmis au greffe. Il est indiqué que Madame [X] alterne entre période d’emploi de courte durée et inactivité, qu’elle connait une baisse de revenus depuis le mois de janvier 2025 et que cela a impacté le règlement de ses charges. Il est fait mention que la locataire conteste la dette et indique qu’elle a honoré le paiement de ses loyers. Madame [X] souhaite se maintenir dans les lieux.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 05 juin 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES :

En application des dispositions des articles 2305 et 2306 du Code civil, la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, tant pour le principal que pour les intérêts et frais, et elle est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

L’article 8 du contrat de cautionnement Visale, pris en application de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale prévoit que « en vertu de l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer, à hauteur du montant des sommes versées. Le bailleur s’engage à ne pas s’opposer aux actions diligentées par la caution, sauf à perdre tout ou partie de ses droits au dispositif Visale. ».

En l’espèce, après divers impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, caution, a été enclenchée en recouvrement de l’arriéré dû par Madame [J] [X]. Ladite caution a ainsi réglé la bailleresse le montant de 1470 euros, arrêté dans la quittance subrogative en date du 06 mai 2025.

Il convient de constater que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits de la bailleresse en vertu de l’article 2309 du code civil et apparaît dès lors fondée à agir en justice contre la locataire.

Sur la recevabilité de l’action :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault le 19 novembre 2025 et ce conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 19 juin 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 novembre 2025 en vertu des dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES apparaît recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et ses conséquences :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat signé par les parties le 08 août 2024 contient une clause résolutoire (article 17 – p.6/9) de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juin 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Madame [J] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 17 juin 2025 euros et reproduisant les mentions prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi précitée.

Or, il ressort du décompte produit par la requérante en date du 25 mars 2026 que la locataire n’a pas réglé les sommes visées au commandement dans ce délai de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies dans un délai de six semaines, soit à la date du 30 juillet 2025 à minuit.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les éléments du dossier et notamment le diagnostic social et financier ne permettent pas de connaitre les revenus du foyer de Madame [J] [X] et sa capacité de remboursement de la dette.

Toutefois, au regard des décompte produits à l’audience, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Compte tenu de ces éléments et du faible montant de la dette, il convient d’accorder des délais de paiements à Madame [J] [X] pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de suspendre les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son/leur expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte démontrant que Madame [J] [X] restait lui devoir la somme de 919,06 euros (mensualité du mois de avril 2025 comprise) à la date du 25 mars 2026 correspondant à l’arriéré des loyers et charges payés à la place de la locataire.

Madame [J] [X], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette.

En conséquence, Madame [J] [X] sera condamnée au paiement de la somme de 919,06 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 juin 2025.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Madame [J] [X] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 490 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 31 juillet 2025 à 0 heures, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ACTION LOGEMENT SERVICES ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires :

Madame [J] [X], succombant en la présente instance, en supportera les entiers frais et dépens dont le coût du commandement de payer du 17 juin 2025.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Il est rappelé l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement, aucun élément ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

La Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et mis à disposition au greffe,

CONSTATE la recevabilité des demandes de la société ACTION LOGEMENT SERVICES en qualité de caution subrogée dans les droits et actions de Madame [H] [K] épouse [W] ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 juin 2025 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 08 août 2024 entre Madame [H] épouse [W] et madame [J] [X] concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] est résilié depuis le 30 juillet 2025 à minuit ;

CONDAMNE Madame [J] [X] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 919,06 euros (neuf cent dix euros et six centimes), augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 juin 2025 ;

AUTORISE Madame [J] [X] à se libérer de sa dette en régalant chaque mois pendant dix mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 90 euros (quatre vingt dix euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [J] [X],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 30 juillet 2025 à minuit,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de DEF1 et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, Madame [J] [X] sera condamnée à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

En tout état de cause,

CONDAMNE Madame [J] [X] aux dépens, y compris le coût du commandement de payer du 17 juin 2025 ;

CONDAMNE Madame [J] [X] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros (trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le CINQ JUIN DEUX MILLE VINGT SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,