TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEZIERS

MINUTE N° 26/252

AFFAIRE : N° RG 23/03028 – N° Portalis DBYA-W-B7H-E3EMY

Jugement Rendu le 11 Mai 2026

DEMANDEURS :

Madame [P] [O]

née le 28 juin 1954 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Monsieur [F] [N]

né le 19 janvier 1956 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Tous deux représentés par : Maître Jordan DARTIER de la SELARL ACTAH & ASSOCIES, avocats au barreau de BEZIERS

DEFENDEURS :

copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

copies conformes au service des expertises

1 copie dossier

le

S.E.L.A.R.L. [R] BARDAJI PROST

prise en la personne de son représentant légal en exercice

immatriculée au RCS de Toulouse sous le numéro D 840 635 908,

ayant son siège social [Adresse 3]

[Localité 3]

Maître [J] [R]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Toutes deux représentées par : M^e Caroline VERGNOLLE, avocat postulant au barreau de BEZIERS, assistée de M^e Nicolas LARRATde la SCP LARRAT avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

Monsieur [C] [T]

né le 31 août 1964 à [Localité 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Madame [H] [L]

née lr 11 août 1957 à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Tous deux représentés par : Maître Frédéric SIMON de la SCP SIMON FREDERIC, avocats au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Julie LUDGER, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assisté de Sylvia LUCAS, Greffier.

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Julie LUDGER, Vice-Présidente,

Joël CATHALA, Vice-Président,

Pascal BOUVART, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 18 décembre 2026 différée en ses effets au 23 Février 2026, ayant fixé l’audience de plaidoirie au 09 Mars 2026 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 11 Mai 2026 ;

Les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries ;

JUGEMENT :

Prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Julie LUDGER, Vice-Présidente, assisté de Audrey SAUNIERE, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

********

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique reçu par devant Maître [J] [R], Notaire à [Localité 3], le 20 janvier 2021, Madame [H] [L] et Monsieur [C] [T] se sont engagés à vendre la propriété d’une parcelle de terre sise à [Localité 6] lieudit [Localité 7], figurant au cadastre sous la section [Cadastre 1] d’une contenance de 260 m2 sur laquelle existe un petit cabanon en bois et des éléments d’équipement de type sanitaires, ainsi que les 23/1000èmes d’un chemin d’accès à ladite parcelle, le tout moyennant le prix de 45.000 euros.

Par acte authentique de vente reçu par devant Maître [J] [R], Notaire à [Localité 3], le 26 mai 2021, Madame [H] [L] et Monsieur [C] [T] ont cédé la propriété d’une parcelle de terre sise à [Localité 6] lieudit [Localité 7], figurant au cadastre sous la section [Cadastre 1] d’une contenance de 260 m2 sur laquelle existe un petit cabanon en bois et des éléments d’équipement de type sanitaires, ainsi que les 23/1000èmes d’un chemin d’accès à ladite parcelle, à Madame [Z] [O] et Monsieur [F] [N], le tout moyennant le prix de 45.000 euros.

Madame [Z] [O] et Monsieur [F] [N] affirment avoir constaté, après avoir pris possession du terrain vendu que, lors de la prise de douche, l’eau refoulait en permanence dans le bac. Ils ont alors fait intervenir une entreprise afin de remédier au problème pensant qu’il convenait tout simplement de procéder à une vidange de la fosse septique. Or, l’entreprise mandatée a constaté que seuls les sanitaires étaient reliés à la fosse septique et que la douche et l’évier se vidaient, quant à eux, dans un bidon enterré.

Le 07 juillet 2021, Madame [Z] [O] et Monsieur [F] [N] ont contacté l’étude notariale de Maître [R] afin d’obtenir communication du rapport concernant la fosse septique ; rapport évoqué lors de la signature de l’acte authentique du 26 mai 2021 sans qu’il n’en ait été donné lecture ni remis copie aux consorts [O] – [N] que ce soit le jour de la signature de la promesse de vente (le 21 janvier 2021 où ils avaient donné procuration au Notaire) ou le jour de la signature de l’acte définitif (le 26 mai 2021). En effet, lors de la signature de l’acte définitif, il a simplement été indiqué aux consorts [O] – [N] que la fosse septique « n’était pas aux normes mais qu’elle fonctionnait sans problème » ; ce qui avait déjà été indiqué aux consorts [O] – [N] lors de leur visite du terrain.

Le 07 juillet 2021, l’étude notariale de Maître [R] a donc transmis aux consorts [O] – [N] le rapport de diagnostic du système d’assainissement non collectif du terrain, objet de la vente. Le rapport datait du 02 octobre 2017.

Madame [Z] [O] et Monsieur [F] [N] ont adressé un courrier recommandé à Maître [R] afin de lui faire part des désordres constatés, mais aussi, de l’ancienneté du diagnostic, réalisé en 2017, alors que la vente est intervenue en 2021, soit plus de trois ans plus tard. Dans ce courrier, les acquéreurs évoquaient les dols et réticences dolosives imputables aux vendeurs, les époux [T].

Madame [Z] [O] et Monsieur [F] [N] ont remis le rapport à une entreprise qui a chiffré le coût des réparations (comprenant la fourniture, la pose et le raccordement d’une fosse septique toutes eaux) à la somme de 7.000 euros suivant devis qui leur a été remis le 12 juillet 2021.

Madame [Z] [O] et Monsieur [F] [N] ont dû, au mois d’Août 2021, contacté en urgence une société spécialisée afin de procéder à la vidange du « réservoir » de récupération des eaux usées. La société DEL PINO, a procédé à la vidange, et a constaté que la fosse était cassée, mais aussi que le drain ne fonctionnait outre le fait que l’installation était à refaire.

N’ayant obtenu aucune réponse à leur premier courrier recommandé, Madame [Z] [O] et Monsieur [F] [N] ont adressé un second recommandé au notaire en charge de la vente, Maître [R], et l’ont mise en demeure d’apporter une réponse à leur courrier.

Maître [R] leur répondra par courrier du 31 Août 2021, les invitant à se rapprocher des vendeurs, les époux [T].

Madame [Z] [O] et Monsieur [F] [N] n’ayant toujours aucune réponse concernant les désordres affectant le terrain de loisir qu’ils avaient acquis, ont indiqué au notaire chargé de la vente, Maître [R], que cette dernière avait manqué à son obligation de conseil dans ce dossier, notamment en ayant omis d’annexer à l’acte de vente le rapport en date du 2 octobre 2017.

Par courrier en date du 8 octobre 2021, Madame [Z] [O] et Monsieur [F] [N] ont saisi la Chambre des notaires, concernant les difficultés rencontrées avec Maître [R].

La Chambre des notaires a répondu à Madame [Z] [O] et Monsieur [F] [N] que Maître [R] avait fait une déclaration de sinistre auprès de son assureur ; ce dernier devant les contacter.

Par courrier recommandé en date du 18 mai 2022, le conseil de Madame [Z] [O] et Monsieur [F] [N] a adressé une mise en demeure aux époux [T], les vendeurs, et à Maître [R], le notaire, leur indiquant qu’il résultait de tout ce qui précède que le bien vendu aux consorts [O] – [N] était affecté de vices cachés, dont les vendeurs avaient parfaitement connaissance. Dans ces conditions, ils ont été mis en demeure de payer aux consorts [O] – [N] ladite somme de 7.000 euros par chèque CARPA (Caisse des règlements pécuniaires des Avocats) sous huitaine.

Le 10 juin 2022, l’assureur de Maître [R] a répondu à Madame [P] [O] qu’il considérait que les conditions de la responsabilité civile professionnelle de son assuré n’étaient pas réunies de sorte qu’aucune indemnisation ne pourrait intervenir en sa faveur.

Par courrier non daté, les époux [T] ont répondu qu’ils ne comprenaient pas l’acharnement des requérants, sans répondre à la mise en demeure.

Par ordonnance en date du 28 octobre 2022, le juge des référés a ordonné une mesure d’expertise et désigné Monsieur [B] [Q] en qualité d’expert judiciaire. PIECE 18 : Ordonnance de référé du 28 octobre 2022.

Le rapport d’expertise judiciaire définitif a été déposé le 29 mai 2023.

***

Par acte du 23 novembre 2023, Madame [P] [O] et Monsieur [F] [N] ont assigné Madame [H] [L] et Monsieur [C] [T], devant le tribunal judiciaire de BEZIERS, sur le fondement des articles 1641 et suivants, et notamment des articles 1644 et 1645 du code civil, aux fins de :

Homologuer le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [B] [Q] en date du 29 mai 2023,Condamner solidairement Monsieur [C] [T] et Madame [H] [L] à leur payer la somme de 21.925, 80 euros au titre de la restitution d’une partie du prix de la vente constatée par acte authentique reçu par devant Maître [J] [R], Notaire à [Localité 3], le 26 mai 2021, relativement à la vente de la parcelle de terre sise à [Localité 6] lieudit [Localité 7], cadastrée section [Cadastre 1],Condamner solidairement Monsieur [C] [T] et Madame [H] [L] à leur payer la somme annuelle de 3.600 euros à compter du 26 mai 2021, date de l’acte authentique reçu par devant Maître [J] [R], Notaire à [Localité 3], constatant la vente de la parcelle de terre sise à [Localité 6] lieudit [Localité 7], cadastrée section [Cadastre 1], et ce jusqu’à la date de l’exécution de la décision à intervenir,Condamner solidairement Monsieur [C] [T] et Madame [H] [L] à leur payer la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner solidairement Monsieur [C] [T] et Madame [H] [L] aux entiers dépens en ce compris les frais de l’expertise judiciaire et de la procédure de référé distraits au profit de la SELARL ACTAH & ASSOCIÉS en application de l’article 699 du code de procédure civile.L’affaire a été enrôlée sous le RG 23/03028.

Par acte en date du 20 décembre 2023, Madame [H] [L] et Monsieur [C] [T] ont assigné Maître [J] [R] ainsi que la Société d’Exercice Libérale A Responsabilité Limitée (SELARL) [R] BARDAJI PROST aux fins d’appel en cause et de garantie.

Par ordonnance du juge de la mise en état en date du 16 mai 2024, la jonction des procédures RG 23/03028 et 23/03213 a été ordonnée.

Par conclusions notifiées par RPVA le 30 septembre 2025, Madame [P] [O] et Monsieur [F] [N] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1641 et suivants, et notamment les articles 1644 et 1645 du code civil, de :

Homologuer le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [B] [Q] en date du 29 mai 2023,Condamner solidairement Monsieur [C] [T] et Madame [H] [L] à leur payer la somme de 21.925, 80 euros au titre de la restitution d’une partie du prix de la vente constatée par acte authentique reçu par devant Maître [J] [R], Notaire à [Localité 3], le 26 mai 2021, relativement à la vente de la parcelle de terre sise à [Localité 6] lieudit [Localité 7], cadastrée section [Cadastre 1],Condamner solidairement Monsieur [C] [T] et Madame [H] [L] à leur payer la somme annuelle de 3.600 euros à compter du 26 mai 2021, date de l’acte authentique reçu par devant Maître [J] [R], Notaire à [Localité 3], constatant la vente de la parcelle de terre sise à [Localité 6] lieudit [Localité 7], cadastrée section [Cadastre 1], et ce jusqu’à la date de l’exécution de la décision à intervenir,Condamner solidairement Monsieur [C] [T] et Madame [H] [L] à leur payer la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner solidairement Monsieur [C] [T] et Madame [H] [L] aux entiers dépens en ce compris les frais de l’expertise judiciaire et de la procédure de référé distraits au profit de la SELARL ACTAH & ASSOCIÉS en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par RPVA le 18 février 2025, Madame [H] [L] et Monsieur [C] [T] demandent au tribunal de :

Débouter Madame [Z] [O] et Monsieur [F] [N] de l’intégralité de leurs demandes fins et prétentions,Condamner Madame [Z] [O] et Monsieur [F] [N] à leur payer la somme de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance,A titre plus subsidiaire et si, par impossible, le tribunal entrait néanmoins en voie de condamnation contre eux,

Débouter Maitre [J] [R] et la SELARL [R] BARDAJI PROST, société d’exercice libéral de l’office Notarial de l’intégralité de leurs demandes fins et prétentions JUGER que Maitre [J] [R] a commis une faute dans le maniement de ce dossier engageant sa responsabilité professionnelle, condamner Maitre [J] [R] à les relever et garantir de toute condamnation prononcée contre eux sur un fondement délictuel sur la base des dispositions de l’article 1240 du code civil, mais aussi au titre de son obligation de conseil sur un fondement contractuel sur la base des dispositions de l’article 1231-1 du code civil, Dire que toute condamnation de Maitre [J] [R] le sera conjointement et solidairement avec La SELARL [R] BARDAJI PROST, société d’exercice libéral de l’office Notarial, Condamner solidairement les personnes déclarées responsables à leur payer la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en, ce y compris les dépens du référé, avec distraction au profit de Maitre Frédéric SIMON, Avocat, sur son affirmation de droit et en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir au titre des demandes de relevé et garantie formulées par eux.

Par conclusions notifiées par RPVA le 09 décembre 2025, Maître [J] [R] et la SELARL [R] BARDAJI PROST demandent au tribunal de :

Débouter les consorts [T]-[L] de l’ensemble de leurs demandes telles que dirigées à leur encontre,Les condamner in solidum au paiement de la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens de l’instance.Pour chacune des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

***

Par ordonnance du juge de la mise en état du 18 décembre 2025, la clôture a été fixée au 23 février 2026.

L’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 09 mars 2026.

La décision a été mise en délibéré au 11 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur l’homologation du rapport d’expertise judiciaire

L’homologation a un sens juridique précis consistant à conférer un effet ou un caractère exécutoire à un acte après un contrôle de légalité ou d’opportunité.

La demande d’homologation du rapport d’expertise judiciaire déposé le 29 mai 2023, formée par les consorts [O]-[N], sera rejetée en ce que ce rapport n’est ni un accord ni une transaction susceptible d’être homologué par le juge, mais un outil technique lui permettant de statuer sur les demandes qui lui sont présentées par les parties.

Sur la garantie des vices cachés

L’article 1641 du code civil dispose que : « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

L’applicabilité de ce régime de responsabilité est ainsi conditionnée à la réunion de quatre conditions cumulatives : en premier lieu la chose doit avoir un défaut, en deuxième lieu ce défaut doit être caché, en troisième lieu il doit être antérieur ou concomitant à la vente, et en dernier lieu il doit rendre la chose impropre à l’usage auquel elle est en principe destinée, ou en diminuer son usage, de sorte que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou en aurait donné un moindre prix.

Le vendeur professionnel, auquel est assimilé le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l’origine des vices de la chose vendue, est tenu de les connaître et ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés.

Il résulte en outre des dispositions de l’article 1643 du code civil que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Aux termes de l’article 1170 du code civil « toute clause qui prive de sa substance l’obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite ».

En l’espèce, l’acte authentique du 26 mai 2021 liant les parties comporte une clause stipulant, relativement à l'« Etat du bien » (page 9) :

« l’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

des vices apparents, des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,ou s’il est prouvé par l’ ACQUEREUR, dans le délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR. » Il est constant qu’une telle clause se trouve écartée dès lors qu’il est démontré par les demandeurs à l’instance la connaissance des vices par les vendeurs, la qualité de professionnel de ces derniers n’étant pas revendiquée.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire du 29 mai 2023 que les toilettes et la douche présents dans le cabanon de la parcelle, objet de la vente entre les consorts [O]-[N] et les consorts [T]-[L], n’étaient raccordés qu’à des réceptacles en plastique non conformes, non étanches et sous dimensionnés. L’expert indique que ces réceptacles ne sont pas conçus pour faire office de prétraitement et ne sont pas suivi d’un traitement par épandage. Il est relevé que l’évier présent sur la parcelle rejette les eaux usées directement dans le sol via un drain agricole longeant la parcelle.

Il précise que les désordres ont pour origine une non-conformité du système d’assainissement rendant le terrain litigieux impropre à sa destination du moment en ce que les désordres affectent des équipements sanitaires qui ne peuvent pas fonctionner en l’état. Il est souligné que le rejet des eaux usées dans le sol sans prétraitement ni traitement constituent un risque avéré de pollution de la nappe phréatique située à faible profondeur.

Sur ce point, la promesse unilatérale de vente du 20 janvier 2021 ne fait aucune mention du système d’assainissement non collectif. Il est seulement précisé dans le chapitre « AFFECTATION » que « le BIEN est actuellement sans usage particulier » et que « le BENEFICIAIRE déclare qu’il entend l’affecter à usage de loisir » (page 6) ; ainsi qu’au chapitre « PROTECTION DE L’ENVIRONNEMENT » les éléments suivants : « le PROMETTANT déclare qu’il n’a pas reçu de l’administration en sa qualité de détenteur aucune injonction de faire des travaux de remise en état de l’immeuble » (page 21).

Dans l’acte authentique du 26 mai 2021, il est stipulé en pages 11 et 12 que « un certificat d’urbanisme d’information dont l’original est annexé a été délivré le 5 mars 2021, sous le numéro CU 34332 21 K0060. Le contenu de ce certificat dont le détail a été intégralement porté à la connaissance de l’ACQUEREUR (…) L’ACQUEREUR :

— s’oblige à faire son affaire personnelle de l’exécution des charges et prescriptions et du respect des servitudes publiques et autres limitations administratives au droit de propriété mentionnées dans ce document au caractère purement informatif ;

— reconnait que le notaire lui a fourni tous éclaircissements complémentaires sur la portée, l’étendue et les effets de ces charges et prescriptions ;

— déclare qu’il n’a jamais fait de l’obtention d’un certificat d’urbanisme pré-opérationnel et de la possibilité d’exécuter des travaux nécessitant l’obtention préalable d’un permis de construire une condition des présentes. »

En pages 13, 14 et 15 dudit acte figurent des informations particulières de la mairie de [Localité 6] : « conformément à l’article L. 1331-11-1 du code de la santé publique, lors de la vente d’un immeuble non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif, daté de moins de trois ans au moment de la signature de l’acte de vente est joint au dossier de diagnostic technique. Si le contrôle des installations d’assainissement non collectif effectué est daté de plus de trois ans ou inexistant, sa réalisation est à la charge du vendeur (…) L’ACQUEREUR déclare avoir pris parfaite connaissance des obligations et interdictions susvisées, et vouloir en faire son affaire personnelle. »

Plus spécifiquement, en pages 15 et 16 de cet acte, au paragraphe assainissement, il est stipulé que « le VENDEUR déclare que l’immeuble n’est pas raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées à usage domestique.

L’immeuble est situé dans une zone non encore desservie par un réseau collectif d’assainissement.

Le propriétaire de l’immeuble doit assurer l’entretien régulier de ses installations d’assainissement et les faire vidanger périodiquement par une personne agréée par le représentant de l’État dans le département. La commune assure le contrôle de conformité des installations d’assainissement non collectif aux dispositions règlementaires et procède à l’évaluation des dangers pour la santé des personnes et les risques avérés de pollution de l’environnement et aux prescriptions éventuelles. »

L’acte précise en outre que : « Conformément aux dispositions de l’article L 1331-1 du code de la santé publique, l’ACQUEREUR est dûment informé que le raccordement à un réseau collectif est actuellement obligatoire dans un délai de deux ans à compter de sa mise en service.

(…)

Bien qu’il s’agisse d’un terrain, le VENDEUR a fourni à l’ACQUEREUR un contrôle de l’installation d’assainissement non collectif.

Ce contrôle a été effectué par les services compétents au cours de l’année 2017 et demeure ci-annexé.

Le VENDEUR déclare que suite à ce diagnostic, il n’a pas réalisé de travaux de mise en conformité. Les parties sont informées que ce diagnostic a une durée de validité de trois ans.

Les parties requièrent le notaire soussigné de régulariser la présente vente bien que le diagnostic ait plus de trois ans sans recours contre quiconque. L’ACQUEREUR déclare exempter le VENDEUR de renouveler ce diagnostic estimant être parfaitement informé de l’état d’installation. Il constate la non-conformité de l’installation d’assainissement.

(…)

L’ACQUEREUR déclare être informé qu’il doit faire procéder aux travaux de mise en conformité dans le délai d’un an à compter de la date de l’acte de vente. Il est informé que, aux termes de l’article 1331-8 du Code de la santé publique, tant que le propriétaire ne s’est pas conformé à ces obligations, il est astreint au paiement d’une somme au moins équivalente à la redevance qu’il aurait payée au service public d’assainissement si son immeuble avait été raccordé au réseau ou équipé d’une installation d’assainissement autonome réglementaire, et qui peut être majorée dans une proportion fixée par le conseil municipal. »

Les demandeurs affirment avoir été informés tardivement de la non-conformité de l’installation par la mention de l’existence du rapport SPANC du 12 juillet 2017 uniquement lors de la signature de l’acte authentique. A cet égard, d’une part, il convient de relever que les acheteurs avaient connaissance de l’existence de cette installation dès leur visite du terrain, ce qu’ils reconnaissent, de sorte qu’ils auraient pu s’interroger sur l’absence de mention dans la promesse de vente.

D’autre part, il résulte de l’acte du 26 mai 2021 (page 8) que les acheteurs ont eu connaissance du projet d’acte authentique antérieurement à la date de signature de l’acte en ces termes : « un projet du présent acte a été adressé aux parties qui le reconnaissent et déclarent en avoir pris connaissance dès avant ce jour ». Il est donc établi que les consorts [O]-[N] ont bénéficié d’un temps de lecture, et donc de connaissance de l’existence du rapport SPANC faisant état d’une non-conformité de l’installation, antérieurement à la signature de l’acte authentique.

Aussi, s’il est fait état, dans les dernières écritures des demandeurs, d’une procuration pour la signature de l’acte authentique, la lecture de ce document révèle que Madame [P] [O] et Monsieur [F] [N] étaient présents, la procuration ayant été donné uniquement au stade de la promesse de vente. Dans le même sens, si les demandeurs à l’instance contestent qu’il ait été donné lecture du rapport SPANC le jour de la vente, l’acte authentique stipule en page 16 que ledit rapport a été annexé à l’acte.

En tout état de cause, et dans l’hypothèse où ledit rapport n’aurait pas été annexé à l’acte, les acheteurs auraient pu demander un report de signature afin d’en prendre connaissance, ce qu’ils n’ont pas jugé utile de faire.

En outre, l’acte de vente comporte des stipulations très précises quant à la non-conformité de l’installation, la clause y afférente reprenant les conséquences pouvant en découler, ces éléments étant compréhensibles y compris pour des profanes.

Le rapport SPANC, en date du 12 juillet 2017 faisait état d’une non-conformité de l’installation existante en raison des constats suivants :

Tranchées d’épandage inaccessibles et sous dimensionnées,Fosse septique sous dimensionnée,Absence de prétraitement des eaux usées issues de l’évier.Et recommande la réalisation des travaux suivants :

Remplacement du système d’épandage à dimensionner suite à une étude de sol,Remplacement de la fosse septique par une nouvelle fosse de volume 3 m3, Mise en place d’une ventilation secondaire en sortie de fosse. Ces constats sont identiques à ceux relevés par l’expert judiciaire.

Les consorts [O]-[N] se réfèrent à la conclusion de l’expert selon laquelle l’installation ne serait pas fonctionnelle pour se prévaloir d’un vice caché, Monsieur [T] ayant par ailleurs reconnu devant l’expert avoir attesté de son bon état de fonctionnement (page 28 du rapport d’expertise judiciaire).

En la matière, il est admis que si les acheteurs n’ont pu se convaincre du vice dans son ampleur et ses conséquences, un vice caché est caractérisé.

Néanmoins, dans le présent litige, les consorts [O]-[N] disposaient de l’ensemble des éléments pour avoir connaissance de l’état exact de l’installation. S’ils mettent en exergue une prise de connaissance tardive du rapport SPANC, cette tardiveté est imputable à leur seule négligence. En effet, les stipulations contractuelles sont claires et précises en ce qu’elles mentionnaient l’existence dudit rapport et de son annexe à l’acte, de son caractère caduc, de l’absence de recours possible à l’encontre des vendeurs s’agissant de la non-conformité de l’installation ainsi que de la prise en charge des travaux de conformité dans un délai d’un an. Il est également expressément stipulé que les parties ont eu le projet d’acte antérieurement à sa signature, de sorte que les acheteurs ont bénéficié d’un délai pour en prendre connaissance avant d’y apposer leur signature et de donner leur consentement à la vente définitive.

Dès lors, en les conditions légales relatives à l’application de la garantie des vices cachés ne sont pas réunies.

En conséquence, il conviendra de débouter les consorts [O]-[N] de leurs demandes de ce chef.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, les consorts [O]-[N] succombent à la présente instance. Il leur appartiendra donc de supporter la charge des entiers dépens comprenant les dépens de référé avec distraction au profit de Maître Frédéric SIMON, avocat, sur son affirmation de droit, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Cette condamnation sera prononcée in solidum aucune stipulation contractuelle ou disposition légale n’imposant la solidarité.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge peut, si l’équité le commande, condamner la partie perdante au paiement des frais irrépétibles exposés.

En l’espèce, les consorts [O]-[N] étant condamnés aux dépens, il conviendra de les condamner in solidum à verser 1.800 euros aux consorts [T]-[L] au titre des frais irrépétibles.

La demande de Maître [J] [R] et de la SELARL [R]-BARDAJO PROST à l’encontre des consorts [T]-[L], au titre des frais irrépétibles, sera rejetée en ce que ces derniers ne succombent pas à la présente instance.

Sur l’exécution provisoire

Le décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile instaure en son article 3 le principe de l’exécution provisoire. Ainsi, l’article 514 du code de procédure civile dispose : “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”. Cet article précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire par une décision motivée, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Selon l’article 55 de ce même décret, par dérogation, les dispositions de l’article 3 s’appliquent aux instances “introduites” (et non “en cours”) devant les juridictions du 1er degré à compter du 1er janvier 2020.

En l’espèce, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,

DEBOUTE Madame [P] [O] et Monsieur [F] [N] de l’ensemble de leurs demandes,

CONDAMNE in solidum Madame [P] [O] et Monsieur [F] [N] à supporter la charge de entiers dépens, comprenant les dépens de référé, avec distraction au profit de Maître Frédéric SIMON, avocat, sur son affirmation de droit, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Madame [P] [O] et Monsieur [F] [N] à verser 1.800 euros à Madame [H] [L] et Monsieur [C] [T] au titre des frais irrépétibles,

DEBOUTE Maïtre [J] [R] et la SELARL [R] BARDAJO PROST de leur demande au titre des frais irrépétibles,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 11 Mai 2026.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Audrey SAUNIERE Julie LUDGER RIC, M^e Caroline VERGNOLLE