COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 23 OCTOBRE 2025

N° RG 25/01159 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EZJ7

N°minute : 25/00398

DEMANDERESSE :

S.C.I. DE BREE DU-VAL, agissant poursuites et diligences de son représentant légal [M] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Monsieur [M] [Y]

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [N] [E] [I]

[Adresse 4]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

DÉBATS : à l’audience publique du 24 Septembre 2025,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Tatjana JEVTIC, Magistrate à Titre Temporaire,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : S.C.I. DE BREE DU-VAL

EXPÉDITIONS : Monsieur [X] [I], la Préfecture de Loir-et-Cher

le

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 et 10 novembre 2023, La SCI DE BREE DU-VAL a consenti, à compter du 10 novembre 2023, un bail d’habitation à M. [X] [I] portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à BLOIS (41) contre le paiement d’un loyer mensuel de 530 €, outre le règlement de 30 euros de provisions sur charges. Le montant du dépôt de garantie a été fixé à 530 €.

Le 12 juin 2024, La SCI DE BREE DU-VAL a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire au locataire concernant un arriéré locatif d’un montant de 2024,50 € en principal.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 14 avril 2025, dénoncé le 14 avril 2025 par voie dématérialisée à la Préfète du Loir-Et-Cher, La SCI DE BREE DU-VAL a fait assigner M. [X] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BLOIS aux fins de:

— constater la résiliation du bail et subsidiairement prononcer la résiliation ;

— ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’aide de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin,

— d’autoriser au besoin la bailleresse à faire transporter les meubles et objets mobiliers dans tout garde meuble de son choix aux frais risques et périls de M. [X] [I]

— le condamner au paiement de la somme de 5696,98 € au titre des loyers et charges échus impayés au mois de mars 2025 inclus, avec intérêts de retard à compter de la date de signification de l’assignation,

— le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal aux sommes qui seraient dues en application du bail, jusqu’à la complète libération du logement de ses occupants;

— de condamner le défendeur à la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

— le condamner au paiement d’une somme de 1000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de la procédure

— ordonner l’exécution provisoire.

L’affaire initialement fixée au 07 janvier 2026 a été avancée par courrier du greffe à l’audience du 24 septembre 2025.

M. [X] [I] a été avisé par lettre simple et courrier recommandé dont il a signé l’accusé réception.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 24 septembre 2025.

À cette audience, seul le représentant légal de La SCI DE BREE DU-VAL comparaît et maintient l’ensemble des demandes figurant dans l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à la somme de 8854,19 € arrêtée au 15 septembre 2025, loyer de septembre 2025 inclus précisant que le locataire ne règle plus les loyers depuis fin 2023.

M. [X] [I] n’a pas comparu, ni personne pour lui.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis à la juridiction avant l’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 23 octobre 2025, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

À titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application de l’article 16 du code de procédure civile, « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués et produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement ».

En l’espèce, le demandeur produit à l’audience un décompte actualisé faisant état d’une aggravation de la dette de M. [X] [I]. Ce document ne saurait être pris en compte par la juridiction dès lors que la procédure étant orale et M. [X] [I] non-comparant, celui-ci n’en a pas eu connaissance. Il convient donc de déclarer irrecevable ce décompte de créance pour non-respect du principe de la contradiction.

Sur la validité du contrat de bail sous signature électronique

L’article 1367 du code civil dispose que la signature nécessaire à la perfection d’un acte juridique identifie celui qui l’appose. Elle manifeste le consentement des parties aux obligations qui découlent de cet acte. Quand elle est apposée par un officier public, elle confère l’authenticité à l’acte. Lorsqu’elle est électronique, elle consiste en l’usage d’un procédé fiable d’identification garantissant son lien avec l’acte auquel elle s’attache. La fiabilité de ce procédé est présumée, jusqu’à preuve contraire, lorsque la signature électronique est créée, l’identité du signataire assurée et l’intégrité de l’acte garantie, dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat.

Le décret n° 2017-1416 du 28 septembre 2017 (qui s’est substitué au décret n°2001-272 du 30 mars 2001) précise, en son article 1, qu'“est une signature électronique qualifiée une signature électronique avancée, conforme à l’article 26 du règlement susvisé (règlement (UE) n° 910/2014 du Parlement européen et du Conseil du 23 juillet 2014 sur l’identification électronique et les services de confiance pour les transactions électroniques au sein du marché intérieur et abrogeant la directive 1999/93/CE) et créée à l’aide d’un dispositif de création de signature électronique qualifié répondant aux exigences de l’article 29 dudit règlement, qui repose sur un certificat qualifié de signature électronique répondant aux exigences de l’article 28 de ce règlement”.

L’article 26 du règlement (UE) n° 910/2014 du Parlement européen et du Conseil du 23 juillet 2014 sur l’identification électronique et les services de confiance pour les transactions électroniques au sein du marché intérieur et abrogeant la directive 1999/93/CE – « Exigences relatives à une signature électronique avancée » dispose : « Une signature électronique avancée satisfait aux exigences suivantes :

a) être liée au signataire de manière univoque ;

b) permettre d’identifier le signataire ;

c) avoir été créée à l’aide de données de création de signature électronique que le signataire peut, avec un niveau de confiance élevé, utiliser sous son contrôle exclusif ; et

d) être liée aux données associées à cette signature de telle sorte que toute modification ultérieure des données soit détectable.

Selon l’article 32 du même règlement, le processus de validation d’une signature électronique qualifiée confirme la validité d’une signature électronique qualifiée à condition que :

a) le certificat sur lequel repose la signature ait été, au moment de la signature, un certificat qualifié de signature électronique conforme à l’annexe I ;

b) le certificat qualifié ait été délivré par un prestataire de services de confiance qualifié et était valide au moment de la signature ;

(…) f) la signature électronique ait été créée par un dispositif de création de signature électronique qualifié (soit un dispositif respectant les exigences fixées à l’annexe II et certifié par les organismes publics ou privés désignés par les Etats membres au sens des articles 29 et 30).»

En l’espèce, LA SCI DE BREE DU-VAL verse à l’appui de ses demandes un contrat de bail portant en page 4 des conditions générales et en page 1 des conditions particulières une signature électronique attribuée au locataire avec la mention de signé et certifié Yousign.

LA SCI DE BREE DU-VAL produit un document intitulé certificat de signature électronique du document mentionnant un historique de la signature. Néanmoins, ce document n’est complété d’aucun certificat de signature qualifiée émanant d’un prestataire de services de certification électronique homologué sur les listes européennes.

Par suite, la signature dont LA SCI DE BREE DU-VAL se prévaut ne peut être analysée comme une signature électronique qualifiée au sens du décret du 28 septembre 2017 et leur fiabilité n’est donc pas présumée. Il y a donc lieu de considérer que LA SCI DE BREE DU-VAL n’apporte pas la preuve effective de la signature du contrat et par voie de conséquence du consentement exprès de M. [X] [I].

Sur l’existence d’un bail d’habitation verbal

Les dispositions de l’article 1714 du Code civil autorise l’existence d’un bail verbal concernant les baux d’habitation. Lorsqu’un bail a reçu un commencement d’exécution, la preuve du bail verbal peut être rapportée par tous moyens comme l’occupation des lieux, le paiement des loyers, la production de quittance.

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Enfin, en application de l’article 1353 du même code, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et que c’est à celui qui s’en prétend libéré d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, LA SCI DE BREE DU-VAL verse aux débats un commandement de payer en date du 12 juin 2024, remis au domicile de M. [X] [I] dont la certitude a été confirmée par la personne présente au domicile et le nom du destinataire sur la boîte aux lettres, l’assignation, signifiée le 14 avril 2025 à la personne de M [X] [I] à l’adresse indiquée, ainsi que le règlement par le locataire du montant de garantie et des frais et d’une partie des loyers .

Ces documents permettent au tribunal de s’assurer de l’occupation effective du logement par M. [X] [I] et du montant du loyer réclamé.

Il résulte de ce qui précède que les pièces versées aux débats sont suffisantes pour établir l’existence d’un bail d’habitation au profit de M. [X] [I].

Sur la recevabilité de la demande en résiliation

La SCI DE BREE DU-VAL justifie avoir dénoncé le 25 mars 2025 à la CCAPEX le commandement de payer, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation intervenue le 14 avril 2025 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles l 542-1 et l 831-1 du code de la sécurité sociale.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loir Et Cher par voie électronique le 14 avril 2025 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 24 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

La demande visant à la constatation de la clause résolutoire ou au prononcé de la résiliation est donc recevable.

Sur le prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

Il résulte des développements qui précèdent que M. [X] [I] n’a pas réglé l’intégralité des loyers échus depuis plusieurs mois, soit une dette locative de 5696,98 euros et ce malgré un commandement de payer délivré le 12 juin 2024 pour la somme de 2157,23 euros.

Ces éléments suffisent à caractériser des manquements graves et répétés aux obligations pesant sur M. [X] [I] lesquels justifient le prononcé de la résiliation du bail. Par ailleurs, les éléments du litige ne permettent pas d’accorder à M. [X] [I] des délais de paiement d’office. Il convient donc d’ordonner son expulsion et celle des occupants de son chef.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

M. [X] [I] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 25 juillet 2024, causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de réparer ce dommage et de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et jusqu’au départ effectif de M. [X] [I] des lieux, caractérisé par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise et de le condamner au paiement de celle-ci.

Sur l’arriéré locatif

Selon l’article 1728 2° du code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Le demandeur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le commandement de payer délivré le 12 juin 2024 et le décompte de la créance arrêtée au 18 mars 2025 faisant apparaître une somme de 5696,98 € à la charge du défendeur, loyer de mars 2025 inclus.

En s’abstenant de comparaître, M. [X] [I] s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements autres que ceux mentionnés sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du code civil.

En conséquence, il convient de condamner M. [X] [I] à verser à son bailleur la somme de 5696,98 € au titre des impayés de loyers, indemnités et de charges arrêtée au 18 mars 2025 (échéance mars 2025 incluse), avec intérêts de retard au taux légal à compter du 14 avril 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, dans sa version applicable, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SCI DE BREE DU VAL ne justifiant pas d’un préjudice distinct de celui qui résulte du simple retard dans le paiement, déjà réparé par l’octroi d’intérêts de retard au taux légal, doit être débouté de sa demande de dommages et intérêts

Sur les dépens

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, M. [X] [I], succombant à l’instance, sera condamné aux dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation des parties, il convient de condamner M. [X] [I] à payer à La SCI DE BREE DU-VAL la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Déclare les pièces actualisées produites à l’audience par La SCI DE BREE DU-VAL irrecevables;

Déclare La SCI DE BREE DU-VAL recevable en son action ;

Constate que le locataire a gravement manqué à ses obligations de règlement du loyer ;

Prononce la résiliation du bail conclu entre La SCI DE BREE DU-VAL et M. [X] [I] portant sur le logement situé [Adresse 4] à BLOIS (41) à la date du 25 juillet 2024;

Dit M. [X] [I] désormais occupant sans droit ni titre du logement objet du bail résilié ;

Ordonne en conséquence à M. [X] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés,

Dit qu’à défaut par M. [X] [I] d’avoir libéré les lieux, six semaines après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [X] [I] sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 à L.433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne M. [X] [I] à payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, soit une somme égale au dernier loyer en cours augmenté des charges outre les revalorisations légales, à compter du 25 juillet 2024 et jusqu’à la libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

Condamne M. [X] [I] à payer à La SCI DE BREE DU-VAL la somme de 5696,98 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 18 mars 2025 (échéance mars 2025 incluse), avec intérêts de retard au taux légal à compter du 12 juin 2024;

Déboute la SCI DE BREE DU-VAL de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamne M. [X] [I] à payer à La SCI DE BREE DU-VAL 800,00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [X] [I] aux dépens.

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du tribunal à la préfecture du Loir Et Cher en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susmentionnés.

La Greffière, La juge des contentieux de la protection,