TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 24/01542 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZWLJ

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 DECEMBRE 2024

MINUTE N° 24/03747

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Nous, Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 14 novembre 2024 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La Société SAPHIR REAL ESTATE,

dont le siège social est situé [Adresse 5]

représentée par M^e Aurélie KHAYAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0714

ET :

La Société ETABLISSEMENT [H],

dont le siège social est sis [Adresse 2], dont les locaux donnés à bail sont situés au Veellage d'[Localité 9], [Adresse 3] et [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

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EXPOSE DU LITIGE

La Société SAPHIR REAL ESTATE a donné à bail commercial à la Société ETABLISSEMENT [H], pour une durée de neuf années à effet au 4 octobre 2023, un local situé [Adresse 10] [Localité 7] ([Localité 6], moyennant un loyer annuel de 60.675 euros, outre les taxes et les charges mensuelles.

Suivant exploit du 6 juin 2024, la Société SAPHIR REAL ESTATE a fait délivrer à la Société ETABLISSEMENT [H] un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail, lequel a été dénoncé le 12 juin 2024 à la Société ETABLISSEMENT [H] en qualité de caution solidaire.

Par exploit d’huissier du 6 septembre 2024, la Société SAPHIR REAL ESTATE a fait assigner la Société ETABLISSEMENT [H] pour obtenir :

le constat de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail ;l’expulsion de la Société ETABLISSEMENT [H] et de tous occupants de son chef des locaux objets du contrat de location, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois commençant à courir le jour de la signification de l’ordonnance à intervenir ;le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meuble qu’il plaira au demandeur de choisir, aux frais, risques et périls de la Société ETABLISSEMENT [H], et ce, en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues ;la condamnation de la Société ETABLISSEMENT [H] à lui verser :la somme provisionnelle de 84.823,49 euros au titre des loyers et charges dus au 23 juillet 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2024 ;la somme provisionnelle de 8.482,34 euros TTC à titre d’indemnité en application de l’article 23 des conditions générales du contrat de bail, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l’ordonnance à intervenir ;la somme provisionnelle de 36.405 euros à titre d’indemnité en application de l’article 23 des conditions générales du contrat de bail, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l’ordonnance à intervenir ;une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 6.067,50 euros par mois outre les charges et taxes locatives, majorée de l’intérêt calculé au taux d’intérêt légal publié par la Banque de France augmenté de 6 points, depuis la date de résiliation du bail jusqu’à parfaite libération des lieux ;la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;la capitalisation des intérêts échus ; la condamnation de la Société ETABLISSEMENT [H] aux entiers dépens et frais de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été retenue à l’audience des référés du 14 novembre 2024 et la décision mise en délibéré au 16 décembre 2024 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Bien que régulièrement assignée dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, la Société ETABLISSEMENT [H] n’a pas constitué avocat. En conséquence, la présente ordonnance sera réputée contradictoire en vertu des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

A l’audience, la Société SAPHIR REAL ESTATE, représentée par son conseil, a soutenu ses demandes.

L’état des inscriptions sur le fonds de commerce porte mention de deux inscriptions en date du 6 août 2024.

Par message transmis via le réseau privé virtuel des avocats le 20 novembre 2024, le juge des référés à solliciter les parties pour obtenir la dénonciation de l’assignation aux établissements bancaires.

Par message reçu le 20 novembre 2024, la demanderesse a transmis la dénonciation de l’assignation à la SA FRANFINANCE et à la Caisse d’épargne d’Ile-de-France, créanciers inscrits, respectivement réalisée les 10 et 12 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article L.143-2 du code de commerce.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il y a lieu de se référer, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, à l’assignation et aux conclusions sus-visées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence de comparution de la Société ETABLISSEMENT [H]

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent.

Le commandement du 6 juin 2024 contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figure la somme représentant un arriéré de loyers et charges de 20.099,02 euros comprenant 207,64 euros au titre du coût de l’acte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit, sans qu’il n’y ait lieu d’assortir l’expulsion d’une astreinte, le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire. Une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à la charge de la Société ETABLISSEMENT [H], en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

Sur la demande de provision au titre des loyers

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial, le commandement de payer du 6 juin 2024 et le décompte actualisé au 23 juillet 2024 si bien qu’elle n’est pas contestable en ce qui concerne l’arriéré de loyers et charges à hauteur de 84.823,49 euros. Il conviendra donc d’ordonner le paiement provisionnel de cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2024, date du commandement de payer. Ces intérêts seront capitalisables selon les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil.

Sur la clause pénale et de la majoration de l’indemnité d’occupation

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1152 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Tel est également le cas s’agissant de la majoration de l’indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, la Société ETABLISSEMENT [H] qui succombe sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamné aux dépens, le preneur sera également condamné à indemniser la bailleresse au titre de ses frais irrépétibles. Cette dernière sollicite la somme de 3.000 euros à ce titre mais ne produit aucun élément de nature à justifier sa demande telle que la convention d’honoraires conclue avec son conseil. Dans ces conditions, seule la somme forfaitaire de 2.000 euros lui sera allouée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés,

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance réputée contradictoire, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies ;

ORDONNONS l’expulsion immédiate de la Société ETABLISSEMENT [H] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués tels que visés dans le bail du 11 décembre 2023 situés Veellage d'[Localité 7], [Adresse 4] à [Localité 8], par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance si nécessaire de la force publique ; le cas échéant, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la Société ETABLISSEMENT [H] à payer en deniers ou quittances à la Société SAPHIR REAL ESTATE la somme de 84.823,49 euros à titre provisionnel, à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 23 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2024 ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

CONDAMNONS la Société ETABLISSEMENT [H] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat le 7 juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale et de la majoration de l’indemnité d’occupation ;

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

CONDAMNONS la Société ETABLISSEMENT [H] à verser à la Société SAPHIR REAL ESTATE la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la Société ETABLISSEMENT [H] aux dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 16 DECEMBRE 2024.

LA GREFFIERE

LE PRÉSIDENT