TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 23/01635 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YIX4

Minute : 24/00670

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Représentant : M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0516

C/

Monsieur [I] [F]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

SCP LDGR

Copie délivrée à :

Mr [F] [I]

M le sous-préfet de la SSD

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du VINGT TROIS AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame BLANCHE Mélissa, Juge des contentieux de la protection, placée par ordonnance de Monsieur le premier président de la Cour d’Appel de Paris en date du 27 novembre 2023,

Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier,

Après débats à l’audience publique du 14 MARS 2024

tenue sous la Présidence de Madame BLANCHE Mélissa, Juge des contentieux de la protection, placée par ordonnance de Monsieur le premier président de la Cour d’Appel de Paris en date du 27 novembre 2023,

Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier audiencier

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, demeurant [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son directeur général domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par la SCP LDGR, avocats au barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [F], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

Exposé du litige

Par acte sous signature privée du 2 mars 2023, Monsieur [X] [U], représenté par SOLIHA AIS IDF, a consenti un bail d’habitation à Monsieur [I] [F] sur des locaux situés au [Adresse 5], prenant effet le 3 mars 2023, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1142,19 euros et d’une provision pour charges de 20 euros.

Suivant contrat du même jour, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Monsieur [I] [F] pour le paiement des loyers et des charges.

A la suite de divers incidents de paiement, le bailleur a fait jouer l’engagement de caution.

Par acte de commissaire de justice du 6 juillet 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2324,38 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par assignation du 9 octobre 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [I] [F] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5810,95 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2324,38 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 octobre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 14 mars 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a précisé que la dette actualisée s’élevait à la somme de 3547,37 euros arrêtée au 12 mars 2024 et s’en est rapportée à son assignation pour le surplus. Elle a indiqué que le locataire avait repris le paiement intégral du loyer courant et des charges et s’en est rapportée quant à d’éventuels délais de paiement. Elle n’a formulé aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [I] [F] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 23 avril 2024.

Motifs de la décision

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle n’avait pas l’obligation de saisir la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives dès lors que le bailleur est une personne physique et que le seuil de saisine fixé par arrêté du préfet n’était pas franchi.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la qualité à agir

Il est utile de rappeler que le dispositif VISALE, institué par la convention quinquennale 2015-2019 signée le 02 décembre 2014 entre l’Etat et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement, et mis en œuvre par l’Association pour l’accès aux garanties locatives (APAGL), a pour objectif de faciliter l’accès au logement dans le parc privé de catégories de ménages rencontrant des difficultés à se loger en permettant la prise en charge des loyers impayés, le service rendu étant sans frais pour le bailleur qui se trouve ainsi garanti contre le risque d’impayés locatifs pendant une durée de trois ans.

Aux termes de l’article 2309 du code civil, dans sa version issue de l’ordonnance du 15 septembre 2021, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

L’article 7-1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE du 24 décembre 2015 stipule que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur.

A l’appui de sa demande, la société ACTION LOGEMENT SERVICES verse le contrat de cautionnement conclu entre elle et Monsieur [X] [U], représenté par SOLIHA AIS IDF, ainsi qu’une quittance subrogative du 14 septembre 2023 et une attestation de créance en date du 2 octobre 2023.

Ainsi, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est bien subrogée dans les droits du bailleur.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 6 juillet 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2324,38 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 septembre 2023.

Il sera rappelé qu’aucun délai de paiement ne peut être accordé au locataire qui n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges avant l’audience, en vertu de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, et qu’en l’espèce, il résulte du décompte actualisé qu’aucun loyer n’a été réglé depuis le mois de mai 2023. Au surplus, le juge des contentieux de la protection n’est saisi d’aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire, laquelle ne peut être prononcée d’office, en vertu de ce même article.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur [X] [U], représenté par SOLIHA AIS IDF, ou la société ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Il est constant qu’il appartient au locataire de justifier du paiement des loyers dus.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte faisant apparaitre un arriéré locatif de la somme de 13181,32 euros à la date du 12 mars 2024, hors frais de procédure.

Toutefois, en l’absence de comparution du défendeur, le principe du contradictoire impose de limiter la demande de la société au montant figurant dans l’assignation, soit la somme de 5810,95 euros, suivant décompte arrêté au 2 octobre 2023, correspondant aux loyers impayés des mois de mai à septembre 2023 inclus, hors frais de procédure.

Monsieur [I] [F] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 juillet 2023 sur la somme de 2324,38 euros et à compter de l’assignation du 9 octobre 2023 pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 7 septembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à le bailleur ou à son mandataire ou à la société ACTION LOGEMENT SERVICES ou à son mandataire.

Sur les autres demandes

Monsieur [I] [F], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS concernant les frais non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 juillet 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 2 mars 2023 entre Monsieur [X] [U], représenté par SOLIHA AIS IDF, d’une part, et Monsieur [I] [F], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] est résilié depuis le 7 septembre 2023,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [I] [F], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Monsieur [I] [F] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Monsieur [I] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 7 septembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ou à leur mandataire,

CONDAMNE Monsieur [I] [F] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur, la somme de 5810,95 euros au titre du décompte locatif arrêté au 8 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2023 sur la somme de 2324,38 euros et à compter de l’assignation du 9 octobre 2023 pour le surplus,

CONDAMNE Monsieur [I] [F] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [I] [F] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 juillet 2023 et celui de l’assignation du 9 octobre 2023,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

DIT que la décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées,

PRECISE, en application de l’article 24 IX de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée que les modalités de saisine de la Commission de médiation prévue à l’article L441-2-3 du code de la construction et de l’habitation en Seine-Saint-Denis sont indiquées sur le site internet de la DRIHL ILE DE FRANCE et que l’adresse de la Commission est la suivante :

Commission de médiation DALO de Seine-Saint-Denis

[Adresse 9]

[Localité 6].

Ainsi jugé à Aulnay-sous-Bois et prononcé le 23 avril 2024.

La greffière La juge