TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [U] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/09932 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FDI

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 19 juin 2025

DEMANDEUR

Monsieur [M] [V]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1286

DÉFENDERESSE

Madame [U] [G]

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 juin 2025 par Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 19 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/09932 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FDI

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 15 décembre 2023, M. [M] [V], par l’intermédiaire de l’agence de location FONCIA, a donné à bail à “Mme [U] [G] [J]” un appartement meublé de deux pièces situé [Adresse 2]), 4ème étage moyennant le versement d’un loyer mensuel initial de 1 180 euros et d’une provision sur charges de 60 euros par mois.

Par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2024, M. [M] [V] a fait assigner “Mme [J] [U] [G]” devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir la résiliation du bail, son expulsion et celle de tous occupants de son chef du logement et sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

7 615,99 euros au titre des loyers impayés, échéance du mois d’octobre 2024 incluse,une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré de 10% et des charges jusqu’à la libération effective des lieux, 1 000 euros à titre de dommages et intérêts, 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 5] le 14 octobre 2024 et un diagnostic social et financier, dont il a été donné lecture à l’audience, est parvenu au greffe.

Lors de l’audience du 10 avril 2025, M. [M] [V], représenté par son conseil, a fait viser les conclusions signifiées à la défenderesse le 19 mars 2025 et a actualisé le montant de la dette à la somme de 14 467,11 euros, terme du mois d’avril 2025 inclus.

Il expose, au visa de l’article 1741 du code civil que le défaut de paiement des loyers justifie le prononcé de la résiliation du bail aux torts de la preneuse qui ne satisfait pas à ses obligations légales et contractuelles. Il soutient, en outre, que cette inexécution lui a causé un préjudice dont il demande réparation, puisqu’il n’a pas pu jouir des fruits de son bien et a du engager des frais dans le cadre de la présente procédure. Il s’est opposé à la demande de sursis à expulsion formée par la défenderesse.

Mme [U] [G], comparaissant en personne et dont l’identité a été vérifiée sous cette dénomination, a indiqué reconnaître la dette mais a dit que l’appartement était en très mauvais état du fait d’une fuite d’eau qui l’a conduite à se débarrasser des meubles. Elle a déclaré qu’elle avait perdu son emploi et a fait savoir que son titre de séjour était expiré. Ainsi, elle a fait valoir, au soutien de sa demande de sursis à expulsion, que sa situation était bloquée, qu’elle ne disposait d’aucune solution d’hébergement ni d’aucun revenu.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 juin 2025, date à laquelle elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience (…).

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, M. [M] [V] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience et avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives dans [Localité 5] le 15 juillet 2024, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation.

Par conséquent, sa demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur le fond

Les articles 1224, 1227, 1228 et 1741 du code civil permettent au bailleur de demander la résiliation du bail en justice pour manquement suffisamment grave du preneur à ses obligations.

Selon l’article 1229 du même code la résolution met fin au contrat et prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Les articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 font obligation au preneur de payer son loyer et les charges aux termes convenus.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, malgré le commandement de payer qui a été signifié à Mme [U] [G] le 11 juillet 2024, Mme [U] [G] n’a pas réglé la dette locative de 7 536,88 euros qui y était mentionnée et n’a pas respecté l’échéancier convenu entre les parties dont il est fait état dans le courriel adressé à la défenderesse le 29 juillet 2024.

M. [M] [V] verse ainsi aux débats un décompte démontrant que Mme [U] [G] a été en situation d’impayé depuis la prise à bail du logement et qu’à la date du 9 avril 2025, elle était redevable de la somme de 14 467,11 euros. Il convient cependant de déduire de ce montant la somme totale de 778,67 euros correspondant aux frais d’huissier qui auront vocation, le cas échéant à être inclus dans les dépens.

Il en résulte une créance de 13 688,44 euros, terme du mois d’avril 2025 inclus.

Il convient de relever que Mme [U] [G], qui évoque lors de l’audience, l’état « catastrophique » du logement, n’en a pas justifié et échoue ainsi à rapporter la preuve d’un quelconque manquement du bailleur, étant précisé qu’en tout état de cause, l’exception d’inexécution n’est pas admise en matière de bail d’habitation sauf à démontrer l’inhabitabilité totale de l’appartement. De plus, elle ne justifie pas non plus de ce que le logement pris à bail n’était pas meublé et ne forme aucune demande de requalification du contrat.

Ce montant, mis en perspective avec la durée du bail qui a été conclu très récemment et avec l’absence de tout versement volontaire depuis le mois d’août 2024 (un ligne a cependant été portée au crédit de son compte le 1er novembre 2024 sous l’appellation « variable créditrice gratuité de loyer »), est de nature à caractériser un manquement suffisamment grave de la part de Mme [U] [G] justifiant que la résiliation du contrat liant les parties depuis le 15 décembre 2023 soit résilié à ses torts exclusifs à compter de la date de l’assignation.

Par conséquent, l’expulsion de Mme [U] [G] et celle de tous occupants de son chef sera ordonnée, selon les modalités prévues par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [J] [U] [G] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Mme [U] [G] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 11 octobre 2024, date de résiliation du bail, dont le montant sera égal à celui du loyer qui aurait été du en cas de poursuite du bail, rien ne justifiant la majoration de 10% sollicitée, outre les charges. Cette indemnité sera due jusqu’à la libération effective des locaux (volontaire ou des suites de l’expulsion), matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

M. [M] [V] produit un décompte démontrant qu’à la date du 9 avril 2025, Mme [U] [G] lui devait la somme de 13 688,44 euros au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues à cette date, terme du mois d’avril 2025 inclus et soustraction faite des frais de procédure.

Mme [U] [G] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et sera donc condamnée à régler cette somme au bailleur.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut toujours demander réparation des conséquences de cette inexécution.

Par ailleurs, l’article 1231-6 alinéa 3 du même code prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Or d’une part, le demandeur ne démontre pas qu’il a subi un préjudice distinct de celui découlant du retard dans le paiement des loyers et indemnités d’occupation et d’autre part, les frais engagés du fait de cette situation d’impayés ont vocation, le cas échéant, à être pris en compte dans les dépens ou à être indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conséquent, il sera débouté de cette demande.

Sur la demande de sursis à expulsion

Les articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution prévoient que le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables compris entre un mois et un an, aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales et à la condition qu’ils ne soient pas de mauvaise foi ou entrés dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Mme [U] [G] expose être dans une situation très précaire, compte-tenu de l’expiration de son titre de séjour, de la perte de son emploi et de son absence totale de revenus.

Si elle justifie de la liquidation judiciaire de l’entreprise qui la salariait jusqu’au mois de février 2025, elle n’atteste cependant d’aucune démarche permettant d’espérer une amélioration de sa situation ni, a minima, la reprise du paiement du loyer courant.

Le maintien dans les lieux de Mme [U] [G] ne ferait alors qu’accroître significativement la dette, ce qui préjudicierait encore davantage à M. [M] [V].

Par conséquent, la demande de sursis à expulsion formée par Mme [U] [G] sera rejetée, étant rappelé qu’elle a vocation à bénéficier du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux avant son expulsion, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Mme [U] [G], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût de l’assignation du 11 octobre 2024 mais à l’exclusion du coût des commandements de payer, soit qu’ils ne sont pas justifiés, soit qu’ils ne se sont pas révélés essentiels à la résolution du litige.

Compte tenu de la situation économique respective des parties, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE, aux torts exclusifs de la preneuse, la résiliation du bail d’habitation conclu le 15 décembre 2023 entre M. [M] [V] et Mme [U] [G], portant sur un appartement situé [Adresse 3], 4ème étage,

ORDONNE à Mme [U] [G] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3], 4ème étage,ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [U] [G] à payer à M. [M] [V] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 11 octobre 2024 jusqu’à libération effective du logement matérialisée par la remise des clés au bailleur à son mandataire,

REJETTE la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au loyer majoré de 10% outre les charges,

CONDAMNE Mme [U] [G] à payer à M. [M] [V] la somme de 13 688,44 euros au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues au 9 avril 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus,

DÉBOUTE M. [M] [V] de sa demande de dommages et intérêts,

DÉBOUTE Mme [U] [G] de sa demande de sursis à expulsion,

DÉBOUTE M. [M] [V] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [U] [G] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 11 octobre 2024 mais à l’exclusion du coût des commandements de payer,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 19 juin 2025, et signé par la Juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La Greffière La juge des contentieux de la protection