TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 23/03694 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YSUH

Minute : 24/01116

PMM

Monsieur [P] [D] [Y] [F]

Représentant : Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1811

C/

Monsieur [M] [R] [U]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

SELARL BJA

Copie délivrée à :

M. [M] [U]

Le .

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du VINGT-CINQ JUIN DEUX MILLE VINGT-QUATRE ;

par Madame Nadine SPIRY, en qualité de juge des contentieux de la protection

Assistée de M^me Mylène PARFAITE-MARNY, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 25 Avril 2024

tenue sous la présidence de Madame Nadine SPIRY, juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Mylène PARFAITE-MARNY, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [P] [D] [Y] [F], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [R] [U], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 2 mars 2020, Monsieur [P] [F] a donné à bail à Monsieur [M] [R] [U] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], une cave ainsi qu’un emplacement de stationnement n°36, pour un loyer mensuel initial de 690,00 € et 60,00 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [P] [F] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er juin 2023, Monsieur [P] [F] a ensuite fait assigner Monsieur [M] [R] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’AULNAY-SOUS-BOIS, statuant en qualité de juge des référés, pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 10 octobre 2023, puis a été renvoyée aux audiences du 21 novembre 2023, du 19 décembre 2023 et a fait l’objet d’un renvoi au fond en application de l’article 837 du code de procédure civile, à l’audience du 25 avril 2024. .

A l’audience du 25 avril 2024, Monsieur [P] [F] – représenté par son conseil -, reprend les termes de son assignation et demande au tribunal à titre principal de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 24 avril 2023 ;

A titre subsidiaire, Monsieur [P] [F] demande au tribunal de :

prononcer la résiliation du bail d’habitation ;

En tout état de cause, Monsieur [P] [F] demande au tribunal de :

ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [R] [U] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique et un serrurier, outre une place de stationnement n°36 et une cave ;condamner Monsieur [M] [R] [U] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 7 861,12 € avec les intérêts au taux légal à compter du 23 février 2023 sur la somme de 3 511,89 € et des présentes pour le surplus ;condamner Monsieur [M] [R] [U] au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer, charges comprises, qui aurait été dus au titre du contrat de bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;ordonner le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ; condamner Monsieur [M] [R] [U] au paiement d’une somme de 720,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; de condamner Monsieur [M] [R] [U] aux dépens le tout, rappeler l’exécution provisoire.

Monsieur [P] [F] est opposé à l’octroi de tout délai de paiement.

Monsieur [P] [F] précise que le dernier règlement a été effectué par la CAF au mois d’octobre 2023.

Monsieur [M] [R] [U] ne conteste pas le montant de la dette et sollicite l’octroi de délais de paiement. Il souhaite également se maintenir dans les lieux. Il demande également à bénéficier de délais pour quitter les lieux au 1er août 2024.

Monsieur [M] [R] [U] indique qu’il effectue une formation rémunérée et perçoit un revenu de 750 euros par mois. Il a 2 enfants à charge et bénéficie de l’aide personnalisée au logement. Selon lui, il a rencontré des difficultés suite à des problèmes de santé. Il indique également qu’il a contracté d’autres dettes, notamment un crédit à la consommation.

Aucun diagnostic social et financier n’a été remis au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2024.

Par note en délibéré autorisée reçue le 25 avril 2024, le conseil de M. [P] [F] a communiqué le décompte actualisé de l’arriéré locatif arrêté au 15 avril 2024, à hauteur de 11 300,44 €, terme du mois de mars 2024 inclus.

MOTIFS DE LA DECISION

En l’espèce, Monsieur [M] [R] [U] comparaît de sorte que la décision est contradictoire.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 2 juin 2023 , soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans leur rédaction antérieures au 29 juillet 2023.

Par ailleurs, Monsieur [P] [F] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 24 février 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er juin 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige en cours prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

En effet, le contrat de bail a été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi KASBARIAN du 27 juillet 2023 modifiant la loi du 6 juillet 1989 et un délai de deux mois est mentionné dans ledit contrat. En outre, ce délai est plus favorable au locataire, de sorte qu’il convient d’appliquer l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, relevant de l’ordre public de protection, dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023.

Le bail conclu le 2 mars 2020 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 février 2023, pour la somme en principal de 3 511,89 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 avril 2023.

Le contrat de bail est donc résilié au 24 avril 2023 et Monsieur [M] [R] [U] est donc désormais occupant sans droit ni titre.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [R] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser Monsieur [P] [F], conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [M] [R] [U].

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Monsieur [P] [F] produit un décompte démontrant que Monsieur [M] [R] [U] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 11 300,44 € à la date du 15 mai 2024, terme du mois de mars 2024 inclus.

Monsieur [M] [R] [U] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 11 300,44 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 511,89 € à compter du commandement de payer (23 février 2023) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Le locataire n’ayant pas repris le paiement intégral du loyer avant l’audience, en l’absence d’accord du bailleur, la demande d’octroi de délais de paiement suspensif de la clause résolutoire sera rejetée.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 24 avril 2023, Monsieur [M] [R] [U] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DELAIS POUR QUITTER LES LIEUX

L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que : « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

L’article L. 412-4 du même code dispose que : « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés » .

En l’espèce, Monsieur [M] [R] [U], indique à l’audience avoir 2 enfants à charge et avoir connu des difficultés de santé, ce qui explique sa dette.

Dans ces conditions, il est manifeste que le relogement de Monsieur [M] [R] [U] ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Un délai de 2 mois pour quitter les lieux lui sera accordé.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [M] [R] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [P] [F], Monsieur [M] [R] [U] sera condamné à lui verser une somme de 720 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [P] [F] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 mars 2020 entre Monsieur [P] [F] et Monsieur [M] [R] [U] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], la cave ainsi que l’emplacement de stationnement n°36, sont réunies à la date du 24 avril 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [M] [R] [U] à verser à Monsieur [P] [F] la somme de 11 300,44 € (décompte arrêté au 15 mai 2024, terme du mois de mars 2024 inclus), correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 3 511,89 € à compter du 23 février 2023 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [M] [R] [U] à verser à Monsieur [P] [F] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE la demande de délais de paiements suspensifs des effets de la clause résolutoire formulée par Monsieur [M] [R] [U] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [M] [R] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de 2 mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [M] [R] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [P] [F] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [M] [R] [U] conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNE Monsieur [M] [R] [U] à verser à Monsieur [P] [F] une somme de 720 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [R] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de la Seine-Saint-Denis en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 25 juin 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et la greffière ;

La greffière, La juge des contentieux de la protection,