TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

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[Adresse 4]

[Adresse 10]

☎ [XXXXXXXX01]

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JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

DOSSIER : N° RG 25/00040 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LQNA

Expropriant : Société ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE [Localité 13] EST – EPFGE

Projet : /

Minute n°

JUGEMENT EN FIXATION D’INDEMNITE

EN DATE DU 08 JANVIER 2026

Nous, Thomas DANQUIGNY, Juge au Tribunal judiciaire de Metz, Juge de l’Expropriation du Département de la Moselle, désignée à cet effet par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de METZ, conformément aux dispositions de l’article L 211-1 du Code de l’Expropriation pour cause d’utilité publique ;

Assisté de Madame Mary BALUCH, Greffier ;

Avons statué, ainsi qu’il suit, par mise à disposition au greffe,

Le 08 Janvier 2026

Vidant notre délibéré remis à ce jour, dans l’instance en fixation d’indemnités d’expropriation poursuivie

Par :

l’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE [Localité 13] EST – EPFGE

[Adresse 20]

[Adresse 11]

[Localité 6]

représenté par Maître Véronique LANG, avocat au barreau de Strasbourg

EXPROPRIANT, DEMANDEUR

CONTRE :

Madame [B] [C]

[Adresse 14]

[Localité 9]

non comparante, ni représentée

En présence de :

Maître [A] [D], es qualité d’administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires “les Dahlias 1 et 2" et du syndicat des copropritaires “les Dahlias 3"

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

EXPROPRIÉ, DÉFENDEUR

En présence de M. [E] [F], Commissaire du Gouvernement près de la juridiction de l’Expropriation, Direction Générale des Finances Publiques, Direction Régionale des Finances Publiques de Lorraine et du Département de la Moselle, sise [Adresse 2]

Vu le livre III relatif à l’indemnisation, articles L311-1 et suivants, les articles R311-1 à R323-14 du code de l’expropriation pour cause d’utilisé publique,

EXPOSE DU LITIGE

Dans le cadre du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU) qui prévoit la transformation de 448 quartiers prioritaires de la ville, la Communauté d’Agglomération [Localité 12] Portes de France a engagé une procédure de requalification du [Adresse 19] à [Localité 8], précisément la copropriété les Dahlias 1 et 2 ainsi que la copropriété les Dahlias 3.

A raison des difficultés rencontrées par les syndicats des copropriétaires pour faire face aux charges de la copropriété, Maître [D] [A] a été désigné administrateur provisoire de ces deux copropriétés par ordonnances des 23 janvier et 29 octobre 2019 du tribunal de grande instance de SARREGUEMINES.

Les tours n°1, 2 et 3 ont été évacuées et interdites d’accès par arrêtés du Maire de [Localité 12] en date des 28 mai et 26 novembre 2020.

Le tribunal de grande instance de SARREGUEMINES a déclaré l’état de carence de la copropriété «[Adresse 16] et 2›› le 6 avril 2023, et de la copropriété « [Adresse 17] ›› le 27 juillet 2023.

Par arrêté en date du 12 février 2025, le préfet de Moselle a déclaré d’utilité publique au profit de l’EPFGE le projet d’acquisition des copropriétés carencées « Les Dahlias Tour 1 et 2 ›› et « les Dahlias Tour 3 ›› et cessibles les parcelles et lots composant ces copropriétés.

A ce jour, l’ordonnance de transfert de propriété pour cause d’utilité publique n’a pas été rendue.

Par courrier reçu au greffe de l’expropriation du tribunal judiciaire de Metz le 8 août 2025, l’EPFGE a sollicité la fixation à 33 371,15 € des indemnités d’expropriation dues à [B] [C] pour l’éviction des lots n°33, 63 et 64 , situés dans la copropriété « Les Dahlias Tour 1 et 2 ››, et plus précisément dans la tour n°2.

Par ordonnance du 30 septembre 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux au 25 novembre 2025, date à laquelle il a été effectué, l’audience se tenant à la suite. L’EPFGE a justifié avoir notifié à [B] [C] cette ordonnance.

Dans sa requête, l’EPFGE, expropriant, sollicite la fixation de l’indemnité d’expropriation, à la somme de 33 371,15 €, décomposée comme suit :

indemnité d’éviction : 29 428,32 €

indemnité de remploi : 3 942,83 €

Il expose qu’à défaut d’accord amiable après une offre d’indemnisation, il demande la fixation judiciaire du prix en se basant sur les évaluations réalisées par le Domaine. Il fait valoir que compte-tenu de la procédure de carence de la copropriété, il convient de déduire de la valeur vénale des lots appartenant à [B] [C] le montant des travaux estimatifs sur les parties communes au prorata des quotes-parts détenues par [B] [C] dans la copropriété, tels qu’ils ont été décrits par l’expert judiciaire dans son rapport du 14 novembre 2022.

Le commissaire du Gouvernement, par mémoire reçu au greffe le 24 octobre 2025, s’accorde avec l’EPFGE sur le montant des indemnités dues.

A l’audience du 25 novembre 2025, [B] [C] était absente et non représentée. Les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé le 8 janvier 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Dans le cadre du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU) qui prévoit la transformation de 448 quartiers prioritaires de la ville, la Communauté d’Agglomération [Localité 12] Portes de France a engagé une procédure de requalification du [Adresse 19] à [Localité 8], précisément la copropriété les Dahlias 1 et 2 ainsi que la copropriété les Dahlias 3.

A raison des difficultés rencontrées par les syndicats des copropriétaires pour faire face aux charges de la copropriété, Maître [D] [A] a été désigné administrateur provisoire de ces deux copropriétés par ordonnances des 23 janvier et 29 octobre 2019 du tribunal de grande instance de SARREGUEMINES.

Les tours n°1, 2 et 3 ont été évacuées et interdites d’accès par arrêtés du Maire de [Localité 12] en date des 28 mai et 26 novembre 2020.

Le tribunal de grande instance de SARREGUEMINES a déclaré l’état de carence de la copropriété «[Adresse 16] et 2›› le 6 avril 2023, et de la copropriété « [Adresse 17] ›› le 27 juillet 2023.

Par arrêté en date du 12 février 2025, le préfet de Moselle a déclaré d’utilité publique au profit de l’EPFGE le projet d’acquisition des copropriétés carencées « Les Dahlias Tour 1 et 2 ›› et « les Dahlias Tour 3 ›› et cessibles les parcelles et lots composant ces copropriétés.

A ce jour, l’ordonnance de transfert de propriété pour cause d’utilité publique n’a pas été rendue.

Par courrier reçue au greffe de l’expropriation du tribunal judiciaire de Metz le 8 août 2025, l’EPFGE a sollicité la fixation à 33 371,15 € des indemnités d’expropriation dues à [B] [C] pour l’éviction des lots n°33, 63 et 64 , situés dans la copropriété « Les Dahlias Tour 1 et 2 ››, et plus précisément dans la tour n°2.

Par ordonnance du 30 septembre 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux au 25 novembre 2025, date à laquelle il a été effectué, l’audience se tenant à la suite. L’EPFGE a justifié avoir notifié à [B] [C] cette ordonnance.

Dans sa requête, l’EPFGE, expropriant, sollicite la fixation de l’indemnité d’expropriation, à la somme de 33 371,15 €, décomposée comme suit :

indemnité d’éviction : 29 428,32 €

indemnité de remploi : 3 942,83 €

Il expose qu’à défaut d’accord amiable après une offre d’indemnisation, il demande la fixation judiciaire du prix en se basant sur les évaluations réalisées par le Domaine. Il fait valoir que compte-tenu de la procédure de carence de la copropriété, il convient de déduire de la valeur vénale des lots appartenant à [B] [C] le montant des travaux estimatifs sur les parties communes au prorata des quotes-parts détenues par [B] [C] dans la copropriété, tels qu’ils ont été décrits par l’expert judiciaire dans son rapport du 14 novembre 2022.

Le commissaire du Gouvernement, par mémoire reçu au greffe le 24 octobre 2025, s’accorde avec l’EPFGE sur le montant des indemnités dues.

A l’audience du 25 novembre 2025, [B] [C] était absente et non représentée. Les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé le 8 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Les biens expropriés

Il résulte de l’article L. 322-2 du Code de l’expropriation que « Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi no 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 13] [Localité 18], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat (L. no 2018-1021 du 23 nov. 2018, art. 9) «ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble. »

Il résulte de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation que « La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2".

L.213-6 du code de l’urbanisme dispose : « Lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. »

L’article L.213-4 du Code de l’Urbanisme dispose :« A défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi.

Lorsqu’il est fait application de l’article L. 213-2-1, le prix d’acquisition fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation tient compte de l’éventuelle dépréciation subie, du fait de la préemption partielle, par la fraction restante de l’unité foncière.

Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation. Toutefois, dans ce cas :

a) La date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est :

— pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé :

I) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité d’un périmètre provisoire ;

II) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité ;

III) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé ;

— pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;

b) Les améliorations, les transformations ou les changements d’affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date mentionnée au a) ci-dessus ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif ;

c) A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l’évaluation du bien dans la même zone, il pourra être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des biens de même qualification situés dans des zones comparables.

Lorsque la juridiction compétente en matière d’expropriation est appelée à fixer le prix d’un bien dont l’aliénation est envisagée sous forme de vente avec constitution de rente viagère, elle respecte les conditions de paiement proposées par le vendeur mais peut réviser le montant de cette rente et du capital éventuel.»

La commune de [Localité 12] est couverte par un plan local d’urbanisme dont la dernière évolution par modification date du 13 juin 2025.

Les parcelles assiettes de la copropriété sont situées en zone UC. Elles sont incluses en zone d’exercice du droit de préemption urbain.

Par conséquent, la date de référence à retenir est le 13 juin 2025.

A la date du 13 juin 2025, le secteur dans lequel se situe l’immeuble exproprié se situe en secteur urbanisé en zone UC du PLU.

Le terrain étant à cette date classé en zone urbaine et desservi par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable, il sera qualifié de terrain à bâtir au sens de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation.

II – Les indemnités

Aux termes de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation, « les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ».

L’article L. 322-7 du code de l’expropriation dispose : « Le coût estimatif des travaux et mesures prescrits par une mesure de police propre à assurer la sécurité ou la salubrité des locaux, notifiée au propriétaire ou au syndicat des copropriétaires, et non réalisés au terme prévu par l’arrêté est déduit de l’estimation de la valeur d’un immeuble bâti. Lorsque les travaux et mesures prescrits concernent les parties communes d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, la part des travaux et mesures déduits pour chaque lot de copropriété est effectuée au prorata de la quote-part de parties communes affectés[affectée] à chaque lot.

Le montant de l’indemnité ne peut être réduit à la valeur du terrain nu. […] »

— l’indemnité principale

L’indemnité principale correspond à la valeur vénale du bien exproprié. Selon l’article L.322-2 du code de l’expropriation, l’estimation est faite à la date du jugement de première instance et la consistance du bien à prendre en compte est celle de la date de l’ordonnance de transfert de propriété aux termes de l’article L. 322-1 alinéa 1 de ce même code et l’usage de ce bien doit être recherché en fonction de la date de référence.

Toutefois, lorsque la fixation de l’indemnité intervient avant l’ordonnance d’expropriation, la consistance de l’immeuble est appréciée à la date du jugement statuant sur l’indemnité.

Le commissaire du gouvernement a utilisé la méthode d’évaluation par comparaison. Les termes de comparaison concernent des transactions ayant eu lieu entre le 20 avril 2023 et le 20 décembre 2024, pour des biens situés à proximité immédiate des biens objet de l’expropriation, et dont les prix de vente varient entre 434,73€/m2 et 635,59€/m2. Le commissaire du gouvernement retient ainsi une valeur vénale de 500€/m2.

La valeur vénale de l’ensemble des biens de [B] [C] s’élève donc à 53 000 €.

Il ressort de l’expertise du 14 novembre 2022 que le coût des travaux de rénovation des parties communes est évalué à 249 700 €. [B] [C] est propriétaire de deux appartements et une cave, auxquels étaient rattachés 472/10 000èmes des parties communes de la copropriété. La part de la rénovation supportée par [B] [C] s’élève donc à 23 571,68 €. Cette somme doit être déduite du montant de l’indemnité d’éviction.

Par conséquent, l’indemnité principale sera fixée à 29 428,32 €.

Sur l’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi est calculée de façon dégressive :

-20 % de la fraction de l’indemnité principale allant de 0 € à 5 000 € : 1000 €

-15 % de la fraction de l’indemnité principale allant de 5 001 € à 15 000 € : 1 500 €

-10 % de la fraction de l’indemnité principale au-delà de 15 000 € : 1 442,83 €

En l’espèce, l’indemnité principale étant fixée à 29 428,32 €, l’indemnité de remploi sera fixée à la somme de 3 942,83€.

— Sur les autres demandes

— Sur les dépens

Aux termes de l’article L.312-1 du code de l’expropriation, « l’expropriant supporte seul les dépens de première instance ».

L’EPFGE sera condamné aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

FIXE la date de référence au 13 juin 2025;

FIXE les indemnités dues à [B] [C], pour les biens immobiliers suivants situés dans la copropriété « [Adresse 15] » à [Localité 12], sur une parcelle cadastrée section [Cadastre 5] :

— Lot n°33 :cave, tour 2, sous-sol, 8/10 000èmes

— Lot n°63 : appartement T2, Tour 2, Etage 10, 48 m2, 211/10 000èmes

— Lot n°64 : appartement T3, Tour 2, Etage 10, 58 m2, 253/10 000èmes

Ainsi qu’il suit :

Indemnité principale

29 428,32 €

Indemnité de remploi

3 942,83 €

CONDAMNE l’EPFGE aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de plein droit.

Le présent jugement a été mis à disposition au greffe le 08 janvier 2026, conformément à l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Thomas DANQUIGNY, Juge de l’expropriation, et par Mary BALUCH, Greffier.

Le greffier Le Juge de l’expropriation