TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/02141 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z6UV

Minute : 24/00391

S.A. SOREQA

Représentant : Maître Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K0131

C/

Monsieur [X] [C]

Madame [F] [R]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Stéphane DESFORGES

Copie délivrée à :

Monsieur [X] [C]

Madame [F] [R]

Le

ORDONNANCE DE REFERE

DU 19 Décembre 2024

Ordonnance rendue par décision réputée contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 19 Décembre 2024;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 Novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. SOREQA

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Maître Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K0131

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [C]

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Localité 7]

non comparant

Madame [F] [R]

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Localité 7]

non comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

La Société de Requalification des Quartiers Anciens (SOREQA) est propriétaire depuis le 25 mars 2024 d’un bien immobilier à usage d’habitation dans un immeuble situé [Adresse 9].

La Société de Requalification des Quartiers Anciens (SOREQA) a a fait constater par commissaire de justice le 21 juin 2024 l’occupation des lieux par Monsieur [X] [C] et Madame [F] [R].

Par acte de commissaire de justice en date du 23 août 2024, la Société de Requalification des Quartiers Anciens (SOREQA) a fait assigner Monsieur [X] [C] et Madame [F] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater que Monsieur [X] [C] et Madame [F] [R] sont occupants sans droit ni titre et en conséquence, ordonner, à défaut de départ volontaire, leur expulsion immédiate, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec l’aide de la force publique,

— supprimer le délai de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ainsi que le bénéfice de la trêve hivernale,

— ordonner la séquestration des meubles aux frais de Monsieur [X] [C] et Madame [F] [R],

— condamner Monsieur [X] [C] et Madame [F] [R] au paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation de 105 euros par mois jusqu’au départ des lieux,

— condamner Monsieur [X] [C] et Madame [F] [R] au paiement d’une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

Au soutien de ses demandes, la Société de Requalification des Quartiers Anciens (SOREQA) fait valoir que l’occupation par Monsieur [X] [C] et Madame [F] [R] de son logement est constitutive d’une voie de fait qui lui cause un préjudice tenant à l’impossibilité de procéder à la démolition de l’immeuble en vue d’une réhabilitation du quartier.

A l’audience du 14 novembre 2024, la Société de Requalification des Quartiers Anciens (SOREQA), représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignés à étude, Monsieur [X] [C] et Madame [F] [R] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Il sera par conséquent statué par décision réputée contradictoire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens du demandeur, il est renvoyé aux termes de son acte introductif d’instance.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’expulsion en raison de l’occupation illicite du logement

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [X] [C] et Madame [F] [R] occupent le logement litigieux, appartenant à la Société de Requalification des Quartiers Anciens (SOREQA), à des fins d’habitation. En effet, dans son procès-verbal de constat du 21 juin 2024 dûment autorisé par ordonnance du juge des contentieux de la protection du 16 mai 2024, le commissaire de justice a rencontré sur place Monsieur [X] [C] qui lui a indiqué occuper les lieux depuis environ deux ans avec son épouse Madame [F] [R] , précisant payer un loyer de 650 euros en espèce à une personne dont il ne connait pas le nom.

Dès lors, l’occupation des lieux par Monsieur [X] [C] et Madame [F] [R] est établie, de même que le défaut de tout droit ou titre d’occupation, la Société de Requalification des Quartiers Anciens (SOREQA) ou le précédent propriétaire n’ayant nullement consenti à une telle occupation, ce qui caractérise de manière non sérieusement contestable un trouble manifestement illicite.

Il convient donc d’ordonner leur expulsion, selon les modalités détaillées dans le dispositif de la présente décision.

S’agissant des meubles, il y a seulement lieu de prévoir qu’en cas d’expulsion, les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, qui permettent d’en régler le sort et il n’y a pas lieu de prévoir d’autres dispositions lesquelles ne sont pas à ce jour nécessaires et ne sont justifiées par aucun litige actuel.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieux habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L412-3 à L412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

En l’espèce il n’est aucunement justifié par le propriétaire des lieux que Monsieur [X] [C] et Madame [F] [R] sont entrés dans les locaux par voie de fait. Le procès-verbal n’apportant aucune preuve à ce titre et la seule occupation sans droit ni titre des lieux ne caractérisant pas à elle seule une voie de fait. Aucun autre élement ne vient justifier de supprimer le délai précité. Le demandeur sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur la demande de suppression du bénéfice de la trêve hivernale

Aux termes de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, tel que modifié par la loi du 23 novembre 2018, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par voies de fait.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

En l’espèce comme il a été statué supra il n’est aucunement justifié que Monsieur [X] [C] et Madame [F] [R] sont entrés dans les lieux par voie de fait. Au surplus la Société de Requalification des Quartiers Anciens (SOREQA) ne justifie aucunement de la nécessité de déroger au bénéfice de la trêve hivernale. Cette demande sera rejetée.

Sur la provision au titre de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasidélictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce afin de préserver les intérêts de la Société de Requalification des Quartiers Anciens (SOREQA), il convient de dire que Monsieur [X] [C] et Madame [F] [R] seront redevables, à son égard, d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la présente décision à défaut de demande plus ample et jusqu’à libération effective des lieux, pour la somme provisionnelle de 105 euros par mois, non sérieusement contestable compte tenu des caractéristiques des lieux occupés, de leur localisation et de la nécessité de rendre dissuasive l’occupation tout en compensant le préjudice subi par le demandeur

Monsieur [X] [C] et Madame [F] [R] seront ainsi condamnés au paiement de la somme mensuelle de 105 euros à titre provisionnel. La solidarité n’étant pas demandée, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [C] et Madame [F] [R], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

Constatons que Monsieur [X] [C] et Madame [F] [R] sont occupants sans droit ni titre du logement situé [Adresse 9] ;

Ordonnons en conséquence à Monsieur [X] [C] et Madame [F] [R] de libérer les lieux immédiatement à compter de la signification de la présente décision ;

Disons qu’à défaut pour Monsieur [X] [C] et Madame [F] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux, la Société de Requalification des Quartiers Anciens (SOREQA) pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rejetons les demandes relatives à la suppression du délai de deux mois de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et du bénéfice de la trêve hivernale ;

Rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Monsieur [X] [C] et Madame [F] [R] à verser à la Société de Requalification des Quartiers Anciens (SOREQA) une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant de 105 euros à compter de la présente décision et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

Condamnons in solidum Monsieur [X] [C] et Madame [F] [R] à verser à la Société de Requalification des Quartiers Anciens (SOREQA) une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum Monsieur [X] [C] et Madame [F] [R] aux dépens;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection.