TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 24/03521 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZF3J

Minute : 24/00874

Monsieur [R] [N] [T]

Représentant : Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

Madame [Z] [B]

Représentant : Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

S.A. SEYNA

Représentant : Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

C/

Madame [Y] [J] [F]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e ROTKOPF Patricia

Copie délivrée à :

Mr [W] [P]

Le 01 Août 2024

JUGEMENT DU 14 Août 2024

Jugement rendu par décision Réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 14 Août 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

Après débats à l’audience publique du 24 Juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [R] [N] [T]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représenté par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

Madame [Z] [B]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

S.A. SEYNA

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0164

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [Y] [J] [F]

[Adresse 5]

[Localité 9]

Inconnu

non comparante

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 15 avril 2022, Monsieur [R] [N] [T] et Madame [Z] [B]ont donné à bail à Madame [Y] [J] [F] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], [Localité 9], pour un loyer mensuel de 555 euros outre un complément de loyer de 145 euros et des provisions sur charges. Par acte du 15 avril 2022, les bailleurs ont signé un acte de cautionnement auprès de la société SEYNA pour les garantir de toute dette afférente au bail précité.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [R] [N] [T] et Madame [Z] [B] et la société SEYNA ont fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 1 750 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’août 2022 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 2 septembre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2024, la Monsieur [R] [N] [T] et Madame [Z] [B] et la société SEYNA ont fait assigner Madame [Y] [J] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur par l’effet de la clause résultoire,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Madame [Y] [J] [F] à payer à la société SEYNA les loyers et charges impayés à janvier 2024, soit la somme de 879 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter de l’assignation ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner Madame [Y] [J] [F] à payer à la société SEYNA la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [R] [N] [T] et Madame [Z] [B] et la société SEYNA exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 7 juin 2023, et ce pendant plus de deux mois.

A l’audience du 24 juin 2024 après un renvoi lors de l’audience du 29 avril 2024 sollicité par la défenderesse absente, Monsieur [R] [N] [T] et Madame [Z] [B] et la société SEYNA, représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance, et ont actualisé la créance à la somme de 2 569 euros (dont 1 038 euros au profit des bailleurs), selon décompte en date du 1er juin 2024. Ils ont indiqué que le paiement intégral du loyer courant n’avait pas été repris avant l’audience.

Madame [Y] [J] [F] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter bien qu’assigné par procès-verbal de remise à l’étude.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 août 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 23 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [R] [N] [T] et Madame [Z] [B] et la société SEYNA justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 8 septembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les délais de paiement et l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 15 avril 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 septembre 2022, pour la somme en principal de 1 750 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 novembre 2022.

Les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire d’office, faute pour le locataire de le solliciter.

Dans ces conditions l’expulsion sera ordonnée.

Madame [Y] [J] [F] étant sans droit ni titre depuis le 3 novembre 2022, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [Y] [J] [F] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Monsieur [R] [N] [T] et Madame [Z] [B] et la société SEYNA produisent un décompte démontrant que Madame [Y] [J] [F] restent leur devoir la somme de 2 569 euros (dont 1 531 euros au profit de la société SEYNA compte tenu des quittances subrogatives des 1er et 25 août, 23 septembre, 25 octobre, 25 novembre et 30 décembre 2022, puis celle du 21 décembre 2023) à la date du 1er juin 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Madame [Y] [J] [F], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 2 569 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour la somme de 879 euros, et pour le surplus à compter de la présente décision.

Madame [Y] [J] [F] n’ayant pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, aucun délai de paiement ne peut lui être accordé d’office.

Madame [Y] [J] [F] sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 2 juin 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Madame [Y] [J] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société SEYNA les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 avril 2022 entre Monsieur [R] [N] [T] et Madame [Z] [B] et Madame [Y] [J] [F] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 5], [Localité 9] sont réunies à la date du 2 novembre 2022 ;

Ordonne en conséquence à Madame [Y] [J] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour Madame [Y] [J] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [R] [N] [T] et Madame [Z] [B] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Madame [Y] [J] [F] à verser à Monsieur [R] [N] [T] et Madame [Z] [B] et la société SEYNA la somme de 2 569 euros, soit 1 531 euros au profit de la société SEYNA et 1 038 euros au profit de Monsieur [R] [N] [T] et Madame [Z] [B] (décompte arrêté au 1er juin 2024, incluant la mensualité de juin 2024), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 12 février 2024 pour la somme de 879 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Condamne Madame [Y] [J] [F] à verser à Monsieur [R] [N] [T] et Madame [Z] [B] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 750 euros), à compter du 2 juin 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

Condamne Madame [Y] [J] [F] à verser à la société SEYNA une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [Y] [J] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection