TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 24/01386 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZNHL

Minute : 24/00327

S.A. IMMOBILIERE 3F

Représentant : M^e Patricia ROTKOPF, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire :427

Substituée par M^e Marina ADAIKKALATHAS, vestiaire : 429

C/

Madame [I] [Y]

Représentant : M^e Yasmine BARKALLAH, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 122

Monsieur [H] [G]

Représentant : M^e Yasmine BARKALLAH, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 122

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Patricia ROTKOPF

Copie délivrée à :

M^e Yasmine BARKALLAH

Le

ORDONNANCE DE REFERE

DU 31 Octobre 2024

Ordonnance rendue par décision contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 31 Octobre 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 23 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. IMMOBILIERE 3F

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par M^e Patricia ROTKOPF, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 427, substituée par M^e Marina ADAIKKALATHAS, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE vestiaire : 429

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [I] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentée par M^e Yasmine BARKALLAH, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 122

Monsieur [H] [G]

[Adresse 4]

[Localité 9]

représenté par M^e Yasmine BARKALLAH, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 122

D’AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte du 10 mars 2020, la SA IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Madame [I] [Y] et Monsieur [H] [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 660,32 euros, outre une provision sur charges. Par avenant du 17 juin 2020, les locataires ont pris à bail un emplacement de stationnement n°T717P-0018 pour un loyer mensuel de 42,81 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA IMMOBILIERE 3F a fait signifier à Madame [I] [Y] et Monsieur [H] [G] par acte de commissaire de justice du 8 septembre 2022 un commandement de payer la somme de 3 900,27 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de juin 2022 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 28 mars 2024, la SA IMMOBILIERE 3F a fait assigner Madame [I] [Y] et Monsieur [H] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis statuant en référé aux fins de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion de Madame [I] [Y] et Monsieur [H] [G] et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner solidairement Madame [I] [Y] et Monsieur [H] [G] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés soit la somme de 3 012,24 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner solidairement Madame [I] [Y] et Monsieur [H] [G] à lui payer la somme de 360 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous les actes rendus nécessaires.

Appelée à l’audience du 10 juin 2024, l’affaire a fait l’objet de 2 renvois pour être finalement retenue à l’audience du 23 septembre 2024.

A l’audience du 23 septembre 2024 la SA IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à la provision au titre de l’arriéré de loyers à la somme de 1 982,87 euros et ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire qui pourraient être accordés par le juge. Sur les moyens soulevés par les défendeurs, elle fait valoir qu’elle a fait installer de nouveaux compteurs d’eau à la suite de la défaillance des anciens, ce qui a entraîné la mise en place d’une provision au titre des charges d’eau pendant quelques mois, le temps d’avoir la consommation réelle des locataires pour avoir une base réelle de consommation aux fins de régularisation sur les charges antérieures. Elle souligne au surplus que ces régularisations sont créditrices au profit des défendeurs. Elle fait remarquer également que les défendeurs consomment beaucoup d’eau. Si le juge devait considérer que les contestations des défendeurs sont sérieuses, elle demande le renvoi de l’affaire au fond.

Madame [I] [Y], assistée de son conseil et Monsieur [H] [G], représenté par son conseil, ont sollicité le bénéfice de leurs conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement.

Ils demandent au juge de :

— admettre Monsieur [H] [G] au bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire,

— constater qu’il existe une contestation sérieuse sur le montant des charges figurant au sein du commandement de payer,

— à titre subsidiaire déclarer nul et de nul effet ledit commandement de payer,

— débouter le bailleur de toutes ses demandes et le condamner aux dépens.

Oralement, ils demandent au surplus la suspension de la clause résolutoire ainsi que des délais de paiement sur 1 an.

Au soutien de leurs demandes et en substance, ils soulignent que la procédure en référé se heurte à une contestation sérieuse, contestant le montant des charges alors que leur chauffage ne fonctionne pas et que les compteurs d’eau dysfonctionnent, le bailleur indiquant lui même en mai 2024 qu’il va procéder à une étude de leur consommation d’eau facturée depuis 2021.

A l’appui de leur demande d’irrégularité du commandement, ils soutiennent que le décompte joint audit commandement est illisible, qu’il ne permet pas d’avoir une vision exacte et complète des mouvements opérés. Ils justifient de leurs ressources, à savoir 1 689 euros de prestations sociales ainsi qu’un revenu de 2 294 euros (sur la base du cumul net imposable figurant sur le bulletin de salaire du mois d’août 2024 de Monsieur [H] [G]).

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience.

La décision sera contradictoire. A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 31 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur l’aide juridictionnelle provisoire

Selon l’article 41 du décret du 19 décembre 1991 portant application de la loi relative à l’aide juridique, lorsque la demande d’aide juridictionnelle est formée après que la partie concernée ou son mandataire a eu connaissance de la date d’audience et moins d’un mois avant celle-ci, il est statué sur cette demande selon la procédure d’admission provisoire. Selon l’article 62 du même texte, l’admission provisoire peut être demandée sans forme, notamment, au président de la juridiction saisie. Elle peut être prononcée d’office si l’intéressé a formé une demande d’aide juridictionnelle sur laquelle il n’a pas encore été définitivement statuée.

En l’espèce il convient de faire droit à la demande d’aide juridictionnelle provisoire formée par Monsieur [H] [G].

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 avril 2024 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CAF le 22 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 mars 2024.

En conséquence, l’action introduite par la SA IMMOBILIERE 3F est recevable.

Sur la nullité du commandement de payer

La demande formée au titre du prononcé de la nullité du commandement de payer ne peut être accueillie dans le cadre de la présente procédure, dans la mesure où cette prétention implique une appréciation au fond et excède donc de jurisprudence constante les pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence. Cette demande s’analyse en une contestation qui, si son caractère sérieux est retenue, ne permettrait pas au juge de statuer sur la demande d’expulsion et la demande de provision.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Il est constant qu’un commandement de payer délivré pour un montant erroné n’en demeure pas valable pour la part effectivement due.

En l’espèce, il résulte du décompte joint au commandement de payer qu’il est “découpé” en 3 parties, l’origine de la dette figurant sur la première partie de la page 2, le milieu du décompte sur la page 3 et la fin du décompte sur la seconde partie de la page 2. Il ne peut être déduit de ce découpage que le décompte est illisible. Sur ce décompte, il est constaté des provisions sur charge chaque mois, sans que les montants appelés apparaissent manifestement excessifs, alors au surplus que le bailleur a appliqué sur les périodes de juillet et août 2022 cinq régularisations de charges appelées antérieurement. Par ailleurs, si des attestations sont produites quant à un dysfonctionnement du chauffage, il n’est pas justifié avec l’évidence requise en référé d’un dysfonctionnement permanent qui remettrait en question de manière sérieuse l’appel des provisions sur charge de chauffage. Les défendeurs ne démontrent pas avec l’évidence requise en référé que l’exigibilité des montants réclamés dans le commandement est sérieusement contestable et qu’en tout état de cause, si le montant réclamé au stade du commandement était manifestement moindre, le commandement de payer n’en demeurerait pas moins valable. Cette contestation n’est pas sérieuse et sera rejetée.

Le bail conclu le 10 mars 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 septembre 2022, pour la somme en principal de 3 900,27 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 novembre 2022 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Madame [I] [Y] et Monsieur [H] [G] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce la SA IMMOBILIERE 3F produit un décompte faisant apparaître que Madame [I] [Y] et Monsieur [H] [G] restaient devoir la somme de 1 982,87 euros à la date du 17 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse.

Pour la somme au principal, Madame [I] [Y] et Monsieur [H] [G] contestent le montant des charges. Cependant ils ne contestent aucun montant en particulier et il ne revient pas au juge de l’évidence de supplanter les parties dans l’administration de la preuve, alors au surplus que le bailleur justifie par un tableau annexe, de la rectification des consommations d’eau à la suite d’un changement de compteur défectueux et avoir appliqué des régularisations de charge en faveur des défendeurs. Si les locataires estiment que les charges sont erronées, ils ne produisent aucun élément sérieux à l’appui de leur allégation alors au surplus que le logement est occupé par 6 personnes. Cette contestation n’est pas sérieuse et sera rejetée..

Ils seront donc condamnés à titre de provision au paiement de la somme de 1 982,87 euros arrêtée au 17 septembre 2024.

En présence d’une clause de solidarité dans le contrat de bail, les défendeurs seront condamnés au paiement de cette somme provisionnelle solidairement.

Madame [I] [Y] et Monsieur [H] [G] seront également condamnés solidairement au paiement à compter du 18 septembre 2024, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [I] [Y] et Monsieur [H] [G] ont repris le paiement intégral du loyer courant et démontrent être en capacité de régler leur dette locative qui a substantiellement diminué. Aussi des délais de paiement leur seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision et les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Faute pour Madame [I] [Y] et Monsieur [H] [G] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées ou de ne pas payer le montant intégral du loyer courant à compter de l’audience, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant leur expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [I] [Y] et Monsieur [H] [G] parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer. Il ne sera pas fait droit à la demande au titre des frais de suite, faute pour le bailleur de justifier de leur caractère nécessaire à ce stade.

L’équité commande de ne les condamner à aucune somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

Admettons Monsieur [H] [G] au bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire, sous réserve de la décision du bureau d’aide juridictionnelle en application du premier alinéa de l’article 20 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 mars 2020 entre la SA IMMOBILIERE 3F et Madame [I] [Y] et Monsieur [H] [G], concernant l’appartement à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement n°T717P-0018 situés [Adresse 5] sont réunies à la date du 8 novembre 2022 ;

Condamnons solidairement Madame [I] [Y] et Monsieur [H] [G] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 17 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse la somme de 1 982,87 euros ;

Autorisons Madame [I] [Y] et Monsieur [H] [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants à compter de l’audience, en 11 mensualités d’un montant d’au moins 165 euros et une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ;

Précisons que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

Suspendons l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n’avoir jamais été résilié ;

Décidons en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, ou du loyer à son terme à compter de l’audience :

— la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— Madame [I] [Y] et Monsieur [H] [G] devront quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment),

— Madame [I] [Y] et Monsieur [H] [G] seront tenus solidairement au paiement d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu’à complète libération des lieux à compter du 18 septembre 2024,

— qu’à défaut pour Madame [I] [Y] et Monsieur [H] [G] de libérer les lieux volontairement et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

— que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons in solidum Madame [I] [Y] et Monsieur [H] [G] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum Madame [I] [Y] et Monsieur [H] [G] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

Rappelons que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection