TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 3]

[Localité 8]

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REFERENCES : N° RG 25/08325 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3UND

Minute :

JUGEMENT

Du : 24 Novembre 2025

Société [Localité 10] HABITAT

C/

Madame [P] [V]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 22 Septembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 24 Novembre 2025 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société [Localité 10] HABITAT

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentée par M^e Thomas GUYON, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [P] [V]

[Adresse 5]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Non comparante

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Thomas GUYON

Mme [P] [V]

Expédition délivrée le :

à : Monsieur Le préfet de la SEINE-[Localité 12]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 21 mars 2018, l’OPH [Localité 10] Habitat devenu la société coopérative d’intérêt collectif d’habitations à loyer modéré à capital variable [Localité 10] Habitat (dite [Localité 10] Habitat) a donné en location à Madame [P] [V] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 165,77 € outre provisions sur charges.

Le 29 septembre 2023, [Localité 10] Habitat a fait délivrer à Madame [P] [V] un commandement de justifier de son assurance locative et de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 430,48 € selon décompte arrêté au 25 septembre 2023.

Par courrier du 29 octobre 2024, [Localité 10] Habitat a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant citation délivrée à étude le 19 mai 2025, Pantin Habitat a attrait Madame [P] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, le commandement n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

[Localité 10] Habitat a demandé à la juridiction :

De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et à défaut de prononcer la résiliation du bail pour manquement de Madame [P] [V] à ses obligations contractuelles ;D’ordonner l’expulsion de Madame [P] [V] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;D’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il plaira à [Localité 10] Habitat, aux frais et aux risques et périls de Madame [P] [V] ;De condamner Madame [P] [V] au paiement des sommes suivantes :7 259,22 € au titre de l’arriéré locatif, somme à parfaire ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;750 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.Le 20 mai 2025, [Localité 10] Habitat a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 22 septembre 2025.

Lors de l’audience, [Localité 10] Habitat, représenté par son conseil, maintient ses demandes. Il expose que l’assurance n’a pas été produite et qu’en vertu d’un décompte arrêté au 17 septembre 2025 (échéance du mois d’août 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 16 960,17 €. Il précise que cela inclut un surloyer appliqué.

Madame [P] [V] n’a pas comparu, malgré sa convocation régulière.

L’enquête sociale n’est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, le commandement de payer à l’origine de la présente procédure ayant été délivré le 29 septembre 2023, il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

L’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet que dans un délai d’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En présence simultanée d’une demande d’acquisition de clause résolutoire pour défaut d’assurance et pour impayés de loyer, le juge examine d’abord le fondement relatif au défaut d’assurance de nature à chronologiquement entraîner l’acquisition de la clause résolutoire en premier.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 12) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, pour défaut d’assurance du locataire, un mois après un commandement resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance locative visant les dispositions de l’article 7 g) de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [P] [V] le 29 septembre 2023.

Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai imparti, la défenderesse absente lors de l’audience n’ayant pas transmis au bailleur ni au tribunal les justificatifs afférents à la souscription d’une assurance locative.

Au surplus, le commandement de payer est également demeuré sans effet.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 30 octobre 2023, soit un mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date, le juge n’ayant aucune faculté d’appréciation de l’opportunité de la résiliation du bail en cas de défaut de fourniture des justificatifs d’assurance dans le délai requis.

Madame [P] [V] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [P] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser [Localité 10] Habitat, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [P] [V].

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Aux termes de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation applicable aux logements à loyer modéré, l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer (…). A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’État.

Suivant l’article R. 441-20 du même code, le montant mensuel du supplément de loyer de solidarité est égal au produit de la surface habitable du logement par le coefficient de dépassement du plafond de ressources et par le supplément de loyer de référence mensuel par mètre carré habitable.

Conformément à l’article R. 441-26 dudit code, la valeur maximale du coefficient de dépassement du plafond de ressources prévue à l’article L. 441-9 précité est fixée à 14, 90. Le montant maximum de l’indemnité pour frais de dossier prévue à l’article L. 441-9 est fixé par arrêté du ministre chargé du logement, soit 25 € en application de l’article 1er de l’arrêté du 22 octobre 2008 relatif au montant maximum de l’indemnité pour frais de dossier prévu à l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation en vigueur.

Enfin, l’article R. 441-21 du code précité, dans sa version applicable au présent litige, fixe le montant mensuel du supplément de loyer de référence par mètre carré habitable à la somme de 2, 50 € avant indexation, s’agissant pour les logements situés à [Localité 11] et dans les communes limitrophes (zone 1 bis dont fait partie [Localité 10]).

En l’espèce, [Localité 10] Habitat verse aux débats un décompte arrêté au 17 septembre 2025 (échéance du mois d’août 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 16 960,17 €, frais de recouvrement compris pour un montant de 67,44 € et frais d’enquête sociale non justifiés d’un montant total de 335, 28 € à déduire.

Par ailleurs, il résulte du décompte produit qu’un surloyer est appliqué depuis le mois de janvier 2025.

Or, le bailleur ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, de ce que Madame [P] [V] n’aurait pas communiqué au bailleur les renseignements permettant de déterminer si elle était ou non redevable du supplément de loyer de solidarité qui lui a été facturé pour l’année 2025, conformément aux dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation.

Aucun justificatif d’envoi par courrier recommandé avec demande d’avis de réception de la mise en demeure prévue par les dispositions de l’article précité n’est versé aux débats.

Doit donc être déduite du montant facturé à Madame [P] [V] la somme totale de 13 259, 84 € au titre des suppléments de loyer de solidarité pour les mois de janvier à août 2025.

Il convient par conséquent de condamner Madame [P] [V] à verser à [Localité 10] Habitat la somme de 3 297,61 € actualisée au 17 septembre 2025 au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal sur la somme de 430,48 € à compter du 29 septembre 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D’UNE INDEMNITÉ D’OCCUPATION

L’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l’occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.

L’occupation illicite des lieux par Madame [P] [V] cause manifestement et nécessairement un préjudice à [Localité 10] Habitat qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, étant précisé que le dernier loyer charges incluses s’élève à la somme de 275,09 €.

Il y a donc lieu de condamner Madame [P] [V] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame

[P] [V] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 29 septembre 2023 ainsi que de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Madame [P] [V] sera condamnée à payer à [Localité 10] Habitat la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision réputée contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par [Localité 10] Habitat ;

CONSTATE que le contrat signé le 21 mars 2018 entre [Localité 10] Habitat et Madame [P] [V] concernant les locaux situés [Adresse 4] s’est trouvé de plein droit résilié le 30 octobre 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [P] [V] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution, et AUTORISE [Localité 10] Habitat à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [P] [V] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [P] [V] à verser à [Localité 10] Habitat la somme de 3 297,61 € actualisée au 17 septembre 2025, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’août 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2023 sur la somme de 430,48 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Madame [P] [V] à la somme de 275,09 €, et au besoin CONDAMNE Madame [P] [V] à verser à [Localité 10] Habitat ladite indemnité mensuelle à compter du mois de septembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNE Madame [P] [V] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 29 septembre 2023 ainsi que de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

CONDAMNE Madame [P] [V] à verser à [Localité 10] Habitat la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LA GREFFIÈRE LA JUGE