TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 6]

[Localité 9]

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REFERENCES : N° RG 25/02126 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2XOK

Minute :

JUGEMENT

Du : 26 Mai 2025

Société [Localité 11] HABITAT

C/

Madame [I] [O]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 17 Mars 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 26 Mai 2025;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société [Localité 11] HABITAT

[Adresse 7]

[Localité 8]

Représentée par M^e Thomas GUYON, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [I] [O]

[Adresse 4]

[Adresse 12]

[Localité 8]

Comparante en personne

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Thomas GUYON

Madame [I] [O]

Expédition délivrée le :

à : Monsieur Le préfet de la SEINE-[Localité 13]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 2 octobre 2019, l’OPH [Localité 11] Habitat devenu la société coopérative d’intérêt collectif d’habitations à loyer modéré à capital variable [Localité 11] Habitat (dit [Localité 11] Habitat) a donné en location à Monsieur [V] [C] un immeuble à usage d’habitation situé sis [Adresse 5].

Monsieur [V] [C] est décédé le [Date décès 2] 2024.

Par acte de commissaire de justice remis à personne en date du 5 février 2025, Pantin Habitat a fait assigner Madame [I] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin. Il sollicite du juge de :

prendre acte que le bail en date du 2 octobre 2019 a pris fin par le décès de Monsieur [V] [C] survenu le [Date décès 2] 2024 ;constater que Madame [I] [O] est occupante sans droit ni titre du bien situé [Adresse 5] ;ordonner l’expulsion de Madame [I] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;supprimer les délais prescrits par l’article L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;d’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques et périls de Madame [I] [O] ;condamner Madame [I] [O] au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été appelés si le bail s’était poursuivi et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;condamner Madame [I] [O] au paiement de la somme de 3 919, 53 € au titre de l’arriéré à la date du 14 octobre 2024, somme à parfaire ;condamner Madame [I] [O] au paiement d’une somme de 750 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Madame [I] [O] aux entiers dépens de la procédure.L’affaire a été appelée à l’audience du 17 mars 2025.

À cette audience, [Localité 11] Habitat, représenté par son conseil, a maintenu le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens.

Au soutien de ses demandes, il expose au visa des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 que le bien litigieux est occupé par la défenderesse et ses deux fils alors que le bail a été résilié de plein droit du fait du décès du dernier locataire en titre Monsieur [V] [C], que l’acte de décès de celui-ci ne fait mention d’aucune épouse ou d’enfant, et qu’aucune personne ne remplissant les conditions de transfert du bail ne s’est manifestée.

[Localité 11] Habitat déclare de plus qu’en vertu d’un décompte en date du 12 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 6 489, 44 €.

Madame [I] [O], comparante en personne, explique être la compagne de Monsieur

[V] [C], qu’elle n’avait pas épousé civilement et dont elle a eu trois enfants qu’il n’a pas reconnu. Elle indique vivre dans les lieux avec lui depuis 2019. Elle précise que ses enfants ont 18, 16 et 11 ans. Elle déclare être accompagnée par une assistante sociale pour une demande de logement social.

L’enquête sociale est parvenue au greffe du tribunal avant l’audience. Elle reprend les informations données par Madame [I] [O] à l’audience. Il est précisé que celle-ci doit régulariser sa situation administrative, qu’elle ne perçoit pas de prestations sociales et travaille ponctuellement de manière non déclarée.

À l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, l’audience s’étant tenue postérieurement à l’entrée en vigueur la loi précitée, il y a lieu d’appliquer les dispositions en cause telles qu’issues de cette réforme.

SUR L’OCCUPATION SANS DROIT NI TITRE ET LA DEMANDE D’EXPULSION

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Le droit de propriété est par ailleurs un droit fondamental reconnu par la Constitution et l’article 1er du protocole n°1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.

Ainsi, il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

En application de l’article L. 441-2 du code de la construction et de l’habitation, il est créé, dans chaque organisme d’habitations à loyer modéré, une commission d’attribution des logements et d’examen de l’occupation des logements. La commission examine également les conditions d’occupation des logements que le bailleur lui soumet en application de l’article L. 442-5-2 ainsi que l’adaptation du logement aux ressources du ménage. Elle formule, le cas échéant, un avis sur les offres de relogement à proposer aux locataires et peut conseiller l’accession sociale dans le cadre du parcours résidentiel. Cet avis est notifié aux locataires concernés.

Conformément aux dispositions de l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage suivant les dispositions de l’article 40 de la même loi, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

L’article 40 de la même loi indique que les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

À défaut de personnes remplissant les conditions telles que prévues, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

En l’espèce, il résulte des pièces versées que [Localité 11] Habitat est propriétaire d’un appartement sis [Adresse 5].

Il est en outre établi et non contesté que le dernier locataire en titre, Monsieur [V] [C], est décédé le [Date décès 2] 2024 (acte de décès du [Date décès 2] 2024).

Il n’est pas mentionné de mariage ou de filiation sur cet acte de décès, faisant apparaître des personnes remplissant les conditions de transfert du bail en application des articles précités.

Aucune personne n’a en tout état de cause sollicité le transfert du bail et justifié de sa situation auprès de [Localité 11] Habitat ou du juge.

En conséquence, il convient de constater que le bail s’est vu résilié de plein droit à la date du [Date décès 2] 2024 et que Madame [I] [O], occupante du fait de Monsieur [V] [C] antérieurement à son décès, a par la suite occupé sans droit ni titre les locaux litigieux.

Ainsi, [Localité 11] Habitat est fondé à demander son expulsion.

Il y a donc lieu d’ordonner la libération des lieux et, à défaut de libération volontaire par elle, l’expulsion de Madame [I] [O] et de tous occupants de son chef des lieux, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, [Localité 11] Habitat sera autorisée à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [I] [O].

SUR LA SUPPRESSION DES DÉLAIS POUR QUITTER LES LIEUX

Il résulte de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version applicable au présent litige que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

En outre, le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En vertu de l’article L.412-6 du code des procédures d’exécution dans sa version applicable au présent litige, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

Le droit au respect de la vie privée et familiale, garanti par l’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales dont le juge national est garant, implique le droit au respect et à la protection du domicile. Ce droit est fondamental pour garantir à l’individu la jouissance effective des autres droits qui lui sont reconnus.

En vertu de la Convention internationale des droits de l’enfant, dans toutes les décisions qui concernent les enfants, qu’elles soient le fait des institutions publiques ou privées de protection sociale, des tribunaux, des autorités administratives ou des organes législatifs, l’intérêt supérieur de l’enfant doit être une considération primordiale. Nul enfant ne doit faire l’objet d’immixtions arbitraires ou illégales dans sa vie privée, sa famille, son domicile ou sa correspondance, ni d’atteintes illégales à son honneur et à sa réputation. L’enfant a droit à la protection de la loi contre de telles immixtions ou de telles atteintes. Le droit de tout enfant à un niveau de vie suffisant pour permettre son développement physique, mental, spirituel, moral et social est également consacré.

L’article 1er de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 indique que garantir le droit au logement constitue un devoir de solidarité pour l’ensemble de la nation. L’article 1er de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose de même que le droit au logement est un droit fondamental.

Dans le cadre d’une procédure d’expulsion, le juge doit ainsi effectuer un examen de la proportionnalité de l’ingérence dans le droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile des occupants sans titre. Cette procédure entre de fait sans conteste dans le champ d’application de l’article précité de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales et celui de la Convention internationale des droits de l’enfant. La mesure d’expulsion, en ce qu’elle prive ses destinataires de domicile au moins provisoirement et rompt leurs attaches personnelles et professionnelles, est de nature à affecter le droit au respect de la vie privée et familiale.

En l’espèce, Madame [I] [O] n’est pas entrée dans les lieux par voie de fait, mais en tant qu’occupante du chef de Monsieur [V] [C], son concubin, lorsque celui-ci était locataire en titre. Elle a été constante dans ses déclarations sur ce point tant auprès du commissaire de justice ayant effectué un constat dans les lieux le 8 octobre 2024, que lors de l’enquête sociale puis devant le juge. [Localité 11] Habitat lui-même sollicite une indemnité d’occupation en se basant sur l’occupation du bien depuis 2019, soit en suivant les indications données par la défenderesse sur sa date d’entrée dans les lieux.

Il y a lieu de rappeler que l’hébergement à titre gratuit de proches ou de membres de sa famille par un locataire, si celui-ci continue à occuper le logement avec eux sans leur céder, n’est pas prohibé.

En outre, il n’est pas justifié d’une solution de relogement actuelle, et trois enfants dont deux mineurs vivent avec Madame [I] [O] dans les lieux, dont il convient de préserver la santé et la sécurité. Un délai pour assurer un relogement décent à la famille apparaît par suite nécessaire.

Il n’est ainsi démontré aucune circonstance justifiant la suppression ou la réduction des délais légaux précités et cette demande sera rejetée.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D’INDEMNITÉS D’OCCUPATION

L’indemnité d’occupation est destinée à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En l’espèce, il résulte de ce qui a été précédemment énoncé que Madame [I] [O] occupe les lieux sans droit ni titre et cause, par ce fait, un préjudice au propriétaire qu’il convient de réparer.

Au vu des éléments de fait propres à l’affaire, l’indemnité sera fixée au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des accessoires.

Madame [I] [O] sera condamnée au paiement de cette indemnité d’occupation dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Il résulte par ailleurs du décompte en date du 12 mars 2025 que l’arriéré déjà échu s’élève à la somme de 6 489, 44 €, échéance du mois de février 2025 incluse.

Cependant, une partie de cet arriéré est né avant le décès de Monsieur [V] [C], à une période où il était seul locataire et donc redevable du paiement du loyer vis-à-vis de [Localité 11] Habitat. Madame [I] [O] n’était qu’occupante de son chef, hébergée en tant que concubine à titre gratuite. Elle n’est donc pas redevable de l’arriéré né avant le [Date naissance 3] 2024.

Par ailleurs, il n’est justifié d’aucune situation successorale la rendant débitrice des dettes du défunt.

Dès lors, seule la somme de 3 011, 12 €, née postérieurement au début de l’occupation sans droit ni titre (mois de juin 2024 proratisé), sera retenue.

Il convient enfin d’en retirer les frais de poursuite d’un montant de 320 €.

Il y a lieu par conséquent de condamner Madame [I] [O] à verser à [Localité 11] Habitat la somme de 2 691,12 € actualisée au 12 mars 2025, indemnité du mois de février 2025 incluse, au titre de l’arriéré hors dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [I] [O] supportera la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut, la partie perdante à payer l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, Madame [I] [O] sera condamnée à payer à [Localité 11] Habitat la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique par décision contradictoire et publique, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 2 octobre 2019 relatif aux locaux situés sis [Adresse 5], à compter du [Date décès 2] 2024 ;

CONSTATE que Madame [I] [O] est occupante sans droit ni titre du bien situé sis [Adresse 5] depuis cette date ;

ORDONNE la libération des lieux situés sis [Adresse 5] ;

AUTORISE [Localité 11] Habitat à faire procéder à l’expulsion de Madame [I] [O] ainsi que tous occupants de son chef, faute pour elle d’avoir libéré spontanément les lieux à l’expiration des délais légaux des locaux sis [Adresse 5], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin ;

DÉBOUTE [Localité 11] Habitat de sa demande de suppression des délais prévus par les articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [I] [O] au montant du loyer indexé et des charges tels qu’ils auraient résulté du bail s’il s’était poursuivi, et la CONDAMNE à verser à [Localité 11] Habitat ladite indemnité mensuelle à compter du [Date décès 2] 2024 et jusqu’à complète libération des lieux ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNE Madame [I] [O] à verser à [Localité 11] Habitat la somme de 2 691,12 € actualisée au 12 mars 2025, au titre de l’arriéré comprenant les indemnités d’occupation du [Date décès 2] 2024 jusqu’à l’échéance du mois de février 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [I] [O] à verser à [Localité 11] Habitat la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [I] [O] aux entiers dépens ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département, en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire.

LA GREFFIERE LA JUGE