TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 01

N° RG 23/06633 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XICJ

JUGEMENT DU 24 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. GALANTE

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Justine CORDONNIER, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.C.I. [Adresse 10]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Emilie CHEVAL, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Aurélie HERVE, avocat au barreau de PARIS, plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Aurélie VERON, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 27 Décembre 2024 ;

A l’audience publique du 16 Juin 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 13 octobre 2025, prorogé au 07 novembre 2025 puis prorogé pour être rendu le 24 Novembre 2025.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 24 Novembre 2025, et signé par Aurélie VERON, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 14 janvier 2015, la société SwissLife Prévoyance et Santé a conclu un bail avec la S.A.R.L. Galante exerçant sous l’enseigne « OTS » d’une durée de neuf ans à compter du 15 janvier 2015 pour se terminer le 14 janvier 2024 portant sur un local commercial situé [Adresse 3] à Lille, moyennant un loyer annuel de 5 864 euros hors taxe.

Un avenant a été régularisé le même jour, prévoyant la location d’une place de parking n°47 à compter du 1er septembre 2015, le loyer étant porté à 6884 euros par an à compter de cette date (loyer annuel de 1020 €/an pour la place de parking).

Le 27 octobre 2027, les parties ont ensuite conclu un bail civil pour la location d’une deuxième place de parking n°57 pour une durée de trois mois à effet au 1er novembre 2017 moyennant un loyer annuel de 1020 euros hors taxe hors charge.

Puis, par acte non daté, la société SwisLife a donné à bail à la S.A.R.L. Galante un troisième emplacement de parking n°56 dans l’ensemble immobilier dénommé « Lille concert » sis [Adresse 1] à [Adresse 8] pour une durée d’un an à compter du 1er novembre 2021 pour se terminer le 31 octobre 2022 moyennant un loyer annuel de 1100 € hors taxe hors charge.

La S.C.I. [Adresse 9] [Adresse 7] Concert est venue aux droits de la société SwissLife Prévoyance et Santé. La société BCF assure la gestion du bail commercial.

Par courriel du 29 juin 2022, la société BCF avisait la société Galante de l’impossibilité de lui mettre à disposition la place n°47 pendant un délai de six mois en raison de travaux et lui proposait une autre place de stationnement.

Au cours du 2ème semestre 2022, des discussions sont intervenues entre les parties au sujet de la résiliation anticipée d’un bail à la fin de l’année 2022 suite à l’achat par le preneur de locaux, et du règlement d’une indemnité de résiliation anticipée, sans parvenir à un accord.

Finalement, se plaignant de désordres dans les locaux liés aux travaux en cours dans l’immeuble et notamment de l’absence de chauffage, la S.A.R.L. Galante a quitté les locaux le 23 décembre 2022. Elle indiquait par courriel du 2 janvier 2023 adressé au gestionnaire du bailleur, avoir pris acte de la résiliation du bail aux torts de la S.C.I. [Adresse 10].

Puis, par la voie de son conseil, par lettre recommandée avec avis de réception du 23 janvier 2023, la société Galante, arguant du manquement du bailleur à ses obligations, mettait en demeure la société [Adresse 10] de lui rembourser les loyers sur une période de six mois et d’indemniser son préjudice.

Faute d’accord entre les parties sur une résiliation amiable, la société Galante délivrait son congé dans les trois baux par actes extrajudiciaire délivrés le 30 juin 2023, à effet du 14 janvier 2024 pour le local et à effet du 31 octobre 2023 pour les deux places de parking.

Puis, par exploit de commissaire de justice délivré le 13 juillet 2023, la S.A.R.L. Galante a assigné la S.C.I. [Adresse 10] devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de résolution du bail commercial aux torts du bailleur et remboursement des loyers et charges.

En réaction, la société Place du Concert a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 3 juillet 2023 pour un montant en principal de 10 232,65 euros puis a saisi le juge des référés le 10 août 2023 en constat de l’acquisition de la clause résolutoire. Par ordonnance du 16 janvier 2024, le juge des référés a constaté l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 14 janvier 2015 depuis le 3 août 2023, ordonné l’expulsion de la société Galante et condamné cette dernière au paiement de la somme provisionnelle de 12 209,86 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 26 juin 2024, la S.A.R.L. Galante sollicite de la juridiction de :

Débouter la SCI [Adresse 10] de l’intégralité de ses demandes ;

Constater son manquement à son obligation de délivrance au titre de la place de parking 47 à compter du 1er juillet 2022 ;

En conséquence,

La Condamner à lui rembourser la somme de 687,50 euros correspondant aux loyers du 3ème et 4ème trimestres de 2022 au titre de la place de parking 47 ;

La Condamner à lui rembourser la somme de 255 au titre du dépôt de garantie versé à la signature de l’avenant n°1 pour la place de parking 47 ;

Ordonner la résolution du bail commercial signé le 14 janvier 2015 et de son annexe 1 à effet du 1er juillet 2022 ;

En conséquence,

Condamner la SCI [Adresse 10] à lui rembourser la somme de 3184,43 euros correspondant aux loyers et charges du 3ème trimestre 2022 ;

La Condamner à lui rembourser la somme de 3184,43 euros correspondant aux loyers et charges du 4ème trimestre 2022 ;

La Condamner à lui rembourser la somme de 1759,20 euros au titre du dépôt de garantie qui a été versé lors de la signature du bail commercial ;

La Condamner à lui rembourser la somme de 1391,94 euros au titre de l’avoir portant sur la régularisation des charges 2022 ;

Ordonner la production d’intérêt légal à compter 2 janvier 2023 des sommes dues ;

Condamner la SCI [Adresse 10] à lui payer la somme de 523 euros au titre de la surconsommation électrique ;

La Condamner à lui rembourser la somme de 255 € au titre du dépôt de garantie versé à la signature de l’avenant n°1 (parking 57) ;

La Condamner à lui rembourser la somme de 275 € au titre du dépôt de garantie (parking 56)

La Condamner à la somme de 640,99€ au titre des charges de l’excédent de provisions payé sur 2022 dont :

➢ Au titre du bail référencé B0000448, portant sur la place de parking 57, le bailleur est redevable de la somme de 209.27€ selon une régularisation de charges réalisée le 27 octobre 2023. (pièce 36)

➢ Au titre du bail référencé B0000442, portant sur la place de parking 56, le bailleur est redevable de la somme de 431.72€ selon régularisation de charges réalisée le 27 octobre 2023. (pièce 38)

Constater que le bail commercial du 14 janvier 2015 et son avenant n°1 ne comprennent pas d’inventaire de charges précis et limitatif au sens des articles L.145-40-2 et R.145-36 du code de commerce ;

Constater que le bail portant sur la place de parking 57 ne comprend pas de clef de refacturation des charges.

Constater que le bail portant sur la place de parking 56 ne comprend pas de clef de refacturation des charges.

Ordonner l’absence d’exigibilité des charges émises en application du bail commercial du 14 janvier 2015 et de son avenant n°1 du bail à effet du 1er novembre 2017 et du 1er novembre 2021 ;

En conséquence,

Condamner la SCI [Adresse 10] à lui rembourser la somme de 2702.72 euros au titre des charges acquittées au titre du bail commercial et de l’avenant 1 pour la période de 2022 (Pièce 41)

La Condamner à lui rembourser la somme de 114,73 euros au titre des charges de l’année 2022 pour la place de parking 56 ;

La Condamner à lui rembourser la somme de 3161,53 euros au titre des charges émises entre le 1er juillet 2019 et le 31 décembre 2019 ;

La Condamner à lui rembourser la somme de 7147,77 euros au titre des charges émises entre le 1er janvier 2020 et le 31 décembre 2020 ;

La Condamner à lui rembourser la somme de 3797,93 € au titre des charges émises en 2021 au titre du local principal et des places de parking 47, 57, 56 ;

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Ordonner la capitalisation des intérêts ;

Condamner la SCI [Adresse 10] aux dépens et à la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 10 décembre 2024, la S.C.I. [Adresse 10] s’oppose aux demandes formées à son encontre. Elle sollicite de la juridiction de :

Juger que la société Galante n’établit pas son prétendu manquement à son obligation de délivrance ;

Déclarer la société Galante irrecevable et mal fondée en ses demandes,

En conséquence,

L’en débouter,

La Déclarer recevable et bien fondée en ses demandes,

En conséquence, y faisant droit,

Condamner la société Galante à lui payer la somme de 14 276,01 € (bail bureau et emplacement de stationnement n°47), outre intérêts au taux légal à compter du jugement jusqu’à parfait paiement,

La Condamner à lui payer la somme de 1 628,11 € (emplacement de stationnement n°56), outre intérêts au taux légal à compter du jugement jusqu’à parfait paiement,

La Condamner à lui payer la somme de 1 493,45 € (emplacement de stationnement n°57), outre intérêts au taux légal à compter du jugement jusqu’à parfait paiement,

Ordonner la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

Condamner la société Galante à lui payer la somme de 4 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture des débats est intervenue par ordonnance du 27 décembre 2024 avec fixation de l’affaire à l’audience du 16 juin 2025 à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 octobre 2025 prorogé au 7 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir le tribunal « constater » ou « dire et juger » ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles ci.

I- Sur les demandes au titre du bail commercial portant sur le local et la place de parking 47

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

A- Sur la rupture du contrat de bail commercial

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon l’article 1226 du même code, le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable. La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat. Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent. Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution.

L’article 1227 du code civil dispose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Les parties s’accordent sur la rupture du contrat, qu’elle résulte de la résolution par le créancier aux torts du bailleur, du congé délivré pour le 14 janvier 2024 ou de l’acquisition de la clause résolutoire.

Le preneur se prévaut en premier lieu de la résolution du bail aux torts du propriétaire à effet du 1er juillet 2022 pour manquement grave de ce dernier à son obligation de délivrance.

— Sur la résolution aux torts du bailleur

La société Galante se plaint du défaut de délivrance de la place de parking 47 et du manquement à l’obligation de délivrance des locaux commerciaux.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

S’agissant de l’indisponibilité de la place de parking 47 en raison de travaux, le courriel adressé le 29 juin 2022 au preneur démontre que le gestionnaire immobilier a préalablement avisé la société Galante et lui a proposé une solution de remplacement en offrant la substitution provisoire d’une autre place le temps des travaux (pièce 4 demandeur). Il résulte également des échanges entre les parties que la société ENEDIS a imposé de placer un coffret sur ladite place lors de travaux de réfection d’une colonne montante et que la durée des travaux est d’environ six mois.

Si la société Galante a répondu avoir une difficulté à identifier les places proposées en substitution sur le plan, le gestionnaire lui a répondu le 30 juin 2022 en lui adressant un « scan » des deux places et l’invitant à choisir l’une d’elle. Le preneur ne justifie pas avoir par la suite signalé au bailleur ou à son gestionnaire de difficultés particulières pour l’usage de la place de remplacement, De plus, dès lors que dans les échanges de courriels, le gestionnaire a proposé la place 31 ou la place 35, sans même que le preneur précise en retour le choix opéré, le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 29 novembre 2022 duquel il résulte que la place « 34 » est occupée, est sans intérêt.

Il n’est ainsi démontré aucun manquement du bailleur au titre de l’indisponibilité de la place 47.

S’agissant des nuisances dues aux travaux réalisés dans l’immeuble, la société Galante se plaint de nuisances sonores entraînant une impossibilité de traiter ses réservations téléphoniques et la nécessité d’organiser ses rendez-vous professionnels hors de l’agence à compter de juillet 2022, d’une absence de chauffage des locaux à compter d’octobre 2022, de coupures d’électricité, d’un dégât des eaux le 19 décembre 2022 et de dysfonctionnements des cartes magnétiques.

Il est stipulé au contrat de bail commercial une clause de souffrance à l’article 12.2 aux termes de laquelle « Le Preneur devra supporter par dérogation, en tant que de besoin, non seulement aux dispositions de l’article 1724 du Code Civil mais également à l’article 1723 du même code, la gêne et les conséquences de toute nature qui résulteraient de l’exécution de tous travaux d’entretien, de réparations, grosses ou menues, passages de canalisations, etc., que le Bailleur se réserve de faire exécuter dans les Locaux Loués, quelle qu’en soit la durée, cette dernière excédât-elle quarante jours. […]

Il devra souffrir, dans les mêmes conditions, la gêne et les conséquences de toute nature qui résulteraient d’autre part de l’exécution des travaux d’entretien et de réparation, d’amélioration, de transformation ou de construction nouvelle, qui pourraient être exécutées dans l’immeuble ou dans les immeubles voisins. ».

Par cette clause, le preneur a ainsi accepté les nuisances résultant de la réalisation de travaux tant dans les locaux loués que dans l’immeuble. Cette clause ne saurait cependant exonérer totalement le bailleur de son obligation de délivrance.

En l’occurrence, la nature des travaux n’étant pas précisée, il résulte des éléments des débats que des travaux ont été réalisés à compter de juillet 2022 et à tout le moins jusqu’au départ du preneur des locaux en décembre 2022, soit durant environ six mois.

S’agissant du dysfonctionnement des badges, aucune pièce ne vient l’établir.

S’agissant des coupures électriques, il résulte des pièces versées que la société Galante s’est plaint à une seule reprise d’une rupture de l’alimentation en électricité du local le 15 décembre 2022 et que le gestionnaire a mandaté immédiatement une société, laquelle est intervenue dans les 24 heures et a constaté qu’un disjoncteur était baissé, de sorte qu’il y a été remédié rapidement

S’agissant du dégât des eaux, il a été signalé par Mme [V], directrice de la société Galante le 19 décembre 2022 au gestionnaire. Il est relevé dans le constat du commissaire de justice du 23 décembre 2022 une auréole au plafond de l’open-space et des traces de coulées sur la colonne électrique. L’auxiliaire de justice ne mentionne aucune coulée ou infiltration d’eau lors de sa visite, quatre jours après. Il s’agit ainsi d’une infiltration ponctuelle, unique, que le propriétaire a affirmé réglée par le nettoyage des chéneaux, facture à l’appui.

S’agissant du problème de chauffage des locaux, dans un procès-verbal de constat du 29 novembre 2022, le commissaire de justice a constaté que les radiateurs et canalisations étaient froids, et la température dans les locaux « fraîche ». Dans leurs attestations (pièces 47 et 48), les salariées de la société Galante, tierces à celle-ci, arguent de l’absence de chauffage à compter d’octobre 2022. Dans un courriel du 10 novembre 2022, il est mentionné que la société Eiffage fournira trois convecteurs le lundi suivant pour le « locataire OTS du RDC », soit la société Galante. Ainsi, une solution de remplacement a été fournie à Mme [V] pour chauffer ses locaux suite à la privation de chauffage intervenue dans le cadre des travaux, même si cette solution de radiateurs d’appoint est moins satisfaisante qu’un chauffage central. La société Galante qui se plaint pourtant d’une privation de chauffage depuis octobre 2022 n’établit par ailleurs pas avoir sollicité antérieurement au 10 novembre 2022 une solution du bailleur et être restée sans système de chauffage malgré sa demande.

S’agissant des nuisances sonores, elles sont établies tant par les attestations des salariées ainsi que du procès-verbal de constat de commissaire de justice duquel il résulte un bruit de perforateur, dans une autre pièce que le local et des plaintes de Mm [V] concernant des bruits sourds de marteau piqueur, de perceuse, des allers et venues d’ouvriers dans les couloirs et la cour, ceux-ci s’interpellant et se hélant.

Ainsi, il résulte de ces éléments, essentiellement des nuisances sonores sur toute la période du chantier, ainsi qu’un problème de chauffage à compter de novembre 2022 auquel il a été remédié de manière insuffisante par des radiateurs d’appoint, les salariées ayant dû porter des manteaux à l’intérieur.

Pour autant, les nuisances sonores, si elles gênent certes l’activité, sont inhérentes à la réalisation de travaux. Et il n’est pas démontré qu’elles ont excédé ce qui est prévisible et habituel dans l’hypothèse de travaux.

D’après les pièces produites, Mme [Z] a évoqué pour la première fois dans un courriel du 16 novembre 2022 l’impossibilité d’exploiter les locaux de manière satisfaisante au regard du froid et du bruit, ce dans un contexte de négociation de la résiliation du bail, portant sur la date de libération des locaux et le principe d’une indemnité de résiliation anticipée.

Or, l’article 1226 du code civil susmentionné impose une mise en demeure préalable du débiteur de satisfaire à ses obligations dans un délai raisonnable, avant la résolution du contrat par voie de notification, sauf urgence, laquelle n’est pas démontrée en l’espèce.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, les nuisances subies tant sonores qu’au niveau du chauffage durant quelques mois n’ont pas excédé ce que le preneur avait accepté de supporter par la clause conventionnelle de souffrance et n’ont pas empêché totalement la jouissance du local.

Dès lors, le manquement du bailleur à ses obligations n’est pas établi, de sorte que la demande de résolution du bail commercial au 1er juillet 2022 sera rejetée, de même que la demande corrélative de remboursement tant du loyer commercial que du loyer de la place de parking 47 pour les 3ème et 4ème trimestre 2022.

De même, la demande de paiement de la somme de 523 euros au titre de la surconsommation électrique sera rejetée, dès lors que le preneur a accepté de supporter la gêne occasionnée par les travaux et que le seul document produit, soit un schéma de l’évolution de la consommation électrique (pièce 25 demandeur), est insuffisant à démontrer le bien fondé du montant réclamé.

— Sur la rupture du bail commercial

En application du bail, la société Galante a délivré son congé pour le 14 janvier 2024. Par décision du 16 janvier 2024, le juge des référés a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 3 août 2023. Cette décision n’étant pas remise en cause par les parties, le bail est résilié entre elles depuis cette date du 3 août 2023.

Alors qu’il résulte des débats que la locataire a quitté les locaux le 23 décembre 2022, il n’est pas établi ni même allégué qu’elle aurait restitué les clés du local au bailleur.

La S.C.I. [Adresse 10] quant-à elle, réclame les loyers du 1er trimestre 2024 et du 1er au 4 avril 2024, alors qu’en application de l’ordonnance du juge des référés, elle disposait de la faculté de faire procéder à l’expulsion du locataire et qu’en toute hypothèse, il était acquis qu’il avait quitté les lieux depuis un an. Elle ne justifie ainsi d’aucune difficulté de récupération des locaux justifiant qu’elle réclame une indemnité d’occupation postérieurement à la décision du juge des référés constatant l’acquisition de la clause.

La bailleresse acquiesce au principe du remboursement du dépôt de garantie par compensation, la somme étant déjà déduite de son décompte. Il convient en conséquence de faire droit à la demande de remboursement du dépôt de garantie pour les montants de 1759,20 euros pour le local et 255 euros pour la place 47.

B- Sur la demande de remboursement des charges locatives

Selon l’article L. 145-40-2 du code de commerce « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble.

Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret en Conseil d’État fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs. ».

L’article R.145-35 du même code ajoute que ne peuvent être imputés au locataire :

3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;

5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

Ces articles tels qu’ils résultent de l’article 13 de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite Loi Pinel et de son décret d’application (décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014) s’appliquent aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de ladite loi, à l’exclusion des conventions d’occupation précaire et baux dérogatoires au statut des baux commerciaux.

Il résulte de ces dispositions que, dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat doit préciser la répartition des charges entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition doit être fonction de la surface exploitée, à l’exclusion de tout autre mode de répartition.

Le contrat de bail du 14 janvier 20215 stipule dans son article 8 que le preneur assumera les différentes taxes et qu’il devra supporter la quote-part des charges, etc. afférentes aux lieux loués et à l’ensemble immobilier. Si la liste des dites charges est précisée dans un tableau en annexe, aucune clé de répartition n’est mentionnée.

Et dans les différentes factures, la quote-part appliquée au local de la société Galante n’est pas davantage explicitée.

En conséquence, en l’absence de clé de répartition des charges entre les différents locataires dans le bail et en l’absence de justification de la clé de répartition appliquée pour le calcul de la quote-part au local loué par la société Galante, le preneur n’a pas été mis en mesure d’avoir une visibilité dès la date de conclusion du bail sur les charges qu’il devra assumer.

Dès lors, faute de respect de l’article L.145-40-2 du code de commerce, le bailleur ne pouvait pas lui réclamer de sommes au titre des charges. Il y a donc lieu d’ordonner la restitution par la S.C.I [Adresse 10] à la S.A.R.L Galante des sommes versées au titre des charges des années 2019, 2020, 2021 et 2022, soit les sommes suivantes :

— du 1er juillet au 31 décembre 2019 : 3161,53 euros

—  2020 : 7147,77 euros

—  2021 : 3797,93 euros

—  2022 : 2702,72 euros

= 16 809,95 euros

La bailleresse sera condamnée au règlement de cette somme de 16 809,95 euros au titre des charges réglées au titre du bail du 14 janvier 2015 et de son avenant relatif à la place 47.

C- Sur la demande reconventionnelle en paiement du loyer et des charges

Ainsi qu’il a été relevé précédemment, le constat de l’acquisition de la clause résolutoire au 3 août 2023 ayant été reconnu par le juge des référés le 16 janvier 2024 avec l’autorisation de procéder à l’expulsion de la locataire et la locataire ayant quitté les locaux le 23 décembre 2022, outre le fait que le congé a été valablement donné pour le 14 janvier 2024, le bailleur n’est pas fondé à réclamer les loyers pour la période postérieure.

Le bailleur réclame la somme globale de 16 209,34 euros avant déduction du dépôt de garantie. Sur ce montant, seuls sont dus les loyers pour l’année 2023, à l’exclusion des loyers appelés pour l’année 2024 et les diverses charges.

Seule est donc due la somme de 8 325,17 euros (2063,33 € au titre du T1 2023, 2087,28 x 3, au titre des T2, T3 et T4 2023, cf décompte pièce 39 défendeur), avant déduction du dépôt de garantie. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision après compensation entre les sommes dues de part et d’autre.

II- Sur les demandes au titre des baux relatifs aux places de stationnement 56 et 57

A- Sur la restitution du dépôt de garantie

La société Galante a délivré son congé pour les places de stationnement 56 et 57 suivant actes extrajudiciaire du 30 juin 2023, à effet du 31 octobre 2023.

La validité du congé n’est pas contestée. À compter de la résiliation du bail, le bailleur était tenu de restituer les dépôts de garantie. Il sera ainsi condamné à rembourser à ce titre les sommes de 275 et 255 euros.

B- Sur la demande en remboursement des charges

Les baux relatifs aux places de stationnement sont des baux civils, non soumis à l’article L.145-40-2 du code de commerce.

Pour autant, force est de constater que les deux contrats ne précisent pas les charges dont est tenu le preneur.

En toute hypothèse, le bailleur ne s’explique pas sur les charges appliquées ni ne fournit de justificatifs de celles-ci. Le preneur est donc fondé à solliciter le remboursement des sommes versées au titre des charges.

La bailleresse sera ainsi condamnée au paiement de la somme de 114,73 euros au titre des charges 2022 de la place 56.

S’agissant de la demande au titre de l’excédent de charges 2022 pour les deux places, les avoirs viennent en déduction des sommes réclamées par la bailleresse au titre des loyers 2023. Il n’y a donc pas lieu de la condamner à les rembourser de manière distincte.

C- Sur la demande en paiement des loyers

Les loyers seuls, à l’exclusion des charges non justifiées, sont dus jusqu’au 31 octobre 2023, date de résiliation du bail.

S’agissant de la place 56, la bailleresse réclame une somme de 1628,11 euros, déduction faite du dépôt de garantie. Seuls les loyers de 2023 étant dus, d’après le décompte produit (pièces 37 et 41 défendeur), il reste une somme impayée de 989,85 euros (296,90€ x 3 T1, T2, T3 + 296,90 € x 1/3 au prorata temporis pour octobre 2023), dont il convient de déduire l’avoir au titre des charges 2022 de 209,27 euros, soit un reliquat de 780,58 euros.

S’agissant de la place 57, la bailleresse réclame une somme de 1493,45 euros, déduction faite du dépôt de garantie. Seuls les loyers 2023 étant dus, d’après le décompte produit (pièces 38 et 41 défendeur), il reste une somme impayée de 1019 euros (316,01€ T1 + 301,28€ x 2 T2 et T3 + 301,28 € x1/3 au prorata temporis au titre d’octobre 2023), dont il convient de déduire l’avoir au titre des charges 2022 de 431,72 euros, soit un reliquat de 587,28 euros.

Ces sommes, après compensation des sommes dues de part et d’autre, porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

III- Sur les demandes accessoires

A- Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

B- Sur les frais irrépétibles et les dépens

La S.C.I. [Adresse 10] succombant au principal, elle supportera les dépens de la présente instance et sera redevable d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qui sera justement fixée à la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

S’agissant du bail commercial portant sur les locaux commerciaux et la place de parking 47,

DÉBOUTE la S.A.R.L. Galante de sa demande de résolution du bail commercial du 14 janvier 2015 et de son avenant, aux torts du bailleur ;

LA DÉBOUTE de sa demande de remboursement des loyers des 3ème et 4ème trimestres 2022 du local commercial et de la place de parking 47 ;

LA DÉBOUTE de sa demande en paiement de la somme de 523 euros au titre d’une surconsommation d’électricité ;

CONSTATE que le bail du 14 janvier 2015 avec avenant a été résilié suite au constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONDAMNE la S.C.I. [Adresse 10] à rembourser à la S.A.R.L. Galante les dépôts de garantie de 1759,20 euros pour le local commercial et 255 euros pour la place 47 ;

LA CONDAMNE à lui rembourser la somme de 16 809,95 euros au titre des charges du local commercial et de la place 47 pour la période du 1er juillet au 31 décembre 2019, et les années 2020, 2021 et 2022 ;

CONDAMNE la S.A.R.L. Galante à payer à la S.C.I. [Adresse 10] la somme de 8 325,17 euros au titre des loyers impayés pour le local commercial et la place 47 et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision, après compensation ;

S’agissant des places de parking 56 et 57,

CONDAMNE la S.C.I. Place du Concert à rembourser à la S.A.R.L. Galante les dépôts de garantie de 275 euros pour la place de parking 56 et 255 euros pour la place 57 ;

LA CONDAMNE à lui rembourser la somme de 114,73 euros au titre des charges 2022 indues pour la place de stationnement 56 ;

CONDAMNE la S.A.R.L. Galante à payer à la S.C.I. [Adresse 10] la somme de 780,58 euros au titre des loyers restant dus pour la place de stationnement 56, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision, après compensation ;

LA CONDAMNE à lui payer la somme de 587,28 euros au titre des loyers restant dus pour la place de stationnement 57, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision, après compensation ;

ORDONNE la compensation entre les sommes dues réciproquement par chacune des parties ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE la S.C.I. [Adresse 10] à payer à la S.A.R.L. Galante la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

DÉBOUTE la S.C.I. [Adresse 10] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. Galante de ses autres demandes ;

DÉBOUTE la S.C.I. [Adresse 10] de ses autres demandes ;

CONDAMNE la S.C.I. Place du Concert aux dépens de la présente instance.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Benjamin LAPLUME Aurélie VERON