TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 15 DECEMBRE 2025

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/05223 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZEOP

N° de MINUTE : 25/01632

DEMANDEUR

S.A.S. G-PRESTIGE, représentée par son président en exercice

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Me [J], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0107

C/

DEFENDEUR

SCI DU 56 et représentée par Monsieur [O] [H],, en sa qualité de gérant,

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Edmond MSIKA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0484

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, Vice-présidente statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 20 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Vice-présidente assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 février 2019, la S.C.I. DU 56 a donné à bail à la S.A.S. G-PRESTIGE des locaux sis [Adresse 3], pour une durée de 9 années à compter du 1er mars 2019 et moyennant un loyer en principal annuel de 132 000 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement et d’avance, outre une provision sur charges de 1500 euros par mois.

Les lieux sont loués pour l’exercice exclusif de « vente de produits cosmétiques et exotiques de toute nature, d’accessoires de coiffures et de produits esthétiques ». Ils comprennent notamment un espace de vente au rez-de-chaussée et un espace d’activités au premier étage.

Par arrêté de mise en sécurité du 13 juillet 2023, le maire de [Localité 8] a interdit temporairement à l’habitation et à toute utilisation les locaux situés au [Adresse 3], dans un délai de 48 heures à compter de l’arrêté et jusqu’à la réalisation des travaux mettant fin au danger identifié.

Par arrêté du 5 février 2024, le maire de [Localité 8] a prononcé la mainlevée de l’arrêté susvisé après avoir pris acte de la réalisation des travaux mettant fin au danger.

Par acte de commissaire de justice signifié le 18 ou 19 mars 2024, la S.C.I. DU 56 a fait délivrer à la société G-PRESTIGE un commandement de payer la somme de 35 012,35 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif selon décompte arrêté à mars 2024 et avis de taxe foncière 2023, et visant la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice signifié le 18 avril 2024, la S.A.S. G-PRESTIGE a fait assigner la S.C.I. DU 56 devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir, notamment, le prononcé de la nullité de ce commandement de payer.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 mai 2025, la société G-PRESTIGE demande au tribunal de :

À titre principal,

— la déclarer recevable et bien fondée en son opposition au commandement de payer en date du 18 mars 2024 que la SCI du 56 lui a délivré ;

— déclarer le commandement de payer en date du 18 mars 2024 délivré par la SCI du 56 nul et de nul effet ;

— débouter la SCI du 56 de toutes ses demandes ;

À titre subsidiaire,

— juger que le loyer maximum indexé est de 12 100 euros mensuels (11.000 euros + 1100 euros), soit 145 200 euros à partir du 1er mars 2024, au lieu de 149 319,45 euros sollicités par la SCI du 56 ;

— suspendre les effets du commandement de payer en date du 18 mars 2024 visant la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail à effet du 1er mars 2019 ;

— accorder s’il y a lieu un délai de 12 mois à compter de la signification du jugement à intervenir à la société G-PRESTIGE pour apurer sa dette ou toutes sommes restant dues au titre du commandement de payer en date du 18 mars 2024 ;

En tout état de cause :

— condamner la SCI du 56 à lui payer la somme de 100 500 euros à parfaire au titre du remboursement des provisions sur charge qui ont été versées ;

À titre subsidiaire concernant les charges récupérables :

— juger que les charges récupérables ne sont justifiées qu’à hauteur de 4 732,17 euros et condamner la SCI du 56 à restituer le reliquat trop perçu soit la somme de 95 767,83 euros ;

À titre très subsidiaire :

— juger que les charges récupérables ne sont justifiées qu’à hauteur de 16 941,03 euros et condamner SCI du 56 à restituer le reliquat trop perçu soit la somme de 83 558,97 euros ;

À titre infiniment subsidiaire :

— condamner la SCI du 56 à lui payer la somme de 4.558,14 euros en restitution du trop-perçu au titre des charges récupérables ;

En toutes hypothèses :

— condamner la SCI du 56 à lui payer la somme de 10000 euros au titre des dommages et intérêts ;

— condamner la SCI du 56 à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 février 2025, la S.C.I. DU 56 demande au tribunal de :

— débouter la société G-PRESTIGE de ses demandes de condamnation, de sa demande de délais, de son opposition au commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 19 mars 2024 ;

— juger que par l’effet du commandement de payer délivré par exploit d’huissier en date du 19 mars 2024 et resté infructueux, la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail est acquise depuis le 19 avril 2024 et que depuis cette date, la société G-PRESTIGE est occupante sans droit, ni titre des locaux lui appartenant se trouvant [Adresse 4] ;

— ordonner l’expulsion de la société G-PRESTIGE des lieux se trouvant [Adresse 4], et de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls des défendeurs ;

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et remises des clés ;

— condamner la société G-PRESTIGE à lui payer la somme de 31 746 €, au titre de l’arriéré de taxes foncières non réglées pour 2023 et 2024 ;

— condamner la société G-PRESTIGE à lui payer la somme 5 287,45 € au titre de l’arriéré de loyer du entre le mois de janvier 2022 et le moins de juillet 2023 correspondant aux différentiels de loyer par application de son indexation ;

— condamner la société G-PRESTIGE à lui payer une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer du par mois à compter de la décision à intervenir jusqu’à la libération des locaux et la restitution des clés ;

— condamner la société G-PRESTIGE à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant les frais de commandement se trouvant [Adresse 4] du 19 mars 2024 et de la saisie conservatoire pratiquée.

Il sera expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 3 septembre 2025, et l’affaire a été fixée pour plaidoirie (juge unique) à l’audience du 20 octobre 2025.

À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 15 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera rappelé qu’il n’entre pas dans l’office du juge de statuer sur les demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et se donc trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel, celles-ci ne constituant pas de véritables prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile (ainsi par exemple de celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte »). Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans la présente décision, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Le présent litige se rapportant à un contrat souscrit après le 1er octobre 2016, il sera fait application des dispositions du code civil dans leur numérotation et rédaction postérieures à l’ordonnance n°2301-131 du 10 février 2016.

Le bien-fondé de la demande principale de la société G-PRESTIGE tendant à la nullité du commandement de payer qui lui a été signifié dépendant pour partie du bien-fondé des sommes dont le paiement lui est réclamé dans cet acte, il apparaît nécessaire d’examiner en premier lieu l’ensemble des demandes en paiement formées de part et d’autre dans la présente instance, avant d’envisager la régularité du commandement de payer querellé.

Sur la demande reconventionnelle en paiement au titre de l’arriéré de taxes foncières

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

En l’espèce, le contrat de bail commercial liant les parties stipule, en sa page 14, la clause suivante : « Le PRENEUR remboursera au BAILLEUR, sur justificatif et sur avis de paiement particulier, la taxe foncière que ce dernier aura été amené à régler pour les locaux donnés à bail […] que le PRENEUR remboursera au prorata temporis pour 2019 » (paragraphe I.4. intitulé « IMPOTS – TAXES ET CHARGES »).

La S.C.I. DU 56 produit, dans la présente instance, les avis de taxes foncières pour 2023 (faisant apparaître un montant de 15.782 euros pour les locaux du [Adresse 2]) et 2024 (faisant apparaître un montant de 15.964 euros pour les mêmes locaux), et elle justifie être à jour de ses paiements à l’égard de l’administration fiscale en versant aux débats une attestation de régularité fiscale datée du 7 février 2025.

De son côté, la société G-PRESTIGE ne rapporte pas la preuve de paiements effectués à ce titre.

Elle sera par conséquent condamnée à payer à la S.C.I. DU 56 la somme de 15.782 + 15.964 soit 31.746 euros au titre des taxes foncières des années 2023 et 2024 demeurées impayées.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2024, date de signification du commandement de payer.

Sur la demande reconventionnelle en paiement au titre de l’arriéré de loyers dus par application de l’indexation annuelle

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du même code ajoute les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, et que cette disposition est d’ordre public.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le contrat de bail commercial liant les parties contient, en sa page 9, dans un paragraphe intitulé « INDEXATION », les stipulations suivantes :

« Le loyer ci-dessus fixé sera automatiquement révisé tous les ans, à la date anniversaire de la prise d’effet du bail en proportion de la variation de l’indice des loyers commerciaux publié trimestriellement par l’INSEE.

Cette indexation interviendra sans l’accomplissement d’aucune formalité judiciaire ou extrajudiciaire.

Le loyer initial ci-dessus fixé a été déterminé en prenant pour base l’indice des loyers commerciaux du 3ème trimestre 2018 qui s’est élevé à 113,45 euros, qui correspond à l’indice de référence.

Pour la première indexation, la variation du loyer correspondra à la variation entre l’indice ayant service d’indice de révision pour la précédente indexation et le dernier indice connu à la date de l’indexation […] ».

Il convient ici de rappeler que les parties à un contrat de bail commercial peuvent convenir d’une clause d’indexation (ou « clause d’échelle mobile ») faisant varier le montant du loyer de manière automatique, sans formalisme, selon une périodicité librement définie et en fonction de la variation d’un indice.

Compte-tenu du caractère automatique du jeu d’une telle clause, et du fait que le silence observé, même durablement, ne vaut pas à lui seul manifestation non équivoque d’une volonté de renoncer au bénéfice d’une clause claire insérée au contrat, il est jugé que la non-application de l’indexation par le bailleur ne peut pas, à elle seule, être assimilée à une renonciation à celle-ci. Il en résulte que le bailleur peut valablement indexer le loyer avec retard, à condition d’agir dans le cadre de la prescription quinquennale, et sauf à s’exposer à une demande de dommages-intérêts de la part du débiteur lorsque les conditions de la mise en œuvre de la clause d’indexation révèlent un manquement à l’obligation de bonne foi.

Il importe peu, dès lors, de déterminer ici si et à quelle date la société G-PRESTIGE a été informée par la bailleresse du fait qu’elle entendait mettre en œuvre la clause d’indexation figurant dans le contrat les liant.

La S.C.I. DU 56 justifie dans la présente instance de son calcul en vertu duquel le loyer indexé s’élève :

— à la somme annuelle de 134.501,54 euros hors taxes à compter du 1er mars 2020 (application de l’indice du 3ème trimestre 2019 de 115,60), soit 11.208,46 euros par mois,

— à la somme annuelle de 134.617,90 euros hors taxes à compter du 1er mars 2021 (application de l’indice du 3ème trimestre 20120 de 115,70), soit 11.218,15 euros par mois,

— à la somme annuelle de 139.392,40 euros hors taxes à compter du 1er mars 2022 (application de l’indice du 3ème trimestre 2021 de 119,70), soit 11.616,03 euros.,

et elle produit un décompte en annexe du commandement de payer en vertu duquel la locataire reste lui devoir la somme de 5287,05 euros à ce titre pour la période allant du mois de janvier 2022 au mois d’août 2023 inclus.

De son côté, la société G-PRESTIGE ne rapporte pas la preuve de paiements qui devraient venir s’imputer sur cette somme.

Le moyen tiré de l’application de l’article L.145-39 du code du commerce qu’elle développe dans ses écritures apparaît quant à lui inopérant dans la mesure où la conséquence d’un loyer qui se trouverait augmenté de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé est de permettre aux parties d’introduire une demande de révision du loyer indexé, et non de s’opposer au paiement du loyer ainsi indexé.

La société G-PRESTIGE sera par conséquent condamnée à payer à la S.C.I. DU 56 la somme de 5287,05 euros au titre de l’arriéré de loyers dus par application de l’indexation annuelle pour la période allant du mois de janvier 2022 au mois d’août 2023 inclus.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2024, date de signification du commandement de payer.

Sur la demande en remboursement des provisions sur charges versées

Aux termes de l’article L.145-40-2 du code du commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire.

Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Selon l’article R.145-36 du code du commerce, applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L.145-40-2 qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Il est constant que l’absence de régularisation annuelle des charges locatives dans les conditions prévues par le bail commercial et par les textes susmentionnés rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement de charges, dont le locataire peut dès lors obtenir le remboursement.

Le bailleur a néanmoins la faculté de justifier, au plus tard au cours de l’instance dans le cadre de laquelle la demande en répétition de l’indu est formée, du quantum des charges qui seraient effectivement récupérables sur le preneur, sous réserve que cette justification intervienne avant l’expiration de la prescription quinquennale.

En l’espèce, le contrat de bail commercial liant les parties prévoit en sa page 10 le paiement par le preneur au bailleur d’une somme provisionnelle de 1500 euros par mois afin de couvrir les charges et prestations locatives, ainsi que la quote-part des frais d’entretien, services et charges locatives de l’immeuble, majorée s’il y a lieu de la TVA, et le remboursement le cas échéant de l’ensemble des charges de copropriété telles qu’elles sont prévues pour le lot loué par le règlement de copropriété, à l’exception des honoraires de syndic et des frais d’assemblée qui seront supportées par le bailleur.

Il liste ensuite les catégories de charges, impôts, taxes et redevances liées au bail, avec indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire, en concluant que la répartition des charges de l’immeuble se fera selon les tantièmes afférents au lot représentant des parties communes générales de l’ensemble immobilier.

La S.C.I. DU 56 ne justifie pas avoir procédé, préalablement à l’introduction de la présente instance, à la régularisation annuelle des charges locatives conformément aux prévisions légales et contractuelles.

Elle communique néanmoins, dans la présente instance, les justificatifs des charges dont la société G-PRESTIGE se trouve redevable à son égard, à savoir les relevés des dépenses de la copropriété émanant du syndic sur les exercices considérés, auxquels elle a fait application de la quote-part imputable à la locataire.

Il sera rappelé ici, en réponse au moyen soulevé par la société locataire, que l’article R.145-36 du code du commerce ne prévoit pas de sanction particulière quant aux modalités et délai qu’elle stipule, notamment que la créance tardivement justifiée ne serait pas exigible, de sorte que le bailleur conserve la faculté de justifier, en cours d’instance, du quantum des charges qui récupérables sur le preneur.

Il sera également observé que la mention, sur les justificatifs produits, du montant des « charges récupérables » concerne en réalité usuellement les baux d’habitation, de sorte qu’elle n’apparaît d’aucune utilité dans la présente espèce, et qu’il convient de s’en tenir aux seules stipulations contractuelles.

Il en résulte que les charges locatives s’établissent aux montants suivants :

—  12.152,60 euros pour la période allant du 1er mars 2019 au 30 septembre 2019,

—  17.250,30 euros pour la période allant du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020,

—  13.882,90 euros pour la période allant du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021,

—  18.320,97 euros pour la période allant du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022,

—  17.394,06 euros pour la période allant du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023,

—  16.941,03 euros pour la période allant du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024,

Soit un total de 95.941.86 euros sur l’ensemble de la période considérée.

Il convient néanmoins de prendre en considération que les charges n’étaient pas dues entre le 13 juillet 2023 et le 5 février 2024, période durant laquelle l’utilisation des locaux était interdite du fait de l’arrêté de mise en sécurité pris par le maire de [Localité 8], de sorte que les charges locatives dues par la locataire s’établissent en réalité aux montants suivants :

—  12.152,60 euros pour la période allant du 1er mars 2019 au 30 septembre 2019,

—  17.250,30 euros pour la période allant du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020,

—  13.882,90 euros pour la période allant du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021,

—  18.320,97 euros pour la période allant du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022,

—  13.534,01 euros (soit 284 jours x 17.394,06 euros / 365 jours) pour la période allant du 1er octobre 2022 au 12 juillet 2023,

—  11.046,48 euros (soit 238 jours x 16.941,03 euros / 365 jours) pour la période allant du 5 février 2024 au 30 septembre 2024,

Soit un total de 86.187,26 euros sur l’ensemble de la période considérée en tenant compte de la fermeture du commerce suite à l’arrêté de mise en sécurité du 13 juillet 2024.

Après régularisation, la société G-PRESTIGE apparaît donc redevable d’un montant total de 86.187,26 euros au titre des charges locatives sur la période allant du 1er mars 2019 au 30 septembre 2024, en tenant compte de la fermeture du commerce suite à l’arrêté de mise en sécurité du 13 juillet 2024.

Or il résulte des écritures des parties que la locataire a acquitté un montant mensuel de 1500 euros sur l’ensemble de cette période, soit en tenant compte des 7 mois de fermeture de l’établissement un montant total de 1500 x 60 soit 90.000 euros.

La S.C.I. DU 56 sera par suite condamnée à payer à la société G-PRESTIGE la somme de 90.000 – 86.187,26 soit 3812.74 euros au titre du trop payé de provisions sur charges sur la période allant du 1er mars 2019 au 30 septembre 2024. Il sera ici relevé que l’indication figurant dans les écritures de la bailleresse suivant laquelle un « solde de 4558.14 euros […] pourrait être dû par le bailleur sur la période » apparaît trop équivoque, du fait de l’emploi du conditionnel, pour constituer une reconnaissance par l’intéressée qu’elle se trouve devoir cette somme.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2024, date de signification de l’assignation.

La demande formée par la S.A.S. G-PRESTIGE tendant au paiement de la somme de 100.500 euros au titre du remboursement des provisions sur charges versées sera quant à elle rejetée.

Sur la demande tendant au prononcé de la nullité du commandement de payer, et la demande reconventionnelle tendant à l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1728 du code civil, l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle de payer les loyers aux termes convenus.

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail commercial, l’article L.145-41 du code du commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.

Il est constant que, pour être efficace, le commandement de payer doit en outre indiquer le montant des loyers dus d’une manière suffisamment précise pour permettre à son destinataire d’en vérifier le bien-fondé. A défaut, il ne peut permettre le jeu de la clause résolutoire.

Il est également constant qu’un commandement de payer qui porterait sur une somme partiellement erronée ou supérieure au montant réellement dû reste valable à due concurrence de la créance exigible, l’inexactitude du décompte ne pouvant avoir d’incidence que sur les effets du commandement et non sur sa régularité.

En outre, l’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Il en résulte que le bailleur qui met en œuvre la clause résolutoire insérée au sein d’un contrat de bail commercial doit le faire de bonne foi, sous peine d’en voir les effets paralysés. Le juge est tenu de rechercher, quand cela lui est demandé, si la clause résolutoire a été mise en œuvre de mauvaise foi.

La preuve de la mauvaise foi incombe au preneur qui l’invoque. La déloyauté ainsi alléguée s’apprécie alors au jour où le commandement de payer a été délivré.

En l’espèce, le contrat de bail commercial signé par les parties le 14 février 2019 comporte en son article VIII une clause prévoyant sa résiliation de plein droit en cas d’inexécution des obligations du locataire, et notamment de paiement du loyer et des charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la locataire le 18 ou 19 mars 2024 pour la somme en principal de 35 012,35 euros correspondant à l’arriéré locatif selon décompte arrêté à mars 2024 et avis de taxe foncière 2023.

Il sera observé ici une contrariété entre l’exemplaire du commandement de payer produit par le preneur, qui fait mention d’un acte qui lui a été signifié le 18 mars 2024, et l’exemplaire du même acte produit par le bailleur, qui fait mention d’un acte signifié le 19 mars 2024, sans que les parties ne l’aient relevé dans leurs écritures et sans qu’aucune explication n’ait été apportée par la S.C.I. DU 56 sur ce point. Il sera retenu, par faveur pour la locataire, la date du 19 mars 2024 dans la présente décision.

La S.C.I. DU 56 ne produit aucun décompte postérieur à cette délivrance, se contentant d’indiquer que la locataire a réglé la somme de 13 948.30 euros dans le mois qui lui avait été imparti, correspondant au montant du loyer et de la provision sur charges réclamées pour le mois de mars 2024.

De son côté, la société G-PRESTIGE soulève, dans ses écritures, la mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire.

Il lui appartient donc, en application des dispositions qui précèdent, de rapporter la preuve que la bailleresse a fait un usage déloyal de ses prérogatives contractuelles.

Or il ressort des éléments qui se trouvent versés aux débats que la signification le 19 mars 2024 du commandement de payer par la S.C.I. DU 56 est intervenue dans le contexte suivant:

— par arrêté de mise en sécurité du 13 juillet 2023 le maire de [Localité 8] avait interdit temporairement à l’habitation et à toute utilisation les locaux pris à bail, de sorte que la société G-PRESTIGE ne pouvait jouir des locaux pris à bail jusqu’à la mainlevée dudit arrêté intervenue le 5 février 2024.

La société locataire s’était donc trouvée empêchée d’exploiter son commerce durant une période de 7 mois, qui avait pris fin un mois avant la signification du commandement de payer considéré.

— il ressort d’un procès-verbal de constat dressé par Maître [W] [C], commissaire de justice, le 16 février 2024 qu’à cette date les locaux pris à bail devaient faire l’objet d’un nettoyage à la suite des travaux qui avaient été entrepris dans les lieux par la bailleresse pour remédier au danger identifié par l’arrêté de mise en sécurité, que des traces d’infiltrations d’eau et d’humidité étaient visibles à divers endroits de l’espace de vente, de la réserve, et du sous-sol, outre diverses dégradations, étant précisé que ces constatations avaient été faites en présence du gérant de la S.C.I. DU 56 de sorte que celle-ci en avait été immédiatement informée. La société bailleresse avait donc connaissance, un mois avant la signification du commandement de payer considéré, que la société G-PRESTIGE se plaignait de la nécessité de procéder à un nettoyage et à la réparation de divers dommages avant de pouvoir procéder à la réouverture effective de son établissement.

Il doit être relevé, à cet égard, que s’il est exact que la S.C.I. DU 56 justifie, par la production de deux procès-verbaux de constat établis le 17 février 2024 et le 1er mars 2024 par maître [E] [U], commissaire de justice, qu’à ces deux dates il a été constaté que le local donné à bail était ouvert et achalandé, que la lumière intérieure et extérieure était allumée, et que des clients ont été vus entrer et sortir du local, néanmoins ces constatations ne permettent pas à elle seules de remettre en cause les constatations objectives relatives à l’état des lieux ressortant du procès-verbal examiné ci-dessus, ni de déterminer si cette ouverture au public de l’établissement concernait l’intégralité des locaux pris à bail ou si elle se limitait à une partie d’entre eux seulement.

— par acte d’huissier signifié le 8 mars 2024 la société G-PRESTIGE avait fait assigner sa bailleresse devant le juge des référés aux fins d’obtenir la désignation d’un expert pour évaluer les préjudices subis résultant selon elle de l’état des lieux pris à bail et de l’impossibilité d’une exploitation commerciale immédiate de ceux-ci. La S.C.I. DU 56 avait donc été informée de l’existence de cette instance dix jours avant la signification du commandement de payer contesté.

De surcroît, il doit être observé que les sommes dont la S.C.I. DU 56 réclame le paiement dans son commandement de payer signifié le 19 mars 2024 consistent, abstraction faite du montant du loyer de mois de mars 2024 qui a été réglé dans le mois qui a suivi sa délivrance, en :

— un arriéré de loyers dus par application de l’indexation annuelle

— la taxe foncière 2023.

Or la S.C.I. DU 56 ne parvient pas à justifier, au travers des pièces qu’elle verse aux débats, qu’elle avait informée sa locataire, préalablement à la signification du commandement de payer, de sa volonté de faire application de la clause d’indexation du loyer stipulée au contrat de bail commercial. Il sera en effet observé à cet égard que le courrier daté du 29 décembre 2022 qu’elle produit pour en justifier n’est accompagné d’aucun document permettant de s’assurer de sa réception, ou a minima de son envoi effectif à la société G-PRESTIGE.

Il sera également relevé que l’examen du précédent commandement de payer visant la clause résolutoire que la bailleresse avait fait délivrer le 9 septembre 2022, et qu’elle verse aux débats, fait apparaître que le loyer mensuel qui se trouvait alors réclamé à cette date par l’intéressée s’élevait à la somme de 11.000 euros, soit le montant du loyer initialement convenu par les parties lors de la conclusion du contrat de bail commercial le 14 février 2019.

Quant à l’arriéré de taxe foncière, de la même manière il n’est pas justifié au travers des pièces produites que la S.C.I. DU 56 en avait réclamé le paiement à sa locataire avant la signification du commandement de payer querellé.

Il résulte ainsi de l’ensemble des développements qui précèdent que la S.C.I. DU 56 a fait délivrer le 19 mars 2024 à la société G-PRESTIGE un commandement de payer visant la clause résolutoire un mois à peine après la mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité qui avait empêché l’exploitation de l’établissement durant sept mois, alors que la bailleresse était informée de ce que sa locataire se plaignait de ne pas pouvoir procéder à une réouverture immédiate de son commerce et de ce que l’état des lieux tel que ressortant d’un procès-verbal de constat dressé en sa présence faisait effectivement apparaître la nécessité pour la bailleresse de remédier à divers désordres identifiés suite à l’exécution des travaux qu’elle avait entrepris pour mettre fin au danger identité par l’arrêté de mise en sécurité, qu’elle avait par ailleurs été assignée dix jours auparavant devant le juge des référés pour ces motifs, ce alors que ledit commandement de payer visait le paiement d’un arriéré de taxe foncière et surtout d’un arriéré de loyers dus par application de l’indexation annuelle depuis l’origine du bail dont elle n’établit pas qu’elle en avait préalablement informée sa locataire.

Ce faisant, la S.C.I. DU 56 apparaît avoir manqué à l’obligation de bonne foi qui s’imposait à elle dans la mise en œuvre de la clause résolutoire. Il convient, pour ce motif, de prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire qu’elle a fait signifier le 18 ou 19 mars 2024 à la société G-PRESTIGE.

Il n’y a pas lieu, par suite, de statuer sur la demande formée par la société locataire tendant à l’octroi de délais de paiement, dont il ressort sans ambiguïté du corps de ses conclusions qu’elle se trouve fondée sur l’article L.145-41 alinéa 2 du code de commerce et suppose donc une clause résolutoire valablement acquise.

La demande reconventionnelle formée par la S.C.I. DU 56 tendant à ce que soit constatée, par l’effet de ce commandement de payer, l’acquisition de la clause résolutoire, ainsi que ses demandes subséquentes relatives à l’expulsion sous astreinte de la société G-PRESTIGE, au sort des meubles se trouvant dans les lieux, et au paiement d’une indemnité d’occupation seront donc rejetées.

Sur la demande en dommages et intérêts

En application des dispositions des articles 6 et 9 du code de procédure civile, il appartient aux parties d’alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions et de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de celles-ci.

En l’espèce, la société G-PRESTIGE n’articule dans ses écritures aucun moyen de fait ou de droit au soutien de la demande apparaissant dans le « par ces motifs » de ses écritures tendant à la condamnation de la société défenderesse à lui verser une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts, et elle ne produit aucun élément à son soutien.

La présente juridiction ne peut pallier la défaillance des parties dans l’allégation des faits ou dans l’administration de la preuve qui relèvent de leur office.

Cette demande de dommages et intérêts ne peut donc qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la S.C.I. DU 56, qui a contraint sa cocontractante à agir en justice en manquant à l’obligation de bonne foi qui s’imposait à elle dans la délivrance du commandement de payer qu’elle lui a fait signifier, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, la S.C.I. DU 56 sera également tenue de verser à la société G-PRESTIGE une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, que l’équité commande toutefois de limiter à la somme de 2000 euros compte-tenu des propres manquements de la locataire à ses obligations.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE la S.A.S. G-PRESTIGE à payer à la S.C.I. DU 56 la somme de 31.746 euros au titre des taxes foncières des années 2023 et 2024 demeurées impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2024 ;

CONDAMNE la S.A.S. G-PRESTIGE à payer à la S.C.I. DU 56 la somme de 5287,05 euros au titre de l’arriéré de loyers dus par application de l’indexation annuelle pour la période allant du mois de janvier 2022 au mois d’août 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2024 ;

CONDAMNE la S.C.I. DU 56 à payer à la S.A.S. G-PRESTIGE la somme de 3812,74 euros au titre du trop payé de provisions sur charges sur la période allant du 1er mars 2019 au 30 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2024 ;

REJETTE la demande formée par la S.A.S. G-PRESTIGE à l’encontre de la S.C.I. DU 56 en paiement de la somme de 100.500 euros au titre du remboursement des provisions sur charges versées ;

PRONONCE la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par la S.C.I. DU 56 à la S.A.S. G-PRESTIGE par acte de commissaire de justice signifié le 18 ou 19 mars 2024 ;

REJETTE la demande formée par la S.C.I. DU 56 tendant à ce que soit constaté l’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le contrat de bail commercial la liant à la S.A.S. G-PRESTIGE, ainsi que ses demandes subséquentes relatives à l’expulsion sous astreinte de la société G-PRESTIGE, au sort des meubles se trouvant dans les lieux, et au paiement d’une indemnité d’occupation ;

REJETTE la demande en dommages et intérêts formée par la S.A.S. G-PRESTIGE à l’encontre de la S.C.I. DU 56 ;

CONDAMNE la S.C.I. DU 56 à payer à la S.A.S. G-PRESTIGE une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formée par la S.C.I. DU 56 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la société G-PRESTIGE aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 15 Décembre 2025

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

Sakina HAFFOU Claire TORRES