TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 8]

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[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 25/06287 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3IVR

Minute :

Madame [E] [R]

Représentant : Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 210

C/

Monsieur [L] [I]

Madame [N] [I]

Madame [G] [Y]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Bertrand CAHN

Copie délivrée à :

M. et Mme [I]

Mme [Y]

Le 10 décembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 10 décembre 2025 ;

par Madame Déborah FORST, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 octobre 2025 tenue sous la présidence de Madame Déborah FORST, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Madame [E] [R], demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [I], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [N] [I], demeurant [Adresse 3]

Madame [G] [Y], demeurant [Adresse 4]

non comparantes

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 mars 2023 à effet au 22 mars 2023, Mme [E] [R] a donné à bail pour une durée d’un an renouvelable à Mme [N] [I] et M. [L] [I] un appartement et un emplacement de parking lot 658 situés [Adresse 9], pour un loyer révisable de 824 euros et 90 euros de provisions pour charges.

Par acte de cautionnement du 21 mars 2023, Mme [G] [T] s’est portée caution solidaire de M. de Mme [I].

Par acte de commissaire de justice du 2 août 2024, Mme [E] [R] a fait délivrer à Mme [N] [I] et M. [L] [I] un commandement de payer la somme en principal de 1 057,05 euros dans le délai de deux mois.

Par actes de commissaire de justice du 16 avril 2025, Mme [E] [R] a fait assigner Mme [N] [I], M. [L] [I] et Mme [G] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :

— résilier le bail ;

— ordonner l’expulsion de Mme [N] [I] et M. [L] [I] et de tous occupants de leur chef avec si besoin l’assistance de la force publique sous astreinte de 75 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— condamner solidairement Mme [N] [I], M. [L] [I] et la caution Mme [G] [T] à lui payer la somme de 2 474,32 euros ;

— condamner solidairement Mme [N] [I], M. [L] [I] et la caution Mme [G] [T] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges d’avril 2025 jusqu’au jour de la remise des clés ;

— condamner in solidum Mme [N] [I], M. [L] [I] et la caution Mme [G] [T] à lui payer 1000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner in solidum Mme [N] [I], M. [L] [I] et la caution Mme [G] [T] à lui payer 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne Mme [N] [I], M. [L] [I] et la caution Mme [G] [T] aux dépens qui comprendront le coût du commandement ainsi que le coût de la dénonciation du commandement à la caution et le coût de la dénonciation de l’assignation à la préfecture.

Un diagnostic social et financier a été transmis à la juridiction le 29 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 octobre 2025 à laquelle elle a été retenue.

Mme [E] [R], représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes telles que formées dans son assignation, et a actualisé sa dette à la somme de 8 528,24 euros arrêtée au 6 octobre 2025. Elle s’est en outre opposée à l’octroi de délais de paiement.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’acte introductif d’instance repris oralement par Mme [E] [R] à l’audience du 13 octobre 2025, pour l’exposé des moyens développés à l’appui des prétentions.

M. [L] [I] a comparu en personne et a demandé l’octroi de délais de paiement sur 24 mois. Il a présenté le préavis qu’il avait déposé le 10 octobre 2025 afin de quitter les lieux.

Les autres défendeurs, assignés à étude, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.

La décision a été mise en délibéré au 10 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

I. Sur la recevabilité de l’action résolution judiciaire du bail pour loyers impayés

Sur la saisine de la CCAPEX

Selon l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 IV de la même loi prévoit que le II est applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, la Ccapex a été saisie le 13 août 2024, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation du 16 avril 2025.

L’action est donc recevable sur ce point.

Sur la saisine de la préfecture

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

L’article 24 IV de la même loi prévoit que le III est applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée à la préfecture de Seine-Saint-Denis le 17 avril 2025, soit dans un délai d’au moins six semaines avant l’audience du 13 octobre 2025.

L’action du demandeur tendant à prononcer la résolution du bail en raison de l’existence d’une dette locative est donc recevable.

II. Sur la demande de résolution judiciaire du bail, la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du bail, le locataire est obligé :

a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

En l’espèce, il résulte des décomptes produits que le loyer n’est plus réglé depuis le mois d’avril 2025 par les locataires, les seuls paiements intervenus étant ceux versés par la caisse d’allocations familiales, et qu’il n’était réglé auparavant que de manière partielle. La dette locative ne cesse ainsi d’augmenter pour atteindre désormais la somme de 8 528,24 euros arrêtée au 6 octobre 2025. Au regard du montant de la dette locative, le montant est suffisamment grave que pour soit prononcée la résolution du bail à compter de la présente décision.

Mme [N] [I] et M. [L] [I] se trouvent en conséquence occupant sans droit ni titre depuis cette date, de sorte qu’il convient de prononcer son expulsion selon les modalités prévues au dispositif de la décision. L’assistance de la force publique était suffisante pour assurer l’exécution de la décision, il n’y a pas lieu d’assortir l’expulsion d’une astreinte. La demande d’astreinte sera donc rejetée.

Il sera rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

III. Sur les demandes relatives à l’arriéré de loyer et aux indemnités d’occupation

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, le bail prévoit la solidarité entre les preneurs.

Au regard du décompte produit, la dette, arriéré locatif et indemnités d’occupation incluses, arrêtée au 6 octobre 2025 s’élève à la somme de 8 528,24 euros. Mme [N] [I] et M. [L] [I] seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme.

Compte tenu du bail antérieur et afin de préverser les intérêts du bailleur, il convient de condamner in solidum Mme [N] [I] et M. [L] [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la présente décision, date de la résiliation du bail, et ce jusqu’à leur départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de prévoir les mêmes modalités de révision du loyer que celles prévues dans le bail.

IV. Sur les demandes à l’égard de Mme [G] [T]

L’acte de caution du 21 mars 2023 prévoit que l’engagement de caution est solidaire, notamment pour les loyers, charges locatives, frais et indemnités de toute sorte.

Par conséquent, Mme [G] [T] sera condamnée solidairement avec Mme [N] [I] et M. [L] [I] à l’arriéré locatif, et in solidum au paiement des indemnités d’occupation.

V. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Mme [E] [R] ne justifie pas de la mauvaise foi des défendeurs, ni d’un préjudice indépendant du retard de paiement.

Par conséquent, sa demande sera rejetée.

VI. Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [L] [I] n’a produit aucun élément à l’appui de sa demande de délais de paiement et il n’avait pas davantage produit d’éléments à l’occasion de la réalisation du diagnostic social et financier.

Sa demande sera donc rejetée.

VII. Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce Mme [N] [I], M. [L] [I] et Mme [G] [T], qui succombent, seront condamnés aux dépens, qui comprendront le coût de la dénonciation du commandement à la préfecture et l’assignation, mais excluront le coût du commandement de payer en lui-même, la résiliation du bail n’étant pas prononcée sur ce fondement.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner in solidum Mme [N] [I], M. [L] [I] et Mme [G] [T] à payer à Mme [E] [R] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action de Mme [E] [R] ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu entre Mme [E] [R] et Mme [N] [I] et M. [L] [I] et portant sur un appartement et un emplacement de parking lot 658 situés [Adresse 9] ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, Mme [E] [R] pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [N] [I] et M. [L] [I], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à prononcer une astreinte ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Mme [N] [I], M. [L] [I] et Mme [G] [T] à payer à Mme [E] [R] la somme de 8 528,24 euros, correspondant à l’arriéré de loyers arrêtés au 6 octobre 2025 ;

CONDAMNE in solidum Mme [N] [I], M. [L] [I] et Mme [G] [T] à payer à Mme [E] [R] une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la présente décision, date de la résiliation du bail, et ce jusqu’à leur départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, et avec les mêmes modalités de révision du loyer que celles prévues dans le bail ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par Mme [E] [R] pour résistance abusive ;

REJETTE la demande de délais de paiement formée par M. [L] [I] ;

CONDAMNE in solidum Mme [N] [I], M. [L] [I] et Mme [G] [T] à payer à Mme [E] [R] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE pour le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Mme [N] [I], M. [L] [I] et Mme [G] [T] aux entiers dépens, qui comprendront le coût de la dénonciation du commandement à la préfecture et l’assignation, mais excluront le coût du commandement de payer en lui-même ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

La greffière La juge