TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT DU 03 JUILLET 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 23/09640 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YHHB

N° de MINUTE : 25/986

DEMANDEUR

Madame [D] [W]

née le 04 Mai 1982 à [Localité 12]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Vanessa REMY de la SELARL BCR ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 04

C/

DEFENDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] A [Localité 6]

représenté par son syndic le CABINET ANIC DIOT

[Adresse 4]

[Localité 7]

représenté par Maître Romain HAIRON de la SELEURL RHA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0567

INTERVENANTS VOLONTAIRES

Monsieur [L], [J], [U], [H] [O]

né le 21 janvier 1954 à [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par Maître François BRAUD de la SELARL ATMOS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0321

Monsieur [T], [R], [B], [H] [O]

né le 17 septembre 1958 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par Maître François BRAUD de la SELARL ATMOS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0321

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 03 avril 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [D] [W] est propriétaire des lots n°07, 15 et 26 au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8] (93).

Par acte de commissaire de justice du 06 octobre 2023, Mme [D] [W] a assigné le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY aux fins de voir déclarer nulles les résolutions n°19, 30, 31, 32 et 34 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 6].

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 30 janvier 2025, Mme [D] [W] demande au Tribunal de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 6] de l’ensemble de ses demandes ;

— débouter MM. [T] [O] et [L] [O] de l’ensemble de leurs demandes ;

— déclarer nulles les résolutions n°30, 31, 32 et 34 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 6] en raison d’un abus de majorité ;

— déclarer nulle la résolution n°19 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 6] en raison d’une violation de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— dispenser Mme [D] [W] de toute participation aux frais de la présente procédure ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] à verser à Mme [D] [W] la somme de 2 000 euros application de l’article 700 du CPC ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 18 septembre 2024, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] demande au Tribunal :

— juger Mme [W] irrecevable en sa demande d’annulation de la résolution n°31 de l’Assemblée générale du 28 juin 2023 ;

— juger MM. [J] [O] et [T] [O] irrecevables en leur demande d’annulation de la résolution n°30 de l’assemblée générale du 28 juin 2023 ;

— débouter Mme [W] et MM. [O] de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre le Syndicat des copropriétaires ;

— condamner Mme [W] à régler au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 6] une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par conclusions d’intervention volontaire notifiées par le RPVA le 20 mars 2024, M. [T] [O] et M. [L] [O] demandent au Tribunal :

— recevoir l’intervention volontaire accessoire de M. [T] [O] et de M. [L] [O], propriétaires indivis des lots n°33 à 75, au soutien de l’assignation de Madame [W] en ce qu’elle sollicite la nullité de la résolution n°30 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 6], et les déclarer bien fondés ;

— recevoir l’intervention volontaire accessoire de M. [T] [O] et de M. [L] [O], propriétaires indivis des lots n°33 à 75, au soutien du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] afin que soient rejetées les conclusions de Madame [W] aux fins de nullité des résolutions n°19, 31, 32 et 34 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 6], et les déclarer bien fondés ;

— déclarer nulle la résolution n°30 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 6] ;

— rejeter les demandes de Madame [W] aux fins de nullité des résolutions n°19, 31,

32 et 34 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 6].

Il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige aux conclusions susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 08 novembre 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 27 mars 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

En application de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision est contradictoire.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°19 de l’assemblée générale du 28 juin 2023

L’article 21 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que les membres du conseil syndical sont désignés par l’assemblée générale parmi les copropriétaires, leurs ascendants ou descendants, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l’article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers. Lorsqu’une personne morale est nommée en qualité de membre du conseil syndical, elle peut s’y faire représenter, soit par son représentant légal ou statutaire, soit par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet.

Le même article dispose que le syndic, ses préposés, leurs conjoints, leurs partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs concubins, leurs ascendants ou descendants, leurs parents en ligne collatérale jusqu’au deuxième degré, même s’ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme, ne peuvent être membres du conseil syndical et que ces dispositions ne sont pas applicables aux syndicats gérés par des syndics non professionnels.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la résolution n°19 de l’assemblée générale du 28 juin 2023 votée par la majorité des copropriétaires présents ou ayant voté par correspondance est rédigée dans les termes suivants :

« 19. Passerelle de vote pour la résolution votée à l’article 25 : nouveau vote à l’article 24 (art 24)

***** Modification des règles de majorité (Art 25.1) *****

La résolution étant refusée mais accueillant le tiers des voix, l’Assemblée Générale décide de revoter à la majorité de l’article 24 (Majorité simple) ».

La résolution n°18 de la même assemblée générale rejetée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 avait pour objet la désignation de M. [L] [O] en qualité de membre du conseil syndical.

Il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 28 juin 2023 qu’à la date de cette assemblée la société CABINET ANIC DIOT est le syndic du Syndicat des copropriétaires.

Mme [D] [W] verse à l’appui de sa demande l’extrait k-bis de la société ANIC DIOT ET COMPAGNIE à jour au 06 octobre 2023 qui mentionne comme gérante de cette société Mme [Y] [O].

En conséquence, Mme [D] [W] ne produit aux débats aucune pièce de nature à établir le lien de famille existant entre M. [L] [O] et Mme [Y] [O].

Les pièces versées aux débats par les défendeurs n’établissent pas plus le lien de famille existant entre M. [L] [O] et Mme [Y] [O].

Dès lors, Mme [D] [W] sera déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n°19 de l’assemblée générale du 28 juin 2023.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°30 de l’assemblée générale du 28 juin 2023

Sur la recevabilité de la demande d’annulation de M. [T] [O] et M. [L] [O]

L’article 789 du code de procédure civile prévoit que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

L’article 122 du même code dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] n’a pas saisi le Juge de la mise en état de sa demande de fin de non-recevoir relative à la demande d’annulation de la résolution n°30 de l’assemblée générale du 28 juin 2023 formée par M. [T] [O] et M. [L] [O].

En conséquence, il sera débouté de cette demande.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°30 de l’assemblée générale du 28 juin 2023

L’article 2016 II de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dans sa rédaction modifiée par la loi n°2022-217 du 21 février 2022 dispose que :

« Les dispositions relatives au lot transitoire de l’article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont applicables qu’aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022.

Pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas la consistance des lots transitoires existants, le syndicat des copropriétaires inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété. Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance. L’absence de mention de la consistance du lot transitoire dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l’existence de ce lot ».

L’article 209 II de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dans sa rédaction modifiée par la loi n°2022-217 du 21 février 2022 prévoit :

« L’article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis n’est applicable qu’aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022.

Pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas les parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes, le syndicat des copropriétaires inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété. Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance. L’absence d’une telle mention dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l’existence de ces parties communes ».

En l’espèce, la résolution n°30 de l’assemblée générale du 28 juin 2023 a pour objet la « mise en conformité du règlement de copropriété imposée par les articles 206 II et 209 II de la loi ELAN et mission au cabinet ALTEVA AVOCATS (art 24) ».

Il est également établi que la copropriété a été créée antérieurement au 1er juillet 2022.

Mme [D] [W], M. [T] [O] et M. [L] [O] ne démontrent pas que la décision de rejet votée dans cette résolution est irrégulière ni qu’elle est contraire aux intérêts des copropriétaires, en se limitant à faire valoir l’existence d’un préjudice éventuel constitué par d’éventuelles actions judiciaires futures.

La résolution n°30 critiquée constitue un maintien du règlement de copropriété et les articles 206 II et 209 II de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 ne prévoient aucune sanction à l’absence de mise en conformité du règlement de copropriété à l’article 6-4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 modifiée par cette loi.

En conséquence, Mme [D] [W], M. [T] [O] et M. [L] [O] seront déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n°30 de l’assemblée générale du 28 juin 2023.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°31 de l’assemblée générale du 28 juin 2023

Sur la recevabilité de la demande d’annulation de Mme [D] [W]

L’article 789 du code de procédure civile prévoit que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

L’article 122 du même code dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] n’a pas saisi le Juge de la mise en état de sa demande de fin de non-recevoir relative à la demande d’annulation de la résolution n°31 de l’assemblée générale du 28 juin 2023 formée par Mme [D] [W].

Sur la demande d’annulation de la résolution n°30 de l’assemblée générale du 28 juin 2023

L’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes et que cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

En l’espèce, la résolution n°31 de l’assemblée générale du 28 juin 2023 n’a pas été soumise au vote de l’assemblée générale et était rédigée dans les termes suivants dans le procès-verbal de cette assemblée :

« 31. Présentation du projet immobilier prévu sur le lot n°32 et information sur le planning, le mode constructif (sans vote)

Messieurs [L] et [T] [O] vous présentent ci-joint leur projet immobilier prévue sur leur lot n°32 de la copropriété. Selon présentation jointe en annexe.

Cette résolution ne fait pas l’objet d’un vote ».

En conséquence, cette résolution ne constitue pas une décision pouvant être annulée, en ce qu’elle n’entraîne pas de charges pour la copropriété et en ce qu’elle ne constitue pas plus une autorisation des travaux.

Dès lors, Mme [D] [W] sera déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n°31 de l’assemblée générale du 28 juin 2023.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°32 de l’assemblée générale du 28 juin 2023

En l’espèce, la résolution n°32 de l’assemblée générale du 28 juin 2023 a été adoptée dans les termes suivants dans le procès-verbal de cette assemblée :

« 32. A la demande des consorts [O], décision de procéder à l’équipement pour les deux places de stationnement à usage privatif qui seront créés au sein du projet immobilier de borne de recharge pour véhicules électriques et hybrides (art 24)

A la demande des consorts [O] et conformément au projet de résolution ci-joint : possibilité de pouvoir équiper les deux places de stationnement à usage privatif qui seront créés au sein du projet immobilier en borne de recharge pour véhicules électriques et hybrides rechargeables et la réalisation d’une étude portant sur l’adéquation des installations électriques existantes, tout cela à la charge du copropriétaire du lot n°32.

L’assemblée générale, en application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété :

— constate que le projet est conforme à la destination de l’immeuble

— autorise les consorts [O], copropriétaires, à effectuer à leurs frais exclusifs, l’étude et les travaux conformément au descriptif joint à la présente convocation sous réserve de se conformer à la réglementation en vigueur.

Le copropriétaire restera seul responsable vis-à-vis de la copropriété et des tiers de toutes les conséquences dommageables résultant de ces travaux. En cas de vente du lot concerné, le copropriétaire bénéficiaire de l’autorisation s’engage à en informer l’acquéreur.

Les conditions et modalités de réalisation de ces travaux devront être communiquées au syndic qui pourra exercer un contrôle à tout moment.

Dans ces conditions, l’Assemblée Générale accepte que les consorts [O], copropriétaires du lot n°32 puissent équiper les deux places de stationnement à usage privatif qui seront crées au sein du projet immobilier en borne de recharge pour véhicules électriques et hybride rechargeables et réaliser une étude portant sur l’adéquation des installations électriques, tout cela à leurs charges. »

Mme [D] [W] ne démontre pas le caractère irrégulier de cette résolution en se limitant à affirmer que ces travaux ne peuvent pas être entrepris sans le reste du projet immobilier des consorts [O], qui n’a pas été autorisé par l’assemblée générale et que cette résolution est prématurée en raison de la contestation du permis de construire devant le Tribunal administratif et elle ne produit aux débats aucune pièce de nature à établir ce caractère irrégulier.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n°32 de l’assemblée générale du 28 juin 2023.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°34 de l’assemblée générale du 28 juin 2023

La résolution n°34 de l’assemblée générale du 28 juin 2023 a pour objet un nouveau vote à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 de la résolution 33 rejetée à la majorité de l’article 25 de la même loi.

La résolution 33 a pour objet « A la demande des consorts [O], copropriétaires du lot n°32, décision de procéder à la modification de la porte d’accès au parking par un portail électrique motorisé, de la clôture sur rue et végétalisation des parties communes à leurs charges ».

Mme [D] [W] ne démontre pas le caractère irrégulier de cette résolution en se limitant à affirmer que ces travaux ne peuvent pas être entrepris sans le reste du projet immobilier des consorts [O], qui n’a pas été autorisé par l’assemblée générale et que cette résolution est prématurée en raison de la contestation du permis de construire devant le Tribunal administratif et elle ne produit aux débats aucune pièce de nature à établir ce caractère irrégulier.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n°34 de l’assemblée générale du 28 juin 2023.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [D] [W] a la qualité de partie perdante et sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et que dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et qu’il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il est équitable de condamner Mme [D] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déboute [D] [W] de sa demande d’annulation de la résolution n°19 de l’assemblée générale du 28 juin 2023 des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9] ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] de sa demande de fin de non-recevoir relative à la demande d’annulation de la résolution n°30 de l’assemblée générale du 28 juin 2023 formée par [T] [O] et [L] [O] ;

Déboute [D] [W], [T] [O] et [L] [O] de leur demande d’annulation de la résolution n°30 de l’assemblée générale du 28 juin 2023 ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] de sa demande de fin de non-recevoir relative à la demande d’annulation de la résolution n°31 de l’assemblée générale du 28 juin 2023 formée par [D] [W] ;

Déboute [D] [W] de sa demande d’annulation de la résolution n°31 de l’assemblée générale du 28 juin 2023 ;

Déboute [D] [W] de sa demande d’annulation de la résolution n°32 de l’assemblée générale du 28 juin 2023 .

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne [D] [W] aux dépens ;

Condamne [D] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de Justice, le 03 juillet 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LE JUGE

S. HAFFOU G. HIRIART