TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : 01 48 96 07 52

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 25/07943

N° Portalis DB3S-W-B7J-3SY6

Minute : 1158/25

SEINE SAINT DENIS HABITAT (OPH)

Représentant : Maître [O], avocat au

barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 192

C/

Monsieur [E] [G]

Madame [N] [V] épouse

[G]

Monsieur [X] [C]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e MAHI

Copie délivrée à :

M. [G]

MME [G]

M. [C]

Le 3 Novembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 03 Novembre 2025 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 22 Septembre 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SEINE SAINT DENIS HABITAT (OPH), EPIC, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représenté par Maître Samira MAHI de la SCPA GARLIN BOUST MAHI, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [G], demeurant [Adresse 4]

non comparant

Madame [N] [V] épouse [G], demeurant [Adresse 4]

non comparante

Monsieur [X] [C], demeurant [Adresse 4]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 12 janvier 2010, OPH [Localité 9], aux droits duquel vient Seine-Saint-Denis Habitat a donné à bail à M. [E] [G] et Mme [N] [V] épouse [G] un logement situé [Adresse 5], pour un loyer hors charges de 332,00 €.

Des loyers étant demeurés impayés, Seine-Saint-Denis Habitat a fait signifier à M. [E] [G], Mme [N] [V] épouse [G], par exploit de commissaire de justice du 11 septembre 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 333,89 € visant la clause résolutoire.

Par sommation interpellative en date du 14 février 2025, réalisée à l’initiative de Seine-Saint-Denis Habitat, M. [X] [C] a été retrouvé dans les lieux, expliquant y vivre seul.

Par exploit de commissaire de justice en date du 3 juillet 2025, Seine-Saint-Denis Habitat a fait assigner M. [E] [G], Mme [N] [V] épouse [G] et M. [X] [C] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 22 septembre 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion des locataires et de l’occupant.

Seine-Saint-Denis Habitat, comparant, représenté, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

o en tout état de cause :

? ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de M. [E] [G], Mme [N] [V] épouse [G] et M. [X] [C] ainsi que de tout occupant de leur chef en particulier, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier sous astreinte de 230 € par jour de retard à compter du prononcé du jugement ;

? dire et juger que le délai légal de 2 mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu aux termes de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution sera supprimé de même que celui de l’article L412-6 du même code ;

? dire que le sort des meubles sera réglé dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ;

? condamner solidairement M. [E] [G] et Mme [N] [V] épouse [G] à payer la somme de 4 649,50 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 18 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

? condamner in solidum M. [E] [G], Mme [N] [V] épouse [G] et M. [X] [C] à payer :

une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et condamner M. [X] [C] à cette même indemnité d’occupation à compter du 14 février 2025 et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

une somme de 4 000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

une somme de 2 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement et de la sommation interpellative.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, 1103 et suivants du code civil, L. 441-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, rappelle que le bail en date du 12 janvier 2010 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [E] [G] et Mme [N] [V] épouse [G] n’ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, qu’ils ont été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’ils n’y ont pas déféré, qu’en tout état de cause le manquement au paiement des loyers et le défaut d’occupation personnelle des lieux constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

M. [E] [G], Mme [N] [V] épouse [G] et M. [X] [C], assignés à étude, n’ont pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du Tribunal au jour de l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 novembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [E] [G], Mme [N] [V] épouse [G] et M. [X] [C] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce, le bail conclu le 12 janvier 2010 contient telle une clause résolutoire en son article B.1 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 11 septembre 2024 pour la somme en principal de 2 333,89 €.

Ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter, de sorte qu’il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 novembre 2024.

Par ailleurs, M. [X] [C] a été retrouvé dans les lieux suivant sommation interpellative en date du 14 février 2025. Il ne justifie d’aucun titre d’occupation en son nom propre.

L’expulsion de M. [E] [G], Mme [N] [V] épouse [G] et M. [X] [C] et de tous occupants de leur chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [E] [G], Mme [N] [V] épouse [G] et M. [X] [C] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

o Sur les modalités de l’expulsion

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 12 janvier 2010 que M. [E] [G] et Mme [N] [V] épouse [G] doivent payer un loyer d’un montant de 332,00 € hors charges. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 526,24 €.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux de M. [E] [G] et de Mme [N] [V] épouse [G] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 12 novembre 2024 et à compter du 14 février 2025 pour M. [X] [C], date à laquelle sa présence dans les lieux a effectivement été constaté constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 12 janvier 2010.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail.

Le bailleur produit un décompte démontrant que l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation s’élevait la somme de 3 070,78 € euros à la date du 24 juin 2025, terme de mai 2025 inclus. En effet, les défendeurs n’ayant pas comparu à l’audience la condamnation sera circonscrite aux demandes de l’assignation, l’actualisation de la dette n’étant pas contradictoire.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 91,44 € (38,10 € +(7 × 7,62 €)), de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 2 979,34 €, arrêtée au 24 juin 2025, terme de mai 2025 inclus, ce qui n’est pas contesté en défense.

En conséquence, il y a lieu de condamner in solidum M. [E] [G], Mme [N] [V] épouse [G] et M. [X] [C] au paiement d’une somme de 2 979,34 €, arrêtée au 24 juin 2025, terme de mai 2025 inclus, au titre de l’arriéré des indemnités d’occupation avec les intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2025. Cette condamnation sera prononcée dans la limite de 1 578,72 euros pour M. [X] [C]. Il ne peut qu’être constaté que la dette est désormais composée exclusivement d’indemnités d’occupation.

Par ailleurs, il y a lieu de condamner in solidum M. [E] [G], Mme [N] [V] épouse [G] et M. [X] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter du 1er juillet 2025, terme de juin 2025 ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

o Sur la demande de dommages-intérêts en raison du défaut d’occupation personnelle du logement

L’article L. 441-1 du code de la construction et de l’habitation détermine les conditions légales dans lesquelles sont attribués les logements sociaux.

L’article 1231-6 du code civil, in fine, prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, Seine-Saint-Denis Habitat ne démontre pas en quoi les agissements des défendeurs sont à l’origine d’un préjudice certain direct et personnel.

Il en résulte que sa demande de dommages-intérêts ne peut aboutir et sera rejetée.

o Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 11 septembre 2024 et de l’assignation en date du 3 juillet 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 janvier 2010 entre Seine-Saint-Denis Habitat et M. [E] [G] et Mme [N] [V] épouse [G] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 12 novembre 2024 ;

CONSTATE que M. [X] [C] est occupant sans droit ni titre de l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [E] [G], Mme [N] [V] épouse [G] et M. [X] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [E] [G], Mme [N] [V] épouse [G] à partir du 12 novembre 2024, et par M. [X] [C], à partir du 14 février 2025, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE in solidum M. [E] [G], Mme [N] [V] épouse [G] et M. [X] [C] à verser à Seine-Saint-Denis Habitat la somme de 2 979,34 €, au titre de l’arriéré des indemnités d’occupation arrêté au 24 juin 2025, terme de mai 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2025 ;

DIT que cette condamnation s’exercera dans la limite de la somme de 1 578,72 euros pour M. [X] [C] ;

CONDAMNE in solidum M. [E] [G], Mme [N] [V] épouse [G] et M [X] [C] à payer à Seine-Saint-Denis Habitat l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juillet 2025, terme de juin 2025, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE Seine-Saint-Denis Habitat de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [E] [G], Mme [N] [V] épouse [G] et M. [X] [C] à payer à Seine-Saint-Denis Habitat une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [E] [G], Mme [N] [V] épouse [G] et M. [X] [C] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 3 novembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION